【2026年】墨田区で相続した不動産の売却ガイド｜手続き・税金・期限を解説の記事

「父が亡くなって、墨田区の実家をどうするか決められない」「兄弟で話し合いが進まないまま、時間だけが過ぎている」――相続した不動産の売却は、手続き・税金・家族の合意が一度に押し寄せるため、何から手をつければよいか分からなくなりがちです。しかも、相続登記の義務化や3,000万円控除の期限など、「期限」が複数重なるのが相続不動産の難しいところです。

この記事は、墨田区で相続した不動産（戸建て・マンション・土地）を売るときの全体像を、順番どおりに整理した相続ハブ記事です。墨田区ならではの窓口や税務署の管轄、木造密集地域の物件の扱いまで、地元の不動産会社の目線でまとめました。

この記事で分かること

• 相続した不動産を売るまでの手続きの順番と、各ステップの期限
• 遺産分割の4つの方法（現物・換価・代償・共有）と、売却に向く分け方
• 相続登記の義務化、相続税、売却時の税金（取得費加算・3,000万円控除）の考え方
• 墨田区の区民相談室・法務局・税務署の使い分け
• 「売る・貸す・持ち続ける・手放す」を決める判断フロー

結論から言うと、墨田区で相続した不動産は「相続人の確定 → 遺産分割 → 相続登記 → 売却」の順に進め、税金の期限から逆算して売却時期を決めるのが、損をしない進め方です。

この記事の結論

• 相続した不動産を売るには、相続人の確定、遺産分割協議、相続登記を終えてから売買契約・引き渡しに進みます。
• 相続登記は2024年4月1日から義務化され、相続を知った日から3年以内に申請しないと10万円以下の過料の対象になります。
• 相続税の申告・納付は相続の開始を知った日の翌日から10か月以内で、その期限の翌日から3年以内に売ると「取得費加算の特例」が使えます。
• 1981年5月31日以前に建てた一戸建てを相続した場合は、売却益から最高3,000万円を控除できる特例が2027年12月31日まで使えます。
• 墨田区役所1階の「すみだ区民相談室」では、弁護士・司法書士・税理士・宅地建物取引士の相談を受けられます（予約制）。

悩み別｜読む記事の案内

相続した不動産のお悩みは人によって異なります。まず、ご自身の状況に近い行から読み進めてください。

墨田区で相続した不動産を売るまでの全体像

相続した不動産を売るまでの流れは、「相続人の確定」「遺産分割」「相続登記」「査定と売り方の決定」「契約・引き渡し」「税金の申告」の順です。登記が済んでいない不動産は、原則として売却できないため、売却活動の前にまず名義の整理を進めます。

1. 相続の開始を確認する：被相続人（亡くなった方）の死亡日が、すべての期限の起点になります。
2. 遺言書の有無と相続人を確認する：戸籍を出生から死亡までさかのぼって集め、相続人を確定します。
3. 相続財産を調べる：不動産、預貯金、借入金などをリストにします。不動産は固定資産税の納税通知書や、名寄帳（区内の所有不動産の一覧）で確認できます。
4. 遺産分割協議をする：誰が不動産を相続するか、売却してお金を分けるかを話し合い、遺産分割協議書にまとめます。
5. 相続登記をする：不動産の名義を相続人へ変更します。
6. 査定を受け、売り方を決める：仲介と買取の価格を、税金と費用を引いた手取りで比べます。
7. 売買契約・引き渡しをする：残置物の処分、境界の確認、抵当権などの抹消もこの段階で済ませます。
8. 相続税・譲渡所得の申告をする：相続税は10か月以内、売却に伴う確定申告は売却した翌年の2月16日〜3月15日です。

期限が最も短いのは、相続放棄・限定承認の「3か月以内」（民法の熟慮期間）と、相続税の「10か月以内」です。不動産の売却は数か月かかることが多いため、売るつもりなら相続の開始直後から並行して動くことが大切です。手続き全般は相続手続きの流れを徹底解説、期限を過ぎたときの影響は相続の手続き期限が過ぎたらどうなるの？で確認できます。

