【2026年】江戸川区の不動産購入ガイド｜エリア選び・相場・流れと注意点の記事

「江戸川区で家を買いたいけれど、葛西・小岩・瑞江のどこを選べばいいのか分からない」「ゼロメートル地帯と聞いて、水害が心配」「新築と中古、戸建てとマンション、どれが自分たちに合うのだろう」。江戸川区で不動産の購入を考え始めると、エリア選びからお金、手続きまで、決めることがたくさんあります。

この記事では、江戸川区瑞江に店舗を構える地元の不動産会社が、江戸川区で家（新築・中古の戸建て、マンション、土地）を買うときに知っておきたいことを一つにまとめました。

• 江戸川区のエリア別（葛西・西葛西／小岩／平井／瑞江・篠崎／一之江・船堀／清新町・臨海町）の特徴と坪単価の目安
• 新築戸建て・中古戸建て・マンション・土地の選び方
• 区の公式情報で確認できる子育て支援
• ゼロメートル地帯、敷地70㎡のルール、旧耐震、区画整理、再建築不可など江戸川区ならではの注意点
• 購入の流れ、諸費用と仲介手数料の上限、2026年改正後の住宅ローン控除

先に結論をお伝えすると、江戸川区の不動産購入は「通勤路線でエリアを絞る→ハザードマップと敷地・建物のルールを確認する→諸費用まで含めた予算で比べる」の順に進めると失敗しにくくなります。

この記事の結論

• 2026年地価公示で江戸川区の住宅地の平均は44.1万円/㎡（坪約145.8万円）で、前年比+5.7％と上昇が続いています。
• 坪単価は東西線の西葛西・葛西が最も高く、都営新宿線・総武線の駅近がそれに続き、駅から離れた篠崎・鹿骨方面ほど手ごろです。
• 区の陸域の約7割はゼロメートル地帯なので、購入前に区の水害ハザードマップで浸水の深さと続く期間を必ず確認しましょう。
• 江戸川区には敷地70㎡の最低敷地面積のルールがあり、建売や土地を買うときは「建て替えられる敷地か」を確認することが大切です。
• 住宅ローン控除は2030年12月31日入居分まで延長され、床面積は原則40㎡以上が対象です（2026年10月時点、国土交通省）。

目的別：江戸川区で家を買う人が読みたい記事

このページは江戸川区の不動産購入の全体像をまとめたガイドです。知りたいことがはっきりしている方は、次の記事もあわせてご覧ください。

江戸川区で不動産を購入する魅力と2026年の価格動向

江戸川区は、都心へ乗り換えなしで通える路線が4本ありながら、東京23区の中では土地の価格が比較的手ごろなため、戸建てを持ちたい子育て世帯を中心に選ばれています。一方で地価は上昇が続いており、2026年は「買える価格帯のうちに、条件の良い物件を見極める」ことが大切な年です。

東京都財務局の集計によると、2026年1月1日時点の地価公示で、江戸川区の住宅地の平均価格は441,100円/㎡（坪約145.8万円）、前年からの変動率は住宅地+5.7％、商業地+8.7％でした（出典：東京都財務局「令和8年地価公示価格（東京都分）」）。区部全域の住宅地の平均変動率は+9.0％なので、江戸川区の上昇は都心ほど急ではなく、比較的落ち着いた動きです。

当社が国土交通省の地価公示データを集計したところ、2016年から継続して調査されている江戸川区の住宅地63地点の平均は、10年で約41％上昇しています。また、東京都の基準地価（2026年7月1日時点）でも住宅地28地点の前年比は平均+6.2％で、2026年に入ってからも上昇が続いています。過去の推移や駅ごとの価格は「江戸川区の土地相場・坪単価」と、当社の「江戸川区の土地価格データベース」で確認できます。

買う側から見ると、地価が上がっている局面では「値下がりを待つ」よりも、予算の上限を先に決め、その範囲で立地・広さ・建物の状態のどれを優先するかを家族で決めておくことが、良い物件を逃さないコツです。

