【2026年版】共有名義の不動産は離婚した時にどうすべき？名義変更の手続きと費用の記事

「離婚するので、夫婦の共有名義になっている家を、どちらか1人の名義にしたい」「名義変更は自分でできるのか、費用はいくらかかるのか知りたい」。離婚の話し合いが進むと、家の名義をどう変えるかという具体的な手続きで手が止まる方が少なくありません。

この記事では、共有名義の不動産を離婚した時にどうすべきか、名義を変更する方法を、2026年10月時点の法務局・国税庁・法務省の情報に基づいて解説します。

• 離婚時に共有名義を解消しておくべき理由と、3つの選択肢
• 名義変更（財産分与による持分移転登記）の流れと必要書類
• 登録免許税などの費用と、計算例
• 住宅ローンが残っている場合の注意点と、2026年に変わった登記のルール

先に結論をお伝えすると、どちらかが住み続けるなら、離婚の成立後に「財産分与」を原因として相手の持分を自分に移す登記を、法務局に申請します。どちらも住まないなら、名義を変えずに2人で売却して、代金を分けるほうが費用も手間も少なく済みます。

この記事の結論

• 共有名義の名義変更は、離婚の成立後に、財産分与を原因とする持分移転の登記を法務局へ申請して行います。
• 登録免許税は「固定資産税評価額×移す持分×2％」です。評価額3,000万円の家の持分2分の1なら30万円です。
• 協議離婚では2人の共同申請が必要です。調停調書などに登記の条項があれば、受け取る側だけで申請できます。
• 住宅ローンが残る家は、登記の前に金融機関の承諾が必要です。名義を変えても、ローンの債務者は変わりません。
• 2026年4月から住所・氏名の変更登記が義務になりました。離婚で姓や住所が変わった名義人は、2年以内に登記します。

共有名義の不動産は、離婚した時にどうすべき？

共有名義の不動産は、離婚の時に共有を解消しておくべきです。共有のままにすると、売る、貸す、建て替えるといった大きな判断のたびに、別れた相手の同意が必要になるためです。

共有名義とは、1つの不動産を複数の人が「持分」という割合で所有し、その内容が登記されている状態のことです。夫婦で資金を出し合って買った家や、ペアローンで買ったマンションの多くが、この形になっています。

共有名義のまま離婚すると困ること

• 相手の同意がないと売れない：家全体を売るには、共有者全員の同意が必要です（民法第251条）。連絡が取れなくなると、売ることも建て替えることもできなくなります。
• 固定資産税の請求が続く：共有の不動産の固定資産税は、共有者が連帯して納める義務を負います。相手が払わなければ、自分に全額の請求が来ます。
• 相手の事情に巻き込まれる：相手の持分が差し押さえられたり、第三者に売られたりすることがあります。相手が亡くなれば、持分は相手の相続人に移ります。

共有のまま残すリスクの詳細は、共同名義のまま離婚するのは良くない？6つのリスクと解消する方法で解説しています。この記事では、名義を変更する手続きと費用に絞って説明します。

共有名義を解消する3つの選択肢

どちらも住まない場合に、いったん単独名義に変えてから売ると、登録免許税などの費用が余分にかかります。売ると決めているなら、共有名義のまま2人で売主になるのが基本です。分け方の考え方は、離婚で共有名義の家の財産分与はどうなる？割合と3つの分け方で解説しています。

離婚で共有名義を変更する方法｜財産分与による持分移転登記

離婚で共有名義を単独名義に変える方法は、財産分与を原因として、相手の持分を自分に移す登記をすることです。登記は、不動産の所在地を管轄する法務局に申請します。

財産分与とは、夫婦が婚姻中に協力して築いた財産を、離婚の時に分けることです（民法第768条）。持分移転登記とは、共有者の1人が持っている持分を、別の人に移す登記のことです。夫の持分を妻に移せば、妻の単独名義になります。

登記を申請できるのは、離婚が成立したあと

財産分与を原因とする登記は、離婚の成立後でなければ申請できません。財産分与は、離婚によって初めて効力が生じるためです。

法務局の記載例（2026年10月5日以降の申請用）によると、登記の原因の日付は、財産分与の協議が成立した日です。離婚届を出す前に協議が成立していた場合は、離婚届を出した日になり、離婚の記載がある戸籍謄本の添付が必要です。

離婚の前に名義だけを移すと、財産分与ではなく贈与として扱われ、贈与税の対象になるおそれがあります。話し合いは離婚の前に済ませ、登記は離婚の後に申請する、という順番を守ってください。

