【2026年】江戸川区の共有持分の売却｜土地は分けられる？最低敷地面積70㎡と3つの売り方の記事

「親から相続した江戸川区の実家が、きょうだい3人の共有名義のまま。売りたい人と、手放したくない人で意見が割れている」。共有名義の不動産は、持っている人全員の意見がそろわないと動かせません。放っておくと、固定資産税の負担や、共有者の死亡による相続でさらに人数が増え、話し合いはどんどん難しくなります。

この記事では、江戸川区で共有名義の不動産を売る方法を、「全員で全体を売る」「持分だけを売る」「裁判所に分割を求める」の3つに分けて整理します。あわせて、江戸川区ならではの事情として、最低敷地面積70㎡の制限で土地を分けられないケースや、区民相談室の無料法律相談の使い方もまとめます。

• 共有不動産を売る方法の違いと、手取りの計算例
• 反対・所在不明・音信不通の共有者がいるときの法的な手段（2023年4月施行の民法改正）
• 江戸川区で「土地を分けて解決」できる土地・できない土地の見分け方
• 共有不動産を売ったときの税金と、使える特例の期限

この記事の結論

• 共有不動産の全体を売るには、共有者全員の同意が必要です（民法251条）。1人でも反対すると売買契約は結べません。
• 自分の持分だけなら、他の共有者の同意なしに売却できます。ただし買い手が限られ、価格は全体価格に持分割合をかけた額より下がる傾向があります。
• 話し合いがまとまらない場合は、裁判所に共有物分割を請求できます（民法258条）。現物分割・賠償分割ができないときは競売を命じられることがあります。
• 江戸川区は最低敷地面積が原則70㎡のため、土地を分筆して分ける「現物分割」ができないケースが多く、全体売却か賠償分割が現実的です。
• 所在不明の共有者がいる場合は、2023年4月1日施行の制度で、裁判所の決定により持分の取得・譲渡ができます（民法262条の2・262条の3）。

共有名義の不動産とは？江戸川区で多い4つのパターン

共有名義の不動産とは、1つの不動産を複数の人が「持分」という割合で所有している状態のことです。江戸川区で相談が多いのは、次の4つのパターンです。

1. 相続による共有：遺産分割がまとまらないまま法定相続分で登記した、または相続登記をしないまま年数が過ぎたケース。
2. 夫婦・親子の購入時の共有：住宅ローンの借入額に応じて持分を分けたケース（離婚時に問題になります）。
3. 世代をまたいだ共有：祖父母名義のままで相続登記がされず、いとこ・おじおばまで共有者が広がったケース。
4. 旧家・農地由来の土地の共有：篠崎・鹿骨・東葛西など、もともと農地や大きな敷地を持っていた家で、土地を相続人全員で共有しているケース。

江戸川区は、昭和の区画整理や宅地化で一戸建ての住宅地が広がった区です。親世代が建てた家が相続のたびに共有者を増やし、「全員の連絡先も分からない」という状態になりやすい傾向があります。

江戸川区の不動産売却の全体像は江戸川区の不動産売却ガイド、遺産分割の方法は遺産分割の方法4つの選び方で解説しています。

共有不動産を売る4つの方法｜同意・価格・期間の違い

共有不動産を手放す方法は、「全員で全体を売る」「持分を他の共有者に売る」「持分だけを第三者に売る」「裁判所に分割を求める」の4つです。

手取りを最大にしたいなら、原則は「全員で全体を売る」です。それ以外の方法は、全員の合意が得られない場合の次善策と考えるのが実務的です。

【江戸川区の事情】土地を分けて解決できる？最低敷地面積70㎡の壁

共有の土地を「分筆して、それぞれの名義にする」方法を現物分割といいます。江戸川区では、2004年6月24日から、原則として敷地面積が70㎡未満になる分割ができなくなっています（建築基準法53条の2に基づく最低敷地面積の制限。区内の指定区域で適用）。

