【2026年版】不動産売却で起きる仲介会社とのトラブルと対処法｜囲い込み・解除・相談先の記事

「売却を任せた不動産会社から、何週間も連絡がない」「ほかの会社から、うちの物件を紹介してもらえなかったと聞いた」「解約したいと伝えたら、費用を請求すると言われた」――不動産の売却では、買主とのトラブルだけでなく、売却を依頼した仲介会社とのトラブルも少なくありません。売却が初めての売主には、何がおかしいのかを判断しにくいのが実情です。

この記事では、墨田区・江戸川区で不動産の売却と買取を扱う宅地建物取引業者の立場から、仲介会社とのトラブルの種類と、トラブルにあったときの対処法・相談先を、法律と国の標準ルールに沿って解説します。

この記事で分かること

• 不動産売却で仲介会社と起きやすい6つのトラブル
• 「囲い込み」の見抜き方と、レインズで販売状況を確かめる方法
• 報告がない、値下げばかり求められるときの対処法
• 媒介契約を解除する方法と、違約金・費用を請求されるケース
• 困ったときの相談先（東京都・区の消費者センター・業界団体など）

結論から言うと、仲介会社とのトラブルの多くは「媒介契約書に書かれた義務」と「レインズの登録証明書」を手元で確認し、書面で是正を求めることで解決の道筋が立ちます。それでも改善しなければ、契約の解除や外部の窓口への相談に進みます。

この記事の結論

• 専任媒介は2週間に1回以上、専属専任媒介は1週間に1回以上の報告が法律上の義務で、報告がなければ是正を求められます。
• 囲い込みは、レインズの登録証明書にある売主専用の確認画面で「公開中」になっているかを見ると、見抜く手がかりになります。
• 2025年1月1日から、仲介会社はレインズに物件の取引状況を登録することが義務になり、売主が状況を確かめやすくなりました。
• 専任・専属専任の媒介契約は最長3か月で自動更新はなく、仲介会社の義務違反があれば期間中でも解除を求められます。
• 話し合いで解決しないときは、東京都の不動産業課、区の消費者センター、宅建業者の団体、弁護士に相談できます。

不動産売却で仲介会社と起きやすいトラブル6つ

仲介会社とのトラブルで多いのは、囲い込み、報告がない、高すぎる査定、媒介契約の解除、仲介手数料・広告費、説明不足の6つです。どれも、仲介会社の義務を知らないと気づくのが遅れがちです。

仲介会社とは、売主から依頼を受けて買主を探し、売買契約の成立を手伝う不動産会社のことです。売主と仲介会社の間で結ぶ契約を媒介契約といい、宅地建物取引業法（宅建業法）第34条の2で、契約書の交付や報告の義務が定められています。

なお、買主との間で起きる契約不適合責任や、土地の境界・越境のトラブルは別の記事で解説しています。売却前〜契約時の予防策は不動産売却のトラブルとは？告知書・設備・境界・契約で防ぐ対策、土地に特有の問題は土地を売却する際に起こりうるトラブルとは？境界・越境・埋設物・私道の対策をご覧ください。この記事では、売主と仲介会社の間のトラブルに絞ります。

媒介契約の種類で変わる仲介会社の義務

仲介会社にどんな義務があるかは、結んだ媒介契約の種類で決まります。まず媒介契約書で、どの契約を結んだかを確認しましょう。

媒介契約には、専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約の3種類があります。専任媒介契約とは、ほかの不動産会社に重ねて売却を依頼できない契約のことで、そのぶん仲介会社に重い義務が課されています。専属専任媒介契約は、さらに売主が自分で見つけた買主とも直接契約できない契約です。

出典：宅建業法第34条の2、同法施行規則第15条の10（登録の日数に仲介会社の休業日は含めません）。2026年10月時点の条文で確認しています。

見落とされがちなのが、購入の申込みがあったときの報告は、一般媒介を含むすべての媒介契約で義務になっている点です（宅建業法第34条の2第8項）。また、専任・専属専任の有効期間は3か月を超えられず、更新は売主の申出があったときだけです。これらに反する特約は無効になります（同条第10項）。