江戸川区の住まいの選び方｜エリア別の特徴と坪単価の目安

江戸川区のエリア選びは、まず「通勤に使う路線」で候補を絞るのが近道です。区内には東京メトロ東西線、都営新宿線、JR総武線、京成本線が通り、南部の臨海部にはJR京葉線の葛西臨海公園駅があります。路線ごとに街の雰囲気と価格帯が大きく変わります。

出典：国土交通省「地価公示」（2026年1月1日時点）、東京都「基準地価」（2026年7月1日時点）の地点価格をもとに当社集計。坪単価は1㎡あたりの価格×3.305785で計算した目安で、実際の売り出し価格とは異なります。

葛西・西葛西｜東西線で大手町方面へ、マンションの選択肢が豊富

葛西・西葛西は、東西線で大手町・日本橋方面へ乗り換えなしで通えるため、共働き世帯に人気のエリアです。土地区画整理で整えられた街並みで道路が広く、駅周辺には中古マンションの流通が多くあります。2026年地価公示では西葛西3-10-7が63.5万円/㎡（坪約209.9万円）で、区内の住宅地で最も高い地点でした。戸建て用地は価格が高めになるため、予算に応じて中古マンションと比べながら探すのがおすすめです。町丁ごとの価格は「西葛西・葛西の土地価格と坪単価」で詳しく紹介しています。

清新町・臨海町｜計画的な住宅地と大きな公園

清新町は埋立地に計画的に造られた住宅地で、中層・高層の集合住宅が中心です。臨海町は葛西臨海公園などの大規模な公園に近いエリアです。戸建ての流通は少なく、中古マンション・団地を探す方が多い地域です。いずれも海に近い埋立地のため、高潮の浸水想定や、建物の電気設備の位置などをハザードマップとあわせて確認しましょう。

小岩｜駅前再開発が進む総武線の街

小岩は総武線の各駅停車で秋葉原・新宿方面へ、京成小岩からは京成本線で上野方面へ出られます。国税庁の2026年分路線価では、小岩駅南口の最高路線価が前年比+17.0％と大きく上がり、再開発への期待が価格に表れています（出典：東京国税局「令和8年分 各税務署管内における最高路線価」）。一方、古くからの市街地には幅4m未満の道路や小さな敷地も残るため、建て替えができるかの確認が特に大切です。詳しくは「小岩の土地価格と坪単価」をご覧ください。

平井｜都心に近く、上昇率が高いエリア

平井は総武線で錦糸町・秋葉原に近く、区内でも都心へのアクセスが良いエリアです。2026年地価公示では平井4-29-16が前年比+9.9％と、区内でも上昇率が高い地点でした。荒川と旧中川に挟まれた低地のため、浸水継続時間を含めた水害リスクの確認は欠かせません。「平井の土地価格と坪単価」で地点別の価格と荒川沿いの注意点をまとめています。

一之江・船堀｜都営新宿線沿いで戸建てとマンションが混在

船堀・一之江は都営新宿線で新宿方面へ乗り換えなしで通えます。船堀駅周辺は区役所の移転予定地に近く、2026年地価公示で船堀2-12-9は坪約180.5万円でした。一之江は駅から離れると手ごろな地点もあり、一之江2丁目（駅から1,000m）は坪約120.0万円です。戸建てとマンションの両方を比べやすいエリアです。

瑞江・篠崎｜戸建て中心の落ち着いた住宅地

瑞江・篠崎は都営新宿線の東側の住宅地で、低層の戸建てが多く、落ち着いた環境で子育てをしたい方に選ばれています。当社の瑞江店（江戸川区谷河内2-2-3）がある地元のエリアです。駅近の南篠崎町3丁目は坪約180.5万円、駅から離れた鹿骨4丁目は坪約103.1万円と、同じエリアでも駅からの距離で価格が大きく変わります。瑞江駅周辺の暮らしは「瑞江駅の住みやすさと治安」でも紹介しています。

新築戸建て・中古戸建て・マンション・土地｜江戸川区での選び方

江戸川区で何を買うかは、「広さを重視するなら戸建て、駅近と管理のしやすさを重視するならマンション、予算と自由度を重視するなら中古＋リノベ」が基本の考え方です。そのうえで、水害への備えや敷地のルールなど、江戸川区ならではの確認点が種類ごとに変わります。

