【2026年】清新町・臨海町のマンション売却｜相場と大規模団地の売り方の記事

「清新町の団地を売りたいが、同じ団地に売り出しが多くて価格が決めにくい」「臨海町は取引が少なく相場が分からない」「東日本大震災の液状化を買主にどう説明すればいいのか」。江戸川区の湾岸部、清新町・臨海町でマンションの売却を考えると、こうした疑問が出てくるのではないでしょうか。

清新町・臨海町は葛西沖の埋立てと区画整理でつくられた計画的な街で、1980年代〜1990年代に建った大規模な団地型マンションなどが取引の中心です。区全体の平均ではなく、築年や広さの近い取引と比べて売り方を決めましょう。

この記事で分かること

• 清新町・臨海町のマンションの売却相場と推移（2021〜2025年度の取引）
• 築年数・広さ・駅からの距離による価格の違い
• 大規模団地の管理・修繕の資料と、液状化・水害の説明の準備
• 仲介・買取の選び方と手取りの計算例

結論を先にお伝えすると、2025年度の取引の中央値は清新町が4,900万円（34件）、臨海町が4,300万円（8件）です。清新町は広い住戸が多いため㎡単価は53.7万円と区全体より低めですが、2021年度から約21％上がりました。管理・修繕の資料と、液状化・水害の説明を先にそろえることが、値下げ交渉を防ぐ近道です。

この記事の結論

• 清新町の中古マンションは、2025年度の取引34件で中央値4,900万円、㎡単価53.7万円です（不動産情報ライブラリを当社集計）。
• 臨海町は2025年度8件で中央値4,300万円。5年間でも40件と少ないため、築年の近い取引を基準に価格を決めます。
• 清新町の㎡単価は2021年度の44.5万円から約21％上昇。取引の約85％が70㎡以上で、1980年以前築の取引はありません。
• 2011年の東日本大震災では清新町で液状化の被害が報告されています。補修の記録と都の予測図で説明を準備しましょう。
• 1983年3月以前に新築された住棟は、買主が【フラット35】を使う際に建築確認日の分かる書類が必要になることがあります。

【2026年】清新町・臨海町のマンション売却相場｜清新町4,900万円・臨海町4,300万円

清新町・臨海町のマンションの売却相場は、2025年度（2025年4月〜2026年3月）の取引の中央値で清新町4,900万円、臨海町4,300万円です（国土交通省の不動産情報ライブラリを当社が集計）。中央値とは、価格の低い順に並べたときに真ん中にくる値のことで、一部の高額な取引に引っ張られにくいのが特徴です。

※出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（中古マンション等。年度は4月〜翌年3月）を当社集計。両町は町名で集計。西葛西駅全体の相場は西葛西・葛西のマンション売却相場｜町名・築年数別の価格と売り方、区内の駅別の比較は江戸川区のマンション売却｜相場・駅別価格と売却の流れで解説しています。

清新町は「価格は区全体より高く、㎡単価は低め」

清新町の中央値4,900万円は、江戸川区のマンション売却相場（区全体の中央値4,600万円）より300万円高い一方、㎡単価は区全体を13.4万円下回ります。取引34件のうち29件（約85％）が70㎡以上で、広さが価格を押し上げ、築年数を重ねた住戸が多いことが㎡単価の低さに表れていると考えられます。2021年度からは㎡単価が約21％、価格の中央値が約29％上がりました。

臨海町は取引が少なく、年度ごとの中央値は参考程度に

臨海町の取引は5年間で40件、各年度7〜9件で、価格の中央値は年度により4,100万〜4,600万円と動きます。特定の建物の取引が多い年は中央値が大きく動くため、築年の近い取引や同じ建物の過去の取引を基準にしましょう。

清新町と臨海町の成り立ち｜葛西沖の埋立てでできた「住」と「職」の街

清新町と臨海町は、同じ埋立地でも住宅地と「職」の街として計画された点が違います。江戸川区のコラム「葛西沖 vol.10」（2025年5月1日更新）によると、1972年から1996年にかけての「葛西沖開発土地区画整理事業」で、新左近川の北に「住」の清新町、南に「職」の臨海町、その南に「遊」の葛西臨海公園・葛西海浜公園が整備されました。