たとえば、次のような計算になります（仮定の数値です）。

2004年6月23日以前から70㎡未満のまま使われていた土地などは、適用除外となる場合があります。確認の流れは江戸川区の最低敷地面積70㎡｜土地を分割して売れる条件と例外で解説しています。区の窓口は、都市開発部 建築指導課です。

分筆した後の土地が「再建築できない土地」になると、価格が大きく下がります。接道の判定は江戸川区の再建築不可物件の売却ガイドで説明しています。このため、江戸川区の共有の土地は、分けるよりも「全体で売る」か「1人が全体を取得して代償金を払う（賠償分割）」が現実的になることが多くなります。

全員で全体を売る方法｜同意を集める手順と注意点

全体を売るには、共有者全員が売却に同意し、全員が売買契約を結ぶ必要があります。民法では、共有物の変更や処分には全員の同意が必要とされています（民法251条）。進め方は次の順番が基本です。

1. 登記事項証明書で、共有者と持分割合を正確に確認する
2. 全員で査定を取り、売り出し価格と最低価格の目安をそろえる
3. 代金の分け方（持分割合に応じた按分）、売却費用の負担、登記・測量の費用負担を書面で確認する
4. 媒介契約を結び、売却活動を行う
5. 決済時に全員が立ち会う（遠方の方は持ち回り契約や司法書士の本人確認で対応）

共有者のうち1人が家に住んでいる場合は、退去の時期と引っ越し費用の扱いを先に決めておかないと、契約直前で話が止まります。連絡の窓口を1人に決めておくと、進行が安定します。

当社は、共有者のうち1人からのご相談でも受け付けています。まず共有者全員の希望（早く売りたい・高く売りたい・住み続けたい）を整理するところから始めます。売却のご相談はこちらからどうぞ。

持分だけを売るとどうなる？メリットとリスク

持分だけの売却とは、不動産全体ではなく、自分の持分（たとえば3分の1）だけを他人に売ることです。共有持分は自分の財産なので、他の共有者の同意なしに売ることができます。

メリットは、他の共有者と話し合えなくても現金化できること、期間が短いことです。一方で、次のようなリスクがあります。

• 価格が下がりやすい：買い手は自由に使えない持分を買うことになるため、全体価格に持分割合をかけた金額より低くなる傾向があります。
• 他の共有者との関係が悪化する：見知らぬ第三者が新しい共有者となり、残った共有者に分割請求や持分の買取交渉が持ち込まれることがあります。
• 買い手が限られる：住宅ローンを組みにくいため、一般の個人は買えません。

持分を売る前に、まず他の共有者へ「買い取ってもらえないか」を打診するのが基本です。他の共有者にとっては、持分を取得すれば自由に使える・売れる状態に近づくため、第三者より高い金額でも買う動機があります。

共有者が知らないうちに売却が進んだ場合の考え方は、共有名義の不動産を勝手に売却された場合の有効・無効で説明しています。

【計算例】全体売却と持分売却で、手取りはどれだけ違う？

江戸川区の戸建て（土地・建物とも3人のきょうだいが各3分の1）を、次のように仮定して比べます。数値はすべて説明用の仮定で、実際の価格を示すものではありません。

この仮定では、全体売却のほうが1人当たりで約300万円多くなります。ただし、持分売却は短期間で現金化でき、話し合いの負担がないという利点があります。「どちらが得か」は、共有者の関係と、現金化を急ぐ度合いで決まります。

売却費用の仲介手数料は、法律で定められた上限の範囲内で決まります。当社の場合は、媒介契約の前に書面でご説明します。

共有物分割請求とは？協議・調停・訴訟の流れ

共有物分割請求とは、共有者が他の共有者に対して、共有状態を解消するよう求める手続きのことです。話し合いで決まらない場合は、裁判所に分割を請求できます（民法258条1項）。

