【2026年版】土地を売却する際に起こりうるトラブルとは？境界・越境・埋設物・私道の対策の記事

「土地を売りたいけれど、隣の家と境界でもめないか心配」「売った後に、地面の下からがれきが出たと言われたらどうしよう」――土地の売却は、建物やマンションと違い、境界や地中の状態、前面の道路といった目に見えにくい部分でトラブルが起こりやすいのが特徴です。しかも、その多くは引渡しの後に表面化し、代金の減額や損害賠償の請求につながることがあります。

この記事では、墨田区・江戸川区で不動産の売却と買取を扱う宅地建物取引業者の立場から、土地の売却で起こりうるトラブルと、売主がやっておくべき予防策、売却後の注意点を解説します。

この記事で分かること

• 土地の売却で起こりやすい6つのトラブル（境界・面積・越境・地中埋設物・私道・名義と古家）
• それぞれの原因と、売り出す前にできる予防策
• 契約書と告知書に書いておくべきこと、引渡し後の売主の責任
• 墨田区・江戸川区の土地に多い、細い道路・狭小地・水害リスクの注意点

結論から言うと、土地のトラブルの大半は「売り出す前の調査」と「契約書への明記」で防げます。売主の責任期間や請求された後の対応は別の記事で詳しく解説しているので、この記事では土地に特有のトラブルとその予防に絞ります。

この記事の結論

• 土地の売却トラブルは、境界・面積・越境・地中埋設物・私道・名義と古家の6つが代表的で、多くは売り出す前の調査で防げます。
• 境界があいまいな土地は、土地家屋調査士の確定測量で境界を確定してから売るのが安全で、費用は35万〜80万円程度が目安です。
• 地価の高い墨田区・江戸川区では、面積が1㎡違うだけで数十万円の差になるため、実測で清算する契約が向いています。
• 地中埋設物や越境は、知っていることをすべて告知書に書き、見つかったときの扱いを特約で決めておきます。
• 知りながら告げなかった不具合は、免責の特約があっても売主の責任を免れません（民法第572条）。

土地の売却で起こりやすいトラブル6つ

土地の売却で起こりやすいトラブルは、境界、面積、越境、地中埋設物、私道、名義と古家の6つです。いずれも建物の売却より発見が遅れやすく、売主と買主の認識の違いが争いのもとになります。

このほか、売買契約の後に引渡し日を変えたい、契約書の内容が説明と違うといった、契約から引渡しまでの間のトラブルもあります。これらは後半の「売却後に確認しておきたいこと」で解説します。

境界があいまいな土地のトラブルと予防策

境界のトラブルを防ぐには、売り出す前に土地家屋調査士に確定測量を依頼し、隣地の所有者と境界確認書を取り交わしておくことが最も確実です。境界があいまいなままでは、買主が住宅ローンや建築の計画を立てられず、売却そのものが止まることがあります。

確定測量とは、隣地の所有者や道路を管理する区などの立会いのもとで、すべての境界を確認して作る測量のことです。境界標とは、境界の位置を示すために地面に設置するコンクリート杭や金属のプレートのことで、古い土地では工事や年月によってなくなっていることがよくあります。

筆界と所有権の範囲は別のもの

筆界（ひっかい）とは、土地が登記されたときに定められた土地と土地の境の線のことで、所有者どうしの合意でも動かすことはできません。一方、実際に「ここまでが自分の土地」と使っている範囲は、長年の越境などで筆界と食い違うことがあります。隣地と話し合っても境界がまとまらない場合は、法務局の筆界特定制度を使う方法があります。

筆界特定制度とは、筆界特定登記官が外部の専門家の意見を踏まえて、筆界の位置を特定する制度のことです。法務省によると、申請手数料は土地の価格に応じて決まり、対象の土地の価格の合計が4,000万円なら8,000円です（2026年10月時点）。ただし測量が必要になればその費用がかかり、東京法務局の案内では標準の処理期間は9か月とされているため、売却の予定から逆算して早めに動くことが大切です。

測量の費用と期間の目安

確定測量の費用は、隣地との境界だけなら35万〜60万円程度、区道などとの官民境界を含むと60万〜80万円程度、期間は2〜6か月以上が一般的な目安です（土地家屋調査士事務所ごとに異なります）。費用の内訳と、売主・買主のどちらが負担するかの決め方は土地売却の測量費用はいくら？内訳・負担者と契約書の書き方で、相続した土地の場合は相続した土地を売りたい｜測量・境界確定・分筆の費用と流れで詳しく解説しています。

