【2026年】小岩のマンション購入と再開発｜価格5,600万円と北口・南口の注意点の記事

「小岩は駅前の再開発でタワーマンションが増えているけれど、今買うと高値づかみにならない？」「北口の工事はいつ終わるの？」「再開発エリアと少し離れたエリア、どちらを選ぶべき？」。江戸川区の瑞江店には、小岩でのマンション購入について、こうしたご相談が寄せられます。

この記事では、国の取引データを小岩駅に絞って当社が集計し、区と再開発組合が公表している事業計画書で工程を確認したうえで、小岩でマンションを買うときの価格の目安と判断のポイントを整理しました。

この記事で分かること

• 小岩駅の中古マンションの価格の目安と、5年間の推移（2021〜2025年度）
• 南口・北口の再開発の内容と、竣工・事業完了の予定
• 再開発で「どこの」価格が上がったのか（駅距離・築年・町名別）
• 再開発エリアで買うときの注意点と、将来の売りやすさの考え方

結論を先にお伝えすると、小岩駅を最寄りとする中古マンションの価格の中央値は2025年度で5,600万円と、2021年度の3,500万円から大きく上がりました。ただし上がったのは主に駅徒歩5分以内の築浅物件で、徒歩6分以上は緩やかな上昇にとどまります。「再開発の恩恵をどこまで価格に払うか」を決めてから物件を選ぶのが失敗しないコツです。

この記事の結論

• 小岩駅の中古マンションの価格の中央値は5,600万円（2025年度・103件）で、江戸川区全体の4,600万円を1,000万円上回ります。
• 駅徒歩5分以内の1㎡あたりの価格は、2021年度の63.7万円から2025年度は108.2万円に上がり、再開発の影響が駅前に集中しています。
• 徒歩6〜15分の1㎡あたりの価格は66万円前後で、駅前の約6割の水準です。広さを重視するならこのゾーンが候補になります。
• JR小岩駅北口地区の再開発ビル（30階・住宅731戸）は2027年1月竣工予定、交通広場などを含む事業完了は2031年3月末までの予定です（事業計画書、令和8年4月変更）。
• 再開発エリアでは、工程の変更、大量供給後の売りやすさ、タワーの修繕積立金、浸水対策の4点を契約前に確認しましょう。

小岩のマンションの価格の目安｜2025年度の中央値は5,600万円

小岩駅を最寄りとする中古マンションの価格は、2025年度の中央値で5,600万円です。国土交通省の不動産情報ライブラリに掲載された2025年4月〜2026年3月の成約価格情報と取引価格情報（江戸川区・中古マンション等）のうち、最寄駅が小岩の103件を当社が集計しました。

中央値とは、価格を安い順に並べたときにちょうど真ん中にくる値のことです。一部の高額物件に引っ張られにくいため、相場感をつかむのに向いています。

※出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（成約価格情報・取引価格情報、2025年度）を当社集計。京成小岩駅は広さ別の件数が少ないため省略しています。

2025年度の小岩駅の1㎡あたりの価格は83.1万円で、区内の主な駅の中でも高い水準です。一方、同じ小岩エリアでも京成小岩駅を最寄りとする物件は67.5万円と区全体並みで、駅によって価格帯がはっきり分かれます。土地の価格については小岩の土地価格と坪単価｜町丁別一覧と再開発の影響で詳しく紹介しています。

5年間の推移｜2021年度から約1.6倍

※出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（成約価格情報・取引価格情報、最寄駅 小岩）を当社集計。

中央値は5年で約1.6倍になりました。ただし、2025年度は2011年以降築の取引が54件と全体の半分を超え、築浅の大型住戸の割合が増えたことも中央値を押し上げています。同じ物件が1.6倍になったという意味ではないため、築年と駅距離をそろえて比べることが大切です。

小岩駅周辺の再開発はどこまで進んでいる？

小岩駅周辺では、南口で2つの再開発がすでに完成または完成間近で、北口では30階建ての再開発ビルが2027年1月の竣工を予定しています。いずれも江戸川区が2009年に策定したまちづくり基本構想を起点とした事業で、木造住宅が密集し道路が狭いという防災上の課題を解決することが目的です。

市街地再開発事業とは、細かく分かれた土地をまとめて共同の建物を建て、あわせて道路や広場を整備する事業のことです。元の地権者は新しい建物の床を受け取り、残りの住戸（保留床）が分譲マンションとして販売されます。

※出典：江戸川区「JR小岩駅周辺地区の歩み」（2026年4月15日更新）、「南小岩六丁目地区 事業計画書」（令和8年3月4日変更）、「JR小岩駅北口地区 事業計画書」（令和8年4月8日変更）。2026年10月時点で当社が確認した内容です。

