【2026年版】土地売却の測量費用はいくら？内訳・負担者と契約書の書き方の記事

「土地を売りたいけれど、測量にいくらかかるのか分からない」「不動産会社から確定測量をすすめられたが、費用は売主が払うものなのか」「買主に負担してもらう交渉はできるのか」。土地の売却を考え始めると、測量の費用と負担のルールで迷う方はとても多いものです。

この記事では、測量費用の内訳と相場、負担者と交渉の考え方、契約書への書き方を、2026年10月時点の公的な情報をもとに解説します。

• 土地売却で必要になる測量の種類と、費用の内訳・相場
• 測量費は売主・買主のどちらが負担するのが一般的か、その理由
• 買主負担や折半を交渉できるケースと、交渉のポイント
• 売買契約書での面積の決め方（公簿売買・実測清算型）と特約の書き方の例
• 測量費の税金上の扱いと、墨田区・江戸川区で測量するときの注意点

結論から言うと、土地売却の測量費は売主が負担するのが一般的で、確定測量なら35万〜80万円程度が目安です。ただし法律で売主負担と決まっているわけではないため、誰が払うか、測量図をいつまでに渡すか、面積が違ったらどう清算するかを、売買契約書にはっきり書いておくことが大切です。

この記事の結論

• 土地売却の確定測量の費用は、隣地との境界だけなら35万〜60万円程度、区道などとの官民境界を含むと60万〜80万円程度が一般的な目安です。
• 売主には引渡しまでに境界を明示する役割があるため、測量費は売主負担が通例ですが、法律上の決まりはなく、買主負担や折半にすることもできます。
• 売買契約書には、面積の決め方（公簿売買か実測清算型か）、測量費の負担者、測量図の交付期限、清算単価、境界が確定できない場合の扱いの5点を書きます。
• 売主が払った測量費は譲渡費用として、買主が払った測量費は土地の取得費として、それぞれ税金の計算で差し引けます（国税庁、令和8年4月1日現在法令等）。
• 墨田区の住宅地の公示地価は平均61.3万円/㎡、江戸川区は44.1万円/㎡（2026年1月1日時点）で、面積が1㎡違うだけで数十万円の差になるため、両区では測量の費用対効果が高くなります。

土地売却で必要になる測量とは｜確定測量と現況測量の違い

土地売却で求められる測量は、多くの場合、隣地や道路との境界を関係者全員で確認する「確定測量」です。登記簿の面積が古い測量のままだったり、境界があいまいだったりすると、買主が安心して買えず、住宅ローンの審査や建物の設計にも支障が出るためです。

確定測量とは、隣接する土地の所有者や道路を管理する区などの立会いを得て境界を確認し、合意した境界点にもとづいて土地の面積を確定させる測量のことです。これに対して、現況測量とは、塀や今ある境界標などの目印をもとに土地の形や面積をおおまかに測る測量のことで、隣地の合意は取りません。

費用・期間は土地家屋調査士事務所ごとに異なる一般的な目安です。土地家屋調査士とは、土地や建物の調査・測量を行い、分筆登記や地積更正登記などの表示に関する登記を代理で申請する国家資格者のことです。報酬の目安は日本土地家屋調査士会連合会も会員アンケートにもとづく報酬ガイドとして公表していますが、実際の金額は必ず見積もりで確認してください。

相続した土地で測量・境界確定・分筆まで必要になる場合の進め方は、「【2026年版】相続した土地を売りたい｜測量・境界確定・分筆の費用と流れ」で詳しく解説しています。

土地売却の測量費用の相場と内訳

測量費用は、資料調査・現況測量・境界の確認（民民・官民）・境界標の設置と測量図の作成という工程の合計で決まり、確定測量では合計35万〜80万円程度になるのが一般的です。最も金額を左右するのは、隣地の数と、区道などとの官民境界の確定が必要かどうかです。