登記簿の面積と実測の面積が違うトラブル

登記簿の面積と実際に測った面積が違うトラブルは、売買代金を登記簿の面積で決める「公簿売買」か、測量した面積で清算する「実測売買」かを契約で決めておくことで防げます。古くから所有している土地ほど、昔の測量の精度が低く、面積が違っていることがよくあります。

公簿売買とは、登記簿に記載された面積で売買代金を決め、後から測量して面積が違っても代金を清算しない売り方のことです。実測売買とは、測量した実際の面積に1㎡あたりの単価を掛けて代金を決める、または差の面積分を清算する売り方のことです。

仮定の計算例（実際の事例ではありません）：1㎡あたり60万円で、登記簿の面積が80㎡の土地を売るとします。公簿売買なら代金は4,800万円です。実測売買で、測量した結果が78㎡なら、2㎡×60万円＝120万円が減額されて4,680万円になります。反対に82㎡なら120万円が加算されます。

墨田区・江戸川区のように地価の高い地域では、わずかな面積の差が大きな金額になるため、実測売買が向いています。公簿売買を選ぶ場合も、「面積に差があっても代金の増減を請求しない」ことを契約書に明記しておかないと、引渡しの後に面積が足りないとして代金の減額を求められるおそれがあります。なお、登記簿の面積を実際の面積に直す手続きを地積更正登記といい、土地家屋調査士に依頼して法務局に申請します。

越境（塀・建物・樹木・配管）のトラブル

越境のトラブルを防ぐには、売り出す前に現地で塀・庇・樹木の枝・配管のはみ出しがないかを確認し、ある場合は隣地の所有者と「越境の覚書」を交わして買主に引き継げるようにしておくことです。越境とは、建物や工作物、樹木などが境界を越えて隣の土地に入り込んでいる状態のことです。

越境は、隣地へ出ている場合も入ってきている場合も買主の建て替えの支障になるため、知っている越境は必ず告知書に書きます。

• ブロック塀・フェンス：どちらの所有か、境界のどちら側に立っているかを確認します。共有の塀は勝手に壊せません。
• 屋根・庇・エアコンの室外機：空中で越境していることがあり、測量の際に図面へ記録してもらいます。
• 樹木の枝・根：民法第233条により、隣地の枝が越境している場合は所有者に切除させることができ、催告しても相当の期間内に切らないときなどは自分で切ることもできます（2023年4月1日施行の改正）。根は自分で切り取れます。
• 水道管・ガス管・排水管：隣地の地下を通っている、または隣地の管が自分の土地を通っていることがあります。古い家が並ぶ地域では特に注意が必要です。

越境の覚書とは、越境の事実を双方が認め、「建て替えのときに越境を解消する」などの取り決めを書面にしたものです。覚書があれば、買主は将来の扱いが分かるため安心して購入でき、売却価格への影響も小さくなります。

地中埋設物・土壌汚染のトラブル

地中埋設物のトラブルを防ぐには、以前の建物の有無や解体の記録を確認し、知っていることをすべて告知したうえで、見つかったときの扱いを契約書の特約で決めておくことです。地中埋設物とは、地面の下に残っている以前の建物の基礎、コンクリートのがれき、浄化槽、井戸、古い杭などのことです。

地中埋設物は、買主が新しい家を建てるために掘削したときに見つかることが多く、撤去費用の負担をめぐって争いになります。売主が契約の内容に合わない土地を引き渡した場合、買主は民法の契約不適合責任にもとづいて、撤去（追完）、代金の減額、損害賠償、解除を求めることができます（民法第562条〜第564条）。

免責の特約があっても守られないケース

個人が売主の土地では、「売主は契約不適合責任を負わない」「責任を負う期間は引渡しから3か月」といった特約を付けることがあります。ただし、売主が知りながら告げなかった事実については、特約があっても責任を免れません（民法第572条）。「以前、工場や井戸があった」「解体のときに基礎を残した」など、少しでも心当たりがあれば必ず告知書に書いてください。責任を負う期間の決め方は契約不適合責任を負う期間はどれくらい？売主別の年数と免責特約、請求された後の対応は契約不適合責任とは？買主から請求されたときの売主の対応と注意点で解説しています。