清新町：ゆとりある敷地に中層・高層住宅を配置した住宅地

清新町は約95.7ha（陸地66.7ha）の埋立地に生まれた都市型住宅地で、愛称は「葛西クリーンタウン」です。中層・高層・超高層の住宅がゆとりある敷地に変化をつけて配置され、1983年に入居が始まり、1986年3月には約2万人が暮らす街になりました（同コラム）。取引の最寄駅は128件中127件が東京メトロ東西線の西葛西駅です。大手町・日本橋方面へ乗り換えなしで通えることと、緑の多い街並み・広い住戸は、そのまま売りの強みになります。

臨海町：物流・市場と公園の街。マンションの取引は少なめ

臨海町は首都高速道路と環状7号線が交差する交通の要衝で、葛西トラックターミナルや中央卸売市場葛西市場などの流通拠点が立地しています（同コラム）。マンションの取引は5年間で40件と少なく、最寄駅は40件中39件がJR京葉線の葛西臨海公園駅です。南の葛西臨海公園では、東京都が葛西臨海水族園のリニューアルを進め、2028年9月の新水族園のオープンを目指しています（東京都「報道発表」2025年11月25日）。

地価公示で見る清新町・臨海町の土地の値動き

土地の価格も上がっています。2026年1月1日時点の地価公示で、清新町2-7-18（住宅地）は1㎡あたり50.2万円（前年比＋5.7％）と2016年から約48％上昇し、倉庫・配送センターが並ぶ臨海町3-6-3（工業地）は10年で約1.8倍です。

※1㎡あたり。出典：国土交通省「地価公示」（各年1月1日時点）を当社集計。清新町の上昇率は江戸川区の住宅地の平均（＋5.7％、東京都財務局「令和8年地価公示 区市町村別用途別対前年変動率」）と同じです。他の地点は西葛西・葛西の土地価格・坪単価と土地売却の進め方｜地点別一覧をご覧ください。

築年数・広さ・駅からの距離で見る価格の違い

清新町・臨海町のマンション価格に最も大きく影響するのは築年数です。5年間の清新町の取引では、2011年以降築の㎡単価が80.1万円、1981〜2000年築が47.1万円と約1.7倍の差がありました。

※件数／価格の中央値／㎡単価の中央値。5年間は2021〜2025年度の合計（建築年の記載がない取引を除く）。出典：同上。

1980年以前築の取引はゼロ。ただし建築確認日は確認を

両町の5年間の取引に1980年以前築は1件もなく、清新町は8割が1981〜2000年築です。旧耐震の取引が多い葛西エリアの他の町に比べ、築年の面では有利です。ただし新耐震基準かどうかは建築確認の日（1981年6月1日以後か）で決まるため、1981〜1983年ごろの住棟は書類で確かめましょう。築40年を超えた住戸の売り方は築古マンションの売却の限界築年数は？築40年・50年でも売る方法も参考にしてください。

広さと駅からの距離｜「遠いほど安い」とは限らない

両町とも取引の8割以上が70㎡以上のファミリー向け住戸で、30㎡未満の取引はありません。

清新町では2001年以降築の24件のうち20件が西葛西駅から徒歩16分以上にあり、2025年度の中央値は徒歩6〜10分4,900万円、11〜15分3,800万円、16分以上6,750万円と、遠い住戸の方が高くなっています。臨海町も徒歩6〜10分の10件はすべて2011年以降築でした。駅距離だけでなく、築年と広さの近い取引と比べましょう。

大規模団地のマンションを売るときの注意点｜管理・修繕の資料が価格を左右する

団地型マンションは、同じ団地の売り出しとの比較、修繕積立金、管理の届出・認定の状況を先に確かめておくと、値下げ交渉を防ぎやすくなります。団地型マンションとは、一つの団地に複数の住棟が建ち、土地や集会所などを各棟の区分所有者が共有して管理するマンションのことです。

