「親から相続した土地が広いので、2つに分けて売りたい」「長年住んだ家を解体して、半分だけ売れないだろうか」。江戸川区でこうしたご相談をいただくとき、最初に確認していただきたいのが敷地面積の最低限度（最低敷地面積）です。江戸川区では、対象の区域で70㎡未満の土地には原則として建物を建てられません。分けた結果が70㎡を下回ると、その土地は「建物が建てられない土地」として扱われ、買い手が大きく限られます。
この記事では、江戸川区公式サイトの案内（2026年3月24日更新）をもとに、次の点を宅建業者の実務目線で解説します。
- 江戸川区の最低敷地面積70㎡とは何か、自分の土地が対象かどうかの調べ方
- 70㎡未満でも建てられる例外（適用除外）の条件と、確認に必要な書類
- 土地を分割して売れるケース・売れないケースの見分け方
- 分筆の流れ、費用の考え方、分割せずに売る選択肢
この記事の結論
- 江戸川区の最低敷地面積は70㎡で、2004年6月24日に指定されました（江戸川区公式サイトより）。
- 分けた後の各区画が70㎡以上なら、通常は建物が建てられる土地として売れます。
- 70㎡未満の区画ができる場合は、「2004年6月23日以前から70㎡未満だった土地」などの例外に当たるか、売る前に必ず確認します。
- 確認の基本書類は建築計画概要書と建物の登記簿謄本です。区の建築指導課（03-3652-1151）が相談窓口です。
- 分筆してから「建てられない」と分かると戻せません。契約前に、区と確認検査機関へ事前相談するのが安全です。
なお、株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）は、江戸川区で土地の分割や買取のご相談を日常的に受けています。
江戸川区の最低敷地面積とは？70㎡の基本ルール
最低敷地面積（敷地面積の最低限度）とは、建築基準法第53条の2に基づき、都市計画で「建物を建てる敷地は、この面積以上でなければならない」と定めた下限のことです。狭い土地への細分化を防ぎ、住環境を守る目的で設けられています。法律上、この下限は200㎡を超えない範囲で定める決まりです。
江戸川区では、2004年6月24日に最低敷地面積を70㎡と定めました。対象区域に指定された土地では、70㎡未満の土地に建築できません。江戸川区公式サイトでは、対象区域は「江戸川区都市計画情報提供サービス」で確認できると案内しています。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 根拠 | 建築基準法第53条の2（敷地面積の最低限度） |
| 江戸川区の最低面積 | 70㎡ |
| 指定日 | 2004年（平成16年）6月24日 |
| 例外の基準日 | 2004年（平成16年）6月23日以前 |
| 対象区域の確認 | 江戸川区都市計画情報提供サービス |
| 地区計画の制限 | この70㎡の制限とは別扱い（区の都市計画課に相談） |
| 相談窓口 | 江戸川区役所 都市開発部 建築指導課（03-3652-1151 代表） |
注意したいのは、「70㎡未満の土地が売れない」わけではない点です。土地の売買や名義の移転は自由にできます。ただし、買主がその土地に家を建てられなければ価値が大きく下がるため、実際には売りにくくなります。
用途地域や建ぺい率など、土地に関わるほかの規制は用途地域とは？江戸川区・墨田区の不動産会社が種類や制限を解説で整理しています。
自分の土地が70㎡規制の対象か調べる5つの手順
調べ方は、「対象区域か」「いつから70㎡未満か」の2段階です。手順は次のとおりです。
- 登記簿謄本（登記事項証明書）で面積を確認する：法務局で取得し、地積（登記上の面積）を見ます。
- 江戸川区都市計画情報提供サービスで対象区域か確認する：区のホームページから確認できます。
- 建築計画概要書を取得する：過去に建物を建てたときの敷地面積や配置が分かる書類で、区の建築指導課で閲覧・写しの取得ができます。
- 建物の登記簿謄本で、建築物の敷地として使われていた経緯を確認する：区の案内では、一般的には「建築計画概要書と建物謄本」の組み合わせで確認するとされています。
- 区の建築指導課へ相談する：個別の土地ごとに結論が変わるため、書類を持参して確認します。
江戸川区の案内には、適用除外の審査は確認申請の審査事項であり、民間の指定確認検査機関に申請する場合はそちらにも相談するよう書かれています。売却前に、買主の建築計画を想定して両方に事前確認しておくと安心です。
建物がすでに解体されている場合は、2004年6月24日の前後の空中写真が必要になることがあります。解体前に書類をそろえておくと、後の手間を減らせます。
70㎡未満でも建てられる例外（適用除外）3パターン
