「小岩駅北口のタワーはいつ完成する？」「区役所が船堀に移ると、まわりの土地価格はどうなる？」。江戸川区で家や土地を持つ方、これから買う方にとって、再開発の予定は売り時・買い時に関わる大事な情報です。ただ、資料は事業ごとに分かれていて全体像がつかみにくいのが実情です。この記事では、区・東京都・国の公表資料をもとに江戸川区の再開発とまちづくりの計画を一覧にし、地元の不動産会社の視点で売買への影響を解説します。
この記事で分かること
- 江戸川区の再開発・区画整理・高台まちづくりの一覧と進み具合（2026年11月時点）
- 小岩・平井・船堀・篠崎の地価と中古マンション価格の5年間の変化
- 区域内の家や土地を売買するときのルールと、売り時・買い時の決め方
結論から言うと、いま大きく動いているのは小岩駅周辺・船堀四丁目（新庁舎）・篠崎公園地区の3か所です。駅前の地価は区の平均を上回って上がっていますが、区域内の不動産は売るときに届出や承認が必要な場合があるため、事業の段階を確かめてから動きましょう。
この記事の結論
- 小岩駅北口の再開発ビル（地上30階・住宅731戸）は2027年1月竣工予定で、南口の南小岩六丁目地区は2026年3月に全街区が完成しました。
- 江戸川区の新庁舎は船堀四丁目地区の再開発で建てられ、開庁目標は「2033年1月〜6月の間」です（2025年12月の区の発表）。
- 2026年の地価公示で、小岩・平井・船堀・篠崎の駅前の商業地は前年比11.0〜12.1％上がり、区の商業地の平均（8.7％）を上回りました。
- 中古マンションの1㎡あたり価格は2021→2025年度に小岩駅で約48％、平井駅・船堀駅で約27〜28％上がり、区全体（約21％）を上回りました。
- 区域内の不動産も売れますが、段階に応じて区への届出・施行者の承認・建築の許可が必要なため、売り出し前の確認が欠かせません。
江戸川区の再開発・まちづくり計画一覧【2026年11月時点】
江戸川区の主な再開発・まちづくりは次の表のとおりです。駅前の市街地再開発事業は小岩・船堀・平井の3駅の周辺、区画整理と高規格堤防を組み合わせた「高台まちづくり」は篠崎・北小岩の江戸川沿いで進んでいます。
| エリア | 事業 | 進み具合 | 予定 |
|---|---|---|---|
| 小岩駅北口 | JR小岩駅北口地区の再開発（約2.0ha） | 建築工事中 | 2027年1月竣工予定 |
| 小岩駅南口 | 南小岩六丁目地区の再開発（約1.3ha） | 2026年3月に最後の街区が完成 | ― |
| 小岩駅南口 | 南小岩七丁目の区画整理（約4.9ha）と駅前地区の再開発（約1.5ha） | 区画整理は事業中、再開発は準備中 | 区画整理は2033年度まで |
| 船堀駅 | 船堀四丁目地区の再開発（約2.6ha・新庁舎） | 2025年7月に組合設立 | 開庁目標は2033年1〜6月 |
| 平井駅北口 | 平井五丁目駅前地区の再開発（約0.7ha） | 2025年1月に建物が完成 | ― |
| 篠崎 | 篠崎公園地区の高台まちづくり（約6.4ha） | 工事中 | 区画整理は2034年度まで |
| 篠崎駅西側 | 篠崎駅西部の区画整理 五期（4.3ha） | 2025年3月に事業決定 | 2036年まで |
| 北小岩 | 江戸川沿いのスーパー堤防と一体のまちづくり（約48ha） | 検討中 | 事業期間は未定 |
| 京成小岩・江戸川駅 | 京成本線の連続立体交差（踏切13か所） | 都の事業候補区間（2008年） | 事業化の時期は未定 |
※出典：江戸川区「JR小岩駅周辺地区の歩み」（2026年4月15日更新）、「土地区画整理事業一覧」（2026年5月28日更新）、各事業の公表資料。
再開発と区画整理の違い