媒介契約の仕組みそのものは不動産仲介とは？江戸川区で仲介を依頼する前に知る仕組みと流れで詳しく解説しています。

囲い込みとは？見抜き方とレインズでの確認方法

囲い込みは、レインズの売主専用画面で自分の物件の取引状況を確かめることで、見抜く手がかりがつかめます。覚えがないのに「紹介停止中」になっていたら、すぐに仲介会社に理由を確認しましょう。

囲い込みとは、仲介会社が売主と買主の両方から仲介手数料を受け取ることを目的に、物件の取引状況を隠して、ほかの不動産会社に物件を紹介しないことです。国土交通省は、事実に反して「売主都合で一時紹介停止中」と登録し、他社への紹介を意図的に断るといった例を挙げ、早く売れる機会を狭め、売主の利益を損なうおそれがあると注意を呼びかけています（国土交通省 売主向けリーフレット、2024年12月）。

レインズとは、国土交通大臣が指定した不動産流通機構が運営する、不動産会社どうしで物件情報を共有する仕組みのことです。東京都の物件は東日本不動産流通機構に登録されます。

囲い込みを疑うサイン

• ポータルサイトで反響があるはずなのに、内見の申込みがほとんど報告されない
• 知人やほかの不動産会社から「問い合わせたが、もう申込みが入っていると言われた」と聞いた
• 報告の内容が毎回同じで、どの会社から何件問い合わせがあったかが書かれていない

ただし、売主と買主の両方を同じ会社が仲介すること（いわゆる両手仲介）自体は、法律で禁止されていません。問題になるのは、売主の意向に反して他社への紹介を断り、売却の機会を狭めることです。

2025年1月から取引状況の登録が義務に

2025年1月1日から、専任・専属専任で依頼を受けた仲介会社は、レインズに物件の取引状況を登録することが義務になりました（宅建業法施行規則第15条の11第2号）。取引状況は「公開中」「書面による購入申込みあり」「売主都合で一時紹介停止中」の3種類です。

レインズに登録すると、仲介会社から売主に「登録証明書」が渡されます（宅建業法第34条の2第6項）。2025年1月からは、この登録証明書に2次元コードが付き、確認用のIDとパスワードで売主専用画面にアクセスして、自分の物件がどの状況で登録されているかを確かめられるようになりました。

1. 媒介契約から1〜2週間たったら、登録証明書を受け取ったか確認する（無ければ請求）
2. 登録証明書の2次元コードから売主専用画面を開き、取引状況が「公開中」になっているか見る
3. 覚えがないのに「売主都合で一時紹介停止中」なら、仲介会社に理由を問い合わせ、訂正を求める
4. 訂正されない、説明が不自然な場合は、やり取りを記録して、後述の相談先や解除を検討する

報告がない・値下げばかり求められるときの対処法

報告がないときは、媒介契約書に書かれた報告の頻度と方法を確認し、メールなど記録が残る方法で報告を求めましょう。専任媒介で2週間、専属専任媒介で1週間を超えて報告がなければ、法律上の義務を果たしていないことになります（宅建業法第34条の2第9項）。

報告に入っているべき内容

国の標準媒介契約約款では、報告の方法は文書か電子メールのどちらかを契約書で選ぶことになっています。報告には、次のような内容が入っているのが望ましいでしょう。

• ポータルサイトの閲覧数・問い合わせ数、ほかの不動産会社からの問い合わせ件数
• 内見の日時と、内見した人の反応・見送りの理由
• チラシやネット広告など、実施した販売活動の内容
• 近隣で売り出し中・成約した物件の動きと、価格についての意見

高い査定額で契約したのに、すぐ値下げを求められる

契約を取るために相場より高い査定額を示し、契約後に値下げを繰り返し求める進め方は、売主の不信を招く典型的なトラブルです。宅建業法第34条の2第2項では、仲介会社が売り出す価格について意見を述べるときは、根拠を明らかにしなければならないと定めています。