建売住宅とは、土地と建物をセットで販売する新築戸建てのことです。江戸川区では、広い土地を分けて建売を建てる際に、後で説明する「最低敷地面積70㎡」のルールが影響します。マンションでは、管理費・修繕積立金が将来どう上がるかも大切で、「マンションの修繕積立金とは？江戸川区で購入するときに知っておきたいこと」で詳しく説明しています。

迷ったときは、次の順で考えると決めやすくなります。

1. 通勤・通学の路線と、駅から歩ける距離を決める
2. 必要な部屋数と広さ（戸建てかマンションか）を決める
3. 総予算（物件価格＋諸費用＋リフォーム費用）を決める
4. 候補エリアのハザードマップを見て、許容できる水害リスクを家族で話し合う
5. 予算内で新築が難しければ、中古＋リノベを候補に加える

江戸川区で子育てしながら暮らす｜区の公式情報で確認できる支援

江戸川区には、区独自の0歳児向けの手当や、高校生相当までの医療費助成など、子育て世帯の家計を支える制度があります。ここでは区の公式ホームページで確認できたものだけを紹介します（2026年10月時点）。

乳児養育手当は、乳児と保護者がともに江戸川区に住んでいることが条件で、転入した場合は転入届の月から対象になります（江戸川区ホームページ、2026年7月29日更新）。出産前後に家を買って引っ越す場合は、転入のタイミングと申請期限を区で確認しておきましょう。

子育て世帯の家探しでは、制度だけでなく、学区・通学路・公園までの距離も大切です。内見の際は、平日の朝や夕方に通学路を歩いてみると、交通量や歩道の幅が分かります。

江戸川区で家を買う前の注意点｜ゼロメートル地帯・70㎡・旧耐震・区画整理・再建築不可

江戸川区で不動産を購入するときは、水害リスク、敷地面積のルール、建物の耐震基準、区画整理、接道の5つを必ず確認してください。どれも契約後には変えられない条件で、将来の住み心地や売るときの価格に直結します。

ゼロメートル地帯とハザードマップの確認方法

ゼロメートル地帯とは、満潮時の海面よりも地面が低い土地のことです。江戸川区によると、区の陸域のおよそ7割がゼロメートル地帯にあたります（出典：江戸川区「江戸川区の地形」）。

江戸川区水害ハザードマップでは、大規模な水害のときの「想定浸水深（どこまで水につかるか）」と「浸水継続時間（どのくらい水が引かないか）」、区外への広域避難の考え方が示されています。購入前には次の順で確認しましょう。

1. 物件の住所をハザードマップで探し、想定浸水深と浸水継続時間を確認する
2. 戸建てなら、寝室や居間を2階以上に置けるか、基礎の高さはどうかを見る
3. マンションなら、電気室・受水槽などの設備が地下や1階にないかを管理会社に確認する
4. 広域避難先（区外の親族宅など）と、近くの避難場所までの経路を家族で決めておく
5. 火災保険で水災補償を付けるか、保険料とあわせて検討する

2020年8月から、不動産の売買では重要事項説明の際に、水害ハザードマップ上の物件の位置を説明することが宅地建物取引業者に義務付けられています。それでも、説明を受けるのは契約の直前です。物件を探す段階で自分でも確認しておくと、慌てずに判断できます。

最低敷地面積70㎡｜建売・土地を買うときの落とし穴

江戸川区では、敷地の細分化を防ぐため、2004年（平成16年）6月24日に対象区域と最低敷地面積70㎡を指定しています。対象区域では、原則として70㎡未満の敷地に建物を建てられません（出典：江戸川区「建築基準法による敷地面積の最低限度の制限」）。

ただし、2004年6月23日以前から70㎡未満の建物の敷地として使われていた土地や、その日以前から権利を持っていた土地、公共事業で70㎡未満になった土地は、例外として建築できる場合があります。対象区域かどうかは、区の都市計画情報提供サービスで確認できます。

購入する側が注意したいのは、次のようなケースです。

• 70㎡未満の古家付き土地を買い、例外に当たるかを確認しないまま建て替えを計画する
• 敷地の一部を分けて売る・相続で分けると、70㎡を下回って建てられなくなる
• セットバック（道路後退）で使える敷地が減り、70㎡を下回る

