「実家を相続したが、誰も住まないまま何年も経ってしまった」「庭の草木が伸びて、ご近所から連絡が来た」「古い家を売りたいが、解体するべきか、そのまま売るべきか分からない」――江戸川区でも、住む人がいなくなった実家の扱いに悩む方のご相談が少なくありません。空き家は、持っているだけで固定資産税や管理の手間がかかり、傷みが進むほど売りにくくなります。
この記事では、江戸川区で空き家を売る方に向けて、区の相談窓口と助成制度、相続した空き家に使える3,000万円特別控除の要件、「そのまま売る・解体して売る・買取に出す」の比べ方、残置物や近隣対応の注意点まで、地元の不動産会社の視点で整理します。
この記事で分かること
- 江戸川区で空き家について相談できる区の窓口（建築・植栽・動物・利活用）と、除却助成の考え方
- 相続した空き家を売るときの3,000万円特別控除の要件と、使えないケース
- 空き家を「そのまま売る」「解体して売る」「買取に出す」場合の違いと、仮定の数値での手取りの比較
- 残置物（家財）、庭木、ゼロメートル地帯の水害リスク、相続登記など、江戸川区で空き家を売る前に確認したいこと
結論から言うと、空き家は「何もしないで置いておく期間が長いほど、売る選択肢が減る」不動産です。早めに現状を把握し、税の特例の期限と、売り方ごとの手取りを比べて決めることが大切です。
目的別に読む記事
- 相続した家の売却の全体像を知りたい → 【2026年】江戸川区で相続した家を売却する方法｜流れ・税金・窓口まとめ
- 3,000万円控除の確定申告を知りたい → 【2026年版】空き家特例の確定申告｜書き方・必要書類と確認書の取り方
- 空き家の税金対策を知りたい → 【2026年】空き家売却の税制優遇｜3,000万円控除と取得費加算の比較
- 解体するか迷っている → 【2026年】江戸川区の解体工事｜助成金・費用相場と売却前の注意点
- 再建築不可・借地など訳ありの家 → 【2026年】江戸川区の訳あり物件買取ガイド｜旗竿地・借地・区画整理の売り方
- 買取の仕組みと手取りを知りたい → 【2026年】江戸川区の不動産買取ガイド｜最短日数と仲介との手取り比較
この記事の結論
- 相続した空き家は、昭和56年（1981年）5月31日以前の建築などの要件を満たせば、売却時に最高3,000万円の譲渡所得控除を使えます。
- 控除を受けるには、相続の開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る必要があり、期限が来る前に売却計画を立てることが重要です。
- 江戸川区では、空き家の状態に応じて建築指導課・環境課・生活衛生課・福祉推進課が窓口を分けて対応しています。
- そのまま売る・解体して売る・買取に出すの3つは、手取り・期間・手間・売却後の責任で比べると、最適な売り方が見えてきます。
- 家財が残ったままでも、買取なら現況のまま売却できる場合があり、片付けの負担を減らせます。
江戸川区の空き家の実情と、放置するリスク
空き家とは、居住その他の使用がなされていない住宅のことです。江戸川区は、高度成長期に宅地化が進んだ地域が広く、築40年を超える木造住宅も多いため、相続をきっかけに空き家になるケースが目立ちます。放置すると、次のような問題が起きます。
- 建物の傷み：換気や通水をしない家は、雨漏り・シロアリ・カビが進みます。江戸川区は区面積の7割が満潮位以下のゼロメートル地帯で（江戸川区「江戸川区の地形」）、湿気がこもりやすい家は傷みも早く進みます。
- 近隣トラブル：草木の越境、害虫・害獣、ごみの不法投棄、倒壊の不安など、近隣の方から連絡が来ることがあります。
- 税金の負担：固定資産税・都市計画税が毎年かかります。管理不全の空家と判断され、区から勧告を受けると、住宅用地の軽減が外れて税額が上がる場合があります（2023年12月13日施行の改正空家等対策特別措置法）。税の詳細は空き家にかかる固定資産税は6倍になる！？税金対策は？をご覧ください。
- 売却価格の下落：傷みが進むほど、買主の修繕費の見込みが増え、売却価格が下がります。
空き家を持ち続ける費用は、固定資産税のほか、火災保険、草木の手入れ、通水・換気のための訪問交通費など、意外に重なります。保険の考え方は空き家も火災保険に加入しておくべき？で解説しています。
江戸川区の空き家の相談窓口と助成制度
江戸川区では、空き家の困りごとの種類に応じて、複数の課が窓口になっています。江戸川区の公式サイトに掲載されている窓口は次のとおりです（江戸川区「江戸川区の空き家の取組み」、2026年10月時点）。