土壌汚染が問題になる土地

工場やガソリンスタンド、クリーニング店などの跡地では、土壌汚染が問題になることがあります。土壌汚染対策法第4条では、一定の面積（原則3,000㎡）以上の土地の形質を変更するときは、着手の30日前までに都道府県知事への届出が必要です。一般的な住宅地の売却では届出の対象になることは少ないものの、以前の土地の使い方は買主にとって重要な情報なので、分かる範囲で告知しましょう。

私道に面した土地・細い道路の土地のトラブル

私道に面した土地のトラブルを防ぐには、私道の持分があるか、通行と掘削（水道管などの工事）の承諾を得られるかを売り出す前に確認し、承諾書を用意しておくことです。私道とは、国や区ではなく個人や法人が所有している道路のことです。

私道の持分がないと、買主が水道やガスの引込み工事をするときに私道の所有者から掘削の承諾をもらえず、建築や住宅ローンの審査が進まないことがあります。2023年4月1日施行の改正民法で、電気・ガス・水道などを引くために他人の土地に設備を設置したり、他人の設備を使ったりできる規定（第213条の2）が設けられましたが、事前の通知などの手続きが必要で、承諾書がある場合に比べて手間がかかります。

セットバックと再建築不可

建築基準法では、建物の敷地は原則として幅4m以上の道路に2m以上接している必要があります（接道義務）。幅4m未満の道路で、建築基準法第42条第2項の道路（2項道路）に指定されている場合は、道路の中心線から2m後退した線が道路の境界とみなされ、その部分には建物や塀を建てられません。これをセットバックといい、実際に使える敷地の面積が減るため、売却価格に影響します。

道路の種類を確認せずに売り出すと、買主が建てられる建物の大きさが想定と違い、契約の後に解除や減額の話になることがあります。区役所の建築課で道路の種類と、セットバックが必要かを事前に調べておきましょう。接道義務を満たさない土地の売り方は、墨田区の再建築不可物件の買取ガイド｜調べ方と売り方、江戸川区の再建築不可物件の売却ガイド｜調べ方・区の助成・買取をご覧ください。

名義と古家のトラブル｜相続登記と解体の判断

名義のトラブルを防ぐには、売り出す前に登記簿で所有者を確認し、亡くなった親の名義のままであれば相続登記を済ませておくことです。土地を売ることができるのは登記上の所有者だけで、名義が親のままでは売買契約から引渡しまでの手続きを進められません。

相続登記は、2024年4月1日から義務になりました。相続で土地を取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があり、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります（2024年3月31日以前の相続は2027年3月31日まで）。相続人が複数いる場合は、遺産分割協議で誰が相続するかを決めてから登記するため、数か月かかることもあります。

古家付きで売るか、解体して売るか

古い建物が残っている土地は、「古家付き土地」として売るか、解体して更地にしてから売るかを選びます。古家付き土地とは、価値がほとんどない古い建物が建ったまま、土地として売り出す方法のことです。

以前は「木造住宅は築20年ほどで価値がゼロになる」と説明されることがありましたが、これは税務上の耐用年数（木造住宅は22年）を目安にした考え方で、実際の売却価格がゼロになるとは限りません。手入れされた建物は中古住宅として評価されることもあり、解体すると解体費がかかるうえ、翌年度から土地の固定資産税が上がることもあります。解体の判断は家を更地にして売る方が良い物件とは？メリット・デメリットと判断基準で詳しく解説しています。

売り出す前にやっておきたいトラブル予防の手順

土地の売却トラブルを防ぐには、書類を集め、現地と役所で状況を確認し、必要なら測量を行い、知っていることを告知書と契約書に反映する、という順番で準備を進めます。準備の多くは売り出す前にしかできないため、査定を頼むのと同じ時期に始めるのが理想です。

1. 書類を集める：法務局で登記簿（登記事項証明書）・公図・地積測量図を取り、所有者・面積・抵当権を確認します。
2. 現地を確認する：境界標の有無、塀や枝の越境、私道の状況、以前の建物の跡を見ます。
3. 役所で調べる：道路の種類、セットバックの要否、用途地域、ハザードマップを確認します。
4. 測量を判断する：境界標がない、測量図が古い場合は、土地家屋調査士に確定測量を依頼します。
5. 告知書を作る：越境、地中の状況、以前の土地の使い方、近隣との取り決めを書面にします。
6. 契約に書く：面積の清算方法、地中埋設物と越境の扱い、責任を負う期間を特約で決めます。

