【2026年】江戸川区のマンション買取｜価格の決まり方と旧耐震・団地の売り方の記事

「葛西の築50年近いマンションを、リフォームせずにそのまま買い取ってもらえないだろうか」「親が住んでいた瑞江のマンションに家財が残っていて、内覧に対応するのは難しい」。江戸川区でマンションを持つ方から、このようなご相談をよくいただきます。

江戸川区のマンション買取は、検索しても売り出し価格の一覧や相場サイトばかりで、「自分のマンションがいくらで買い取ってもらえるのか」「買取に向いているのか」が分かりにくいテーマです。この記事では、瑞江に店舗を構え、売却と買取の両方を扱う不動産会社の立場から、マンションに絞って買取のしくみを解説します。

この記事で分かること

• 江戸川区のマンション買取価格の決まり方と、仲介との価格差の目安
• 葛西・西葛西・瑞江・小岩の築年数別の㎡単価と、葛西の旧耐震マンションの取引例
• 買取に向いているマンション（旧耐震・築古の大規模団地・賃貸中・滞納・事故・相続）
• ゼロメートル地帯の水害リスクや、区の耐震診断助成・管理計画認定など江戸川区ならではの確認点
• 仲介・買取保証付き売却・買取の手取りの比較と、選び方の判断フロー

結論を先にお伝えすると、マンションの買取価格は相場（仲介で売れる見込み価格）の7〜9割程度が目安です。築浅で管理の良い住戸は仲介が有利で、旧耐震や室内の傷み、賃貸中など一般の買主が付きにくい事情があるほど、買取を比べる価値が高まります。

この記事の結論

• マンションの買取価格は、相場（仲介で売れる見込み価格）の7〜9割程度が目安で、再販価格から改装費・諸経費・利益を引いて決まります。
• 葛西駅が最寄りの中古マンションは、2025年度の㎡単価の中央値が1980年以前築44.1万円、2011年以降築84.3万円と約1.9倍の差があります。
• 葛西の1980年以前築は2021年度から約6％の上昇にとどまり、2011年以降築（約27％上昇）より相場上昇の恩恵が小さくなっています。
• 旧耐震、改装が必要な室内、賃貸中、管理費の滞納、事故、残置物があるマンションは、仲介より買取の方が早く確実に売れることが多いです。
• 迷ったら仲介の価格と買取の価格を同時に出してもらい、仲介手数料・保有中の管理費・売却後の責任まで含めた手取りで比べるのが失敗しない方法です。

江戸川区のマンション買取とは｜仲介との違いと価格の目安

マンション買取とは、不動産会社が売主から住戸を直接買い取る売り方のことです。一般の買主を探す仲介と違い、広告や内覧が要らず、条件が合えば数週間〜1か月程度で現金化できます。

価格は、相場（仲介で売れる見込み価格）の7〜9割程度が目安です。ただし決まった割合はなく、改装にかかる費用と再販のしやすさによって、物件ごとに差が大きく変わります。

戸建て・土地も含めた江戸川区の買取全体の相場、最短日数、エリア別のポイントは江戸川区の不動産買取ガイド｜相場・最短日数・手取り比較でまとめています。この記事は、その中のマンションだけを深掘りした内容です。

江戸川区のマンション取引データ｜築年数で㎡単価は約2倍

江戸川区のマンションは、駅よりも築年数によって㎡単価が大きく変わります。葛西駅が最寄りの中古マンションは、2025年度の㎡単価の中央値が1980年以前築44.1万円、2011年以降築84.3万円で、約1.9倍の差があります。

※出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報・成約価格情報（2025年4月〜2026年3月、各駅が最寄りの中古マンション等）を当社集計。数値は件数と㎡単価の中央値です。

中央値とは、価格を低い順に並べたときに真ん中にくる値のことです。表から分かるとおり、東西線の葛西・西葛西では1980年以前築の取引が101件と、4駅の中で特に多くなっています。1970年代に建てられたマンションの取引が多い地域で、旧耐震の住戸の売り方が大きなテーマになるエリアです。