値下げを求められたら、「どの成約事例と比べて、なぜこの価格なのか」を資料で示すよう依頼しましょう。根拠が示されないまま値下げだけを求められる場合は、ほかの不動産会社にも査定を依頼して比べるのが有効です。査定の頼み方と注意点は江戸川区で不動産査定を依頼するときの注意点と不動産会社の選び方で解説しています。

媒介契約を解除したいときの方法と費用

媒介契約は、有効期間の満了を待つか、仲介会社に義務違反がある場合は期間中でも解除できます。一方、売主の都合で解除したり、ほかの会社で売ったりすると、費用や違約金を請求されることがあるので、解除の前に契約書の条項を確認しましょう。

期間満了を待つ（最も確実）

専任・専属専任の媒介契約は最長3か月で、売主が更新を申し出なければ自動では延長されません。国の標準媒介契約約款では、更新は期間の満了に際して売主から文書で申し出ることになっています。満了まで日が浅い場合は、更新しないと伝えて、次の会社選びを進めるのが最も確実です。

仲介会社の義務違反を理由に解除する

国の標準専任媒介契約約款では、次のような場合に売主から契約を解除できると定めています（国土交通省「標準媒介契約約款」）。

• 報告やレインズ登録など契約上の義務を果たさず、相当の期間を定めて催告しても履行されないとき
• 仲介会社が業務を誠実に行う義務に違反したとき
• 重要な事項について、故意や重大な過失で事実を告げず、または事実と違うことを告げたとき
• 宅地建物取引業に関して不正または著しく不当な行為をしたとき

実務では、まず期限を決めてメールや書面で催告し、記録を残してから解除を通知するのが安全です。

解除や他社での売却で請求されうる費用

出典：国土交通省「標準媒介契約約款」（専任媒介契約約款）。実際の請求の可否は、お手元の契約書の定めを確認してください。なお、標準約款では、約款の条項に反する特約で売主に不利なものは無効とされています。

注意したいのは、紹介された買主と、仲介会社を外して直接契約するケースです。解除しても、仲介会社の紹介で知った相手と契約すれば報酬を請求されることがあり、新たなトラブルの原因になります。

仲介手数料・広告費のトラブルと確認ポイント

仲介手数料は、売買契約が成立したときにだけ支払うもので、金額には法律の上限があります。上限を超える請求や、頼んでいない広告の費用の請求には応じる必要はありません。

仲介手数料とは、売買契約が成立したときに仲介会社に支払う報酬のことです。宅建業法第46条と国土交通省の告示で上限が決められていて、売買価格が400万円を超える場合は「売買価格×3％＋6万円」に消費税を加えた額が上限の目安です。

計算は国土交通省の報酬告示に基づく上限の目安です（2026年10月時点）。なお、2024年7月1日からは、800万円以下の空き家などの売買では、媒介契約の前に説明して合意すれば、30万円（税込33万円）を上限に受け取れる特例ができました。

手数料で確認しておきたい3つのこと

• 支払いの時期：標準媒介契約約款では、報酬を受け取れるのは売買契約が成立し、契約内容を記した書面（宅建業法第37条の書面）を交付した後です。契約時と引渡し時に半分ずつ支払う取り決めが一般的です。
• ローン特約で解除になったとき：買主の住宅ローンが通らず契約が解除になった場合、受け取った報酬は全額返還すると標準約款で定められています。
• 広告費：通常の販売活動の費用は報酬に含まれます。売主が特別に依頼した広告や遠方への出張の実費だけが別途の負担になります。

当社の仲介手数料は、法律で定められた上限の範囲内で、媒介契約の前に書面でご説明します。手数料の値引き交渉の考え方は不動産売却の仲介手数料の相場と値下げ交渉｜売主の進め方と注意点で解説しています。

トラブルにあったときの対処の手順と相談先

仲介会社とトラブルになったら、まず書類を確認して事実を記録し、書面で是正を求めます。それでも解決しない場合に、外部の相談窓口や弁護士に相談するという順番で進めると、話がこじれにくくなります。