遺産分割の方法は4つ｜売却に向く分け方はどれ？

遺産分割の方法は、「現物分割」「換価分割」「代償分割」「共有」の4つです。相続不動産を売る場合は、売却代金を分ける「換価分割」が、公平で揉めにくい方法として最もよく使われます。

換価分割とは、相続した不動産を売却し、その代金から費用や税金を引いた残りを相続人で分ける方法のことです。

共有名義は一見公平ですが、売却や賃貸、建て替えのたびに共有者全員の同意が必要になります。共有者の1人が連絡不能になったり、亡くなって相続が重なったりすると、売りたくても売れない状態になりがちです。共有のリスクは共有名義の不動産が勝手に売却された？問題がないのかを解説で詳しく説明しています。

遺産分割協議がまとまらないときは

話し合いで決まらない場合は、家庭裁判所に遺産分割調停を申し立てます。墨田区にお住まいの場合は、東京家庭裁判所が窓口です。調停は半年から1年以上かかることもあるため、相続税の申告期限（10か月）には間に合わないことが多く、その場合はいったん法定相続分で申告し、分割が決まった後に修正するなど、税理士と相談しながら進めます。

相続人に認知症の方がいる場合

相続人の中に判断能力が十分でない方がいると、そのままでは遺産分割協議ができず、家庭裁判所で成年後見人を選任してもらう必要があります。不動産の売却も後見人が関わるため、通常より時間がかかります。ご本人の不動産に関する事例は親が認知症で空き家になった実家を売却する方法とは？も参考にしてください。

相続登記とは？義務化の期限と墨田区の窓口

相続登記とは、亡くなった方の名義になっている不動産を、相続した人の名義に変える手続きのことです。2024年4月1日から義務化され、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請しなければなりません（法務省、2026年10月時点）。正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料の対象になります。

出典：法務省「相続登記の申請義務化に関する周知」（2026年10月時点）

遺産分割がまとまらず期限に間に合いそうにないときは、「相続人申告登記」という簡易な手続きで、当面の義務を果たせる場合があります。ただし、相続人申告登記では名義は変わらないため、売却するには最終的に通常の相続登記が必要です。

墨田区の管轄と費用の目安

墨田区の不動産の登記は、東京法務局墨田出張所（墨田区菊川1丁目17番13号、電話03-3631-1408）が管轄です（2026年10月時点）。登録免許税は、固定資産税評価額の0.4%が基本です（たとえば評価額1,500万円の土地・建物なら6万円）。司法書士に依頼する場合は別途報酬がかかります。

相続登記の義務化の詳細は相続登記・住所変更登記義務化いつから？法改正のポイントやペナルティもをご覧ください。

相続税の基礎知識｜売る前に確認したい申告期限と特例

相続税とは、亡くなった方の財産を相続したときにかかる国税のことです。国税庁によると、基礎控除額は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」で、遺産の総額がこれ以下なら、相続税はかからず申告も原則不要です（2026年10月時点）。

出典：国税庁 No.4152 相続税の計算

墨田区の不動産は、都心に近く、土地の評価額が相応に高いエリアが多いため、実家と預貯金を合わせると基礎控除を超えるご家庭も珍しくありません。相続税がかかるかどうかは、売却の手取りと、後述する取得費加算の特例の可否に直結するため、早めに税理士へ確認しておくと安心です。

小規模宅地等の特例｜売却すると使えなくなる場合がある

小規模宅地等の特例とは、亡くなった方が住んでいた土地（特定居住用宅地等）の相続税の評価額を、330㎡までの部分で80%減額できる制度のことです（国税庁 No.4124）。配偶者が相続する場合は無条件で、同居していた親族は申告期限まで住み続けて土地を持ち続けること、同居していない親族は「家なき子」の要件をすべて満たすことが必要です。

ここで注意したいのは、特例を使う相続人は、原則として相続税の申告期限（10か月）まで土地を保有し続けなければならない点です。申告期限より前に売ると、特例が使えない場合があります。売却の時期は、小規模宅地等の特例の要件を税理士に確認してから決めましょう。

墨田区の税務署は2つ｜どちらに申告するか

墨田区内は、本所税務署と向島税務署の2つに分かれています（東京国税局、2026年10月時点）。相続税は原則として亡くなった方の住所地の税務署、売却に伴う確定申告は申告する方の住所地の税務署が窓口になります。

