【2026年】江戸川区のマンション購入｜駅別の価格と団地・水害の確認点の記事

「江戸川区で家族向けのマンションを買いたいけれど、西葛西・葛西・船堀・小岩・平井・瑞江のどこを選べばいいのか分からない」「葛西や清新町の大きな団地は手ごろだけど、古くて大丈夫？」。瑞江店には、このようなご相談が多く寄せられます。

江戸川区のマンションは、70㎡以上のファミリー向け住戸が中心で、駅による価格差、築年の古い大規模団地の管理、ゼロメートル地帯の水害と埋立地の地盤など、買う前の確認点がはっきりしています。売却と購入の両方を扱う地元の不動産会社の立場から整理します。

この記事で分かること

• 江戸川区の中古マンションの価格（国の取引データを駅別・広さ別・築年別・駅からの距離別に集計）
• 西葛西・葛西・船堀・小岩・平井・瑞江・一之江の価格帯と、駅ごとの特徴
• 大規模団地・築古マンションの管理状態と、都の届出・区の耐震助成・管理計画認定の確かめ方
• 水害の浸水の深さと階数、液状化の予測の見方
• 毎月の住居費の計算例と、物件選びの判断フロー

結論を先にお伝えすると、江戸川区で2025年度に取引された中古マンションの価格の中央値は4,600万円、70㎡以上では5,400万円でした。駅と広さで予算を決めたうえで、管理の状態・浸水の深さと階数・地盤の3点を契約前に確認することが、後悔しないマンション購入の近道です。

この記事の結論

• 江戸川区の中古マンションの価格の中央値は4,600万円（2025年度・1,013件）。取引の約6割が70㎡以上で、その中央値は5,400万円です。
• 70㎡以上の中央値は小岩7,000万円、平井6,000万円、船堀5,750万円、西葛西5,400万円、瑞江4,950万円で、駅で約2,000万円の差があります。
• 駅徒歩5分以内は中央値5,900万円、11〜15分は4,200万円です。駅からの距離で1,700万円変わります。
• 1980年以前の旧耐震マンションの取引は160件（約16％）。中央値2,900万円と安い一方、耐震診断と修繕の状況の確認が欠かせません。
• 区の陸域の約7割はゼロメートル地帯です。ハザードマップの浸水の深さより上の階を選び、電気設備の位置と液状化の予測も確認しましょう。

江戸川区のマンション購入の全体像｜ファミリー向けの中古が中心

江戸川区でマンションを買う場合、選択肢の中心は中古マンションです。区内の取引は70㎡以上のファミリー向け住戸が多く、墨田区など都心に近い区と比べて、同じ予算で広い住戸を選びやすいのが特徴です。

中古マンションとは、一度人が住んだ、または完成から一定の期間がたったマンションのことです。新築より価格を抑えやすく、実際の管理状態や住民の様子を確かめてから買える一方、築年数によって耐震性や修繕の負担が変わります。

諸費用の目安は、新築で価格の3〜5％程度、仲介手数料が加わる中古で6〜9％程度です（当社が説明のために示した一般的な目安で、物件やローンの条件で変わります）。

江戸川区の不動産購入の全体像（エリア選び・戸建てを含めた相場・諸費用・流れ）は江戸川区の不動産購入ガイド｜エリア選び・相場・流れと注意点でまとめています。この記事は、その中のマンションを深掘りした内容です。戸建てと迷っている方は江戸川区の戸建て購入｜中古の築年別価格と買う前の確認点もあわせてご覧ください。

江戸川区の中古マンションの価格｜広さ別・築年別の中央値

江戸川区の中古マンションの価格の中央値は4,600万円、1㎡あたりの単価の中央値は67.1万円です。国土交通省の不動産情報ライブラリに掲載された、2025年4月〜2026年3月の江戸川区の中古マンション等の取引1,013件を当社が集計しました。