1. 資料調査：法務局で登記事項証明書・公図・地積測量図を、区で道路台帳や過去の境界確定図を集め、境界の候補を調べます。
2. 現況測量：現地で境界標、塀、建物の位置を測り、資料と照らし合わせます。
3. 民民境界の確認：隣地所有者に現地で境界点を確認してもらい、筆界確認書（境界確認書）を取り交わします。隣地が多いほど、また所有者が多数・遠方・不明なほど費用が増えます。
4. 官民境界の確定：道路や水路など公共の土地との境界を、管理者（墨田区・江戸川区の区道なら区）に申請して確定させます。
5. 境界標の設置・確定測量図の作成：合意した位置にコンクリート杭や金属プレートを設置し、確定測量図を作ります。

測量費用が高くなりやすい条件

• 隣地の数が多い：旗竿地や角地、細かく分かれた住宅地では、立会いの相手が5件以上になることもあります。
• 官民境界の確定が必要：区の審査と立会いの手続きが加わり、期間も長くなります。
• 境界標が無い、または古い：昔の測量図が現地と合わない場合、復元のための調査が増えます。
• 隣地所有者が共有・所在不明：調査と連絡の手間が増えます。

なお、測量費には別途10%の消費税がかかります。見積もりが税込か税抜か、地積更正登記が含まれているかも確認しましょう。

測量費は売主・買主どちらが負担する？

土地売却の測量費は、売主が負担するのが一般的です。売主には、売る土地の範囲を買主に示して引き渡す役割があり、一般的な実測売買の契約書式でも、売主が自らの責任と負担で、隣地所有者などの立会いを得た測量図を残代金の支払日までに買主へ交付する形になっているためです。

ただし、測量費を売主が払うことは法律で義務づけられているわけではありません。民法558条は「売買契約に関する費用は、当事者双方が等しい割合で負担する」と定めていますが、これは当事者が別の取り決めをしなければ適用される規定で、契約で自由に変えられます。実務では、契約書で「売主の負担で測量する」と決めるのが通例になっているということです。

売却全体でかかる費用（仲介手数料・印紙税・登記費用など）と、契約・決済のときに必要な書類は「【2026年版】不動産を売却する際に必要な書類｜契約・決済別チェックリスト」でまとめています。

測量費の負担を交渉するときのポイント

測量費の負担は、価格と一緒に交渉するのが基本です。「測量費を買主に持ってもらう代わりに価格を少し下げる」「売主が測量する代わりに価格交渉には応じない」のように、手取り額の全体で考えると話がまとまりやすくなります。

買主に負担や折半を相談しやすいケース

• 買主が不動産会社や建築会社：開発や建て替えのために自社で測量する前提の買主は、公簿売買で測量なしの取引に応じることが多くあります。
• 売主が提示した面積で買主が納得している：最近の地積測量図があり境界標もそろっている土地なら、買主が追加で求める確定測量は買主負担にする交渉の余地があります。
• 買主が特別な調査を求める：売買に必須ではない詳細な測量や調査を買主が希望する場合は、その分を買主負担にするのが自然です。

交渉を進めるときの4つのコツ

1. 売り出し前に方針を決める：広告に「確定測量図あり」「公簿売買」などと条件を明記しておくと、後からの交渉で揉めにくくなります。
2. 見積もりを2〜3社から取る：根拠のある金額を示せば、折半などの提案に説得力が出ます。
3. 上限額を決める：折半や買主負担でも、「測量費の負担は◯万円を上限とする」と決めておくと、想定外の増額を防げます。
4. 面積が違った場合の扱いとセットで決める：誰が払うかと同時に、実測面積が登記簿と違ったときに代金を清算するかどうかを必ず決めます。

計算例：江戸川区で100㎡の土地を売る場合【仮定】

ここでは、江戸川区の住宅地の公示地価の平均44.1万円/㎡（2026年1月1日時点、東京都財務局集計）を仮に売買単価とし、登記簿面積100㎡の土地を売る場面を考えます。数値はすべて仮定で、端数処理は簡略化しています。

• 公簿売買の場合：100㎡×44.1万円＝4,410万円。実際には102㎡あっても代金は増えず、98㎡しかなくても減りません。
• 実測清算型で測量した結果102㎡だった場合：2㎡×44.1万円＝88.2万円が加算されます。測量費を60万円としても、売主の手取りは差し引き28.2万円増える計算です。
• 反対に98㎡だった場合：88.2万円が減額されますが、引渡し後に面積不足を理由とする紛争になるリスクを避けられます。