同じ団地・同じ間取りの売り出しと比べられる

戸数の多い団地では、同じ間取りの住戸が同時に売りに出ていることがよくあります。同じ団地の直近の成約価格を基準に、階数・向き・眺望・リフォームの違いなど価格差を説明できる材料をそろえ、競合が多ければ売り出しの時期をずらすことも検討しましょう。

修繕積立金は「団地全体」と「各棟」に分かれていることがある

国土交通省のマンション標準管理規約（団地型）では、土地・附属施設・団地共用部分のための「団地修繕積立金」（第28条）と、各棟の共用部分のための「各棟修繕積立金」（第29条）を分けて積み立てる形が示されています（国土交通省のマンション管理のページ）。両方の月額・残高・値上げの予定を管理会社の重要事項調査報告書で確認し、買主に合計額で説明できるようにしておきます。水準は国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（2024年6月改定）の目安と比べられます。

※機械式駐車場の分を除く。団地全体と各棟の長期修繕計画が別々の場合は、両方の平均額を合算して比べます（国土交通省）。積立金の見られ方はマンションの修繕積立金とは？江戸川区で購入・売却する前の注意点で解説しています。

管理状況の届出・管理計画認定と、改正区分所有法

1983年（昭和58年）12月31日以前に新築された、居住用の住戸が6戸以上の分譲マンションは、東京都の条例で管理状況の届出が義務づけられ、2025年度は更新の年でした（江戸川区「管理状況届出制度」2025年3月21日更新）。1983年に入居が始まった清新町の初期の住棟は対象になり得るため、届出の有無を管理会社に確かめておきましょう。

江戸川区の管理計画認定を受けたマンションは、買主の【フラット35】の金利が当初5年間 年0.25％引き下げられるなどのメリットがあります（区への申請手数料は無料、有効期間5年。江戸川区「マンション管理計画認定制度」2025年4月1日更新）。また、2026年4月1日施行の改正区分所有法で、修繕など処分を伴わない決議は集会の出席者の多数決でできるようになりました（法務省「改正の概要」）。

液状化と水害｜清新町・臨海町で買主に聞かれることと説明の準備

液状化と水害は、公的な資料と管理組合の記録で事実を先に説明できるようにしておくと、買主の不安が値下げの理由になりにくくなります。

2011年の東日本大震災では、清新町で液状化の被害が報告された

液状化とは、地震の揺れで地盤が液体のような状態になる現象のことです。江戸川区の「まちづくりニュース No.87」（2011年5月30日）によると、清新町・臨海町の約380万㎡は1972年から3つの工区に分けて埋め立てられ、新左近川より北は付近の海底土砂（細粒）、その他は建設発生土が使われました。東日本大震災では新左近川より北の区域で液状化の被害が報告され、住宅の傾斜（大規模半壊）4棟や道路の舗装などの被害のほか、集合住宅は「外構の一部に損傷」と記載されています。

売るときは、震災後に外構や配管を補修した記録を管理組合の資料で確認し、告知書（物件状況等報告書）に知っている事実を正確に書きましょう。液状化は重要事項説明で必ず説明する項目ではありませんが、東京都建設局の「東京の液状化予測図」（令和7年度改訂版、2026年3月公開）で場所の予測を確認できます。買主側の確かめ方は葛西の中古マンション購入の注意点｜価格4,300万円と団地・液状化の確認点で解説しています。

水害｜2019年の避難勧告では対象外。ただし想定は種類ごとに確認

江戸川区によると、2019年10月の令和元年東日本台風では、荒川の洪水浸水想定区域図（計画規模）で浸水が想定される新中川より西側に避難勧告が出されましたが、清新町・臨海町は対象から除かれました（江戸川区「水害で江戸川区はどうなる？」2025年7月31日更新）。