告知書（物件状況報告書）とは、売主が知っている物件の状態や不具合を買主に伝えるための書面のことです。契約書の条項の読み方は不動産売買契約書とは？売主が確認すべき条項の読み方で解説しています。

土地の売却後に確認しておきたいこと

土地の売買契約を結んだ後も、引渡しが終わるまでは契約で決めた義務を守り、変更が必要なときは必ず買主と書面で合意することが大切です。契約書の内容と説明を受けた内容が違っていないかも、署名の前に確認しておきます。

引渡し日の変更は合意と書面で

決まった引渡し日を売主の都合で一方的に延ばすと、契約違反（債務不履行）として違約金の請求や契約の解除につながるおそれがあります。引渡し日を早めたい・遅らせたいときは、仲介会社を通じて買主と相談し、合意できたら変更の内容を覚書にして双方が署名します。境界の確定や測量の完了を引渡しの条件にしている場合は、その期限にも注意してください。

引渡しの後に責任を負う範囲

引渡しの後に、土地の種類や品質が契約の内容に合わないことが分かった場合、買主はその不適合を知った時から1年以内に売主に通知すれば、責任を追及できます（民法第566条）。ただし、面積の不足（数量の不適合）にはこの1年の通知期間の制限がないため、公簿売買で清算しないことを決めていない場合は注意が必要です。引渡しの後は、測量図、境界確認書、越境の覚書、告知書、契約書の写しをまとめて保管しておきましょう。

墨田区・江戸川区で土地を売るときの注意点

墨田区・江戸川区の土地は、細い道路に面した狭い土地が多いこと、木造住宅が密集した地域があること、水害のリスクを説明する必要があることの3点で、トラブルが起きやすい条件がそろっています。全国共通の対策に加えて、次の点を確認しましょう。

狭小地・細い道路・最低敷地面積

墨田区の京島・八広・東向島・墨田や、江戸川区の平井・小岩・松島周辺には、木造住宅が密集し、幅4mに満たない道路に面した土地が残っています。こうした土地では、セットバックや越境、私道の承諾が同時に問題になることがあります。また、江戸川区では用途地域ごとに最低敷地面積（多くの住宅地で70㎡）が定められており、土地を分けて売る場合に影響します。詳しくは江戸川区の最低敷地面積70㎡｜土地を分割して売れる条件と例外をご覧ください。

水害リスクの説明

宅地建物取引業法の施行規則の改正により、2020年8月28日から、売買の重要事項説明で水害ハザードマップにおける物件の位置を説明することが義務になりました。荒川・江戸川・隅田川に囲まれた両区では、浸水の想定は必ず説明される項目です。説明を受けた買主が不安を感じないよう、売主としても区のハザードマップで想定を確認し、過去に浸水したことがあれば告知書に書いておきましょう。

書類の取得先と相場の確認

登記簿・公図・地積測量図は、墨田区の土地は東京法務局墨田出張所、江戸川区の土地は東京法務局江戸川出張所で取れます（オンラインでも請求できます）。売り出し価格の目安は、墨田区の土地相場・坪単価｜地価推移と町丁・駅別の土地価格、江戸川区の土地相場・坪単価｜地価推移と駅別の土地価格で確認できます。売却の流れと費用の全体は、墨田区で家・マンションを売る完全ガイド、江戸川区の不動産売却ガイドにまとめています。

トラブルを抱えた土地は仲介と買取を比べる

境界が確定できない、越境が解消できない、私道の承諾が取れないなど、すぐに解決できない問題がある土地は、仲介で一般の買主を探すより、不動産会社の買取のほうが早く確実に売れることがあります。買取とは、不動産会社が買主となって不動産を直接買い取る方法のことです。

墨田区・江戸川区で土地の売却を相談するならセルフリジェネレーション｜Googleクチコミ 本店★4.8・瑞江店★4.9

株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）は、墨田区・江戸川区に特化して不動産の売却・購入・買取を行う地域密着の不動産会社です。当社ホームページに掲載しているGoogleクチコミの評価は、本店★4.8・瑞江店★4.9（2026年10月時点）です。