財産分与を請求できる期間は、離婚から5年

話し合いがまとまらないときに、家庭裁判所へ財産分与を請求できる期間には、限りがあります。改正民法により、2026年4月1日以後に離婚した場合は離婚の時から5年、2026年3月31日までに離婚した場合は2年です。

登記の申請そのものには、期限がありません。ただし、時間がたつほど相手の協力を得にくくなります。離婚届を出したら、すぐに申請できるよう準備しておきましょう。

名義変更の手続きの流れ｜6ステップ

名義変更は、登記とローンの確認、金融機関への相談、財産分与の書面づくり、離婚届、登記の申請、税金の確認の順に進めます。書類がそろっていれば、申請から登記の完了までは、1〜2週間ほどが目安です。

1. 登記とローンを確認する：法務局で登記事項証明書（1通600円）を取り、持分の割合、登記されている住所と氏名、抵当権の有無を確かめます。土地と建物は別々に登記されているため、両方を確認します。
2. 金融機関に相談する：住宅ローンが残っている場合は、名義を変える前に、借りている金融機関へ相談します。
3. 財産分与の内容を書面にする：誰の名義にするか、代わりに支払うお金（代償金）があるかを決め、財産分与協議書や離婚協議書にまとめます。公証役場で公正証書にしておくと、後の争いを防げます。
4. 離婚届を出す：離婚が成立した後に、登記の申請ができるようになります。
5. 法務局に登記を申請する：必要書類をそろえ、窓口、郵送、オンラインのいずれかで申請します。
6. 税金の申告が必要かを確認する：持分を渡した側は譲渡所得、受け取った側は不動産取得税の扱いを確かめます。

協議離婚は共同申請、調停・裁判は単独申請もできる

協議離婚の場合は、持分を受け取る人（登記権利者）と渡す人（登記義務者）が、共同で申請します。渡す側の実印、印鑑証明書、権利証が必要になるため、相手の協力が欠かせません。

家庭裁判所の調停、審判、裁判で決まった場合は、調停調書などに「財産分与を原因とする所有権移転登記手続をする」といった条項があれば、受け取る側だけで申請できます（不動産登記法第63条）。相手の実印や権利証は要りません。

注意したいのは、公正証書です。離婚の公正証書を作っていても、登記は共同申請のままです。公正証書を作る日に、登記に必要な書類も受け取っておくと安心です。

自分で申請するか、司法書士に依頼するか

登記は、自分で申請することもできます。法務局のホームページには、財産分与の登記申請書の様式と記載例が載っており、財産分与協議書、登記原因証明情報、委任状の例も付いています。

ただし、住宅ローンが残っている場合、登記の住所や氏名が現在と違う場合、相手と顔を合わせたくない場合は、司法書士に依頼するほうが確実です。

名義変更に必要な書類と入手先

協議離婚で共同申請する場合は、登記申請書に加えて、登記原因証明情報、権利証、印鑑証明書、住民票、評価証明書などが必要です。法務局の記載例（2026年10月5日以降の申請用）をもとに、入手先とあわせて整理します。

権利証をなくした場合でも、登記はできます。司法書士が本人確認をして書面を作る方法や、法務局から本人あてに確認の通知を送る方法（事前通知）があります。

2026年10月5日から、申請書に書く内容が増えた

法務局によると、2026年10月5日以降の申請では、新しく名義人になる人の国籍等を申し出ることになりました。申請書の様式も、この日以降の申請用に変わっています。

記載例では、受け取る側の氏名のふりがな、生年月日、国籍等、メールアドレスを申請書に書く形になっています。古い様式を使わないよう、申請の直前に、法務局の「不動産登記の申請書様式について」で最新の様式を確認してください。

登記の住所・氏名が今と違うときは、先に変更登記が必要

渡す側の住所や氏名が、登記の内容と違っている場合は、持分を移す登記の前に、住所や氏名の変更登記が必要です。家を買ってから引っ越した場合や、別居してすでに住民票を移した場合が、これに当たります。

また、2026年4月1日から、住所や氏名の変更登記が義務になりました。法務省によると、変更があった日から2年以内に登記しなければならず、正当な理由なく怠ると5万円以下の過料の対象になります。2026年3月31日までの変更は、2028年3月31日までに登記します。

制度の内容は、相続登記・住所変更登記の義務化いつから？自分で申請する手順と費用で解説しています。

名義変更にかかる費用と計算例

名義変更にかかる費用の中心は、登録免許税です。財産分与の場合の税額は、固定資産税評価額に、移す持分と税率2％をかけて計算します。

登録免許税の計算例

以下は、仮定の数字による計算例です。戸建ての固定資産税評価額が、土地2,400万円・建物600万円（合計3,000万円）で、夫と妻が2分の1ずつ持っていると仮定します。夫の持分2分の1を、妻に移す場合です。