葛西では、2021年度から2025年度にかけて全体の㎡単価の中央値が53.8万円から63.1万円へ約17％上がりました。ところが1980年以前築は41.5万円から44.1万円へ約6％の上昇にとどまり、2011年以降築（66.2万円から84.3万円、約27％上昇）との差が広がっています。相場が上がっている今でも、旧耐震の住戸は「待てば高く売れる」とは限らないことがデータから読み取れます。駅別の売却相場は江戸川区のマンション売却の記事、葛西の町名別の価格は西葛西・葛西のマンション売却相場をご覧ください。

葛西の旧耐震マンションの取引例｜改装の有無で価格が倍に

葛西駅が最寄りの1970年代築マンションの取引例を抜粋しました。当社の取引事例ではありません。

※出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」取引価格情報・成約価格情報（最寄駅が葛西の中古マンション等から抜粋、2025年4月〜2026年3月）。価格・面積は公表時に丸められています。「改装」は公表データの項目で、「－」は記載なしです。

同じ東葛西の1973年築・45㎡で、同じ時期に、改装済みの2LDKは2,600万円、未改装の2DKは1,300万円で取引されていました。個別の事情は公表されていませんが、改装の有無で価格がおよそ2倍になっています。一方、東葛西の1978年築・55㎡は未改装でも3,700万円で、駅からの距離や建物の管理状態で評価が大きく変わることも分かります。改装後の住戸が高く売れ、改装前の住戸は改装費を見込んだ価格になる。これが、買取業者が改装して再販するしくみの裏付けです。

マンション買取価格の決まり方｜再販価格からの逆算と計算例

マンションの買取価格は、不動産会社が「改装して再販する価格」から、改装費・諸経費・利益とリスク分を差し引く逆算で決まります。売主の希望額や、近くの売り出し価格から決まるわけではありません。

買取価格 ＝ 再販予定価格 − 改装費 − 諸経費 − 利益・リスク分

仮定の数値で見る計算例

葛西駅が最寄り・1973年築・50㎡・2DK・未改装の住戸を例に、仮定の数値で計算します（実際の取引ではありません）。

この住戸を未改装のまま仲介で売る場合の見込みを2,300万円とすると、買取価格はその約78％で、相場の7〜9割程度という目安の範囲に入ります。改装費やリスク分を小さく見積もれる住戸ほど、買取価格は仲介の価格に近づきます。逆に、給排水管の交換が必要な住戸や、修繕積立金が不足している建物ほど差は広がります。

買取が仲介より安くなる理由

宅地建物取引業者が自ら売主になるときは、宅地建物取引業法40条により、契約不適合責任を通知できる期間を引渡しから2年以上にしなければなりません。契約不適合責任とは、引き渡した物件が契約の内容と違っていた場合に売主が負う責任のことです。買い取った会社は再販後もこの責任を負うため、その分が価格に織り込まれます。

買取に向いている江戸川区のマンション6つ

一般の買主が住宅ローンを組みにくい、または購入をためらう事情があるマンションは、仲介より買取が向いています。江戸川区で特にご相談が多いのは次の6つです。

1. 旧耐震のマンション（1981年5月以前の建築確認）

旧耐震基準とは、1981年6月1日より前に建築確認を受けた建物に適用されていた耐震の基準のことです。買主が住宅ローン控除を使うには、1982年1月1日より前に建てられた住宅では耐震基準適合証明書などが必要になり、銀行によっては融資の条件も厳しくなります。江戸川区には、1981年5月31日以前に建築確認を取得した3階建て以上の耐火・準耐火の分譲マンションを対象に、耐震診断の費用の2/3（緊急輸送道路沿道建築物は4/5）を助成する「江戸川区建築物耐震診断助成制度」があります（江戸川区、2026年4月版の案内）。管理組合が診断を受けているかどうか、その結果はどうだったかは、買取価格を左右する大切な材料です。

2. 築古の大規模団地型マンション

葛西・西葛西・清新町などには、多くの棟や住戸が集まる団地型の大規模マンションがあります（西葛西駅が最寄りの清新町では、2025年度に34件のマンション取引がありました）。同じ棟や同じ団地で売り出しが重なると、仲介では価格競争になりやすく、値下げを繰り返しがちです。大規模修繕の一時金や修繕積立金の値上げが予定されている場合は、買主が嫌がるため、その前に買取で売る判断もあります。修繕積立金の考え方はマンションの修繕積立金とは？江戸川区で購入・売却する前の注意点で解説しています。