1. 書類を確認する：媒介契約書（種類・有効期間・報告の頻度・報酬額）、登録証明書、これまでの報告を見直します。
2. 事実を記録する：電話の日時と内容、メール、レインズの画面などを時系列で残します。
3. 書面で求める：報告の提出、取引状況の訂正、査定の根拠の説明を、期限を決めてメールや書面で依頼します。
4. 責任者に相談する：担当者で改善しなければ、店長や本部の窓口に経緯を伝えます。
5. 外部に相談する：下の表の窓口に、記録を持参します。
6. 解除や法的な手段を検討する：損害が出ている場合は、弁護士に相談します。

仲介会社の免許の種類（都知事か国土交通大臣か）は、媒介契約書や店舗の標識で確認できます。江戸川区の相談先は江戸川区で不動産の相談ができる窓口と不動産会社｜悩み別の相談先もご覧ください。

墨田区・江戸川区で売却を依頼するときの注意点

墨田区・江戸川区では、物件ごとの事情（狭小地・細い道路・水害リスク・築年数の古い建物）を仲介会社がきちんと説明できるかどうかが、トラブルを防ぐ分かれ目になります。売却を依頼する前に、次の点を確認しておきましょう。

• 水害リスクの説明：江戸川区の多くと墨田区の一部は、海抜ゼロメートル地帯を含む低い土地です。2020年8月28日から、売買の重要事項説明で水害ハザードマップ上の物件の位置を示すことが義務になっています。ハザードの説明を避けたり、軽く扱ったりする会社は、買主との後のトラブルにつながります。
• 狭小地・道路の調査：墨田区の向島・京島・押上周辺や、江戸川区の小岩・平井周辺には、幅の狭い道路に面した土地や古い木造住宅が多くあります。道路の種類やセットバックの有無を、媒介契約の前に調べてくれるかを確認しましょう。
• 遠方からの売却：相続した実家を遠くから売る場合は、報告の方法を電子メールに指定し、写真や内見の記録を送ってもらう取り決めをしておくと、状況が見えなくなるのを防げます。
• 地元での相談先：区の消費者センターは、墨田区は押上、江戸川区は松島（グリーンパレス）にあり、区内在住・在勤の方が相談できます。

会社選びの視点は、墨田区は墨田区の不動産会社おすすめの選び方、江戸川区は江戸川区で不動産売却の仲介を依頼する会社の選び方と仲介手数料で解説しています。売却の全体像は墨田区で家・マンションを売る完全ガイドと江戸川区の不動産売却ガイドにまとめています。

販売活動に左右されない買取との違いは仲介と買取の違いは？どっちが得か手取り・期間で比較で比較しています。

墨田区・江戸川区で不動産売却を相談するならセルフリジェネレーション｜Googleクチコミ 本店★4.8・瑞江店★4.9

株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）は、墨田区・江戸川区に特化して不動産の売却・購入・買取を行う地域密着の不動産会社です。当社ホームページに掲載しているGoogleクチコミの評価は、本店★4.8・瑞江店★4.9（2026年10月時点）です。

口コミでは、連絡の早さや進捗の報告がこまめなこと、価格の決め方を丁寧に説明することを評価していただいています。この記事で取り上げた「報告がない」「査定の根拠が分からない」といった不安を持たずに売却を進めていただけるよう、報告と説明を大切にしています。

「売却に当たり価格の設定や進捗状況の報告等細やかにしていただき安心できました。」（Googleクチコミより一部抜粋）

ご相談をいただいたら、近隣の成約事例をもとに査定の根拠をお示しし、媒介契約の種類ごとの違いと報告の方法をご説明したうえで、仲介で売る場合と当社が買い取る場合の手取りと期間を並べてご提案します。他社と契約中の方も、契約内容の整理からご相談いただけます。