地価の高い墨田区・江戸川区では、測量費だけでなく、面積の差が代金に与える影響と一緒に判断することが大切です。

売買契約書への書き方｜面積の決め方と測量費の特約例

売買契約書では、まず「公簿売買」か「実測清算型」かという面積の決め方を選び、そのうえで測量費の負担者・測量図の交付期限・清算単価・境界が確定できない場合の扱いを特約で書きます。この5点が書かれていれば、測量をめぐるトラブルの多くは防げます。

公簿売買と実測清算型の違い

公簿売買とは、登記簿に記載された面積で代金を決め、後で測量して面積が違っても代金を清算しない売り方です。実測清算型とは、登記簿の面積で契約したうえで残代金の支払日までに測量を行い、実測面積との差を1㎡あたりの単価で清算する売り方です。

特約の記載例

以下は、売買契約書の特約欄に書く内容の一例です。実際の文言は取引の内容によって変わるため、仲介する宅地建物取引業者や専門家と相談して決めてください。

• 売主負担で確定測量する場合：「売主は、その責任と負担において、残代金支払日までに隣地所有者および道路管理者の立会いを得て土地家屋調査士が作成した確定測量図を買主に交付する。測量の結果、実測面積と登記簿面積に差異が生じたときは、1㎡あたり金◯円で売買代金を清算する。」
• 買主負担で測量する場合：「本物件の測量は買主が自らの負担で行う。測量の結果、実測面積が登記簿面積と異なる場合でも、売主・買主は売買代金の増減を請求しない。」
• 折半にする場合：「確定測量に要する費用は売主・買主が2分の1ずつ負担する。ただし各自の負担額は金◯円を上限とし、買主負担分は残代金支払時に精算する。」
• 測量しない（公簿売買）場合：「本物件は登記簿記載の面積による売買とし、売主は測量および境界の明示を行わない。実測面積が登記簿面積と異なる場合でも、売主・買主は互いに売買代金の増減、損害賠償その他の請求をしない。」
• 境界が確定できない場合：「売主の責めに帰さない事由により残代金支払日までに隣地との境界が確定できないときは、売主・買主は協議のうえ、本契約を白紙解除できる。この場合、売主は受領済みの手付金を無利息で買主に返還する。」

このほか、私道部分やセットバック（道路の後退）部分を清算の対象に含めるかどうかも書いておきます。契約書全体の読み方（手付解除・ローン特約・契約不適合責任など）は「【2026年版】不動産売買契約書とは？売主が確認すべき条項の読み方」で解説しています。

測量と契約・決済のスケジュール

官民境界を含む確定測量は4〜6か月以上かかることがあるため、決済が遅れないよう、売り出し前に測量に着手しておくのが安全です。

測量費の税金上の扱い｜売主は譲渡費用、買主は取得費

売主が土地を売るために支払った測量費は「譲渡費用」として、譲渡所得の計算で売却代金から差し引けます。国税庁は、譲渡費用の例として仲介手数料や売買契約書の印紙代と並べて「土地を売るためにその土地の測量費」を挙げています（国税庁 タックスアンサー No.3202、令和8年4月1日現在法令等）。

一方、買主が負担した測量費は、買主にとっての土地の「取得費」になります。国税庁は、取得費となるものとして「土地の取得に際して支払った土地の測量費」を挙げています（国税庁 タックスアンサー No.3252、令和8年4月1日現在法令等）。将来その土地を売るときに差し引けるので、買主にも領収書の保管を伝えておきましょう。

計算例：売主が測量費60万円を払った場合【仮定】

所有期間が5年を超える土地（長期譲渡所得）を売り、測量費60万円を売主が負担したと仮定します。長期譲渡所得の税率は所得税・復興特別所得税・住民税を合わせて20.315%なので、60万円×20.315%＝約12.2万円の税負担が軽くなります。実質的な負担は約47.8万円になる計算です。

ただし、差し引けるのは売るために直接かかった測量費です。判断に迷うときは税務署や税理士に確認してください。確定申告で使う書類の集め方は「【2026年版】土地の売却後の確定申告に必要な書類｜入手先と取得費の調べ方」をご覧ください。