建売住宅なら敷地面積は販売図面に載っているので、70㎡前後の物件は特に、建築確認済証と検査済証があるかもあわせて確認しましょう。

旧耐震の建物｜1981年6月より前の建築確認かどうか

旧耐震とは、1981年（昭和56年）5月31日以前に建築確認を受けた建物に適用されていた耐震基準のことです。中古戸建て・中古マンションを買うときは、築年ではなく「建築確認の日付」で判断します。旧耐震の建物は、耐震診断や補強工事の費用がかかることがあり、住宅ローンの審査や住宅ローン控除にも影響します。

国土交通省によると、中古住宅の住宅ローン控除は「昭和57年（1982年）以後に建築された住宅」であれば新耐震基準に適合しているとみなされます（2026年10月時点）。それより前の建物は、耐震基準適合証明書などがあれば対象になります。中古住宅の見極め方は「中古住宅を購入する際の注意点」で、建物の寿命の考え方は「戸建ての寿命はどれくらい？」で解説しています。

区画整理地｜事業中・予定区域は建築に制限がある

土地区画整理事業とは、道路や公園を整えながら、土地の形や位置を整理し直す事業のことです。葛西や瑞江の一部のように整理が終わった地区は道路が広く整形地が多い一方、事業が行われている地区では、土地区画整理法第76条により、建物の新築・改築・増築や盛土などに許可が必要です。

江戸川区によると、76条許可の協議の対象地区は、区施行の南小岩七丁目地区、上篠崎一丁目北部地区、篠崎駅西部地区（第五期地区のみ）と、組合等施行の東葛西九丁目地区などです（出典：江戸川区「区画整理法第76条許可」、2026年10月時点）。また、葛飾細田町付近、江戸川東部篠崎付近、江戸川春江付近、江戸川南部は「土地区画整理事業を施行すべき区域」に指定されています。

区画整理の対象地では、将来、土地の位置や面積が変わる（換地）可能性や、清算金の支払い・受け取りが生じる可能性があります。契約前に、重要事項説明で区画整理の段階と制限の内容を確認しましょう。

再建築不可・接道｜相場より安い物件には理由がある

再建築不可とは、今の建物を取り壊すと新しい建物を建てられない土地のことです。建築基準法では、建物の敷地は原則として幅4m以上の道路に2m以上接していなければならず、これを満たさない土地は建て替えができません。小岩・平井・松島などの古くからの市街地には、幅4m未満の道路（いわゆる2項道路）や、路地の奥の旗竿地も残っています。

再建築不可の物件は相場よりかなり安く売り出されることがありますが、住宅ローンが使いにくい、将来売るときに買い手が限られるといったデメリットがあります。購入を考える場合は、価格の安さだけで判断せず、将来どう使うかまで含めて検討してください。再建築不可の調べ方は「江戸川区の再建築不可物件の売却ガイド｜調べ方・区の助成・買取」でも詳しく説明しています。

あわせて、江戸川区の公式ページ「土地や建物を購入する場合の注意点は？」でも、法務局で公図と登記簿の写しを取って権利や面積を確かめること、建築確認済証と検査済証の有無を調べることが勧められています。

江戸川区の不動産購入の流れ｜物件探しから決済まで7ステップ

不動産購入の流れは、「予算決め→物件探し→申込→住宅ローンの事前審査→重要事項説明と契約→本審査→決済・引渡し」の7ステップで、物件を決めてから引渡しまではおおむね1〜3か月が目安です（新築の完成前の物件などは除く。当社の実務上の目安）。