北口地区の住戸の内訳

JR小岩駅北口地区の事業計画書によると、住宅731戸の内訳は、1R・1LDK・2DK（約35〜50㎡）が207戸、2LDK・3DK（約51〜65㎡）が101戸、3LDK以上（約66㎡〜）が423戸です。6〜30階が住宅、1〜4階（一部9階まで）が商業・業務施設で、地下に駐車場と駐輪場が入ります。

公共施設としては、区画街路第29号線（北口通り、幅18m）の拡幅と、約2,000台の自転車駐車場を含む交通広場、駅から蔵前橋通りまでの立体歩行者通路が整備される計画です。建物が完成しても、交通広場など駅前全体の整備が終わるのは事業完了の時期（2031年3月末までの予定）になる点を押さえておきましょう。

南口は区画整理と道路整備も進行中

南口では、再開発のほかに南小岩七丁目の土地区画整理事業（2021年7月認可）や、駅周辺を回る区画街路第27号線（リングロード）などの道路整備も進んでいます。また、駅周辺の一部は2013年5月に東京都の不燃化特区に指定されています。工事中の区画では、仮設の通路や工事車両の出入りがあるため、平日の昼と夜の両方で現地を歩いて確認するのがおすすめです。

再開発で価格が上がったのはどこ？駅距離・築年・町名で比べる

再開発で価格が大きく上がったのは、駅徒歩5分以内・2011年以降築・南小岩の物件です。逆に、駅から少し離れたエリアや築年の古い物件は、区全体と同じような緩やかな上昇にとどまっています。

駅からの距離別の価格

※出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（成約価格情報・取引価格情報、最寄駅 小岩）を当社集計。徒歩16分以上は2025年度の件数が1件のため省略しています。

徒歩5分以内の1㎡あたりの価格は4年で約1.7倍になった一方、徒歩6〜10分は約1.2倍です。2025年度は、徒歩5分以内と6分以上で1㎡あたり40万円以上の差があります。70㎡の住戸に当てはめると約3,000万円の差になるため、「駅前のタワーにこだわるか、徒歩6〜10分で広さを取るか」が予算を決める最大の分かれ目です。

築年別の価格（2025年度）

※出典：同上（2025年度）。

1981〜2000年築の1㎡あたりの価格は53.3万円で、2011年以降築の約半分です。駅前の築浅にこだわらなければ、同じ予算でかなり広い住戸を選べます。ただし、築年の古い物件は、修繕積立金の値上げや住宅ローン控除の要件に注意が必要です（後で説明します）。

町名別の価格

※出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（成約価格情報・取引価格情報、2021〜2025年度・最寄駅 小岩）を当社集計。東小岩・北小岩は2025年度の件数が少なく、数件の取引で中央値が動く点にご注意ください。

南口の再開発ビルがある南小岩は、2025年度の1㎡あたりの価格が100万円を超えました。北口の再開発がある西小岩も80万円まで上がっています。一方、駅から離れた東小岩・北小岩は50万円台で、再開発の影響は限定的です。

小岩でマンションを買う前に確認すべき5つの注意点

小岩で再開発エリアのマンションを検討するときは、「工程の変更」「価格の根拠」「将来の売りやすさ」「浸水対策」「管理と修繕積立金」の5つを必ず確認しましょう。再開発への期待だけで判断すると、購入後に思ったほど資産価値が伸びない、管理費の負担が重いといった後悔につながります。

注意点1：再開発の工程は変更されることがある

再開発の工程は、事業計画の変更で後ろにずれることがあります。北口地区の事業計画書は2020年1月の認可後に変更を重ねており、直近では2026年4月8日に変更されています。南小岩六丁目地区も2026年3月4日に5回目の変更が行われています。

「駅前広場ができたら便利になる」「商業施設が開業したら価値が上がる」といった前提で買う場合は、区のホームページで最新の事業計画書と変更日を確認しましょう。工事が長引くと、騒音や通行の不便が想定より長く続く点も考えておく必要があります。

注意点2：「再開発の期待」がすでに価格に入っていないか

駅徒歩5分以内の1㎡あたりの価格は、すでに2021年度の約1.7倍です。今の価格には、再開発による利便性の向上への期待がある程度含まれていると考えるのが自然です。

プロのアドバイスとしては、気になる物件の1㎡あたりの価格を、この記事の表の「同じ駅距離・同じ築年」の値と比べてみてください。大きく上回る場合は、眺望・階数・向きなど、価格差を説明できる理由があるかを仲介会社に確認しましょう。