裁判所が命じる分割の方法は次の3つです（同条2項・3項）。

• 現物分割：土地を分筆するなど、物理的に分ける方法
• 賠償分割：1人が不動産を取得し、他の共有者に代償金を支払う方法（2023年4月施行の改正で条文に明記）
• 競売による分割：現物分割も賠償分割もできないときに、競売して代金を分ける方法

江戸川区の場合、前の章で見たとおり、最低敷地面積の制限で現物分割が難しいことがあります。その結果、賠償分割か競売の検討になりやすく、競売では市場価格より低くなるおそれがあります。裁判まで進む前に、「全員で売る」「誰かが取得する」で解決できないかを、まず検討するのが実務の基本です。

所在不明の共有者がいる場合｜2023年4月からの新ルール

共有者の中に所在が分からない人がいる場合でも、一定の手続きで売却を進められる制度が、2023年4月1日から始まっています。

所在等不明共有者とは、他の共有者が必要な調査をしても、氏名や所在を知ることができない共有者のことです。次の2つの制度があります。

• 持分の取得（民法262条の2）：裁判所の決定により、他の共有者が所在不明者の持分を取得できる。取得した共有者は、時価相当額を支払う。
• 持分の譲渡（民法262条の3）：裁判所の決定により、所在不明者の持分を含めて、不動産全体を第三者に譲渡できる。

いずれも、相続による共有（遺産共有）の場合は、相続開始から10年を経過していることが必要です。また、申立てと供託などの手続きが必要で、弁護士・司法書士のサポートが現実的です。

相続人の調査から始める場合の段取りは、相続した不動産の売却の流れが参考になります。

江戸川区で共有不動産を売る前に確認したい3つのこと

1. 土地の形と接道（旗竿地・路地状敷地）

共有の土地が旗竿状だったり、道路に面する幅が狭かったりすると、全体で売るときの価格にも影響します。接道義務を満たしているか、建築指導課で確認しておくと、査定の前提がそろいます。

2. 浸水リスクと水害対策

江戸川区は、荒川・江戸川に近い低地が多い区です。売却の際は、区のハザードマップで浸水想定を確認し、重要事項説明で買主に伝える準備をしておくと、後のトラブルを防げます。共有者の中に遠方の方がいる場合でも、同じ資料を共有しておくと、価格の話がしやすくなります。

3. 古い家・残置物・空き家の状態

相続した共有の家が空き家になっている場合、区の空き家施策や、相続空き家の3,000万円控除の期限（2027年12月31日まで）が関わります。詳しくは江戸川区の空き家売却ガイドをご覧ください。残置物が多い場合は、片付けずに売る方法も選べます。

共有者の1人が住み続けている場合の考え方

共有者の1人がその家に住んでいる場合、他の共有者が持分に応じた使用の対価を請求できるかが論点になります。親族間では無償で使う合意（使用貸借）があるとされることも多く、結論はケースによって異なります。

売却を進めるうえでは、次の3つを整理すると話が進みやすくなります。

• 住み続けたい人の希望：いつまで住みたいのか、持分を買い取る資金はあるのか
• 出ていく側の希望：いつまでに、いくら受け取りたいのか
• 固定資産税・修繕費の負担：これまで誰がいくら負担してきたか、記録が残っているか

共有物の管理（賃貸や使用方法の決定など）は、持分の価格の過半数で決められます（民法252条）。一方、売却や建替えなど共有物の変更・処分には全員の同意が必要です（民法251条）。「管理は過半数、処分は全員」と覚えておくと整理しやすくなります。

持分を共有者に買い取ってもらうときの価格の決め方

共有者間で持分を売買する価格は、法律で決まっているわけではなく、当事者の合意で決まります。合意しやすい決め方は次の3つです。

1. 不動産会社の査定価格を基準にする：複数社の査定を取り、全体の価格に持分割合をかけて計算する
2. 不動産鑑定士の鑑定評価を基準にする：費用はかかりますが、第三者の評価として納得されやすい
3. 路線価・固定資産税評価額を参考にする：手軽ですが、実際に売れる価格とは差が出やすい