| 困りごと | 窓口 | 電話番号 |
|---|---|---|
| 建物の老朽化・倒壊の危険 | 建築指導課監察係 | 03-5662-6489 |
| 庭木・雑草の繁茂 | 環境課相談係 | 03-5662-1996 |
| 動物（野良猫・ハクビシンなど） | 生活衛生課動物管理係 | 03-3658-3177 |
| 空き家の利活用（活用希望者とのマッチング） | 福祉推進課住宅係 | 03-5662-0517 |
区は、空き家と活用希望者をつなぐマッチング事業や、江戸川区空家等対策計画の公表も行っています。計画の詳細は建築指導課で確認できます。
老朽住宅除却工事助成を使う場合の注意点
江戸川区には、旧耐震の木造住宅の取壊しを助成する「老朽住宅除却工事助成事業」があります。昭和56年（1981年）5月31日以前に建てられた木造住宅が対象で、除却費用の2分の1（限度額50万円、特定地域・空き家は100万円）が助成されます（江戸川区「老朽住宅除却工事助成事業」、2026年10月時点）。令和8年度の申請期限は2026年12月25日で、助成決定前の契約や着工は対象外です。解体を考えている場合は、先に解体業者と契約してしまわないよう注意してください。
また、更地にすると、翌年から住宅用地の固定資産税の軽減がなくなります。売却が決まっていない段階での解体は、税負担が増えるリスクもあるため、売却の見通しを立ててから決めましょう。詳細は江戸川区の解体工事｜助成金・費用相場と売却前の注意点、他の助成は【2026年度】江戸川区の住宅助成金一覧で紹介しています。
相続した空き家は3,000万円特別控除が使える？要件と期限
相続した空き家を売ったときに、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける制度があります。国税庁の「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」で、売却益が出た場合の税金を大きく減らせる可能性があります。
| 主な要件 | 内容（国税庁の案内に基づく） |
|---|---|
| 建物 | 昭和56年（1981年）5月31日以前に建築された家屋（マンションなどの区分所有建物は対象外） |
| 被相続人 | 相続開始の直前まで、その家に1人で住んでいたこと |
| 売却の時期 | 相続の開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで |
| 売却代金 | 1億円以下 |
| 売却後の状態 | 家屋を耐震基準に適合させて売る、または取り壊して土地を売る（売却後、翌年2月15日までの耐震改修・取壊しも可） |
| 使用状況 | 相続後に、事業・貸付け・居住に使っていないこと |
| 控除額 | 最高3,000万円（2024年1月1日以降、相続人が3人以上で取得した場合は1人あたり2,000万円） |
出典は国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」です。江戸川区の公式サイトでも、相続開始から3年を経過する年の12月31日までの売却が対象と案内されています。特例の適用を受けるには、区から「被相続人居住用家屋等確認書」の交付を受け、確定申告で提出する必要があります。書類の取り方は【2026年版】空き家特例の確定申告｜書き方・必要書類と確認書の取り方で解説しています。
特例が使えない・注意が必要なケース
- 昭和56年6月以降に建てた家：新耐震基準の家は対象外です。
- 相続前から被相続人が老人ホームなどに入所していた場合：一定の要件を満たさないと、直前まで住んでいたとは認められません。
- 相続後に誰かが住んだ・貸した場合：使用していない状態が要件です。
- 期限（相続から3年を経過する年の年末）を過ぎた場合：期限後は特例が使えません。
- 売却益が出ない場合：控除は売却益を減らす制度なので、売却額が取得費や費用を下回るときは、そもそも課税されません。
特例の要件は細かく、改正もあるため、実際の適用は税理士にご確認ください。取得費加算の特例との比較は空き家売却の税制優遇｜3,000万円控除と取得費加算の比較が参考になります。相続税を払った場合の取得費加算も、期限（相続税の申告期限の翌日から3年以内）があります。
空き家の売り方を比較｜そのまま売る・解体して売る・買取
空き家の売り方は、大きく「建物付きのまま仲介で売る」「解体して更地で売る」「不動産会社に買い取ってもらう」の3つです。それぞれ向く状況が異なります。