中央値とは、価格を安い順に並べたときに真ん中にくる値のことです。平均値と違い、一部の高額な物件に引っぱられにくいため、相場の目安として使いやすい数字です。

広さ別：取引の約6割が70㎡以上

※出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報・成約価格情報（2025年4月〜2026年3月、江戸川区の中古マンション等）を当社集計。国の公表値は個人が特定されないよう価格や面積が丸められています。

50㎡未満の取引は83件（約8％）だけです。江戸川区では、3LDK前後の住戸の数字（50〜69㎡・70㎡以上）を予算の目安にしましょう。

築年別：1980年以前は2,900万円、2011年以降は6,400万円

※出典は上の表と同じ（建築年が不明の取引を除く）。

2011年以降の㎡単価は1980年以前の約1.9倍です。

駅からの距離別：5分以内と11〜15分で1,700万円の差

※出典は上の表と同じ（駅からの距離が不明の取引を除く）。

16分以上でも価格が大きく下がらないのは、駅から離れた場所にも広い住戸の大規模な団地が多いためです。バス便や自転車でもよいかを家族で決めておくと、予算の幅が広がります。

駅別の価格｜西葛西・葛西・船堀・小岩・平井・瑞江・一之江の比較

江戸川区の70㎡以上の中古マンションの価格は、小岩が7,000万円で最も高く、瑞江が4,950万円でした。同じ広さでも駅によって約2,000万円の差があり、駅選びが予算に直結します。

※出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報・成約価格情報（2025年4月〜2026年3月、最寄駅別の中古マンション等）を当社集計。件数が少ない欄（瑞江・一之江の50〜69㎡など）は、1件ごとの条件で値が動きやすい参考値です。区内の住所でも最寄駅が新小岩（90件・中央値3,550万円）や東大島などの取引があります。

西葛西・葛西：取引が最も多く、築古の団地も多い

東京メトロ東西線の西葛西駅・葛西駅は、区内のマンション取引の約37％（379件）を占めます。西葛西駅が最寄りの214件のうち59件、葛西駅の165件のうち42件が1980年以前の建築で、旧耐震の大規模な団地も選択肢に入るエリアです。葛西駅は1980年以前の1㎡あたりが44.1万円、2011年以降が84.3万円と、築年で約2倍の差があります。町名別では、西葛西（139件・5,000万円）が高く、清新町（34件・4,900万円、1㎡あたり53.7万円）は広い住戸が多い団地のエリアです。売る側から見た相場は西葛西・葛西のマンション売却相場｜町名・築年数別の価格と売り方で詳しく解説しています。

小岩：駅5分以内は1㎡108万円、駅から離れると大きく下がる

JR総武線の小岩駅は、駅5分以内の取引48件の中央値が7,850万円（1㎡あたり108.2万円）と区内で最も高い一方、6〜10分では4,200万円でした。103件のうち54件が2011年以降の建築で、駅に近い新しいマンションが価格を押し上げています。町名別では南小岩（44件・7,700万円）と、北小岩（7件・3,600万円）で大きな差があります。駅周辺の再開発と土地の価格は小岩の土地価格と坪単価｜町丁別一覧と再開発の影響で紹介しています。

平井：総武線で、2011年以降築は1㎡112万円

平井駅はJR総武線が使えます。2011年以降築（40件）は1㎡あたり112.4万円と、区内でも高い水準でした。荒川と旧中川に挟まれた地域なので、ハザードマップの確認が特に大切です（平井の土地価格と坪単価｜地点別一覧と荒川沿いの注意点）。

船堀：都営新宿線と新庁舎の計画

船堀駅は都営新宿線が使えます。駅5分以内の35件は中央値6,900万円（1㎡あたり98.5万円）でした。区役所の新庁舎は船堀駅の近くに計画されており、区は2025年12月23日に開庁目標を「2033年1月〜6月の間」に見直しています（江戸川区のお知らせ）。将来の値上がりを見込みすぎないようにしましょう。船堀の相場は船堀のマンション売却｜相場5,400万円と駅徒歩・築年数別の売り方で解説しています。