出典：東京国税局「東京都墨田区・江東区」。押上2丁目は番地で管轄が分かれるため、詳しくは各税務署にご確認ください。

相続した不動産を売るときの税金｜譲渡所得と3つの特例

相続した不動産を売って利益（譲渡所得）が出たときは、所得税・復興特別所得税・住民税がかかります。譲渡所得とは、売却価格から取得費と譲渡費用を引いた金額のことです。所有期間が5年を超える場合の税率は、合計で20.315%です（国税庁、2026年10月時点）。

相続した不動産の所有期間は、亡くなった方が取得した日から引き継ぐため、多くの場合は5年超の長期譲渡所得として扱われます。

取得費が分からない場合は、売却価格の5%を概算取得費として使えます。実家は購入時の資料が残っていないことが多く、この場合は譲渡所得が大きくなりやすいため、特例の確認が重要です。

出典：国税庁 No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例、国税庁 No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

取得費加算の特例とは、相続した不動産を売ったとき、その不動産にかかった相続税額のうち一定額を取得費に加えて、譲渡所得を減らせる制度のことです。相続税がかかった方だけが使えるため、基礎控除以下で相続税が0円だった場合は対象になりません。

空き家の3,000万円控除は、マンションの一室は対象外で、亡くなった方が1人で住んでいたことなどの要件があります。詳しい要件と墨田区での確認書の取り方は【2026年】墨田区の空き家売却ガイドと、空き家売却の税制優遇｜3,000万円控除と取得費加算の比較で解説しています。

手取りの計算例｜換価分割で兄弟3人が分ける場合

ここでは仮定の数値で、売却代金を兄弟3人で分ける場合の流れを確認します（実際の取引事例ではありません）。

前提（仮定）：墨田区内の木造2階建て（1978年築）を、父から兄弟3人が相続。亡くなった父が1人で住んでいた。3,000万円で売却。取得費は不明のため概算5%の150万円。仲介手数料などの売却費用は約130万円。解体は買主が実施する契約。

この仮定では、空き家特例の有無で、兄弟3人合計で約550万円の差が出ます。相続人が3人以上の場合の控除額は、2024年以後の売却で1人あたり2,000万円までです（国税庁）。売却代金の分け方と、誰がどの税金を負担するかは、売買契約の前に遺産分割協議書へ書いておくと、後から揉めにくくなります。税額は個別の状況で変わるため、最終的には税理士にご確認ください。

墨田区の相続不動産｜物件タイプ別の売り方

相続不動産の売り方は、物件タイプによって変わります。墨田区は、押上・錦糸町周辺の分譲マンション、京島・東向島・八広周辺の木造戸建てや長屋、本所・両国周辺の事業用ビルなど、物件の種類が幅広い区です。

墨田区は、昔ながらの路地や長屋、狭小地が多く、接道の状態によって売り方と価格が大きく変わります。古い戸建てを相続したら、まず「再建築できるか」を確認しましょう。再建築不可の場合は墨田区の再建築不可物件の買取ガイドが参考になります。

相場感をつかみたい方は、墨田区の戸建ての売却相場や売却事例、墨田区のマンション売却相場、墨田区の土地相場・坪単価もあわせてご覧ください。

相続した家を売るなら、仲介と買取のどちらがよい？

価格を優先するなら仲介、期間と手間を優先するなら買取が基本です。仲介は個人の買主を探すため相場に近い価格を狙えますが、売れるまで数か月かかり、内覧や片付けも必要です。買取は不動産会社が直接買い取るため、家財が残ったままでも、数週間から売却でき、売却後の責任（契約不適合責任）を免除できる契約が多くなります。

特に、相続人が遠方に住んでいる、相続税の納税資金を急いで用意したい、築古で傷みが激しいといった場合は、買取が有力です。買取価格の決まり方は墨田区の不動産買取相場で詳しく説明しています。

売る・貸す・持ち続ける・手放す｜判断フロー

相続した不動産をどうするかは、「誰かが住むか」「収益を見込めるか」「維持費を払い続けられるか」の順に考えると決めやすくなります。売却以外の選択肢も、一度は比較しておきましょう。