親族間の売買で時価より極端に安い価格にすると、差額が贈与とみなされて贈与税が課税されるおそれがあります。価格の根拠となる査定書は必ず残してください。

共有不動産を売ったときの税金｜持分の按分と特例の期限

共有不動産を売った利益（譲渡所得）は、持分割合に応じて各共有者の所得として計算します。持分が3分の1なら、売却代金も取得費・譲渡費用も3分の1ずつです。

譲渡所得にかかる税率は、国税庁によると、所有期間が5年を超える長期譲渡で20.315％（所得税・復興特別所得税・住民税の合計）、5年以下の短期譲渡で39.63％です（2026年10月時点）。

居住用財産の3,000万円特別控除は、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることが要件の1つです（国税庁タックスアンサーNo.3302、2026年10月時点）。親子や夫婦など特別の関係がある人への売却は対象外です。

相続した空き家を売る場合は、「相続した空き家の3,000万円特別控除」が、2027年12月31日までの売却で使えます。相続人が3人以上の場合は、1人当たりの上限が2,000万円になります。また、相続税の申告期限の翌日から3年以内に売ると、納めた相続税の一部を取得費に加算できる特例があります。いずれも要件が細かいため、税理士への確認が欠かせません。詳しくは共有名義の不動産を売却したときの税金と確定申告をご覧ください。

固定資産税は、共有者全員が連帯して納める義務があります。1人が支払わない場合は他の共有者が立て替えることになり、負担が偏りやすくなります。

江戸川区民が使える無料の法律相談と、不動産会社の使い分け

共有者の間で争いが起きそうなとき、または裁判所の手続きを検討するときは、弁護士への相談が必要です。江戸川区では、区民相談室（グリーンパレス2階）で、事前予約制の無料の法律相談を実施しています（対象は区内在住・在勤・在学の方。日程・予約方法は区公式サイトで確認してください。2026年10月時点）。

役割は次のように分けると分かりやすくなります。

当社には顧問の弁護士・税理士・FPがおり、無料でご相談いただけます。不動産会社と専門家の役割を整理しながら、現実的な進め方をご案内します。

当社に相談した場合の進め方（共有名義の売却）

共有名義の売却は、いきなり売り出すのではなく、状況の整理から始めるのが安全です。当社にご相談いただいた場合の一般的な進め方は次のとおりです。

1. ヒアリング：共有者の人数、持分割合、相続の経緯、住んでいる人の有無をうかがいます
2. 調査：登記簿、公図、接道状況、最低敷地面積の適用の有無などを確認します
3. 査定：仲介での売却価格と、当社が買主となる買取価格の両方を提示し、手取りを比較します
4. 方針の提案：全員で売る場合の段取り、持分の整理が必要な場合の進め方、必要に応じて弁護士・司法書士・税理士との連携をご案内します
5. 売却活動・契約・決済：共有者全員の日程調整と、立会いの方法（遠方の方は持ち回り契約など）まで調整します

買取の考え方は江戸川区の不動産買取ガイド、再建築不可や借地などの訳あり物件全般は江戸川区の訳あり物件買取ガイドで解説しています。無料相談のページからも、お問い合わせいただけます。

やってはいけない3つの進め方

• 共有者に黙って査定・売り出しを進める：全員の同意がないと契約できず、信頼関係が壊れて話し合いが止まります。
• 持分を急いで業者に売ってしまう：他の共有者に買い取ってもらえた可能性や、全体売却のほうが手取りが多かった可能性を検討しないまま、安く手放しがちです。
• 期限のある税の特例を確認しない：空き家の特例や取得費加算は、期限を過ぎると使えません。売却時期から逆算して動く必要があります。