ただし、高潮や想定最大規模の洪水の想定は別です。浸水の深さは江戸川区水害ハザードマップ（第2版）、江戸川区防災アプリ、東京都防災アプリの「水害リスクマップ」で確認できます（江戸川区「宅地建物取引業者の方へ（よくある質問）」2026年3月30日更新）。2020年8月28日から水害ハザードマップ上の位置の説明が重要事項説明で義務になっているので、電気設備の位置や共用部分の火災保険の水災補償（江戸川区は水災等地で最も高い5等地）も確認しておきましょう。価格への影響は江戸川区のハザードマップと不動産売却｜価格への影響と説明義務をご覧ください。

買主の住宅ローン控除とフラット35｜1983年前後の住棟は建築確認日を確認

築40年前後の住戸でも、買主は住宅ローン控除や【フラット35】を使える可能性があります。ただし制度ごとに判定の基準日が違うため、登記事項証明書と建築確認の書類を先にそろえましょう。

※出典：国税庁「No.1211-3」（令和8年4月1日現在法令等）、住宅金融支援機構「【フラット35】技術基準」（2026年11月時点）。

住宅ローン控除は、2026年入居の中古住宅なら省エネ性能の認定がない「その他の住宅」でも、年末残高の0.7％（最大年14万円）を10年間受けられます。一方、清新町は1983年に入居が始まったため、初期の住棟は【フラット35】の目安である「新築年月日1983年4月1日以後」に当たらないことがあります。確認済証や建築確認台帳記載事項証明など、確認日が分かる書類を探しておくと、買主のローン審査がスムーズです。

清新町・臨海町のマンションの売り方｜仲介・買取保証付き売却・買取

売り方は「仲介」「買取保証付き売却」「不動産会社の買取」の3つです。広い住戸を探す買主がいる清新町は仲介が基本ですが、取引の少ない臨海町、室内の傷みが大きい住戸、住み替えの期限がある場合は買取の価格も比べましょう。

買取の流れは江戸川区の不動産買取ガイド｜相場・最短日数・手取り比較、団地の買取価格の決まり方は江戸川区のマンション買取｜価格の決まり方と旧耐震・団地の売り方で解説しています。

どの売り方を選ぶかの判断の目安

1. 期限があるか：3か月以内に現金が必要なら、買取か買取保証付き売却を候補にします。
2. 同じ団地の売り出しがあるか：あればその価格と売れるまでの期間を見て、時期や価格を調整します。
3. 管理の資料がそろうか：そろえば仲介で評価されやすく、そろわなければ買取も比べます。
4. 室内の状態：水回りなどの交換が必要なら、直さずに売るか買取の方が手取りが多いことがあります。

手取りの計算例｜清新町の自宅と相続した臨海町の住戸

次の数値はすべて説明のための仮定で、実際の取引価格を示すものではありません。

• A：自宅の清新町1985年築・90㎡を4,600万円で売る（2010年に3,000万円で購入、うち建物1,200万円。ローン残高800万円）
• B：親が1997年に4,800万円で買った臨海町1996年築・80㎡（うち建物2,600万円）を相続し、4,300万円で売る。購入時の契約書の有無で比べる

※仲介手数料は法定上限（売買価格×3％＋6万円に消費税）、印紙税は2027年3月31日までの軽減税率。建物の取得費は国税庁の方法（取得価額×0.9×償却率0.015×経過年数を差し引く。経過年数はA16年・B29年。「No.3261」）で計算し、購入時の諸費用は省略。所有期間5年以下の税率は39.63％です（国税庁、2026年11月時点）。

Aは居住用財産の3,000万円特別控除で税金がかかりません（住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの売却が条件で、翌年に確定申告が必要）。Bは取得費と取得時期を親から引き継ぐため（国税庁「No.3270」）、契約書が見つかればこの仮定で税金が約725万円少なくなります。相続した空き家の3,000万円控除はマンションには使えませんが（No.3306）、相続税を納めた場合は取得費加算の特例があります（No.3267）。詳しくは江戸川区で相続したマンションの売却｜手順・管理費・税金と旧耐震の売り方をご覧ください。