注意点3：将来の売りやすさと大量供給

南小岩六丁目地区の600戸と北口地区の731戸を合わせると、駅前に1,300戸を超える住戸が加わります。将来、同じ建物や近くのタワーで売り出しが重なると、買主が比べる物件が増え、売却に時間がかかる可能性があります。

将来の住み替えを考えている方は、同じ建物内での比較に負けにくい条件（中層以上、角部屋、人気の広さなど）を意識して選ぶと安心です。逆に、駅から少し離れた中古マンションは、タワーとは買主層が違うため、競合の影響を受けにくい面があります。

注意点4：浸水の深さと建物の浸水対策

江戸川区は、想定最大規模の台風などでは区のほとんどが浸水し、浸水が2週間以上続く場所もあると想定しており、大規模な水害では区外への広域避難を基本としています。小岩は江戸川に近いエリアでもあるため、区が2025年7月に公表した江戸川区水害ハザードマップ（第2版）で、物件の場所の浸水の深さを確認しましょう。

タワーマンションでは、部屋が浸水しない高さでも、地下や1階の電気室・ポンプが水につかるとエレベーターや給水が止まるおそれがあります。電気設備の位置、非常用発電機の有無、止水板などの対策を管理会社に確認してください。北口地区の事業計画書には、防災備蓄倉庫と非常用発電設備を設けることが書かれています。水害リスクと不動産価格の関係は江戸川区のハザードマップと不動産売却｜価格への影響と説明義務でも解説しています。

注意点5：管理と修繕積立金（タワーは特に）

修繕積立金とは、外壁や屋上防水、給排水管などの大規模な修繕に備えて、区分所有者が毎月積み立てるお金のことです。国土交通省の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」では、計画期間全体の平均額の目安を、20階以上のマンションで1㎡・月あたり338円としています。70㎡の住戸に当てはめると月約2.4万円です。

新築のタワーマンションは、最初の積立金を低く設定し、段階的に上げていく計画が多く見られます。購入前に長期修繕計画と、値上げの予定を確認しましょう。中古の場合は、仲介会社を通じて重要事項調査報告書（管理会社が発行する、管理費・積立金の額や滞納、修繕履歴をまとめた書類）と、直近2〜3年分の総会の議事録を取り寄せてください。修繕積立金の仕組みはマンションの修繕積立金とは？江戸川区で購入・売却する前の注意点で詳しく解説しています。

あわせて、住宅ローン控除の要件も確認しましょう。中古マンションは原則として1982年1月1日以後に建築されたものが対象で、それより前の建物は耐震基準適合証明書などが必要です（国税庁 No.1211-3、令和8年4月1日現在の法令等）。床面積は原則40㎡以上（合計所得金額1,000万円超の方は50㎡以上）が必要で、北口地区に多い35〜50㎡の住戸を検討するときは特に注意が必要です。

再開発エリアと周辺エリア、どちらを選ぶ？判断の目安

駅前の再開発エリアは「利便性と築浅を優先し、価格の高さを受け入れられる方」、徒歩6〜15分の中古は「広さと住居費の軽さを優先する方」に向いています。どちらが正解ということはなく、優先順位で選ぶのが基本です。

判断に迷うときは、次の順番で考えると整理しやすくなります。

1. 毎月の住居費（ローン返済＋管理費・修繕積立金）の上限を決める
2. 必要な広さ（何㎡・何LDK）を決める
3. 1と2を満たすのが駅前か周辺かを、この記事の表で確かめる
4. 駅前を選ぶなら工程と供給、周辺を選ぶなら築年と修繕履歴を重点的に確認する

江戸川区内のほかの駅と比べたい方は、江戸川区のマンション購入｜駅別の価格と団地・水害の確認点や江戸川区の住みやすい駅はどこ？治安・交通・相場を11駅で比較も参考にしてください。

小岩でマンションを買う費用と返済の計算例

小岩で中古マンションを買うときは、物件価格に加えて仲介手数料・登記費用・ローン関係の費用などの諸費用がかかります。ここでは、2025年度の中古（2024年より前に建てられた物件）の中央値に近い5,500万円の物件を例に、仮定の数値で計算します。

※仲介手数料は宅地建物取引業法で定められた上限額です。その他の金額は物件・金融機関によって変わります。

次に、5,000万円を35年・元利均等で借りた場合の毎月の返済額の計算例です（仮定の数値です）。

• 金利 年1.0％の場合：毎月 約14.1万円
• 金利 年3.83％（フラット35の2026年10月の最多金利）の場合：毎月 約21.6万円

マンションでは、これに管理費と修繕積立金（仮に月3.5万円）が加わります。金利1.0％でも住居費は毎月約17.6万円になるので、「ローンの返済額＋管理費・積立金」で予算を考えることが大切です。新築の再開発物件は、販売価格に加えて修繕積立基金（入居時に一括で払う積立金）がかかることも多いので、販売資料で確認しましょう。