• 課税価格：3,000万円×2分の1＝1,500万円
• 登録免許税：1,500万円×2％＝30万円
• 夫の住所が登記と違う場合：住所の変更登記として、2,000円（土地1筆・建物1棟）を加えます。

固定資産税評価額は、売買の価格（時価）とは別の金額です。毎年届く固定資産税の納税通知書に付いている課税明細書か、固定資産評価証明書で確かめられます。

登記の費用をどちらが負担するかは、法律で決まっていません。後でもめないよう、負担する人を財産分与協議書に書いておきましょう。

住宅ローンが残っている場合の名義変更

住宅ローンが残っている家は、名義変更の前に、金融機関の承諾を得る必要があります。多くの住宅ローンの契約には、担保にしている不動産の名義を変えるときは、事前に金融機関の承諾を得る、という条項があるためです。

家の名義を変えても、ローンの名義は変わらない

家の名義は法務局の登記、ローンの名義は金融機関との契約で決まり、別々に管理されています。夫の持分を妻に移しても、夫がローンの債務者や連帯保証人であることは変わりません。

承諾を得ずに名義を変えると、契約違反として、ローンの残りを一括で返すよう求められるおそれがあります。

ローンが残る家の名義を整理する3つの方法

1. 住み続ける人が、単独のローンに借り換える：新しいローンで今のローンを完済し、あわせて家の名義も単独にします。1人の収入で審査に通ることが条件です。
2. 金融機関の承諾を得て、名義だけを変える：返済の見込みや、代わりの担保・保証人の有無によっては、認められる場合があります。
3. 家を売って完済する：売却代金でローンを返し、残ったお金を分けます。名義もローンも、同時に整理できます。

ペアローン、連帯債務、連帯保証のそれぞれの対策は、離婚する際、共有名義のローンはどうなる？3つの型と4つの対策と、離婚で共有名義の住宅ローンは夫のみにできる？単独名義にする3つの方法で解説しています。

売ってもローンを返しきれない場合は、金融機関の同意を得て売る任意売却という方法があります。詳しくは、離婚で家を任意売却するメリットとは？デメリット・流れと前提知識をご覧ください。

名義変更でかかる税金と注意点

財産分与による名義変更では、受け取る側の贈与税は原則としてかかりませんが、渡す側に譲渡所得の税金がかかることがあります。税金は、渡す側と受け取る側で分けて確認してください。

値上がりしている家は、渡す側の譲渡所得に注意

国税庁によると（2026年4月1日現在の法令）、土地や建物を財産分与した場合は、分与した人に譲渡所得の課税が行われます。お金を受け取っていなくても、分与した時の時価が収入とみなされます。

買った時より大きく値上がりしている家では、渡す側が思わぬ税金を負担することがあります。

自宅を売った場合の3,000万円の特別控除は、夫婦や親子など特別な関係の人への譲渡には使えません（国税庁 No.3302）。離婚の成立後の分与であれば、要件を満たすと使える場合があります。適用できるかどうかは、手続きの前に、税務署か税理士に確認してください。

受け取った側が将来売るときの取得費

財産分与で受け取った不動産は、分与を受けた日に、その時の時価で取得したものとして扱われます。将来売るときの所有期間も、分与を受けた日から数えます。分与の時の時価が分かる資料（査定書など）は、保管しておきましょう。共有の不動産を売るときの税金は、共有名義の不動産を売却したときにかかる税金と確定申告の書き方で解説しています。

墨田区・江戸川区で共有名義の名義変更をするときの窓口と注意点

墨田区の不動産は東京法務局 墨田出張所、江戸川区の不動産は東京法務局 江戸川出張所が、登記の申請先です。住んでいる場所ではなく、不動産の所在地で管轄が決まります。

私道の持分を、移し忘れない

墨田区の京島・向島・八広・東向島や、江戸川区の小岩・平井・松島などには、家の前の道路が私道になっている戸建てが多くあります。私道の持分を夫婦で共有している場合は、家と敷地に加えて、私道の持分も移す必要があります。

移し忘れると、将来売るときに、別れた相手の実印と印鑑証明書がもう一度必要になります。私道は固定資産税が非課税のことが多く、課税明細書に載らないため、見落としやすい点です。権利証や、買った時の売買契約書で、対象の不動産をすべて確かめてください。