• 墨田区・江戸川区に特化した地域密着：狭小地や水害リスクなど、地域の事情を踏まえて販売の進め方をご提案します。
• 売却も買取も対応：仲介で売る方法と、当社が直接買い取る方法の両方から、合う売り方をご提案します。
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• 専門家による無料相談：顧問弁護士・税理士・ファイナンシャルプランナーに無料でご相談いただけます。
• LINE・オンライン相談可：遠方にお住まいの方も、報告や打合せをオンラインで進められます。

仲介での売却は不動産売却のページ、買取は不動産買取のページをご覧ください。まず価格を知りたい方は無料査定、今の契約や売り方を整理したい方は無料相談からどうぞ。

よくある質問

不動産会社から販売状況の報告がないのは違法ですか？

専任媒介契約なら2週間に1回以上、専属専任媒介契約なら1週間に1回以上の報告が宅建業法で義務付けられているため、報告がなければ義務違反です。まずメールなど記録が残る方法で報告を求め、改善しなければ契約の解除や東京都の不動産業課への相談を検討しましょう。一般媒介契約には定期報告の義務はありませんが、購入の申込みがあれば遅滞なく報告する義務があります。

囲い込みされているか、売主が自分で確かめる方法はありますか？

レインズの登録証明書に記載された2次元コードと確認用のIDから売主専用画面に入り、取引状況が「公開中」になっているかを確かめる方法があります。覚えがないのに「売主都合で一時紹介停止中」になっていれば、仲介会社に理由を確認し、訂正を求めましょう。2025年1月1日から、仲介会社にはこの取引状況の登録が義務付けられています。

専任媒介契約を途中で解約すると違約金がかかりますか？

解約するだけで違約金がかかるわけではありませんが、売主の都合で解除した場合は、販売活動に要した費用を約定報酬額の範囲で請求されることがあります。違約金がかかるのは、専任の期間中にほかの会社の仲介で売買契約を結んだ場合です。仲介会社の義務違反を理由に解除する場合は、原則として費用は請求されません。

媒介契約は自動で更新されますか？

専任媒介契約と専属専任媒介契約は、売主から申し出がない限り更新されず、自動更新の特約は無効です。有効期間は最長3か月なので、満了の時期を確認し、続けるかどうかを判断しましょう。

仲介会社とのトラブルはどこに相談すればよいですか？

東京都知事の免許を持つ会社なら、東京都住宅政策本部の不動産業課（03-5320-5071）に相談できます。契約トラブル全般は消費者ホットライン188や区の消費者センター、損害賠償などの法的な判断が必要なときは弁護士や法テラスが相談先です。相談の前に、媒介契約書とやり取りの記録をそろえておきましょう。

仲介手数料はいつ、いくら払うのですか？

仲介手数料は売買契約が成立したときに発生し、契約時と引渡し時に半分ずつ支払うのが一般的です。売買価格が400万円を超える場合の上限は「売買価格×3％＋6万円」に消費税を加えた額で、3,000万円なら105万6,000円です。買主のローンが通らず契約が解除になった場合は、標準媒介契約約款では全額返還されます。

まとめ

不動産売却で仲介会社とトラブルになったときは、媒介契約書とレインズの登録証明書を確認し、記録を残しながら書面で是正を求めることが出発点です。

• 専任は2週間に1回以上、専属専任は1週間に1回以上の報告が義務です。
• 囲い込みは、レインズの売主専用画面で取引状況を見ると確かめられます。
• 専任・専属専任の契約は最長3か月で、自動更新はありません。
• 義務違反があれば催告のうえ解除でき、売主都合の解除では費用を請求されることがあります。
• 解決しなければ、東京都の不動産業課、区の消費者センター、弁護士に相談します。

参考：e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」／e-Gov法令検索「宅地建物取引業法施行規則」／国土交通省「レインズの機能強化について（売主向けリーフレット）」／国土交通省「標準媒介契約約款」／国土交通省「空き家等の媒介報酬の特例」資料／東京都「投資用不動産特別相談窓口の設置」／江戸川区消費者センター

この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年10月14日

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