70㎡未満の土地でも、次の3つのいずれかに当たれば建築できる場合があります。いずれも「その土地の全部をまとめて1つの敷地として使う」ことが前提です。
| パターン | 要件の概要 | 確認方法（区の案内より） |
|---|---|---|
| (1) 2004年6月23日以前から建物の敷地だった | 指定日の時点で、70㎡未満のまま建築物の敷地として使われていた土地 | 建築計画概要書で70㎡未満であることを確認。建物謄本で敷地としての利用を確認。解体済みなら前後の空中写真 |
| (2) 2004年6月23日以前から権利を持っていた | 指定日の時点で所有権や借地権などを持ち、その敷地を使えた土地 | 土地の登記簿謄本や借地契約書で確認 |
| (3) 公共事業などで70㎡未満になった | 土地収用法や都市計画事業、道路整備などで面積が減った土地 | 事業の内容と減った面積の経緯を区で確認 |
例外を使うときの注意点
江戸川区の案内では、例外を使う場合に次の点が示されています。
- 建築計画概要書に記載されている敷地の「全部」を使う必要があります。
- 越境部分を敷地面積から除くことは、原則としてできません。
- 念書による対応はできません。書類で確認することが必要です。
- 2004年6月23日以前に分筆された結果、登記上70㎡未満になっている場合は、登記簿謄本で確認できれば建て替えできる場合があります。
- 広い一筆の借地の場合は、基準日以前の借地契約書で面積と位置が特定でき、現況の測量とおおむね一致すれば建て替えできる場合があります。
つまり、「昔から70㎡未満だった土地」はそのまま建て替えできる可能性が高い一方、2004年6月24日以降に自分で分筆して70㎡未満にした土地は、この例外に当たらない可能性が高いということです。ここが、分割売却で最も重要な分かれ目になります。
土地を分割して売れるケース・売れないケースの判断
分割して売れるかどうかは、分けた後の各区画の面積で決まります。目安を表にまとめます。
| 分割後の各区画 | 判断 | 売り方の注意 |
|---|---|---|
| すべて70㎡以上 | 原則として売れる | 接道（道路に2m以上接すること）と、セットバックの有無を別途確認 |
| 1区画だけ70㎡未満（元の土地は2004年6月24日以降に分けた） | 建築不可の可能性が高い | 隣地への売却や、元の土地に合わせて一体で売る方法を検討 |
| 70㎡未満だが、2004年6月23日以前から別の敷地だった | 例外に当たれば売れる | 書類をそろえて区に事前確認 |
| 2区画とも70㎡未満になる | 分割しないのが原則 | 一括で売る、または買取を検討 |
計算の例（仮定）を示します。登記上の面積が140㎡の更地を、2区画に分ける場合です。
- 70㎡＋70㎡に分ける：各区画が70㎡以上のため、原則として分割して売れます。
- 80㎡＋60㎡に分ける：60㎡の区画は70㎡未満となり、例外に当たらなければ建築できません。
- 135㎡を2等分する（67.5㎡ずつ）：いずれも70㎡未満となり、分割は難しくなります。
実務では、登記簿の面積と実測面積が異なることがよくあります。70㎡ちょうどに近い土地では、数㎡の差が結論を左右するため、測量して実測面積を確認してから分割案を決めます。
さらに、2項道路に面した土地では、セットバック（道路の中心線から2mまで敷地を後退させること）の部分が敷地面積に入らない点も重要です。登記上は75㎡あっても、セットバックで有効な敷地面積が70㎡を割るケースがあるためです。江戸川区は水田を宅地にした地域が多く、古い道路が4m未満の場所もあります。道路の種類は区の建築指導課で確認できます。
判断フローは次のようになります。
- 対象区域か → 対象外なら70㎡の制限はかかりません（別の制限は確認）。
- 分割後の全区画が70㎡以上か → はい、なら分筆へ進みます。
- 70㎡未満の区画は、2004年6月23日以前から別の敷地だったか → はい、なら書類で確認します。
- いいえなら、分割を見直す（隣地へ売る・一体で売る・買取）。
土地を分割して売る手順と費用の考え方
分割して売ると決めた場合の流れは、おおむね次のとおりです。測量や分筆登記の詳しい内容は相続した土地を売りたい｜測量・境界確定・分筆の費用と流れ、費用の内訳は土地売却の測量費用はいくら？で解説しています。
- 分割案を作る：70㎡以上になるか、接道とセットバックはどうかを確認します。
- 区と確認検査機関へ事前相談する：買主が建築できる土地になるかを確認します。
- 確定測量を行う：土地家屋調査士に依頼し、隣地の所有者と境界を確認します。
- 分筆登記をする：法務局で土地を2筆以上に分けます。
- 売り出し・売買契約：区画ごとに売り出します。