市街地再開発事業とは、細かく分かれた土地をまとめて共同の建物を建て、道路や広場もあわせて整備する事業のことです。元の土地・建物の権利は、新しい建物の床などに置き換えられます（権利変換）。土地区画整理事業とは、地権者が少しずつ土地を出し合って道路や公園を整え、区画を整え直す事業のことで、工事中は元の土地の代わりに使う「仮換地」が指定されます。
再開発は、準備組合の設立 → 都市計画決定 → 組合設立の認可 → 権利変換計画の認可 → 着工 → 竣工の順に進みます。小岩の2地区では、都市計画決定から竣工まで8〜11年ほどかかっています。都市計画決定の段階なら、完成までまだ10年前後かかると考えておきましょう。
小岩駅周辺｜北口・南口の再開発と区画整理
小岩駅周辺は、江戸川区で最も多くの事業が同時に進むエリアです。北口では地上30階の再開発ビルが工事中で、南口では南小岩六丁目地区が完成し、南小岩七丁目で区画整理と次の再開発の準備が進んでいます。
- 北口（JR小岩駅北口地区）：西小岩一丁目の約2.0haに、地下1階・地上30階（高さ約110m）のビルを建設中です。店舗・業務施設・保育所と住宅731戸が入り、駅前に約6,100㎡の交通広場（自転車駐車場約2,000台を含む）を整備します。建物は2027年1月竣工予定、事業施行期間は2031年3月末までです（事業計画書、2026年4月8日変更）。
- 南口（南小岩六丁目地区）：約1.3ha・住宅600戸の事業で、最後のⅢ街区（地上33階・367戸、区が運営する公共駐輪場を併設）が2026年3月に完成し、入居が始まりました（東京都都市整備局、施行者・事業者の発表 2026年3月26日）。
- 南口（南小岩七丁目）：区施行の土地区画整理事業（約4.9ha、権利者269人、総事業費約244億円）が2021年7月から進み、事業期間は2033年度までの予定です（区のページ、2026年10月20日更新）。一体で進める南小岩七丁目駅前地区の再開発（約1.5ha）は、2023年10月に都市計画決定し、2025年4月1日に施行地区となるべき区域が公告されました。
- 道路：補助線街路第285号線は、南小岩八〜七丁目の208m（幅員18m・2029年度まで）と、南小岩三丁目〜鹿骨五丁目の1,192m（幅員16m・2033年度末まで）が事業中です（区のページ、2026年4月28日更新）。
南小岩一〜四丁目・東松本一丁目などには新たな防火規制（建て替え時は原則として準耐火建築物以上）もかかっています。小岩の相場と売り時は小岩の不動産売却｜再開発と相場から考える売り時・売り方、買う側の注意点は小岩のマンション購入と再開発｜価格5,600万円と北口・南口の注意点、戸建ての防火規制と解体の助成は北小岩・南小岩の一戸建て売却｜相場と防火規制・解体の助成で詳しく解説しています。
船堀駅周辺｜新庁舎と船堀四丁目地区の再開発
船堀では、江戸川区役所の新庁舎を含む船堀四丁目地区の再開発が進んでいます。2025年7月に再開発組合が設立されましたが、再開発ビルの工事施工者が決まらず再選定が必要になったため、区は2025年12月23日に新庁舎の開庁目標を「2033年1月〜6月の間」に変更しました（区の発表）。前回の公表から2年〜2年5か月の延期で、区は概ね1年ごとに状況を公表するとしています。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 場所・面積 | 船堀四丁目（船堀駅から徒歩3分）・約2.6ha |
| 庁舎棟 | 地上21階・高さ約99m・延べ約61,330㎡（区役所本庁舎・都税事務所） |
| 民間棟 | 延べ約58,500㎡（商業・業務・保育所・住宅約400戸） |
| 事業費 | 総事業費約1,146億円（新庁舎の工事費は約694億円の見込み） |
※出典：江戸川区の発表（2025年12月23日）、東京都都市整備局 船堀四丁目地区（2025年10月31日更新）。