清新町・臨海町でマンションを売る流れ｜相場確認から引渡しまで

相場の確認から引渡し・確定申告までの6ステップで、仲介の場合は3〜6か月が目安です。

1. 相場を知る：町名・築年・広さが近い取引を確認します。
2. 資料をそろえる：登記事項証明書、購入時の契約書、管理規約、長期修繕計画、議事録、建築確認日の書類を用意します。古い団地は土地の持分が建物と別に登記されていることもあるので、両方の登記を確認します。
3. 査定を比べる：仲介と買取の両方の価格と、根拠となる取引事例を聞きます。
4. 売り方を決める：手取り・期間・手間を比べ、媒介契約を結びます。
5. 販売・契約：ハザードマップの説明を受け、告知書に震災後の補修や不具合を正確に書きます。
6. 引渡し・確定申告：残代金を受け取り、抵当権を抹消して引き渡します。清新町・臨海町にお住まいなら申告先は江戸川南税務署（清新町2-3-13）です。

江戸川区の不動産売却の全体像は江戸川区の不動産売却ガイド｜相場・流れ・費用と高く売るコツで解説しています。

清新町・臨海町でマンション売却を相談するならセルフリジェネレーション｜Googleクチコミ★4.9（瑞江店）

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よくある質問

清新町のマンションの売却相場はいくらですか？

江戸川区清新町の中古マンションは、2025年度（2025年4月〜2026年3月）の取引34件で中央値4,900万円、1㎡あたり53.7万円です。取引の約85％が70㎡以上の広い住戸のため、価格は区全体の中央値（4,600万円）より高く、㎡単価は区全体（67.1万円）より低めです（国土交通省 不動産情報ライブラリを当社集計）。

臨海町のマンションの売却相場はいくらですか？

江戸川区臨海町の中古マンションは、2025年度の取引8件で中央値4,300万円、1㎡あたり58.7万円です。2021〜2025年度の5年間でも40件と取引が少ないため、築年の近い取引や同じ建物の過去の取引と比べて価格を決めましょう。

清新町は東日本大震災で液状化したそうですが、マンションは売れますか？

売れます。江戸川区の資料では、2011年の東日本大震災で清新町（新左近川より北）に液状化の被害が報告されていますが、2021〜2025年度も毎年19〜34件のマンションの取引があります。管理組合の補修の記録と東京都の液状化予測図を確認し、買主に事実を説明できるようにしておきましょう。

清新町・臨海町は水害の心配がありますか？

浸水の想定は水害の種類ごとに違うため、住所ごとの確認が必要です。区の説明では、2019年の令和元年東日本台風の際、荒川の計画規模の洪水で浸水が想定される地域に出された避難勧告の対象から、清新町・臨海町は除かれました。高潮や想定最大規模の洪水の浸水の深さは、区の水害ハザードマップや東京都防災アプリで確認できます。

築40年を超える清新町の団地でも、買主は住宅ローン控除を使えますか？

使える可能性があります。住宅ローン控除では登記簿上の建築日付が1982年1月1日以後の住宅は新耐震基準に適合しているとみなされるため、1983年以降に新築された住棟は耐震の証明書がなくても対象になり得ます（床面積や所得などの要件あり）。【フラット35】は基準が違い、1983年3月以前に新築された住棟は建築確認日が分かる書類が必要になることがあります。

まとめ

清新町・臨海町のマンションの売却相場は、2025年度の取引の中央値で清新町4,900万円、臨海町4,300万円です。

• 清新町は34件・㎡単価53.7万円で、2021年度から㎡単価が約21％上昇
• 臨海町は年7〜9件と少なく、築年の近い取引や同じ建物の取引を基準にする
• 団地全体と各棟の修繕積立金、管理状況の届出・管理計画認定を確認する
• 液状化は区の記録と都の予測図、水害はハザードマップで事実を説明する
• 1983年3月以前に新築された住棟は、建築確認日が分かる書類を用意する

清新町・臨海町のマンションの売却でお悩みの方は、江戸川区に瑞江店のある当社にお気軽にご相談ください。

この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年11月1日

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