瑞江・一之江：同じ広さで小岩より約2,000万円低い

都営新宿線の瑞江駅・一之江駅は、70㎡以上が4,950万〜5,000万円と、小岩より約2,000万円低い水準でした。瑞江駅の53件のうち30件は南篠崎町（中央値5,050万円）の取引です。当社の瑞江店（谷河内）があるエリアで、街の様子は瑞江のマンションの売却相場｜築年数・駅距離別の価格と売却事例でも紹介しています。駅ごとの住みやすさや治安は江戸川区の住みやすい駅はどこ？治安・交通・相場を11駅で比較で比べています。

大規模団地・築古マンションの管理状態の確かめ方

江戸川区の中古マンション選びでは、部屋の内装よりも、建物全体の管理状態を先に確認することが大切です。特に葛西・西葛西・清新町などの築年の古い大規模団地は、価格が手ごろな一方、給排水管やエレベーターの更新、修繕積立金の値上げが控えていることがあります。

修繕積立金を国の目安と比べる

修繕積立金とは、外壁や屋上、給排水管などの大規模な修繕に備えて、区分所有者が毎月積み立てるお金のことです。国土交通省の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（2024年6月改訂）は、計画期間全体の平均額の目安を次のように示しています。

※出典：国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（2011年4月策定、2024年6月改訂）。機械式駐車場がある場合は加算が必要です。

たとえば、延床面積20,000㎡以上の大規模団地で75㎡の住戸なら、平均値は月約1.9万円（255円×75㎡）です。これより大幅に低ければ、値上げの可能性が高いと考えましょう。仕組みはマンションの修繕積立金とは？江戸川区で購入・売却する前の注意点で解説しています。

重要事項調査報告書と総会の議事録を読む

重要事項調査報告書とは、管理会社が発行する、管理費・修繕積立金の額、滞納の状況、積立金の残高、修繕の履歴などをまとめた書類のことです。通常は仲介する不動産会社が入手します。申込みの前に次の点を確認しましょう。

1. 長期修繕計画があり、おおむね5年ごとに見直されているか
2. 修繕積立金の残高が、次の大規模修繕の予定額に対して足りているか
3. 給排水管・エレベーター・機械式駐車場の更新の時期と費用の見込み
4. 管理費・修繕積立金の滞納が多くないか、一時金の徴収や値上げが話し合われていないか

都の管理状況届出と、区の耐震助成・管理計画認定

東京都の「マンションの適正な管理の促進に関する条例」により、1983年以前に新築された6戸以上の分譲マンションは、管理組合が管理状況を届け出ることになっています。江戸川区では区役所北棟2階の建築指導課耐震化促進係が窓口で、5年ごとの更新があり、2025年度が更新の年でした（江戸川区「管理状況届出制度」、2025年3月21日更新）。届出の有無は、管理組合が機能しているかの手がかりになります。

1981年5月31日以前に建築確認を受けた3階建て以上の分譲マンションには、区の耐震化の助成があります。耐震診断と改修設計は費用の3分の2、改修工事は2分の1が助成の割合です（江戸川区「分譲マンション」の耐震化助成、2026年7月3日更新）。旧耐震のマンションを検討するときは、耐震診断を実施済みか、結果はどうだったかを必ず確認しましょう。

管理計画認定制度とは、管理組合が作成した管理計画が一定の基準を満たす場合に、区が認定する制度のことです。江戸川区によると、認定の有効期間は5年で、フラット35の金利の引き下げ（年0.25％）や、長寿命化工事を行った場合の翌年度の固定資産税の2分の1減額などのメリットがあります（江戸川区「マンション管理計画認定制度」、2025年4月1日更新。各制度に条件あり）。認定を受けていないことが管理不良を意味するわけではないため、報告書の中身で判断しましょう。