マンションの場合は、名義を変えたら、管理組合（管理会社）に組合員の変更を届け出て、管理費と修繕積立金の引き落とし口座も切り替えます。売却を選ぶ場合の全体の流れは、墨田区で家・マンションを売る完全ガイド｜相場・流れ・費用と、江戸川区の不動産売却ガイド｜相場・流れ・費用と高く売るコツにまとめています。

名義変更か売却か、迷ったときの判断基準

名義変更か売却かは、「家の時価からローンの残りを引くと、いくら残るか」と「住み続ける人が1人で維持できるか」の2点で判断します。どちらの場合も、最初に査定で家の時価を確かめることが出発点です。

• 名義変更が向いているケース：ローンがない、または住む人が単独のローンに借り換えられる。相手に支払う代償金を用意できる。
• 売却が向いているケース：どちらも住まない。1人では返済や維持が難しい。代償金を用意できない。現金で公平に分けたい。

仮に、家の時価が5,000万円、ローンの残りが2,000万円とすると、差し引きの価値は3,000万円です。2分の1ずつ分けるなら、住み続ける側は相手に1,500万円の代償金を払うか、他の財産で調整します。用意できないときは、売って分けるほうが現実的です。

なお、相手が自分の持分だけを第三者に売ることは、法律上は止められません。この点は、共有名義の不動産を勝手に売却された？有効・無効の違いと対処法で解説しています。

墨田区・江戸川区で離婚時の共有名義の家を相談するならセルフリジェネレーション｜Googleクチコミ 本店★4.8・瑞江店★4.9

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よくある質問

離婚で共有名義の不動産を単独名義にするには、どうすればよいですか？

離婚の成立後に、財産分与を原因として相手の持分を自分に移す登記を、法務局に申請します。協議離婚の場合は、2人の共同申請です。住宅ローンが残っている場合は、申請の前に金融機関の承諾を得てください。

離婚の名義変更にかかる費用は、いくらですか？

登録免許税は、固定資産税評価額に移す持分と2％をかけた金額です。評価額3,000万円の家の持分2分の1を移す場合は、30万円です。このほか、書類の取得費と、司法書士に依頼する場合の報酬がかかります。

離婚の前に、名義変更をしておくことはできますか？

財産分与を原因とする登記は、離婚の成立後でなければ申請できません。離婚の前に名義を移すと、贈与として扱われ、贈与税の対象になるおそれがあります。話し合いは離婚の前に、登記は離婚の後に行います。

住宅ローンが残っていても、名義変更はできますか？

金融機関の承諾があれば、できます。承諾なしに名義を変えると、契約違反として一括返済を求められるおそれがあります。また、家の名義を変えても、ローンの債務者や連帯保証人は変わらないため、借り換えなどの手続きが別に必要です。

相手が名義変更に協力してくれない場合は、どうすればよいですか？

家庭裁判所に、財産分与の調停を申し立てます。調停調書や審判書に登記手続をする旨の記載があれば、受け取る側だけで登記を申請できます。請求できる期間は、2026年4月1日以後の離婚では、離婚の時から5年です。

名義変更の登記は、自分でできますか？

できます。法務局のホームページに、財産分与の登記申請書の様式と記載例があります。ただし、ローンが残っている場合や、登記の住所・氏名が現在と違う場合は手続きが増えるため、司法書士への依頼をおすすめします。

離婚で姓や住所が変わったら、登記の変更は必要ですか？

不動産の名義を持ち続ける場合は、必要です。2026年4月1日から、住所や氏名の変更登記が義務になり、変更の日から2年以内に登記しなければなりません。正当な理由なく怠ると、5万円以下の過料の対象になります。

まとめ

• 共有名義の不動産は、離婚の時に、単独名義への変更か売却で、共有を解消しておくのが基本です。
• 名義変更は、離婚の成立後に、財産分与による持分移転の登記を、不動産の所在地を管轄する法務局へ申請します。
• 登録免許税は、固定資産税評価額×移す持分×2％です。協議離婚では、相手の実印・印鑑証明書・権利証が必要です。
• 住宅ローンが残る家は、登記の前に金融機関へ相談します。渡す側の譲渡所得など、税金の確認も欠かせません。
• 2026年は、住所・氏名の変更登記の義務化（4月）と、申請書の記載内容の追加（10月5日）がありました。最新の様式を使います。

名義変更と売却のどちらが良いかは、「今いくらで売れるか」が分かると判断しやすくなります。まずは査定で、家の時価を確かめるところから始めてみてください。

この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年10月13日

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