移転後の現庁舎（中央一丁目）の跡地について、区は2024年3月に官公署として活用する方向を示し、小松川警察署（松島一丁目）の移転先として警視庁と協議を進めるとしています（区の発表）。船堀の相場は船堀のマンション売却｜相場5,400万円と駅徒歩・築年数別の売り方と船堀駅の土地価格・坪単価｜船堀・松江・東小松川の地点別一覧と推移をご覧ください。
平井駅周辺｜北口の再開発は完成、木造住宅の多い地区の整備へ
平井駅北口の平井五丁目駅前地区は2025年1月に建物が完成し、駅前の大きな再開発はひと区切りつきました。いまは、平井二丁目付近などの木造住宅が多い地区で、道路の整備や建て替えのルールづくりが進む段階です。
- 平井五丁目駅前地区：約0.7haに住宅約374戸と店舗・保育所が入る再開発ビルです。建築工事は2025年1月に完了し、区道などの公共施設の工事は2026年1月に完了する予定と公表されていました（東京都都市整備局）。
- 平井二丁目付近地区：東京都の不燃化特区（28.6ha）で、区の密集事業も2030年度まで続きます。
- 平井一丁目・小松川四丁目地区：2024年10月にまちづくり協議会が設立され、地区計画の原案の説明会が開かれました。
平井の土地価格は平井の土地価格と坪単価｜地点別一覧と荒川沿いの注意点、マンションの相場は平井・小松川のマンション売却｜相場5,300万円と水害対策で紹介しています。
篠崎・北小岩｜スーパー堤防と一体の「高台まちづくり」
江戸川沿いの篠崎と北小岩では、国の高規格堤防と区の区画整理を一体で進める「高台まちづくり」が行われています。高規格堤防（スーパー堤防）とは、堤防の幅を高さのおおむね30倍まで広げ、上を住宅地や公園として使えるようにした壊れにくい堤防のことです。
| 地区 | 内容 | 進み具合 |
|---|---|---|
| 篠崎公園地区 | 高規格堤防（約6.4ha・盛土高約8m）、都立篠崎公園の整備、上篠崎一丁目北部の区画整理（4.0ha・権利者51人・移転44棟）、補助第288号線 | 工事中。区画整理は2015〜2034年度の予定 |
| 北小岩一丁目東部地区 | 高規格堤防（約1.8ha・盛土高約7m）と区画整理 | 完成（換地処分の公告は2020年10月） |
| 北小岩地区（江戸川沿川） | 約48haで、スーパー堤防と道路の整備、狭い道路の解消、液状化対策などを検討 | 事業期間は未定 |
※出典：国土交通省 江戸川河川事務所「篠崎公園地区」「北小岩一丁目地区」、江戸川区「上篠崎一丁目北部土地区画整理事業」（2025年12月2日更新）、「北小岩地区 まちづくりの概要」（2022年1月31日更新）。
京成本線の京成高砂駅〜江戸川駅付近（踏切13か所）は、都が2008年に連続立体交差の「事業候補区間」に選びましたが、事業化の時期は未定です（区のページ）。篠崎駅周辺の地価は篠崎駅の土地価格・坪単価｜篠崎町・鹿骨の地点別一覧と推移で紹介しています。
密集市街地の整備地区・不燃化特区の一覧
江戸川区では、古い木造住宅が密集した9地区で「密集住宅市街地整備促進事業（密集事業）」が進み、そのうち4地区は東京都の不燃化特区にも指定されています。密集事業とは、地震で火災が広がるおそれが高い地区で、区が道路や公園を整備して防災性を高める事業のことです。
| 地区 | 面積 | 事業期間 |
|---|---|---|
| 南小岩七・八丁目地区 ※ | 40.0ha | 2001〜2030年度 |
| 松島三丁目地区 ※ | 25.6ha | 2003〜2027年度 |
| 一之江四丁目南地区 | 6.1ha | 2004〜2028年度 |
| 二之江西地区 | 51.3ha | 2011〜2030年度 |
| 平井二丁目付近地区 ※ | 28.6ha | 2016〜2030年度 |