| 比較項目 | そのまま売る（仲介） | 解体して売る（仲介） | 買取 |
|---|---|---|---|
| 価格 | 古家付き土地として評価される | 更地として評価され、高くなりやすい | 仲介より低くなりやすい |
| 初期費用 | 片付け・測量が必要な場合あり | 解体費がかかる（助成の可能性あり） | 現況のまま売れる場合が多い |
| 期間 | 数か月〜 | 解体の期間を含め数か月〜 | 数週間〜1か月程度 |
| 固定資産税 | 建物があるため軽減が続く | 解体の翌年から軽減がなくなる | 売却後は買主が負担 |
| 契約不適合責任 | 負うのが一般的 | 負うのが一般的 | 免責にできることが多い |
| 3,000万円控除 | 耐震基準に適合する建物のみ | 使える（取壊し後に売却） | 要件を満たせば使える |
契約不適合責任とは、引き渡した物件が契約内容と違っていた場合に売主が負う責任のことです。古い空き家は、雨漏りやシロアリなどの見えない不具合を抱えていることが多く、責任をどう扱うかが大きなポイントです。詳しくは契約不適合責任とは？その注意点についてもご紹介します！をご覧ください。
仮定の数値で見る手取りの比較
江戸川区の築45年の木造住宅（土地30坪・家財が残っている状態）を例に、仮定の数値で比べます（実際の取引事例ではありません）。
| 項目（仮定） | 解体して仲介で売る | 現況のまま買取 |
|---|---|---|
| 売却価格 | 3,200万円 | 2,500万円 |
| 家財の片付け費用 | 45万円 | 0円（現況渡し） |
| 解体費用（助成100万円の場合の自己負担） | 130万円 | 0円 |
| 仲介手数料（上限） | 約105万円 | 0円（直接買取の場合） |
| 手取り（概算・税引前） | 約2,920万円 | 約2,500万円 |
| 売却までの期間 | 半年前後 | 1か月前後 |
仲介手数料の上限は、売買価格が400万円を超える場合「売買価格×3%＋6万円」に消費税10%を加えた額で、3,200万円なら約105万円です。この例では手取りに約420万円の差がありますが、仲介では売れるまでの固定資産税や管理の手間、値下げの可能性、売却後の責任が残ります。また、解体の助成を受けるには、決定前に着工できません。期間と手間をどこまで許容できるかで、選ぶ売り方は変わります。税金はどちらも3,000万円控除などの特例の要否で変わるため、表には含めていません。
江戸川区で空き家を売る前に確認したい5つのこと
1. 家財・残置物の量と片付けの方法
残置物とは、売主が家の中に残した家財や荷物のことです。空き家は、長年の家財が残っていることが多く、片付けが売却の最大の壁になります。江戸川区の粗大ごみの制度を使って少しずつ減らす方法は東京都江戸川区で粗大ごみを無料で処分する方法や、早く大量に捨てる方法をご紹介！で紹介しています。片付けのコツは空き家を売却する前に片付けをしましょう！ポイントをご紹介します！もご覧ください。買取であれば、家財が残ったままで売れる場合があります。
2. 接道状況と再建築の可否
江戸川区には、旗竿地や幅4m未満の細街路に面した家も多くあります。接道義務（建築基準法第43条）を満たさない土地は、建物を取り壊すと新しい建物を建てられません。解体して更地にする前に、再建築が可能かを必ず確認してください。再建築不可の場合の売り方は、江戸川区の訳あり物件買取ガイドで解説しています。
3. 相続登記と共有者の同意
相続登記とは、亡くなった方から相続人へ不動産の名義を変更する手続きです。2024年4月1日から義務化され、相続を知った日から3年以内に登記しないと10万円以下の過料の対象になります。2024年4月1日より前に相続した不動産も、2027年3月31日までの登記が必要です（法務省「不動産を相続した方へ」）。名義が亡くなった方のままだと、売却の決済ができないため、売却の準備と並行して進めましょう。義務化の詳細は相続登記・住所変更登記義務化いつから？をご覧ください。相続人が複数いる場合は、全員の同意が必要です。
4. 水害リスクと建物の傷み
江戸川区は、区のハザードマップで水害の想定が示されています。買主は重要事項説明でハザードマップの内容を確認するため、浸水の履歴や、1階の傷み、床下の状態を、売主として把握しておくと、価格交渉がスムーズになります。長く空き家の家は、床下の湿気や雨漏りも確認しておきましょう。
5. 売却の期限（特例・固定資産税・管理の負担）