口コミでは、価格設定や進捗の報告をこまめに行うこと、さまざまな売り方のメリットとデメリットを説明すること、売却中に起きた問題へのフォローを評価していただいています。境界や越境、私道など、土地に特有の問題を抱えた売却では、こうした説明と調整が特に大切です。

「売却まで色々トラブルもあり少し時間もかかってしまいましたが、全てフォローしていただいたおかげでそこまで困ったことにはなりませんでした。」（Googleクチコミより一部抜粋）

ご相談をいただいたら、法務局と区役所で登記・測量図・道路の種類を調べ、現地で境界標と越境の状況を確認したうえで、測量してから仲介で売る場合と、当社が現状のまま買い取る場合の手取りと期間を並べてお示しします。

• 墨田区・江戸川区に特化した地域密着：細い道路や狭小地、木造住宅が密集した地域の事情を踏まえてご提案します。
• 売却も買取も対応：仲介で売る方法と、当社が直接買い取る方法の両方から、合う売り方をご提案します。
• 業界経験10年以上のスタッフのみ在籍：境界・越境・私道・相続が重なった土地のご相談にも対応しています。
• 専門家による無料相談：顧問弁護士・税理士・ファイナンシャルプランナーに無料でご相談いただけます。
• LINE・オンライン相談可：遠方にお住まいで、相続した土地が両区にある方もご相談いただけます。

仲介での売却は不動産売却のページ、買取は不動産買取のページをご覧ください。まず価格を知りたい方は無料査定、何から始めればよいか整理したい方は無料相談からどうぞ。

よくある質問

土地の売却で多いトラブルは何ですか？

境界の位置をめぐる隣地とのトラブル、登記簿と実測の面積の違い、塀や枝の越境、引渡し後に見つかる地中埋設物、私道の通行・掘削の承諾がないことが代表的です。多くは、売り出す前の確定測量と現地確認、告知書と契約書への明記で防げます。

境界が確定していない土地でも売却できますか？

売却はできますが、買主が見つかりにくく、価格が下がりやすくなります。一般の買主に売る場合は、土地家屋調査士に確定測量を依頼して境界確認書を取り交わしておくのが安全です。測量が難しい場合は、現状のまま買取に応じる不動産会社に相談する方法もあります。

土地を売った後に地中からがれきが見つかったら、売主の責任になりますか？

契約の内容に合わない土地と判断されれば、売主は撤去費用の負担や代金の減額などの責任を負うことがあります。責任を負わない特約があっても、売主が知りながら告げなかった場合は免れません（民法第572条）。心当たりがあれば告知書に書き、見つかったときの扱いを特約で決めておきましょう。

登記簿より実際の面積が小さかったら、代金は減りますか？

実測で清算する契約なら、差の面積に1㎡あたりの単価を掛けた金額が減額されます。登記簿の面積で売る公簿売買で、面積の差があっても清算しないと契約書に定めていれば、原則として代金は変わりません。どちらの方法かを契約前に決めておくことが大切です。

隣の家の木の枝が越境している土地は、売る前にどうすればよいですか？

まず隣の所有者に枝を切ってもらうよう依頼します。2023年4月1日施行の改正民法第233条により、催告しても相当の期間内に切らない場合などは、自分で切ることもできます。解消できない場合は、越境の事実を告知書に書いて買主に伝えましょう。

土地の売買契約の後に、引渡し日を変更できますか？

買主と合意できれば変更できますが、一方的に変更すると契約違反として違約金や解除の対象になるおそれがあります。仲介会社を通じて相談し、合意した内容は覚書にして双方が署名しておきましょう。

まとめ

土地の売却で起こりうるトラブルは、境界・面積・越境・地中埋設物・私道・名義と古家の6つが代表的で、その多くは売り出す前の調査と契約書への明記で避けられます。

• 境界標がない、測量図が古い土地は、確定測量をしてから売ります。
• 公簿売買か実測売買かを決め、面積の清算方法を契約書に書きます。
• 越境・地中の状況・以前の土地の使い方は、知っていることをすべて告知します。
• 私道の持分と承諾書、道路の種類とセットバックを事前に確認します。
• すぐに解決できない問題があれば、仲介と買取の手取りと期間を比べます。

参考：法務省「筆界特定制度」／e-Gov法令検索「民法」／e-Gov法令検索「土壌汚染対策法」／法務省「相続登記の申請義務化特設ページ」

この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年10月14日

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