| 南小岩南部・東松本付近地区 ※ | 87.8ha | 2018〜2027年度 |
| 上一色・本一色・興宮町地区 | 105.1ha | 2019〜2028年度 |
| 東葛西八丁目地区 | 13.5ha | 2021〜2030年度 |
| 西小松川町、東小松川一・二丁目地区 | 51.0ha | 2024〜2033年度 |
※印は不燃化特区にも指定されている地区（区域・面積は一部異なります）。出典：江戸川区「密集住宅市街地整備促進事業」（2026年4月14日更新）、「不燃化特区制度」（2026年6月19日更新）。
不燃化特区の指定はいずれも2031年3月31日までです。老朽建築物の取壊し助成は「延べ床面積×23,000円」か実費の低い方（2026年度の承認分から）で、延べ床面積80㎡の木造住宅なら最大184万円（仮定の計算）です。工事の前に助成対象の承認を受ける必要があります。区の助成の全体は江戸川区の住宅助成金一覧｜建て替え・ブロック塀・耐震・アスベストにまとめています。
瑞江エリアの新しい動き：西瑞江三丁目南地区
西瑞江三丁目南地区は、幅4m未満の道路と古い木造の建物が多く、東京都の地域危険度調査（第9回）の総合危険度はランク5（都内80番目・区内5番目）です。区域の大半は「土地区画整理事業を施行すべき区域」ですが、区は住民の負担などから区画整理は難しいとして、地区計画や密集事業、すべき区域の解除（建ぺい率・容積率の緩和）などを地域と話し合う方針です。2026年1月に意見交換会が開かれ、まちづくり協議会で約2年かけて検討する予定です（区のまちづくりニュース）。
再開発・区画整理の区域内で家や土地を売買するときの注意点
再開発や区画整理の区域内の不動産も売買できますが、事業の段階に応じて「区への届出」「施行者の承認」「建築の許可」が必要です。売り出す前に、物件がどの段階の区域に入っているかを確かめましょう。
| 区域・段階 | 主なルール | 根拠 |
|---|---|---|
| 市街地開発事業の都市計画決定の告示後 | 土地だけを有償で譲るときは区長へ届出。30日以内に買い取る旨の通知があれば届出価格で売買成立とみなされ、その間は譲渡できない | 都市計画法第57条 |
| 再開発の組合設立認可などの公告後 | 施行地区内の建物の新築・増改築、土地の形質の変更などに許可が必要 | 都市再開発法第66条 |
| 権利変換手続開始の登記の後 | 売るときは施行者の承認が必要（正当な理由がなければ拒めない） | 都市再開発法第70条 |
| 区画整理の施行地区（換地処分の公告まで） | 建物の新築・増改築、土地の形質の変更などに許可が必要 | 土地区画整理法第76条 |
| 土地区画整理事業を施行すべき区域 | 建築は許可制で、3階以下・地階なし・木造や鉄骨造など移転しやすい構造（4階以上・RC造・地下室は区の事前調査が必要） | 都市計画法第53条 |
| 都市計画施設などの区域内の200㎡以上の土地 | 有償で譲る契約の3週間前までに区へ届出（協議になると最長6週間は売れない） | 公有地の拡大の推進に関する法律 |
※出典：e-Gov法令検索の各条文、江戸川区「都市計画法第53条許可」（2026年9月4日更新）、「土地の先買い制度のあらまし」（令和7年版）。第57条の公告は、船堀四丁目地区が2023年10月26日、南小岩七丁目駅前地区が2023年10月10日です。
- 再開発の区域内：施行認可などの公告から30日以内なら、権利変換を希望せず金銭の給付を受ける申出もできます（都市再開発法第71条）。床と金銭のどちらを受け取るか、途中で売るかで税金の扱いも変わるため、税理士に確認しましょう。
- 区画整理の区域内：仮換地の位置・面積、使い始められる時期、清算金を売主・買主のどちらが負担するか（受け取るか）を契約で決めておきます。売り方は江戸川区の訳あり物件買取ガイド｜旗竿地・借地・区画整理の売り方でも解説しています。