1. 予算と条件を整理する：年収だけでなく、教育費や老後資金も含めて「無理なく返せる月々の額」から総予算を決めます。
2. 物件を探して内見する：ポータルサイトだけでなく、地元の不動産会社に希望条件を伝えておくと、公開前の情報が届くこともあります。
3. 購入を申し込む：買付証明書（購入申込書）で、希望価格・手付金の額・引渡し時期・ローン利用の有無を売主に伝えます。
4. 住宅ローンの事前審査を受ける：申込と前後して金融機関に事前審査を申し込みます。結果は数日〜1週間ほどで出ることが多いです。
5. 重要事項説明を受けて契約する：重要事項説明とは、宅地建物取引士が契約前に物件の権利・法令上の制限・ハザードマップなどを書面で説明することです（宅地建物取引業法第35条）。納得したうえで売買契約を結び、手付金を支払います。
6. 住宅ローンの本審査・金銭消費貸借契約：契約書などを提出して本審査を受け、承認後に金融機関と契約します。
7. 決済・引渡し：残代金を支払い、司法書士が所有権移転登記を申請し、鍵を受け取ります。

契約書には、住宅ローンが通らなかったときに契約を白紙に戻せる「ローン特約」が入っているかを必ず確認してください。また、中古住宅では、引渡し後に見つかった不具合について売主がどこまで責任を負うか（契約不適合責任の範囲と期間）も確認しておきましょう。江戸川区での売買の基本は「江戸川区の不動産売買の基礎知識」でも解説しています。

不動産購入にかかる費用｜諸費用の目安と仲介手数料の上限

不動産購入では物件価格のほかに、仲介手数料、登記費用、住宅ローンの手数料、火災保険料、税金などの諸費用がかかります。当社の実務上の目安では、諸費用は新築で物件価格の3〜7％、仲介で買う中古で6〜10％程度です。物件価格だけで予算を組まないことが大切です。

仲介手数料の上限はいくら？

仲介手数料の上限は、国土交通省の告示で決められており、売買価格が400万円を超える場合は「売買価格×3％＋6万円＋消費税」です。上限はあくまで上限なので、上限以下であれば不動産会社との合意で決まります。また、2024年7月1日からは、800万円以下の「低廉な空家等」について、条件を満たせば30万円（税別）まで受け取れる特例ができています。

以下は説明のための仮定の計算例です（中古戸建てを5,000万円で購入し、仲介手数料が上限額の場合）。

• 仲介手数料：（5,000万円×3％＋6万円）×1.1＝171.6万円
• 売買契約書の印紙税：1万円（軽減措置の税率、2027年3月31日までに作成された契約書）
• そのほかの登記費用・ローン手数料・火災保険料などは、金融機関や物件で変わるため見積りで確認

仲介手数料の仕組みは「家を買うときに不動産会社に支払う仲介手数料」で詳しく紹介しています。当社では、テレビCMや多店舗展開をせず、自社サイトやご紹介を中心に運営しているため、仲介手数料を抑えやすい体制を整えています。具体的な金額は物件によって異なりますので、購入の相談時にお気軽にお尋ねください。

住宅ローンと住宅ローン控除の要点｜2026年改正後のポイント

住宅ローン控除（住宅ローン減税）とは、住宅ローンを使って家を買った人が、年末のローン残高の0.7％を所得税・住民税から差し引ける制度です。2026年の改正で入居期限が2030年12月31日まで5年間延長され、床面積の要件も原則40㎡以上に緩和されました（出典：国土交通省「住宅ローン減税」、2026年10月時点）。

• 入居期限：2026年1月1日〜2030年12月31日に入居した場合
• 控除率・期間：控除率0.7％。新築住宅等は原則13年、中古住宅は原則10年（省エネ性能の高い中古住宅は13年に拡充）
• 床面積：原則40㎡以上。ただし合計所得金額が1,000万円を超える人や、子育て世帯等の上乗せ措置を使う人は50㎡以上
• 中古住宅の耐震：1982年（昭和57年）以後に建築された住宅は新耐震基準に適合しているとみなされる
• 借入限度額：住宅の省エネ性能や世帯の区分によって異なるため、国土交通省の資料で確認が必要

江戸川区のマンションには40㎡台のコンパクトな住戸もあるため、床面積の緩和で控除を使える物件が広がりました。ただし床面積は登記簿の面積（マンションは内法面積）で判断するため、広告の面積より小さくなることがある点に注意してください。