1. 相続人の誰かが住むか：住むなら、その人が相続し、小規模宅地等の特例も検討します。
2. 賃貸に出して収益を見込めるか：駅に近く建物の状態が良ければ有力ですが、修繕費・空室リスク・管理の手間があります。賃貸にすると、空き家の3,000万円控除は使えなくなります。
3. 維持費を払い続けられるか：固定資産税、火災保険、草木の手入れ、遠方からの管理費を、年間でいくらかかるか計算します。
4. 売却するか：上の3つで答えが出なければ、売却が現実的です。特例の期限から逆算して時期を決めます。
5. 売れない土地はどうするか：建物がなく、一定の要件を満たす土地は、「相続土地国庫帰属制度」で国に引き取ってもらえる場合があります（2023年4月27日開始、審査手数料は1筆1万4,000円、承認後に負担金の納付が必要）。

出典：法務省「相続土地国庫帰属制度の概要」（2026年10月時点）

相続土地国庫帰属制度は、建物がある土地は対象外のため、墨田区の市街地では使える場面は限られます。まずは売却を中心に検討し、それでも買い手が見つからない土地の最終手段として考えましょう。

墨田区の相談窓口と使い分け

相続の相談は、墨田区役所の「すみだ区民相談室」を活用すると、無料で専門家の意見を聞けます。区の窓口は中立の立場で制度を教えてくれる一方、価格の査定や買主探しは不動産会社の役割です。

出典：墨田区「すみだ区民相談室」（墨田区吾妻橋1丁目23番20号 区役所1階、電話03-5608-1616）。日程は変更される場合があるため、事前にご確認ください。

相談の順番としては、「法律・登記・税金は区民相談室や専門家」「売却の価格や段取りは不動産会社」と役割を分けると、無駄なく進められます。

相続不動産の売却でよくある失敗と対策

相続不動産の売却でよくある失敗は、「期限の見落とし」「相続人の意見の不一致」「物件の事前調査不足」の3つに集約されます。いずれも、手続きの全体像を最初に把握しておけば防げます。

• 相続登記を後回しにして売れない：名義が亡くなった方のままでは契約できません。買主が決まってから慌てて戸籍を集めると、数週間遅れることがあります。
• 特例の期限を過ぎる：取得費加算は相続税の申告期限から3年以内、空き家の3,000万円控除は相続から3年目の年末までです。売却には数か月かかるため、余裕を持って動きます。
• 先に解体して損をする：再建築不可と分かっていても更地にしてしまうと、売りにくくなります。解体前に接道を確認しましょう。
• 共有名義のまま放置する：共有者が増え、売却に必要な同意が集まらなくなります。早い段階で売却か単独取得かを決めておきます。
• 一括査定の価格だけで決める：買主の見つけやすさや、特例の適用可否まで見ないと、手取りで損をすることがあります。

相続した土地を売る場合の注意点は相続した土地を売りたい！売却手順と注意点、売却の方法を一般論で整理した記事は相続した不動産、どうやって売却する？でもご覧いただけます。

セルフリジェネレーションに相談した場合の進め方

当社では、相続の状況をお聞きしたうえで、登記・税金の確認から売却まで、専門家と連携して段取りをご提案します。「まだ遺産分割が終わっていない」という段階でも、ご相談いただけます。

1. 電話・LINE・来店でご相談：物件の所在地、相続人の人数、現在の状況（空き家か、誰かが住んでいるか）をお聞きします。
2. 物件の調査：登記事項証明書、道路種別、建築年、ハザードマップを確認し、売り方の選択肢を整理します。
3. 査定と手取りのご提示：仲介と買取の価格を、売却費用と税金の目安を引いた手取りでお示しします。
4. 専門家との連携：相続登記は司法書士、相続税や譲渡所得の相談は税理士など、顧問の専門家と連携して進めます。
5. 契約・引き渡し：当社が直接買い取る場合は、家財が残ったままの引き渡しにも対応します。

査定をご依頼いただいても、売却を無理におすすめすることはありません。「売る・貸す・持ち続ける」を比べるための材料としてお使いください。

墨田区で相続不動産の売却を相談するならセルフリジェネレーション｜Googleクチコミ★4.8

株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）は、墨田区・江戸川区に特化した地域密着の不動産会社です。当社ホームページに掲載しているGoogleクチコミの評価は、本店★4.8・瑞江店★4.9（2026年10月時点）です。