相談前に確認しておくと話が早い書類は、登記事項証明書、共有者の連絡先、遺産分割協議書の有無、住宅ローンの残債、建物の状態の5つです。

相続登記は2024年4月1日から義務化され、相続を知った日から3年以内が期限です（施行前の相続は2027年3月31日まで）。相続登記が済んでいないと、売却の手続きに入れません。

江戸川区で共有不動産を相談するならセルフリジェネレーション｜Googleクチコミ 瑞江店★4.9

株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）は、墨田区・江戸川区に特化した地域密着の不動産会社です。Googleクチコミの評価は、本店★4.8・瑞江店★4.9です（2026年10月時点）。

共有名義や相続した家の売却は、共有者ごとに事情や希望が違うため、進捗の共有と丁寧な説明が欠かせません。クチコミには、次のような声が寄せられています。

「相続した家を売るにあたり、様々なケースのメリットデメリットを教えていただき自分でも納得のいく最善の売却が出来たと思っています。」（Googleクチコミより一部抜粋）

「売却に当たり価格の設定や進捗状況の報告等細やかにしていただき安心できました。」（Googleクチコミより一部抜粋）

当社の強みは次のとおりです。

• 墨田区・江戸川区に特化した地域密着で、町ごとの事情を把握している
• 業界経験10年以上のスタッフのみが在籍している
• 顧問弁護士・税理士・FPによる無料相談が受けられる
• 売却（仲介）も買取も対応でき、共有者の状況に合わせた売り方を提案できる
• LINE・オンラインでの相談にも対応している

なお、仲介手数料は法律で定められた上限の範囲内で、媒介契約の前に書面でご説明します。当社が買主となる買取の場合は、仲介手数料はかかりません。

よくある質問

江戸川区の共有名義の不動産は、1人の判断で売れますか？

全体を売ることはできません。不動産全体の売却には共有者全員の同意が必要で、自分の持分だけであれば、単独で売却できます。

江戸川区の土地を共有者で分筆して分けることはできますか？

分筆後の面積が70㎡未満になる場合は、原則として建物を建てられないため、分けるのは難しくなります。2004年6月23日以前から70㎡未満だった土地などは適用除外となる場合があるため、建築指導課で確認が必要です。

共有者の1人が売却に反対しています。どうすればよいですか？

反対する共有者に持分を買い取ってもらうか、自分の持分を売るか、裁判所に共有物分割を請求する方法があります。まずは反対の理由（価格・住み続けたいなど）を確認し、条件を調整するのが現実的です。

共有持分だけを売ると、いくらになりますか？

全体価格に持分割合をかけた金額より、低くなる傾向があります。割引の幅は物件の状態や共有者の関係で大きく変わるため、複数の査定で確認する必要があります。

共有者の所在が分からない場合も売れますか？

裁判所の決定を得れば売れる可能性があります。2023年4月1日施行の制度で、所在不明者の持分を取得・譲渡できますが、相続による共有は相続開始から10年を経過している必要があります。

共有名義の不動産を売ったとき、3,000万円控除は使えますか？

共有者それぞれが要件を満たせば、使える可能性があります。居住用財産であること、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることなどが要件で、親子・夫婦間の売却は対象外です。

まとめ

共有名義の不動産は、全員の合意で全体を売るのが最も高く売りやすく、合意が難しい場合に、持分の売却や共有物分割請求、所在不明共有者の制度を検討するのが基本です。江戸川区は最低敷地面積70㎡の制限があるため、土地を分けて解決する方法が使えないケースが多く、全体売却か賠償分割が現実的になります。

税金の特例には期限があり、相続登記も義務化されているため、早めに現状を整理することが重要です。江戸川区の売却全体の流れは江戸川区の不動産売却ガイド、競売前の選択肢は江戸川区の任意売却ガイドをご覧ください。

出典：民法251条・252条・258条・262条の2・262条の3（令和5年4月1日施行の改正を含む）、国税庁タックスアンサーNo.3302、江戸川区公式サイト「区民相談室」ほか（いずれも2026年10月時点）。

この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年10月14日

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