3. 賃貸中の住戸（オーナーチェンジ）

オーナーチェンジとは、入居者が住んだまま、賃貸人の立場ごと住戸を売ることです。上の表のとおり、中葛西には25㎡前後の単身向け住戸があり、1970年代築では数百万〜1,500万円の取引が見られます。空室にしないと自宅として売れないため、投資家向けの仲介と買取の価格を比べて決めます。

4. 管理費・修繕積立金の滞納がある住戸

区分所有法8条により、滞納している管理費などは、住戸を買った人（特定承継人）にも請求できます。そのため買主は滞納の精算を求め、通常は決済のときに売却代金から支払います。滞納額が大きい、住宅ローンの返済も苦しいといった場合は、江戸川区の任意売却ガイドも参考に、早めにご相談ください。

5. 室内で事故や孤独死があった住戸

国土交通省のガイドライン（2021年10月8日公表）では、売買には告知が不要になる期間の定めがありません。告知が必要な住戸は仲介だと買主が限られるため、近所に知られずに売れる買取が選ばれることが多いです。くわしくは江戸川区の事故物件の売却をご覧ください。

6. 家財が残った相続のマンション

親が住んでいたマンションに家具や家財が残っている場合、片付けの費用と手間がかかります。買取なら残置物があるままでもご相談いただけ、相続人どうしで代金を分けやすくなります。江戸川区で相続した家の手続き全体は江戸川区で相続した家を売却する方法にまとめています。

江戸川区のマンションならではの確認点｜水害・液状化・区の制度

江戸川区のマンションを買取に出す前には、水害リスク、埋立地の地盤、区の管理計画認定と耐震化の制度の3点を確認しておくと、査定額の根拠を理解しやすくなります。

• 水害リスク：江戸川区によると、区の陸域の7割がゼロメートル地帯で、江東5区の想定最大規模の水害では最大10メートル以上の浸水が1〜2週間以上続くおそれがあります（江戸川区水害ハザードマップ概要版、2025年8月18日更新）。損害保険料率算出機構の水災等地では、江戸川区は最も高い「5等地」です。マンションでは住戸の階数と、受変電設備や給水ポンプが地下・1階にあるかどうかが見られます。
• 埋立地の地盤：葛西・清新町・臨海町など海側の地域には埋立地が広がります。東京都が公表している液状化の予測図で、建物のある場所の予測を確認しておくと、買主や買取業者への説明がしやすくなります。
• 管理計画認定：管理計画認定制度とは、管理組合の運営や長期修繕計画が基準を満たすマンションを区が認定する制度のことです。江戸川区の案内（2025年4月1日更新）では、認定の有効期間は5年で、買主がフラット35を使うときの金利引き下げなどのメリットがあります（江戸川区 マンション管理計画認定制度）。認定を受けている建物は管理の良さを示しやすく、仲介でも買取でも評価につながります。

水害リスクが売却価格や重要事項説明にどう影響するかは江戸川区のハザードマップと不動産売却で詳しく解説しています。

仲介・買取保証付き売却・買取の比較｜手取りの計算例

マンションの売り方は、仲介、買取保証付き売却、買取の3つです。価格だけでなく、仲介手数料、売れるまでの管理費、売却後の責任を含めた手取りで比べると、差は見た目より小さくなります。

買取保証付き売却とは、一定期間は仲介で売り出し、期間内に売れなければ、あらかじめ約束した価格で不動産会社が買い取る売り方のことです。当社では、査定時に販売価格と買取保証価格の両方を提示し、販売期間は事前にご相談のうえ決めます（買取保証付き売却。条件は物件ごとに、ご相談時に書面でご説明します）。

手取りの計算例（仮定）

前の章と同じ葛西の1973年築・50㎡の住戸で、未改装のまま仲介なら2,300万円、買取なら1,800万円（仲介の価格の約78％で、7〜9割程度の範囲）と仮定します。仲介は売れるまで6か月、管理費・修繕積立金は月2.5万円とします。

※仲介手数料は「売買価格×3％＋6万円」に消費税を加えた法定上限。印紙税は2027年3月31日までに作成された契約書の軽減税率（1,000万円超5,000万円以下は1万円）。数値はすべて説明のための仮定です。