- 引き渡し：境界標の設置や、境界確認書の引き渡しを行います。
費用は、土地の形状や隣地の数によって変わります。一般に、測量・分筆登記にはまとまった費用がかかり、土地の広さや隣地の数が増えるほど高くなります。ここでは仮定の数字で考え方を示します。
| 項目 | 一括で売る場合（仮定） | 2区画に分けて売る場合（仮定） |
|---|---|---|
| 売却価格 | 1つの買主へ1回で売却 | 区画ごとに2回売却（合計額が上がるとは限りません） |
| 測量・分筆費用 | 確定測量のみ、または不要の場合あり | 確定測量＋分筆登記が必要 |
| 売却にかかる期間 | 1回の売却で完了 | 2区画の販売期間が必要 |
| リスク | 広い土地のため買主が限られる場合あり | 分けた後の区画の形や接道で価格が変わる |
分割して売ると、1区画あたりの価格が下がり買主が増える一方、測量・分筆の費用と販売期間が増えます。土地の価格の目安は江戸川区の土地相場・坪単価で確認できます。
分割売却で失敗しやすい落とし穴
実務で見かける失敗は、次の4つに集約されます。
1. 分筆してから「建てられない」と分かる
分筆登記は、建築できるかどうかとは別の手続きです。法務局で分筆できても、70㎡未満の区画に建物が建てられるとは限りません。分筆してからでは元に戻すのに手間がかかるため、先に区へ確認します。
2. 旗竿地になり、接道の条件を満たさない
奥の区画に細い通路をつけて分ける「旗竿地」にする場合、通路部分の幅や長さには、建築基準法と東京都の条例による基準があります。通路部分は敷地面積に含まれますが、車が入らないなど使い勝手が悪い土地になりがちです。旗竿地の売り方は江戸川区の訳あり物件買取ガイドも参考になります。
3. 越境や境界の未確認が残る
下町の古い土地では、ブロック塀や配管の越境が残っていることがあります。区の案内では越境部分を敷地面積から除くことは原則できないため、越境があると面積計算に影響することがあります。測量の段階で解消または覚書を交わしておきます。
4. 買主への説明不足で契約不適合責任を問われる
建築できない土地を、それと伝えずに売ると、トラブルの原因になります。重要事項説明で、最低敷地面積や例外の適用の有無を正確に伝えることが大切です。責任の範囲は契約不適合責任とは？で確認できます。
再建築ができない土地そのものについては、江戸川区の再建築不可物件の売却ガイドで調べ方と売り方を解説しています。
江戸川区ならではの事情｜相続・古い分譲地・水害リスク
江戸川区で分割の相談が多いのは、相続した土地を兄弟で分ける場面です。「100坪近い土地を3人で分けたい」といった場合、1人あたりの面積が70㎡を下回ると、分けた土地には建物を建てられず、売却も活用も難しくなります。相続の場面では、分けやすさよりも、売れる形かどうかを先に確認するのが実務の基本です。
次のようなケースも、江戸川区では少なくありません。
- 古い分譲地や戸建ての敷地：1970〜90年代に開発された住宅地には、現在の70㎡を下回る敷地が残っています。これらは、2004年6月23日以前から敷地として使われていれば、例外の対象になる可能性があります。
- 区画整理や道路拡幅で面積が減った土地：公共事業で減った面積は、公共事業による例外の対象になる場合があります。区画整理区域の売り方は、江戸川区の訳あり物件買取ガイドでも触れています。
- 空き家を解体したあとの更地：解体すると建物の存在を示す材料が減るため、解体前に建築計画概要書や建物謄本を取得しておくことが大切です。空き家の扱いは江戸川区の空き家売却ガイドにまとめています。
また、江戸川区は荒川や江戸川に近く、浸水想定区域が広がるエリアです。建築できる土地であっても、買主は浸水リスクを含めて検討します。分割の可否と合わせて、ハザードマップの内容も重要事項として説明できるようにしておくと、取引がスムーズに進みます。
分割せずに売る3つの選択肢
分割が難しい場合や、費用と期間をかけたくない場合は、次の方法が現実的です。
- 一括で仲介売却する：広い土地を、複数区画の分譲を考える不動産業者や建売業者に売る方法です。広い土地の価値の考え方は広い土地の価値は想定より低いことが多い？が参考になります。
- 隣地の所有者に売る：70㎡未満の部分だけ隣地へ売り、隣地側の敷地に合わせる方法です。隣地側が最低面積を超えるため、建築の面で問題になりにくいのが利点です。
- 不動産会社に直接買い取ってもらう：測量・分筆をせず、現況のまま買い取る方法です。期限が決まっている相続や、古家の解体を避けたい場合に向いています。詳しくは江戸川区の不動産買取ガイドをご覧ください。
