【2026年】瑞江駅の土地相場と地価推移｜戸建て・マンションの売却相場と事例の記事

「瑞江の土地や家は、いまいくらで売れるのだろう」「地価が上がっていると聞くけれど、売るならいつがよいのか」。瑞江で不動産の売却を考え始めると、まず知りたいのは相場と売り時です。

この記事では、国土交通省の地価公示（2026年1月1日時点）、東京都の基準地価（2026年7月1日時点）、不動産情報ライブラリの取引データ（2025年4月〜2026年3月）をもとに、瑞江駅周辺の土地相場と地価推移、売却相場を整理しました。

• 瑞江駅周辺の地点別の地価と坪単価、過去10年の推移
• 瑞江駅からの距離別・徒歩分数別の土地相場の早見表と、30坪・40坪・50坪の価格の目安
• 土地・一戸建て・マンションの売却相場と、実際の売却事例
• 売却のタイミングを決める5つの判断基準
• 区画整理やゼロメートル地帯など、瑞江ならではの注意点
• 売却の流れ、費用・税金と手取りの計算例

先に結論をお伝えすると、瑞江駅周辺の住宅地の地価は10年で約43％上がり、2026年も上昇が続いています。瑞江駅の土地相場は、駅から400m前後で坪約178万円、1km以上で坪約129万円が目安です。売却相場の中央値は一戸建て4,600万円、マンション4,800万円、土地は坪約170万円です。

この記事の結論

• 2026年の瑞江駅の土地相場（住宅地）は、駅から400m前後で坪約178万円、700〜800mで坪約145万円、1km以上で坪約129万円が目安です。
• 瑞江駅が最寄りの住宅地7地点の公示地価の平均は坪約142.3万円で、前年比約+5.6％、2016年から10年で約43％上昇しました。
• 2025年4月〜2026年3月の取引の中央値は、一戸建て4,600万円（98件）、マンション4,800万円（53件）、土地は坪約170万円（13件）です。
• 売り時は相場だけでなく、所有期間5年の区切り、特例の期限（空き家の特例は相続から3年を経過する年の年末まで、かつ2027年12月31日まで）、金利の動きを合わせて判断します。
• 区画整理済みの駅周辺と、私道や幅4m未満の道路が残るエリアでは価格差が大きく、最後は現地を見た査定で確かめるのが確実です。

瑞江の地価推移｜10年で約43％上昇し、2026年も上昇が続く

瑞江の地価は、この10年間ほぼ一貫して上がっています。瑞江駅が最寄りの公示地価の住宅地7地点の平均は、2016年の30.1万円/㎡（坪約99.6万円）から2026年は43.1万円/㎡（坪約142.3万円）となり、10年で約43％上昇しました。

地価公示とは、国土交通省の土地鑑定委員会が毎年1月1日時点の標準的な土地の価格を判定し、3月に公表するものです。2020〜2022年は上昇が小幅でしたが、2023年以降は毎年上げ幅が広がり、2026年は7地点の平均で前年比約+5.6％でした。

江戸川区全体の住宅地の平均変動率は+5.7％（東京都財務局、2026年1月1日時点）なので、瑞江は区の平均とほぼ同じペースです。区全体の動きは「江戸川区の土地相場・坪単価」で解説しています。

出典：国土交通省「地価公示」各年1月1日時点、東京都「都道府県地価調査（基準地価）」各年7月1日時点（1㎡あたりの価格。国土数値情報より当社集計）。

駅前の商業地や駅から800m以内の地点は45〜70％上がった一方、駅から1kmの東瑞江2丁目は約35％にとどまっています。「瑞江は上がっている」とひとくくりにせず、ご自身の不動産に近い地点の推移を見ることが大切です。

瑞江は区画整理で街並みが整ったエリア

瑞江の地価が安定して上がっている背景には、駅周辺の土地区画整理事業があります。土地区画整理事業とは、道路や公園を整えながら、宅地の形と配置を整理し直す事業のことです。

都営新宿線の瑞江駅は1986年に開業しました。江戸川区によると、駅の周辺では瑞江駅北部（区施行・21.2ha）、瑞江駅南部（都施行・33.9ha）、瑞江駅西部（都施行・30.4ha）の各地区で区画整理が行われ、いずれも施行状況は「完了」とされています（出典：江戸川区「土地区画整理事業」、2026年5月28日更新）。瑞江駅西部地区は、東京都が2020年2月28日に換地処分を公告しています（出典：東京都都市整備局）。

道路が広く、整った形の宅地が多いことは、建て替えやすさにつながり、買主からの評価を支えています。街の住み心地は「瑞江駅の住みやすさと治安」でも紹介しています。

【2026年】瑞江駅周辺の土地価格と坪単価｜地点別の一覧

2026年の瑞江駅周辺の住宅地の地価は、1㎡あたり36.9万〜54.6万円（坪単価約122万〜181万円）です。瑞江駅から400m前後で容積率300％の地点は坪176万〜181万円、駅から1km前後の地点は坪122万〜136万円が目安になります。