住宅ローンを選ぶときは、金利だけでなく、金利が上がったときに返済額がどう変わるかを試算しておくことが大切です。当社では、ファイナンシャルプランナーによるFP無料相談で、教育費や老後資金まで含めたキャッシュフロー表をもとに、無理のない借入額を一緒に考えることができます。いまの家を売って住み替える方は、売った年の控除の扱いを「家を売った年の住宅ローン控除｜使える年・使えない年」で確認しておきましょう。

中古を買ってリノベーションする場合のポイント

中古＋リノベーションは、新築では予算が合わない駅近の立地でも、内装を自分たちの好みに整えられる買い方です。江戸川区では地価の上昇で新築戸建ての価格も上がっているため、中古を買ってリノベする選択肢を検討する方が増えています。

成功のポイントは、物件を買う前に「リノベに向いているか」を見極め、物件価格とリノベ費用を合わせた総額で予算を組むことです。当社のリノベーション関連の記事を、目的別にまとめました。

• どんな物件がリノベに向くのか知りたい：「リノベーション向き物件とは？条件と見極め方」
• 物件の探し方と内見のコツを知りたい：「リノベーション向き物件の探し方｜6ステップと内見のコツ」
• 買う前にチェックすべき項目を知りたい：「中古＋リノベ購入前のチェックリスト20」
• 費用の相場と補助金・減税を知りたい：「リノベーション費用の相場と内訳」
• 中古住宅そのものの注意点を知りたい：「中古住宅を購入する際の注意点」

江戸川区で中古＋リノベを考えるときは、マンションなら管理規約で床材や水回りの移動に制限がないか、戸建てなら旧耐震かどうかと、再建築ができる土地かを先に確認しましょう。浸水想定が深いエリアでは、リノベの際に電気の分電盤や給湯器を高い位置に移すなど、水害への備えを設計に組み込むこともできます。

江戸川区で家の購入を相談するならセルフリジェネレーション｜Googleクチコミ★4.9（瑞江店）

株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）は、瑞江店（江戸川区谷河内2-2-3）を拠点に、江戸川区での住まい探しをお手伝いしています。Googleクチコミの評価は本店★4.8・瑞江店★4.9です（2026年10月時点、当社サイト表示）。

口コミでは、親身な対応や、こまめな連絡・進捗報告を評価いただいています。家の購入は、エリア選びから資金計画、ハザードマップの確認まで不安なことが多いため、一つずつ丁寧に説明することを大切にしています。

「とても親身になって相談に乗っていただきました。」（Googleクチコミより一部抜粋）

• 墨田区・江戸川区に特化した地域密着：葛西の区画整理地と小岩・平井の古い市街地の違いなど、地元ならではの事情を踏まえてご案内します。
• 業界経験10年以上のスタッフのみが在籍：最低敷地面積、区画整理、接道、旧耐震など、購入前に確認すべき点を最初に整理します。
• 顧問弁護士・税理士・FPによる無料相談：住宅ローンの借入額や、親からの資金援助の税金なども相談できます。
• 売却も買取も対応：今の家を売って住み替える方には、売却と購入のスケジュールを合わせてご提案します。
• LINE・オンライン相談が可能：区外にお住まいで、江戸川区への引っ越しを考えている方もご相談いただけます。

当社に購入を相談した場合の進め方

1. 住宅購入相談（店舗・オンライン）で、希望のエリア・広さ・予算・入居時期を伺います。
2. 必要に応じてFP無料相談で、無理のない借入額と総予算を決めます。
3. 条件に合う物件をご紹介し、内見に同行します。ハザードマップや道路・敷地の条件もその場でご説明します。
4. 気になる物件は、役所調査で最低敷地面積・区画整理・接道などを確認してから申込に進みます。
5. 住宅ローンの事前審査、重要事項説明、契約、決済まで担当者がサポートします。仲介手数料についてもご相談ください。

江戸川区の不動産購入でよくある質問

江戸川区で家を買うならどのエリアがおすすめですか？

通勤に使う路線と予算で選ぶのがおすすめです。大手町方面へ通うなら東西線の葛西・西葛西、新宿方面なら都営新宿線の船堀・一之江・瑞江・篠崎、秋葉原・錦糸町方面なら総武線の平井・小岩が候補になり、戸建てを手ごろに買いたい方には瑞江・篠崎エリアが向いています。