この例では手取りの差は約405万円です。仲介では値下げや、売却後に給排水管の不具合などが見つかった場合の修補の負担もありえます。その分を差し引いて考えると、買取の方が合理的なケースもあります。自宅を売る場合、要件を満たせば最高3,000万円の特別控除は買取でも使えます（国税庁 No.3302）。仲介と買取の違いは仲介と買取の違いは？どっちが得か手取り・期間で比較でも解説しています。

どの売り方を選ぶかの判断フロー

1. 2001年以降築で管理が良く、室内もきれい → まず仲介で相場に近い価格を目指す
2. 住み替えの購入先が決まっていて期限がある → 買取保証付き売却で、売れる時期と最低価格を確定させる
3. 旧耐震、室内の改装が必要、家財が残っている → 仲介と買取の価格を同時に比べる
4. 賃貸中、管理費の滞納、事故、近所に知られたくない → 買取を中心に検討する

マンション買取の流れと必要書類

マンション買取は、相談から決済まで条件がそろえば数週間〜1か月程度で終わります。流れは次の6ステップです。

1. 相談・机上査定：所在地、専有面積、築年数、賃貸中かどうか、売りたい時期を伝えます。
2. 現地確認：室内の状態、配管・設備、管理組合の資料を確認します。
3. 価格の提示：仲介の価格と買取の価格を並べ、根拠の説明を受けます。
4. 売買契約：契約不適合責任の免責の範囲、引渡し日、残置物の扱いを契約書で確認します。
5. 決済・引渡し：代金を受け取り、住宅ローンがあれば完済して抵当権を抹消します。
6. 確定申告：3,000万円控除などの特例を使う場合は、売った翌年に申告します。

査定の前に、登記事項証明書（法務局）、購入時の売買契約書、固定資産税の納税通知書、管理規約、長期修繕計画、総会の議事録、賃貸中なら賃貸借契約書をそろえると、提示額が確定しやすくなります。耐震診断を受けている建物は、その報告書の有無も伝えてください。期間の詳しい目安は不動産買取にかかる期間は？最短日数と流れをご覧ください。

当社にご相談いただいた場合の進め方

1. LINE・電話・フォームで、マンション名（任意）・広さ・築年数・賃貸中かどうかをお知らせください。
2. 不動産情報ライブラリの近い条件の取引をもとに、仲介と買取の価格帯をお伝えします。
3. 瑞江店のスタッフが室内と管理資料を確認し、買取価格と条件を書面でご提示します。
4. 相続や税金が関わる場合は、顧問税理士・弁護士との無料相談をご案内します。

買取価格を下げないコツと業者選びの注意点

買取価格を下げないためには、不動産会社が見積もる「改装費」と「リスク分」を小さくする情報を先に出し、複数の価格を比べることが効果的です。

• 不具合は最初に伝える：漏水の履歴や設備の故障を後から伝えると、契約前の減額につながります。
• 管理資料をそろえる：修繕積立金の残高と修繕の予定が分かると、リスク分を小さく見てもらえます。
• 先にリフォームしない：買取業者は自社の計画で改装するため、売主の工事費は回収しにくいです。
• 提示額が確定額か確認する：机上の概算か、現地確認を踏まえた額かで、後の減額の可能性が違います。
• 免許番号と契約条件を見る：宅地建物取引業の免許番号、免責の範囲、手付金の額を書面で確認しましょう。

よくある失敗例：電話で「すぐに高く買う」と言われて契約したものの、現地確認の後に「配管の交換が必要」として大きく減額された、というケースがあります。即決を迫る業者には注意しましょう。押し買いや契約書の危ない条項は江戸川区の悪質な不動産買取業者の見分け方、口コミの見方は江戸川区の不動産買取の評判｜口コミの見方と業者の選び方で解説しています。

江戸川区でマンション買取を相談するならセルフリジェネレーション｜Googleクチコミ★4.9

株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）は、谷河内2丁目の瑞江店を拠点に、墨田区・江戸川区を中心に不動産の売却・購入・買取をサポートしている地域密着の不動産会社です。Googleクチコミの評価は本店★4.8・瑞江店★4.9（2026年10月時点）をいただいています。

口コミでよく評価されているのは、こまめな連絡と、親身な相談対応、価格設定のていねいな説明です。マンションの買取では、提示額の根拠を納得いくまで説明し、決済までの進み具合をこまめにお伝えすることを大切にしています。