土地の測量費用を抑える方法

測量費用を抑えるには、既存の資料を活かして作業を減らすこと、複数の土地家屋調査士から見積もりを取ること、隣地との立会いをスムーズに進めることの3つが効果的です。測量そのものを省く場合は、価格や境界の扱いへの影響もあわせて考えます。

1. 過去の測量図・境界確定図を探す：法務局の地積測量図（写しは1事件450円、法務省「登記手数料について」、2026年10月時点）や、購入時・相続時の書類に確定測量図があれば、作業を大きく減らせることがあります。区で過去の官民境界確定図が保管されていないかも確認します。
2. 相見積もりを取る：2〜3事務所から見積もりを取り、作業範囲（官民境界・境界標の設置・地積更正登記の有無）をそろえて比べます。
3. 隣地所有者に早めに挨拶する：立会いの日程が決まらないと期間が延び、作業費が増えることもあります。測量の目的や立会いの所要時間（通常は30分〜1時間程度）を事前に書面で伝えると協力を得やすくなります。
4. 必要な測量の範囲を見極める：買主や取引の内容によっては、確定測量ではなく現況測量で足りる場合もあります。どこまで必要かは、売り出し前に不動産会社と相談して決めます。
5. 買主との合意で測量を省く：測量しないことに買主が合意すれば、公簿売買で売ることもできます。売主が一方的に決めることはできず、買主の合意と契約書への明記が必要です。

なお、2023年4月1日施行の改正民法209条により、境界に関する測量のために必要な範囲で隣地を使用できることが明文化されましたが、事前の通知が必要で、境界の合意を強制できるものではありません。合意できない場合は法務局の筆界特定制度を使う方法があります。

墨田区・江戸川区で土地を売るときの測量の注意点

墨田区・江戸川区は地価が高く、狭い道路や私道、古い木造住宅の跡地が多いため、測量の重要性が高い一方で、境界の確認に時間がかかりやすい地域です。区の窓口と地域特有の事情を事前に知っておくと、売却までの期間を短くできます。

出典：公示地価の平均は東京都財務局「令和8年地価公示価格（東京都分）」、窓口は墨田区「土地境界確定の申請」、江戸川区「区有地境界確定」（2026年10月時点で確認）。江戸川区の区有地境界確定は郵送での申請を受け付けていないため、窓口への来庁が必要です。

• 狭い道路とセットバック：両区には幅4m未満の道路が多く残っています。セットバックとは、幅4m未満の道路に面する土地で、道路の中心から2m後退した線を道路の境界とみなし、後退部分に建物を建てられないとするルールのことです。後退部分の面積を清算の対象に含めるかを契約で決めておきます。
• 私道に面した土地：私道の持分や、上下水道・ガス工事のための通行・掘削の承諾が得られるかで価格が変わります。確定測量の際に私道の所有者も調べておくと効率的です。
• 木造住宅が密集した地域：墨田区の京島・八広や江戸川区の平井・小岩周辺などの古い住宅地では、境界標が塀の下に隠れていたり、屋根や塀が越境していたりすることがあります。越境物がある場合は、将来の建て替え時に解消する旨の覚書を隣地と交わしておくと、買主に説明しやすくなります。

土地の価格の目安は「【2026年】墨田区の土地相場・坪単価｜地価推移と町丁・駅別の土地価格」「【2026年】江戸川区の土地相場・坪単価｜地価推移と駅別の土地価格」で詳しく紹介しています。

墨田区・江戸川区で土地売却を相談するならセルフリジェネレーション｜Googleクチコミ 本店★4.8・瑞江店★4.9

株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）は、墨田区・江戸川区で土地の売却をサポートしている地域密着の不動産会社です。Googleクチコミの評価は本店★4.8・瑞江店★4.9（2026年10月時点）です。

口コミでは、価格設定の丁寧な説明やこまめな進捗報告、親身な対応を評価していただいています。測量が必要な土地の売却では、「測量費をかけた場合とかけない場合で手取りがどう変わるか」「いま測量がどこまで進んでいるか」を売主様にお伝えしながら進めることを大切にしています。