口コミでは、価格設定の丁寧な説明と、進捗状況のこまめな報告を評価していただいています。相続不動産の売却は、相続人どうしの意思確認や、登記・税金の専門家とのやりとりなど、関係者が多くなる手続きです。状況を丁寧に共有し、ご家族全員が納得して進められるよう心がけています。

「売却に当たり価格の設定や進捗状況の報告等細やかにしていただき安心できました。」（Googleクチコミより一部抜粋）

• 地元に店舗がある：押上の本店と錦糸町オフィスから、区内の物件へすぐに伺えます。
• 当社が直接買い取れる：家財が残ったまま、築古の相続物件でもご相談いただけます。
• 売却も買取も対応：仲介と買取を並べて、手取りと期限から最適な売り方をご提案します。
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詳しくは不動産売却のページ・不動産買取のページをご覧ください。価格だけ知りたい方は無料査定、何から始めればよいか整理したい方は無料相談からどうぞ。

よくある質問

墨田区で相続した不動産を売るには、何から始めればよいですか？

最初に、遺言書の有無を確認し、戸籍を集めて相続人を確定します。そのうえで遺産分割協議をして相続登記を行い、不動産会社に査定を依頼する流れです。並行して、相続税の申告期限（10か月）と特例の期限を確認しておきましょう。

相続登記をしないと不動産は売れませんか？

名義が亡くなった方のままでは、原則として売買契約・引き渡しができません。相続登記は2024年4月1日から義務化されており、相続を知った日から3年以内の申請が必要です。売却を考えているなら、早めに登記を済ませましょう。

相続した家を売ると税金はいくらかかりますか？

売却価格から取得費と売却費用を引いた譲渡所得に、所有期間が5年を超える場合は20.315%がかかります。1981年5月31日以前に建てた一戸建てなら、空き家の3,000万円控除で税額を大きく減らせる場合があります。取得費が不明なときは、売却価格の5%を概算取得費として計算します。

相続した不動産は、いつまでに売れば有利ですか？

取得費加算の特例は相続税の申告期限の翌日から3年以内、空き家の3,000万円控除は相続から3年目の年末までに売る必要があります。2024年に相続した場合、空き家特例の期限は2027年12月31日です。売却活動に数か月かかるため、期限の1年前を目安に動き出すと安心です。

兄弟で意見が合わないときは、どうすればよいですか？

まず、売却代金を分ける換価分割を提案すると、公平で合意しやすくなります。話し合いで決まらない場合は、弁護士に相談するか、東京家庭裁判所の遺産分割調停を利用します。墨田区役所のすみだ区民相談室では、弁護士の無料相談を予約制で受けられます。

墨田区で相続の無料相談ができる窓口はありますか？

墨田区役所1階の「すみだ区民相談室」で、弁護士（月・水・金）、司法書士（木曜）、税理士（第2・第4木曜）、宅地建物取引士（金曜）の相談を受けられます。予約制のため、事前に電話（03-5608-1616）でご確認ください。

まとめ

墨田区で相続した不動産は、「手続きの順番」と「期限」を押さえれば、慌てずに売却まで進められます。迷ったときは、売却・賃貸・保有を、手取りと維持費で比べてみましょう。

• 売却は「相続人の確定 → 遺産分割 → 相続登記 → 売却」の順に進めます。
• 相続登記は相続を知った日から3年以内が義務で、売却には登記の完了が必要です。
• 相続税は10か月以内、取得費加算は申告期限の翌日から3年以内、空き家の3,000万円控除は2027年12月31日までが目安です。
• 遺産分割は、売却代金を分ける換価分割が最も公平で、揉めにくい方法です。
• 墨田区の区民相談室で法律・登記・税金を、不動産会社で価格と売り方を相談すると、役割分担ができて進めやすくなります。

「相続はしたものの、売るかどうかもまだ決めていない」という段階でも、期限と手取りを整理しておくだけで判断がしやすくなります。墨田区の相続不動産でお悩みの方は、お気軽にご相談ください。

この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年10月5日

墨田区の相続不動産の売却・買取はセルフリジェネレーションへ

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