「こまめに連絡いただけたおかげです。」（Googleクチコミより一部抜粋）

「とても親身になって相談に乗っていただきました。」（Googleクチコミより一部抜粋）

• 墨田区・江戸川区に特化した地域密着で、葛西・瑞江・小岩・船堀のマンションの取引の動きを日々見ている
• 業界経験10年以上のスタッフのみが在籍
• 顧問弁護士・税理士・FPによる無料相談（相続したマンションの税金や名義の整理など）
• 仲介でも当社の直接買取でも対応できるので、住戸ごとに最適な売り方をご提案できる
• LINE・オンラインでのご相談も可能

当社が直接買い取る場合は仲介手数料がかからず、契約不適合責任のご負担もありません。家具や家財が残ったままでも、そのままの状態でご相談いただけます。仲介をご依頼いただく場合の手数料は、法律で定められた上限の範囲内で、媒介契約の前に書面でご説明します。詳しくは買取・売却のページ、価格だけ知りたい方は無料査定、売るか迷っている方は無料相談をご利用ください。江戸川区で家・マンションを売る全体の流れは江戸川区の不動産売却ガイド、旗竿地や借地などの訳あり物件は江戸川区の訳あり物件買取ガイドで解説しています。瑞江店の電話は03-6638-8512です。

よくある質問

江戸川区でマンションを買取に出すと、相場の何割くらいになりますか？

相場（仲介で売れる見込み価格）の7〜9割程度が目安です。築浅で改装が少なくて済む住戸は差が小さく、旧耐震や改装が必要な住戸は差が大きくなります。正確な金額は室内と管理資料を確認した査定で決まります。

葛西の築50年近い旧耐震マンションでも買い取ってもらえますか？

買い取ってもらえることが多いです。葛西駅が最寄りの1980年以前築のマンションは、2025年度に42件の取引があり、㎡単価の中央値は44.1万円でした（国土交通省 不動産情報ライブラリ）。管理状況と耐震診断の有無によって価格が変わります。

賃貸中のマンションでも買取できますか？

賃貸中のままでも売却できます。入居者がいるまま売る方法をオーナーチェンジといい、賃貸借契約は買主に引き継がれます。投資家向けの仲介と買取の価格を比べて決めるのがおすすめです。

管理費を滞納しているマンションは売れますか？

売れます。滞納した管理費などは区分所有法8条により買主にも請求できるため、通常は決済のときに売却代金から精算します。住宅ローンの返済も難しい場合は、任意売却も含めて早めに相談してください。

マンションを売る前にリフォームした方が高く買い取ってもらえますか？

多くの場合、リフォームせずにそのまま売る方が有利です。買取業者は自社の計画で改装して再販するため、売主が先に工事をしても、その費用が買取価格に上乗せされるとは限りません。

マンション買取は何日くらいで現金化できますか？

条件がそろえば、相談から決済まで数週間〜1か月程度が目安です。相続登記が済んでいない場合や、共有者全員の同意が必要な場合は、その手続きの期間が加わります。

まとめ

江戸川区のマンション買取価格は、相場（仲介で売れる見込み価格）の7〜9割程度が目安で、再販価格から改装費・諸経費・利益を引いた逆算で決まります。葛西では築年数で㎡単価に約1.9倍の差があり、旧耐震の住戸は相場上昇の恩恵が小さく、改装の有無で価格が倍近く変わります。

• 築浅・管理良好の住戸はまず仲介、期限があるなら買取保証付き売却
• 旧耐震・築古の団地・賃貸中・滞納・事故・残置物のある住戸は買取を比べる
• 手取りは仲介手数料・保有中の管理費・売却後の責任まで含めて比べる
• ゼロメートル地帯の水害リスク、管理計画認定、区の耐震診断助成の利用状況を事前に確認する

江戸川区のマンションの売り方でお悩みの方は、瑞江店にお気軽にご相談ください。仲介と買取の両方の価格を、手取りで比べてご説明します。

この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年10月22日

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株式会社セルフリジェネレーションは、墨田区・江戸川区を中心に不動産の売却・購入・買取をサポートしている地域密着の不動産会社です。「まずは価格だけ知りたい」「売るか迷っている」という段階でも、お気軽にご相談ください。

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