建物が残っている場合は、解体して更地で売るか、古家付きで売るかも判断が必要です。解体の助成金については江戸川区の解体工事｜助成金・費用相場と売却前の注意点、更地にするかどうかの考え方は家を更地にして売る方が良い物件とメリット・デメリットで解説しています。
江戸川区の不動産売却全体の流れは、江戸川区の不動産売却ガイドにまとめています。
当社に相談した場合の進め方
当社にご相談いただいた場合は、次の順で進めます（無料相談・査定のご依頼から）。
- 登記簿謄本や公図、建築計画概要書の取得をお手伝いし、70㎡規制の対象かを確認します。
- 分割して売る場合・一括で売る場合・買取の場合を比較し、手取りの目安をお伝えします。
- 区の建築指導課への事前確認が必要な場合は、論点を整理してご案内します。
- 仲介か買取か、ご希望に合わせて売却方法を提案します。
顧問の弁護士・税理士・FPに無料で相談できるため、相続した土地を兄弟で分ける場合の名義や税金の相談もまとめて行えます。
江戸川区の不動産のまとめガイド
江戸川区で土地売却を相談するならセルフリジェネレーション｜Googleクチコミ★4.9（瑞江店）
当社のGoogleクチコミ評価は、本店★4.8・瑞江店★4.9です（2026年10月時点、当社サイト掲載の値）。クチコミでは、連絡の早さや進捗報告の細やかさ、相続した家の売却への対応を評価いただくことが多くあります。土地の分割のように判断が分かれる場面では、状況を整理して選択肢を比べて伝えることを心がけています。
実際のクチコミから、一部を抜粋してご紹介します。
- 「売却に当たり価格の設定や進捗状況の報告等細やかにしていただき安心できました。」（Googleクチコミより一部抜粋）
- 「他社との査定金額に1300〜2500万円の開きがあり、煽り査定には注意が必要だと改めて思いました。」（Googleクチコミより一部抜粋）
当社の強みは、次のとおりです。
- 墨田区・江戸川区に特化した地域密着の運営で、区の制度や土地の事情に詳しい
- 業界経験10年以上のスタッフが対応
- 顧問弁護士・税理士・FPによる無料相談
- 売却（仲介）も買取も対応でき、状況に合った売り方を提案できる
- LINE・オンラインでの相談が可能
よくある質問
江戸川区の最低敷地面積は何㎡ですか？
江戸川区の最低敷地面積は70㎡です。2004年（平成16年）6月24日に指定され、対象区域では70㎡未満の土地に原則として建築できません。対象区域は江戸川区都市計画情報提供サービスで確認できます。
70㎡未満の土地には家を建てられませんか？
原則として建てられませんが、例外があります。2004年6月23日以前から70㎡未満の建築物の敷地だった土地や、その時点で権利を持っていた土地、公共事業で70㎡未満になった土地は、全部をまとめて1つの敷地とする場合に建築できる可能性があります。
土地を分筆して2つに分けて売ることはできますか？
分けた後の各区画が70㎡以上なら、通常は分筆して売ることができます。70㎡未満の区画ができる場合は、例外に当たるかを区の建築指導課や指定確認検査機関に事前に確認してください。
70㎡未満になるかどうかは、何で確認しますか？
建築計画概要書と建物の登記簿謄本の組み合わせで確認するのが一般的です。建物が解体済みの場合は、2004年6月24日の前後の空中写真が必要になることがあります。念書では対応できません。
念書や覚書で70㎡未満の土地に建築できますか？
できません。江戸川区の案内では、念書による対応はできないとされています。適用除外は、書類によって事実を確認して判断されます。
70㎡未満で建築できない土地は、どうやって売ればよいですか？
隣地の所有者への売却、一体での売却、不動産会社による買取が現実的です。隣地へ売る場合は、隣地側の敷地が大きくなるため建築の面で問題になりにくく、買取なら現況のまま売却できます。
まとめ
江戸川区の最低敷地面積70㎡は、土地を分けて売るときの最も重要な条件です。要点は次のとおりです。
- 分けた後の各区画が70㎡以上なら、通常は建築できる土地として売れます。
- 70㎡未満の区画は、2004年6月23日以前から別の敷地だったかなど、例外の確認が必要です。
- 確認は建築計画概要書と建物謄本が基本で、念書は認められません。
- セットバックや越境で、有効な敷地面積が70㎡を割ることもあります。
- 分筆の前に、区の建築指導課と確認検査機関へ事前相談します。
制度の内容は変更される場合があります。最新の取扱いは、江戸川区公式サイトまたは建築指導課でご確認ください。
この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年10月12日
江戸川区の不動産のご相談はセルフリジェネレーションへ
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