3,000万円特別控除の期限（相続から3年を経過する年の年末）、固定資産税の納期、管理に通う回数など、時間に関わる要素を一覧にして、いつまでに売るかを決めましょう。期限から逆算すると、仲介で売る余裕があるのか、買取を検討すべきかが見えてきます。
プロのアドバイス：「まだ使えるから」「片付けてから」と先延ばしにするうちに、家が傷み、特例の期限が迫ってしまうケースがよくあります。特に、相続人が遠方にお住まいの場合は、現地確認の負担が大きく、決断が遅れがちです。最初の一歩は、売れるかどうかを決めることではなく、「今の価値と、売り方ごとの手取りを知ること」です。
空き家を売らずに活用する選択肢
空き家は売るだけが選択肢ではありません。区の空き家活用のマッチング事業や、賃貸にする方法もあります。ただし、築年数が古い家を貸すには、修繕費や管理の負担が大きく、貸す間は3,000万円特別控除の対象外になります。活用の方法は江戸川区の空き家を有効活用する方法とは？不動産オーナーの視点で徹底解説！で紹介しています。収支を試算し、売却と比べてから決めましょう。
また、認知症などで所有者ご本人が判断できない場合は、売却に成年後見制度が必要になることがあります。詳しくは親が認知症で空き家になった実家を売却する方法とは？をご覧ください。
空き家の買取を依頼する会社を選ぶ5つのチェックポイント
- 宅地建物取引業の免許があるか：国土交通省の業者検索システムなどで確認できます。
- 現地と役所を実際に調べてくれるか：接道、建築の記録、ハザードを確認せずに出した金額は、後で変わるおそれがあります。
- 提示額が確定額か：現地調査の後に大きく減額する条件がないか、契約前に確認します。
- 契約不適合責任の免責が契約書にあるか：口頭ではなく、条文で確認します。
- 仲介や解体など、他の選択肢も説明してくれるか：比べたうえで判断できる会社を選びましょう。
なお、不動産会社に売る場合は、クーリング・オフの対象外です。「今日決めれば高く買う」と即決を迫られても、他の選択肢と比べてから契約してください。
セルフリジェネレーションに空き家を相談した場合の進め方
- 電話・LINE・来店でご相談：所在地、築年数、相続の状況、家財の有無をお聞きします。書類がそろっていなくても構いません。
- 役所・法務局での調査：登記事項証明書、道路の種類、建築の記録、ハザードの情報を当社で調べます。
- 現地調査：瑞江店（江戸川区谷河内）から現地へ伺い、建物の状態・家財の量・接道を確認します。
- 仲介と買取の価格提示：解体して売る場合を含め、手取りと期間を並べてご説明します。3,000万円特別控除の期限も一緒に確認します。
- 専門家との連携：相続登記や税金について、司法書士や顧問の税理士・弁護士と連携します。
- 契約・決済：当社が直接買い取る場合は、現況のまま・契約不適合責任のご負担がない形での買取にも対応します。
買取の流れは不動産買取にはどれくらいの期間がかかるの？、売却の流れは不動産売却のページで紹介しています。
江戸川区で空き家の売却を相談するならセルフリジェネレーション｜瑞江店Googleクチコミ★4.9
株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）は、墨田区・江戸川区に特化して不動産の売却・購入・買取を行う地域密着の不動産会社です。当社ホームページに掲載しているGoogleクチコミの評価は、本店★4.8・瑞江店★4.9（2026年10月時点）です。
口コミで評価されているポイント
いただいている口コミでは、価格設定の説明や進捗報告の丁寧さ、親身な相談対応を評価していただいています。空き家の売却は、ご家族の思い出が詰まった家を手放す決断でもあります。お話をじっくり伺い、今どこまで進んでいるかをこまめにお伝えすることを大切にしています。
「売却に当たり価格の設定や進捗状況の報告等細やかにしていただき安心できました」（Googleクチコミより一部抜粋）
「とても親身になって相談に乗っていただきました」（Googleクチコミより一部抜粋）
空き家のご相談でセルフリジェネレーションが選ばれる理由
- 区内に店舗がある：瑞江店から、瑞江・篠崎・一之江・船堀・葛西・小岩・平井など区内各地へ伺い、現地の状況を確認して査定します。
- 当社が直接買い取れる：家財が残ったままでもご相談いただけ、契約不適合責任のご負担がない形での買取に対応しています。
- 売却も買取も対応：仲介価格と買取価格を並べて、手取りと期間のバランスで最適な売り方をご提案します。