江戸川区の土地の坪単価はいくらですか？

2026年地価公示で、江戸川区の住宅地の平均価格は44.1万円/㎡、坪単価は約145.8万円です。駅近の地点では西葛西3丁目の坪約209.9万円が最も高く、駅から離れた鹿骨・大杉などでは坪100万円前後の地点もあります。

江戸川区で不動産を購入すると諸費用はいくらかかりますか？

諸費用の目安は、新築で物件価格の3〜7％、仲介で買う中古で6〜10％程度です（当社の実務上の目安）。たとえば5,000万円の中古戸建てを仲介で買う場合、仲介手数料だけで上限171.6万円かかるため、物件価格とは別に諸費用の資金を用意しておく必要があります。

江戸川区では70㎡未満の土地に家を建てられますか？

最低敷地面積の対象区域では、原則として70㎡未満の敷地には建物を建てられません。ただし、2004年6月23日以前から70㎡未満の建物の敷地だった土地などは例外として建てられる場合があるため、購入前に区の都市計画情報と役所調査で確認してください。

ゼロメートル地帯の家を買っても大丈夫ですか？

ゼロメートル地帯であることだけで購入を避ける必要はありませんが、区の水害ハザードマップで想定浸水深と浸水継続時間を確認したうえで判断することが大切です。戸建てなら居室を2階以上に置けるか、マンションなら電気設備の位置を確認し、広域避難の計画と火災保険の水災補償もあわせて検討しましょう。

江戸川区で中古住宅を買っても住宅ローン控除は使えますか？

条件を満たせば中古住宅でも住宅ローン控除を使えます。2026年10月時点の国土交通省の案内では、2030年12月31日までの入居、原則床面積40㎡以上、1982年以後の建築（それより前は耐震基準適合証明書などが必要）といった要件があり、控除期間は原則10年です。

家を買うときの仲介手数料は安くできますか？

仲介手数料は法律で上限が決まっているだけなので、上限以下であれば不動産会社との合意で決まります。当社でも物件や条件に応じてご相談を承っていますので、購入相談の際にお尋ねください。

まとめ｜江戸川区の不動産購入は「路線・水害・敷地のルール」から確認を

江戸川区は、都心へ乗り換えなしで通える路線が多く、23区の中では手ごろな価格で戸建てやマンションを持てるエリアです。2026年の地価公示では住宅地の平均が坪約145.8万円、前年比+5.7％と上昇が続いています。

• エリアは通勤路線で絞り込み、駅からの距離で価格が大きく変わることを踏まえて予算と比べましょう。
• 購入前に、水害ハザードマップ、最低敷地面積70㎡、旧耐震、区画整理、接道の5つを確認しましょう。
• 諸費用は物件価格の3〜10％程度かかるため、総額で予算を組み、住宅ローン控除の要件も確認しましょう。
• 新築が予算に合わない場合は、中古＋リノベも有力な選択肢です。

江戸川区で家の購入を考えている方は、住宅購入相談やFP無料相談からお気軽にご相談ください。エリアの土地価格は「江戸川区の土地相場・坪単価」、用途地域による建物の制限は「売買物件の「用途地域」とは？」もあわせてご覧ください。

この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年10月10日

墨田区でもお住まいを探している方は、「墨田区の不動産購入ガイド」もあわせてご覧ください。

江戸川区での住まい探し・不動産のご相談はセルフリジェネレーションへ

株式会社セルフリジェネレーションは、墨田区・江戸川区を中心に不動産の売却・購入・買取をサポートしている地域密着の不動産会社です。「まずは価格だけ知りたい」「売るか迷っている」という段階でも、お気軽にご相談ください。

• 売却査定を依頼する（無料）
• 買取査定を依頼する（無料）
• 不動産の専門家に無料相談する
• LINEで気軽に相談する

フリーダイヤル：0800-600-0363（受付 10:00〜20:00／定休日：火・水）
本店：東京都墨田区押上1丁目11番6号1階／瑞江店：東京都江戸川区谷河内2丁目2番3号1階／錦糸町オフィス：東京都墨田区錦糸2丁目4-10 ライオンズマンション錦糸町第三 3階