- 道路などの用地になる場合：公共事業のために土地を買い取られる場合は、要件を満たすと収用等の5,000万円の特別控除を使えることがあります（国税庁 No.3552）。
自宅が区域内か調べる手順
- 区のホームページの「地域のまちづくり」「土地区画整理事業一覧」で、事業ごとの区域図を見る
- 土地区画整理事業を施行すべき区域は、区の「都市計画法第53条許可」のページの区域図で確かめる（江戸川南部・江戸川春江付近・江戸川東部篠崎付近・葛飾細田町付近の4区域）
- 都市計画道路や公園の区域は、区の「用途地域等都市計画情報」の地図で確かめる
- 分からない点は区の窓口に確認する（すべき区域の緩和の事前調査は都市計画課開発指導係 03-5662-1101）
よくあるケース（一般化した例）：すべき区域の土地の買主がRC造の4階建てを計画していると、区の事前調査が必要になり、引渡しの時期を見直すことがあります。買主の建築計画は早めに確認しましょう。
再開発で地価・マンション価格はどう変わった？駅別のデータ
2026年の地価公示では、再開発のある小岩・平井・船堀の駅前の商業地が前年比11.1〜12.1％上がり、区の商業地の平均（8.7％）を上回りました。ただし、市街地再開発事業のない篠崎駅前も11.0％上がっており、東京都区部全体の上昇（商業地13.8％）の影響も含まれます。
| 地点（用途） | 最寄駅・距離 | 2026年（1㎡） | 前年比 | 2021年比 |
|---|---|---|---|---|
| 西小岩1-23-13（商業地） | 小岩駅 80m | 200万円 | +11.1％ | +42.9％ |
| 南小岩4-7-2（住宅地） | 小岩駅 1,400m | 39.3万円 | +4.2％ | +18.0％ |
| 平井5-15-7（商業地） | 平井駅 駅前広場に面する | 148万円 | +12.1％ | +45.1％ |
| 平井2-24-2（住宅地） | 平井駅 500m | 52.1万円 | +7.4％ | +29.0％ |
| 船堀2-23-18（商業地） | 船堀駅 130m | 103万円 | +11.4％ | +35.3％ |
| 船堀2-12-9（住宅地） | 船堀駅 450m | 54.6万円 | +6.6％ | +23.5％ |
| 篠崎町7-27-8（商業地） | 篠崎駅 駅に近接 | 83.5万円 | +11.0％ | +39.9％ |
| 上篠崎1-4-4（住宅地） | 篠崎駅 1,100m | 35.6万円 | +5.6％ | +22.3％ |
| 参考：江戸川区の平均 | ― | 住宅地44.1万円・商業地85.7万円 | 住宅地+5.7％・商業地+8.7％ | ― |
※出典：国土交通省 地価公示（2026年1月1日時点。所在は住居表示）、東京都財務局「令和8年地価公示価格（東京都分）の概要」。2021年比は同じ地点の2021年の価格と比べて当社が計算。
小岩駅前の商業地は1㎡200万円（坪約661万円）、平井駅前は148万円（坪約489万円）で、5年で4割以上上がりました。一方、駅から1km以上離れた住宅地（南小岩4丁目・上篠崎1丁目）は2割前後の上昇にとどまり、駅からの距離による差が広がっています。地点ごとの土地価格は小岩の土地価格と坪単価｜町丁別一覧と再開発の影響や江戸川区の土地相場・坪単価｜地価推移と駅別の土地価格をご覧ください。
中古マンションは再開発の駅で上昇が大きい
| 最寄駅 | 2021年度（1㎡） | 2025年度（1㎡） | 上昇率 | 2025年度の価格 |
|---|---|---|---|---|
| 小岩 | 56.2万円 | 83.1万円 | 約48％ | 5,600万円 |