水害と地盤の考え方｜ゼロメートル地帯で何階を選ぶか

江戸川区でマンションを買うときは、区の水害ハザードマップで浸水の深さと浸水継続時間を確かめ、その深さが建物の何階に当たるかを考えることが大切です。江戸川区によると、区の陸域の7割がゼロメートル地帯で、江東5区の想定最大規模の水害では最大10メートル以上の浸水が1〜2週間以上続くおそれがあります（江戸川区水害ハザードマップ概要版）。

浸水への備えで確認する点

1. 想定される浸水の深さが、検討している住戸の階より低いか
2. 浸水継続時間（水が引くまでの時間）がどのくらいか
3. 受変電設備・給水ポンプが地下や1階にあるか（浸水すると停電・断水で上の階も生活しにくくなる）
4. 管理組合に止水板や防災備蓄などの水害対策があるか

損害保険料率算出機構の水災等地では、江戸川区は最も高い「5等地」です。低層階では、火災保険の水災補償の要否を慎重に判断しましょう。重要事項説明でもハザードマップ上の位置は説明されますが、契約の直前なので、探す段階で自分でも確認しておくと安心です。水害リスクと価格の関係は江戸川区のハザードマップと不動産売却｜価格への影響と説明義務で解説しています。

埋立地は液状化の予測も確認する

液状化とは、地震の揺れで砂の地盤が水を含んだ泥のようになり、建物が傾いたり、地中の配管が壊れたりする現象のことです。葛西・清新町・臨海町など海側の地域には埋立地が広がっています。東京都が公表している「東京の液状化予測図」で物件の場所の予測を確認しましょう。建物が杭で支えられていても、敷地内の配管や外構の補修は管理組合の負担になります。

旧耐震・団地のマンションと住宅ローン控除

江戸川区の中古マンションでは、1980年以前の旧耐震の物件に特に注意が必要です。住宅ローン控除、ローン審査、将来の売りやすさに影響します。

旧耐震基準とは、1981年5月31日以前に建築確認を受けた建物に適用されていた耐震の基準のことです。江戸川区では1980年以前に建てられたマンションの取引が160件あり、1㎡あたりの中央値は48.2万円と、2011年以降の約半分でした。

住宅ローン控除では、1982年1月1日以降に建築された住宅（登記簿上の日付）は新耐震基準に適合しているものとみなされます。それより前のマンションは耐震基準適合証明書などが必要ですが、マンション全体の耐震診断が前提になるため、取得が難しいことが多いのが実情です。将来の売り方まで考えたい方は江戸川区のマンション買取｜価格の決まり方と旧耐震・団地の売り方も参考になります。

住宅ローン控除の主な要件（2026年入居）

住宅ローン控除とは、住宅ローンの年末残高の0.7％を所得税などから差し引ける制度のことです。国土交通省によると（2026年10月時点）、2026〜2030年の入居が対象で、床面積は原則40㎡以上（合計所得金額1,000万円超の方は50㎡以上）が必要です。中古は原則10年、省エネ性能の高い中古は13年控除を受けられます。

床面積は広告より小さい登記簿の面積で判定します。古い団地は省エネ性能の書類がなく13年の対象にならないことが多い点にも注意し、詳しくは税務署や税理士にご確認ください。

毎月の支払いの計算例｜ローン返済と管理費・修繕積立金

マンションの予算は、住宅ローンの返済額に管理費・修繕積立金を足した「毎月の住居費」で考えることが大切です。江戸川区の70㎡以上の中央値5,400万円を使って、仮定で計算しました（実際の取引ではありません）。

※借入期間35年・元利均等返済・ボーナス返済なし・金利は全期間一定と仮定した当社の試算です。修繕積立金は国のガイドラインの平均値（20階未満・20,000㎡以上）を使った目安で、管理費・駐車場代・固定資産税は物件ごとに異なります。