小岩で中古マンションを買う流れ

小岩で中古マンションを買うときは、予算決めから引渡しまで、おおむね2〜3か月かかります。手順は次のとおりです。

1. 予算を決める：手元資金と毎月の住居費から、借入額の上限を決めます。
2. エリアを決める：駅前の再開発エリアか、徒歩6〜15分の周辺か、南口か北口かを決めます。
3. 書類を確認する：重要事項調査報告書、長期修繕計画、総会の議事録を取り寄せます。
4. 内覧・現地確認：部屋に加え、共用部、浸水対策、周辺の工事の状況を見ます。
5. ローンの事前審査・購入申込み：事前審査を済ませてから申し込むと、価格交渉がしやすくなります。
6. 重要事項説明・売買契約：ハザードマップ、管理の状況、修繕の予定、周辺の都市計画などの説明を受けて契約します。
7. 決済・引渡し：残代金を支払い、所有権移転の登記をします。住宅ローン控除の書類もそろえておきます。

エリア選びから購入の流れまでの全体像は江戸川区の不動産購入ガイド｜エリア選び・相場・流れと注意点で解説しています。

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購入の進め方は、まずご予算とご希望（広さ・駅距離・築年）をうかがい、この記事のデータをもとに「駅前か周辺か」を一緒に整理します。気になる物件があれば、重要事項調査報告書や長期修繕計画を取り寄せ、管理状態・浸水対策・周辺の工事の予定を確認してから申込みに進みます。住宅購入の相談は住宅購入相談のページからどうぞ。今のお住まいの売却も考えている方は無料査定もご利用ください。

よくある質問

小岩で中古マンションを買うといくらくらいですか？

小岩駅を最寄りとする中古マンションの価格の中央値は、2025年度で5,600万円です。駅徒歩5分以内は7,850万円、徒歩6〜15分は4,200万円が中央値で、駅距離によって大きく変わります（国土交通省 不動産情報ライブラリを当社集計）。

小岩駅北口の再開発はいつ完成しますか？

JR小岩駅北口地区の再開発ビル（地上30階・住宅731戸）は、2027年1月に竣工する予定です。交通広場などを含む事業全体の施行期間は2031年3月末日までの予定です（事業計画書、令和8年4月8日変更）。

再開発で小岩のマンション価格は上がりましたか？

小岩駅の中古マンションの価格の中央値は、2021年度の3,500万円から2025年度は5,600万円に上がりました。特に駅徒歩5分以内の1㎡あたりの価格は63.7万円から108.2万円に上がっており、上昇は駅前に集中しています（当社集計）。

今、小岩の再開発エリアのマンションを買うのは高値づかみになりませんか？

駅前の価格にはすでに再開発への期待が含まれていると考えられるため、同じ駅距離・築年の取引価格と比べて割高でないかを確認することが大切です。将来は近くで売り出しが重なる可能性もあるため、住み替えの予定がある方は売りやすい条件の住戸を選びましょう。

小岩のマンションは水害の心配はありませんか？

江戸川区は想定最大規模の水害では区のほとんどが浸水すると想定しているため、小岩でも区のハザードマップで物件の場所の浸水の深さを確認する必要があります。マンションでは部屋の階数だけでなく、電気設備の位置や非常用発電機などの建物の対策もあわせて確認しましょう。

北口の再開発マンションの小さい住戸でも住宅ローン控除は使えますか？

住宅ローン控除は原則として床面積40㎡以上（合計所得金額1,000万円超の方は50㎡以上）が対象です。北口地区には約35〜50㎡の住戸もあるため、登記上の床面積が要件を満たすかを購入前に確認しましょう。

まとめ

小岩でマンションを買うときのポイントをまとめます。

• 小岩駅の中古マンションの価格の中央値は5,600万円（2025年度）で、2021年度から約1.6倍になった
• 上昇は駅徒歩5分以内・築浅・南小岩に集中し、徒歩6〜15分は1㎡あたり66万円前後
• 北口の再開発ビルは2027年1月竣工予定、事業完了は2031年3月末までの予定。工程は変更されることがある
• 駅前に1,300戸を超える住戸が加わるため、将来の売りやすさを考えて住戸を選ぶ
• 浸水の深さと建物の対策、修繕積立金の値上げ予定、住宅ローン控除の面積要件を契約前に確認する

小岩は再開発で駅前の姿が大きく変わりつつあるエリアです。期待だけで決めず、データと書類で確かめて、ご自身に合った1戸を選びましょう。

この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年10月28日

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