「売却に当たり価格の設定や進捗状況の報告等細やかにしていただき安心できました。」（Googleクチコミより一部抜粋）

• 墨田区・江戸川区に特化した地域密着：狭い道路や私道、旗竿地、古い木造住宅の跡地など、下町の土地の売り方と区の手続きを熟知しています。
• 業界経験10年以上のスタッフのみが在籍：測量が必要かどうかの判断から、土地家屋調査士との段取り、買主との測量費の交渉、契約書の特約の整理までご案内します。
• 顧問弁護士・税理士・FPによる無料相談：境界をめぐる隣地との話し合いや、測量費を含めた譲渡所得の税金を、専門家につないでご相談いただけます。
• 仲介も買取も対応：確定測量のうえで高く売りたいなら仲介、測量せずに早く手放したいなら当社による直接買取と、土地の状況に合わせた売り方をご提案します。
• LINE・オンライン相談が可能：遠方にお住まいの方も、現地に来ずにご相談いただけます。

土地売却の測量費用についてよくある質問

土地売却の測量費用はいくらですか？

確定測量の場合、隣地との境界だけなら35万〜60万円程度、区道などとの官民境界を含むと60万〜80万円程度が一般的な目安です。隣地の数や境界標の有無、土地の広さで変わるため、複数の土地家屋調査士から見積もりを取って比べましょう。

土地売却の測量費用は売主と買主のどちらが払いますか？

測量費は売主が負担するのが一般的です。売主には引渡しまでに境界を明示する役割があるためですが、法律で決まっているわけではなく、契約で買主負担や折半にすることもできます。

買主に測量費を負担してもらうことはできますか？

買主が合意すれば、買主負担や折半にできます。買主が建築計画のために確定測量を求める場合や、不動産会社が買主の場合に話がまとまりやすく、負担者・上限額・面積の清算の有無を契約書に明記しておくことが大切です。

測量しないで土地を売ることはできますか？

買主が合意すれば、登記簿の面積で売る公簿売買で、測量せずに売ることができます。ただし個人の買主には敬遠されやすく価格が下がることがあるため、測量なしで売る場合は不動産会社による買取も検討しましょう。

売買契約書には測量費についてどう書けばいいですか？

面積の決め方（公簿売買か実測清算型か）、測量費の負担者、測量図の交付期限、1㎡あたりの清算単価、境界が確定できない場合の扱いの5点を特約に書きます。文言は取引ごとに異なるため、仲介する宅地建物取引業者と確認して決めてください。

土地売却の測量費は確定申告で経費になりますか？

土地を売るために売主が支払った測量費は、譲渡費用として譲渡所得から差し引けます。買主が支払った測量費は買主の取得費になり、いずれも国税庁のタックスアンサー（No.3202・No.3252）で示されています。

墨田区・江戸川区で道路との境界確定はどこに申請しますか？

区道との境界確定は、墨田区は土木管理課 用地調査担当、江戸川区は土木部 施設管理課 施設係が窓口です。通常は依頼した土地家屋調査士が申請を代行し、江戸川区では郵送での申請を受け付けていません（2026年10月時点）。

まとめ｜測量費は「誰が払うか」と「面積の清算」をセットで決める

土地売却の測量費は、確定測量なら35万〜80万円程度が目安で、売主が負担するのが一般的です。ただし法律上の決まりではないため、買主の事情によっては買主負担や折半にすることもできます。

大切なのは、測量費の負担者だけでなく、公簿売買か実測清算型か、測量図をいつまでに渡すか、面積が違ったらいくらで清算するか、境界が確定できなかったらどうするかを、売買契約書にまとめて書いておくことです。地価の高い墨田区・江戸川区では、1㎡の差が数十万円になるため、測量の費用対効果も含めて判断しましょう。

測量が必要かどうか、費用をかけて測量すべきか迷ったら、無料査定や無料相談からお気軽にお問い合わせください。

参考：国税庁「No.3202 譲渡所得の計算のしかた（分離課税）」／国税庁「No.3252 取得費となるもの」／e-Gov法令検索「民法」／法務省「登記手数料について」／東京都財務局「令和8年地価公示価格（東京都分）」／墨田区「土地境界確定の申請」／江戸川区「区有地境界確定」

この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年10月8日

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