| 平井 | 60.0万円 | 76.5万円 | 約28％ | 5,300万円 |
| 船堀 | 57.3万円 | 72.7万円 | 約27％ | 5,400万円 |
| 篠崎 | 58.7万円 | 65.7万円 | 約12％ | 4,000万円 |
| 江戸川区全体 | 55.3万円 | 67.1万円 | 約21％ | 4,600万円 |
※出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（成約価格情報・取引価格情報、2021年度・2025年度）を当社集計。金額は中央値（安い順に並べた真ん中の値）。2025年度の件数は小岩103件・平井121件・船堀107件・篠崎35件。
2025年度は、小岩駅の取引の約半数（103件中54件）、平井駅の約3分の1（121件中40件）が2011年以降に建てられた住戸で、築浅の住戸が増えたことも数字を押し上げています。ご自身の物件は、同じ駅・同じ築年の取引と比べて判断しましょう。
再開発エリアの売り時・買い時の考え方
再開発エリアの売り時・買い時は「完成すれば上がる」と一律には言えず、事業の段階、完成後に増える住戸、工事中の環境、税金の期限を物件ごとに並べて判断します。
- 売る側：小岩駅前は南口600戸に北口731戸が加わり、再開発ビルの住戸が1,300戸を超えます。完成後は駅近の築浅マンションが近くの売り出しと比べられやすくなり、工事中は騒音や通行規制が内覧の印象に影響することもあります。
- 税金の期限：売った年の1月1日に所有期間が5年を超えるかで税率が変わり（長期20.315％・短期39.63％）、自宅の3,000万円控除には住まなくなってからの期限があります（江戸川区の不動産売却の税金｜計算例・3,000万円控除と申告先）。
- 買う側：完成時期は延びることがあり、新庁舎の開庁目標は2年以上延びました。すべき区域や新たな防火規制の区域では将来建てられる建物に制限があり、江戸川・荒川沿いは水害の想定も確かめましょう（江戸川区のハザードマップと不動産売却｜価格への影響と説明義務）。
- 物件が事業の区域内か、区域の近くかを確かめる
- 事業の段階と完成予定を確かめる
- 同じ駅・同じ築年の取引価格と、近くの売り出し状況を確かめる
- 税金の期限や住み替え・相続の予定を書き出す
- 値上がりの見込みと、待つ間の費用（管理費・固定資産税など）や遅れのリスクを比べて決める
江戸川区の売却の全体像は江戸川区の不動産売却ガイド｜相場・流れ・費用と高く売るコツ、購入は江戸川区の不動産購入ガイド｜エリア選び・相場・流れと注意点で解説しています。
江戸川区の再開発エリアの不動産を相談するならセルフリジェネレーション｜Googleクチコミ★4.9（瑞江店）
株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）は、墨田区・江戸川区に特化した地域密着の不動産会社です。江戸川区のご相談は瑞江店でお受けしています。Googleクチコミの評価は本店★4.8・瑞江店★4.9（2026年10月時点）で、親身な相談対応や、売り方の選択肢ごとの良い点・悪い点の説明を評価していただいています。
「とても親身になって相談に乗っていただきました。」（Googleクチコミより一部抜粋）
「様々なケースのメリットデメリットを教えていただき」（Googleクチコミより一部抜粋）
- 墨田区・江戸川区に特化し、再開発や区画整理の進み具合を踏まえて価格と時期をご提案
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- 売却も買取も扱うため、区域内の物件も最適な売り方をご提案
- LINE・オンライン相談に対応
当社にご相談いただいた場合の進め方
- LINE・電話・フォームで、物件の所在地・種類と売りたい（買いたい）時期をお知らせください。