- 業界経験10年以上のスタッフのみ在籍：相続・共有・再建築不可など、複数の問題が重なった空き家にも対応しています。
- 専門家による無料相談：顧問弁護士・税理士・ファイナンシャルプランナーへの無料相談が可能です。
- LINE・オンライン相談：遠方にお住まいの相続人の方も、まずはLINEでご相談いただけます。
買取は不動産買取のページ、まずは状況を整理したい方は無料相談、価格だけ知りたい方は無料査定からどうぞ。墨田区に空き家をお持ちの方は墨田区の空き家売却ガイド、江戸川区の土地や戸建ての相場は江戸川区の土地相場・坪単価、江戸川区の戸建ての売却相場で確認できます。
よくある質問
江戸川区で空き家を売るとき、まず何をすればよいですか？
まず、登記事項証明書で名義と相続の状況を確認し、不動産会社に現在の価値を査定してもらってください。並行して、建築年（昭和56年5月31日以前か）と、相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの期限を確認します。これらがそろうと、売り方と特例の可否が判断できます。
空き家の3,000万円特別控除は、いつまでに売れば使えますか？
相続の開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すると使えます。たとえば、2024年4月に相続した場合は、2027年12月31日が期限の目安です。ほかにも建物の建築年や、被相続人が1人で住んでいたことなどの要件があるため、税理士に確認してください。
空き家は解体してから売ったほうが高く売れますか？
更地は買主が建築計画を立てやすく、高く売れやすい一方、解体費がかかり、翌年から固定資産税の軽減もなくなります。再建築不可の土地は、解体すると建物を建てられなくなるため、先に接道を確認してください。江戸川区の老朽住宅除却工事助成は、決定前の着工が対象外です。
家財が残ったままでも空き家を売ることはできますか？
家財が残ったままでも、買取であれば現況のまま売却できる場合があります。仲介で売る場合は、片付けてから売り出すのが一般的です。片付け費用と買取価格の差を比べて、手取りで判断しましょう。
相続登記をしていない空き家でも、売却の相談はできますか？
相談は可能です。ただし、決済までに相続人への名義変更が必要なため、司法書士と連携して登記と売却の準備を並行して進めます。相続登記は2024年4月から義務化されており、それ以前の相続分も2027年3月31日が期限です。
空き家を放置すると、固定資産税は上がりますか？
放置した空き家が、区から管理不全空家などと判断されて勧告を受けると、住宅用地の固定資産税の軽減が外れ、税額が上がる場合があります。勧告を受ける前に、建物の管理状況を確認し、売却や活用を検討してください。
まとめ
江戸川区の空き家は、築年数の古い木造住宅や、旗竿地、ゼロメートル地帯の湿気など、区ならではの事情を踏まえて売り方を考える必要があります。期限のある特例を使えるかどうかで、手取りが大きく変わります。
- 相続した空き家は、昭和56年5月31日以前の建築などの要件を満たせば、最高3,000万円の控除を使える可能性があります。
- 期限は、相続の開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日です。
- 区の窓口は、建築・植栽・動物・利活用で分かれています。老朽住宅除却工事助成は、決定前に着工できません。
- そのまま売る・解体して売る・買取を、手取り・期間・手間・売却後の責任で比べて決めましょう。
- 解体の前に、接道と再建築の可否を必ず確認してください。
「何から始めればよいか分からない」という段階こそ、早めのご相談をおすすめします。区の制度と地元の事情を踏まえて、売り方の選択肢を一緒に整理します。
この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年10月7日
江戸川区の空き家売却のご相談はセルフリジェネレーションへ
株式会社セルフリジェネレーションは、墨田区・江戸川区を中心に不動産の売却・購入・買取をサポートしている地域密着の不動産会社です。「まずは価格だけ知りたい」「売るか迷っている」という段階でも、お気軽にご相談ください。
フリーダイヤル：0800-600-0363（受付 10:00〜20:00／定休日：火・水）
本店：東京都墨田区押上1丁目11番6号1階／瑞江店：東京都江戸川区谷河内2丁目2番3号1階／錦糸町オフィス：東京都墨田区錦糸2丁目4-10 ライオンズマンション錦糸町第三 3階