金利が1.5％違うと住居費は約4万円変わります。フラット35の2026年10月の最多金利は年3.83％です（住宅金融支援機構）。管理計画認定マンションでフラット35維持保全型を使い、金利が当初5年間年0.25％下がって年3.58％になると、借入額5,200万円・35年の毎月の返済は約22.5万円から約21.7万円になり、5年間で約46万円少なくなる計算です（当社の概算。住宅金融支援機構「【フラット35】維持保全型」）。

金利の種類の選び方は住宅ローンの選び方｜変動か固定か・金利タイプと種類の比較、買主の仲介手数料の計算は家を買うときの仲介手数料｜買主の計算・いつ払う・値引きを解説で解説しています。

どの物件を選ぶかの判断フロー

1. 通勤・通学の路線（東西線・都営新宿線・総武線）を決め、70㎡以上の中央値から予算に合う駅を絞る
2. 駅徒歩で選ぶかバス・自転車も許容するかを決める（5分以内と11〜15分で約1,700万円の差）
3. ハザードマップで浸水の深さを確認し、住みたい階の下限を決める。埋立地なら液状化の予測も見る
4. 1980年以前の物件 → 耐震診断の実施状況と、住宅ローン・ローン控除の可否を確認できた場合だけ検討する
5. 候補の物件の重要事項調査報告書で、積立金の水準・残高・滞納・設備更新の予定を比べる

江戸川区でマンションを買う流れと、当社に相談した場合の進め方

江戸川区で中古マンションを買う流れは、予算の整理から引渡しまで次の6ステップです。条件がそろえば、申込みから引渡しまで1〜2か月程度が目安です。

1. 予算の整理：ローンの返済額に管理費・修繕積立金・駐車場代を足し、毎月の住居費から借入額を逆算します。
2. 駅と階数の検討：駅別の価格帯を見て候補を絞り、ハザードマップで住む階の下限を決めます。
3. 内見と管理の確認：共用部分の清掃や掲示板も見て、重要事項調査報告書と総会の議事録を確認します。
4. 住宅ローンの事前審査：旧耐震・築古の団地は、扱える金融機関を早めに確認します。
5. 申込み・重要事項説明・契約：管理規約（ペット・リフォームの制限など）と修繕の予定を確認し、分からない点は納得するまで質問します。
6. 決済・引渡し：火災保険（水災補償の有無）を決め、引渡しを受けます。

購入の流れ全体は中古住宅を購入するには？流れと期間の目安｜7ステップでも紹介しています。今の家や土地を売って住み替える方は、江戸川区の住み替えは売り先行か買い先行か｜費用比較と区の制度や江戸川区の土地売却ガイド｜相場・流れ・税金と70㎡・古家の注意点もご覧ください。

よくある失敗例

よくある失敗例：築40年超の大規模団地を価格の安さで選んだ後、給排水管の更新と修繕積立金の大幅な値上げが決まり、負担が想定を超えたケースがあります。長期修繕計画と総会の議事録を購入前に確認すれば避けられます（一般化した例です）。

当社にご相談いただいた場合の進め方

1. LINE・電話・フォームで、希望の駅・広さ・予算・入居時期・家族構成をお知らせください。
2. 国の取引データをもとに、駅・広さ・築年ごとの価格帯と、物件ごとに確認すべき点をご説明します。
3. 瑞江店のスタッフが内見に同行し、共用部分の状態、電気設備の位置、管理の様子を一緒に確認します。
4. 重要事項調査報告書や長期修繕計画の読み方、住宅ローンの事前審査をお手伝いし、税金の疑問は顧問税理士・FPの無料相談をご案内します。

江戸川区でマンション購入を相談するならセルフリジェネレーション｜Googleクチコミ★4.9

株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）は、谷河内の瑞江店を拠点に、江戸川区・墨田区を中心に不動産の売却・購入・買取をサポートしている地域密着の不動産会社です。Googleクチコミの評価は本店★4.8・瑞江店★4.9（2026年10月時点）をいただいています。