- 物件が再開発・区画整理などの区域に入っているかを、区の資料と窓口で確かめます。
- 同じ駅・同じ築年の取引と売り出し状況から、今売る場合と時期をずらす場合の価格の目安をお伝えします。
- 区域内の物件は届出・承認の手続きと期間を整理し、仲介の価格と当社の買取価格を両方ご提示します。
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よくある質問
江戸川区で今進んでいる再開発はどこですか？
2026年11月時点で大きく動いているのは、小岩駅周辺、船堀四丁目地区（新庁舎）、篠崎公園地区の3か所です。小岩駅北口の再開発ビル（地上30階・住宅731戸）は2027年1月竣工予定で、南口では南小岩七丁目の区画整理と駅前地区の再開発の準備が進んでいます。篠崎公園地区では、高規格堤防と区画整理の工事が進んでいます。
江戸川区の新庁舎はいつ開庁しますか？
区の開庁目標は「2033年1月〜6月の間」です（2025年12月23日の区の発表）。新庁舎は船堀駅から徒歩3分の場所に船堀四丁目地区の再開発で建てられる計画で、再開発ビルの工事施工者の再選定が必要になったため、前回の公表から2年〜2年5か月延びました。
再開発で江戸川区の地価は上がっていますか？
再開発が進む駅の周辺では、区の平均を上回って上がっています。2026年の地価公示では、小岩駅前の商業地（西小岩1-23-13）が1㎡200万円で前年比11.1％、2021年比42.9％の上昇でした。区全体の平均変動率は住宅地5.7％・商業地8.7％で、駅から離れた住宅地ほど上昇は小さい傾向です。
再開発や区画整理の区域内にある家や土地は売れますか？
売れますが、事業の段階によって届出や承認が必要です。市街地開発事業の都市計画決定の告示後に土地だけを売る場合は区への届出（都市計画法第57条）、再開発の権利変換手続開始の登記の後は施行者の承認（都市再開発法第70条）が必要です。区画整理の施行地区では、換地処分の公告まで建物の新築などに許可が必要です（土地区画整理法第76条）。
「土地区画整理事業を施行すべき区域」では家を建て替えられますか？
建て替えはできますが、都市計画法第53条の許可が必要で、江戸川区の基準では3階以下・地階なし・木造や鉄骨造などの移転しやすい構造に限られます。4階建て以上や鉄筋コンクリート造、地下室のある建物は、区の都市計画課の事前調査が必要です。区独自の緩和もあるため、計画の前に相談しましょう。
再開発が完成するまで待ってから売ったほうが高く売れますか？
一律に待つほうが得とは言えず、物件の場所・種類と事業の段階によって判断が変わります。完成後は再開発ビルの住戸と比べられる場面が増える可能性があり、待つ間の管理費や固定資産税、税金の期限、工事の遅れのリスクもあります。今売る場合と待つ場合を比べて決めましょう。
まとめ
- 小岩駅北口の再開発ビルは2027年1月竣工予定、南口の南小岩六丁目地区は2026年3月に全街区が完成
- 船堀の新庁舎は開庁目標が「2033年1月〜6月の間」に延期。工程は今後も変わることがある
- 篠崎・北小岩では、高規格堤防と区画整理を一体で進める高台まちづくりが進行・検討中
- 駅前の商業地は2026年に前年比11〜12％上昇し、駅から離れた住宅地との差が広がっている
- 区域内の不動産は、届出・承認・建築の許可のルールを確かめてから売買する
再開発の恩恵の大きさは、物件の場所と種類によって違います。「今の価格」と「待った場合」の両方を確かめてから、売り時・買い時を決めましょう。
この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年11月1日
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