口コミでよく評価されているのは、連絡の早さと、根気強くていねいな対応です。条件の良い中古マンションは早く決まるため、気になる物件が出たらすぐ内見を手配します。

「気に入った物件があった時に連絡したところ、すぐに対応していただけて」（Googleクチコミより一部抜粋）

• 江戸川区・墨田区に特化した地域密着で、葛西・船堀・瑞江・小岩の物件事情や水害の状況に通じている
• 業界経験10年以上のスタッフのみが在籍
• 顧問弁護士・税理士・FPによる無料相談（住宅ローン控除や資金計画など）
• 売却も買取も扱っているので、将来売るときの価格まで見据えて物件選びをアドバイスできる
• LINE・オンラインでのご相談も可能

仲介手数料は、法律で定められた上限の範囲内で、媒介契約の前に書面でご説明します。購入のご相談は住宅購入相談、まずは話を聞いてみたい方は無料相談をご利用ください。住み替えで今の住まいを売る方は売却・無料査定のページもご覧ください。

よくある質問

江戸川区の中古マンションはいくらで買えますか？

2025年度に取引された江戸川区の中古マンションの価格の中央値は4,600万円で、50〜69㎡は4,100万円、70㎡以上は5,400万円でした。国土交通省の不動産情報ライブラリの取引1,013件を当社が集計した数字です。

江戸川区でマンションが高い駅・安い駅はどこですか？

70㎡以上の中古マンションの価格の中央値は、小岩が7,000万円で最も高く、平井6,000万円、船堀5,750万円、西葛西5,400万円と続き、瑞江は4,950万円でした（2025年4月〜2026年3月の取引を当社集計）。同じ広さでも駅によって約2,000万円の差があります。

葛西や西葛西の古い団地を買っても大丈夫ですか？

管理状態と耐震の状況を確認できれば、選択肢になります。重要事項調査報告書で修繕積立金の水準・残高・給排水管の更新予定を確かめ、1980年以前の建物は耐震診断の実施状況と住宅ローン控除の可否も確認しましょう。

江戸川区のマンションは水害が心配ですが、何階なら安心ですか？

何階なら安心という一律の基準はなく、区の水害ハザードマップで物件の場所の浸水の深さを確認し、それより高い階を選ぶのが基本です。浸水が続く時間や、電気設備が地下・1階にないかもあわせて確認しましょう。

江戸川区で旧耐震のマンションを買うと住宅ローン控除は使えますか？

1982年1月1日より前に建築されたマンションは、耐震基準適合証明書などがないと住宅ローン控除を使えません。証明にはマンション全体の耐震診断が前提になるため、取得できるかを契約前に売主と不動産会社に確認しましょう。

管理計画認定マンションを買うメリットは何ですか？

フラット35維持保全型を使うと、当初5年間の金利が年0.25％下がります。江戸川区によると認定の有効期間は5年で、管理組合の運営や長期修繕計画が基準を満たしていることの目安にもなります。

まとめ

江戸川区の中古マンションは、価格の中央値が4,600万円、取引の約6割を占める70㎡以上が5,400万円で、小岩と瑞江では同じ広さで約2,000万円の差があります。駅と広さで予算を決めたうえで、管理状態・浸水の深さと階数・地盤を確認することが、後悔しない購入につながります。

• 区全体の数字ではなく、希望の広さ（70㎡以上など）と駅・駅からの距離の数字で予算を考える
• 大規模団地・築古の物件は、修繕積立金・設備更新・耐震診断の状況を重要事項調査報告書で確認する
• ハザードマップで浸水の深さを確かめて住む階を決め、埋立地では液状化の予測も見る
• ローン控除は1982年以降築・登記簿で40㎡以上が目安。管理計画認定ならフラット35の金利引下げも検討する

この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年10月24日

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