容積率とは、敷地面積に対して建てられる延床面積の割合のことで、高いほど大きな建物が建てられるため、土地の価格も高くなる傾向があります。

出典：国土交通省「地価公示」（2026年1月1日時点）、東京都「都道府県地価調査（基準地価）」（2026年7月1日時点）。国土数値情報の地価公示データ・都道府県地価調査データより当社集計。

基準地価とは、都道府県が毎年7月1日時点の基準地の価格を調査し、9月に公表するものです。7月時点の基準地価でも、瑞江4丁目が+7.7％、駅前の瑞江2丁目が+11.5％と、2026年に入ってからも上昇が続いていることが分かります。

瑞江駅の土地相場｜駅からの距離別・徒歩分数別の早見表

瑞江駅の土地相場は、駅からの距離でおおむね決まり、2026年の住宅地は駅から400m前後で坪約178万円、700〜800mで坪約145万円、1km以上で坪約129万円が目安です。実際の土地の取引でも、瑞江駅から徒歩10分以内は坪単価の中央値が約180万円、徒歩11分以上は約150万円でした。

瑞江駅からの距離別の地価（2026年）

前の章の地点のうち、瑞江駅が最寄りの住宅地7地点を、駅からの距離で3つに分けて平均しました。徒歩分数は、不動産の広告と同じく道路距離80mを徒歩1分として換算しています。

出典：国土交通省「地価公示」（2026年1月1日時点）、東京都「都道府県地価調査」（2026年7月1日時点）の地点データより当社集計（単純平均）。

駅から400m前後と1km以上では、坪単価に約50万円の差があります。駅に近い地点は容積率が300％と高く、3階建てや小規模な集合住宅を建てやすいことも価格に表れています。

瑞江駅からの徒歩分数別の土地の取引価格（2025年度）

地価公示は標準的な土地の価格なので、実際の取引の価格もあわせて確認しましょう。瑞江駅が最寄りの土地（建物なし）の取引13件を、駅からの徒歩分数で分けました。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（2025年第2四半期〜2026年第1四半期、最寄駅が瑞江の宅地（土地）の取引。2026年10月11日取得、当社集計）。

徒歩10分以内の取引は坪170万〜260万円に収まり、地価公示の400m前後の平均（坪約178万円）と近い水準でした。徒歩11分以上は幅が大きく、区道に面した土地は坪160万〜170万円（大きな1件は坪約410万円）だった一方、幅3〜4mの私道に面した60㎡の土地2件は坪37万〜56万円と、道路と面積の条件で大きく分かれています。件数が少ないため、1件の取引で中央値が動く点にもご注意ください。

瑞江駅周辺で30坪・40坪・50坪の土地はいくら？（計算例）

距離別の平均の坪単価に面積を掛けると、土地の価格のおおよその目安が分かります。以下は、地価公示・基準地価の平均をもとにした仮定の計算例です。

※距離別の平均坪単価×面積で計算した目安です。実際の価格は道路・形・面積・建物の有無で上下し、売却時は仲介手数料や税金が差し引かれます。

早見表を使うときの3つの注意点

早見表はあくまで標準的な土地の目安です。次の条件に当てはまる土地は、目安から大きく外れることがあります。

1. 前面道路が私道・幅4m未満：上の取引でも、幅3〜4mの私道に面した60㎡の土地2件は坪37万〜56万円と、相場の3分の1以下でした。私道の持分や通行・掘削の承諾の有無も確認が必要です。
2. 面積が小さい・不整形：江戸川区では、用途地域などに応じて敷地面積の最低限度（70㎡など）が定められている地域があり、分けて売るときや小さな土地は建てられる家が限られます。旗竿地や台形の土地も、整形地より低く見られがちです。
3. 古家が建っている：古い建物が残っている土地は、解体費の分だけ価格が下がることがあります。古家付きのまま売るか更地にするかは「江戸川区の土地は古家付きか更地か」で、手取りの比べ方を解説しています。

【2026年最新】瑞江の不動産の売却価格相場｜一戸建て・マンション・土地

瑞江駅が最寄りの不動産の売却相場（2025年4月〜2026年3月の取引の中央値）は、一戸建て4,600万円、マンション4,800万円、土地は坪約170万円です。

①瑞江の一戸建ての売却相場

瑞江の一戸建ての売却相場は中央値で4,600万円です。対象は98件で、土地面積の中央値は75㎡、延床面積は95㎡でした（住宅用で延床40〜250㎡・土地300㎡以下の取引に絞って集計）。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（2025年第2四半期〜2026年第1四半期、最寄駅が瑞江の取引。2026年10月11日閲覧、当社集計）。

築年数による差が大きく、1995年以前の建物は土地の価格に近い水準で取引されています。過去の同じ集計では、2021年度5,000万円（81件）、2023年度5,000万円（76件）、2024年度5,150万円（72件）でした。2025年度は古い建物や小さな土地の取引が多く含まれたため、中央値が下がっています。区全体の傾向は「江戸川区の戸建ての売却相場」をご覧ください。

②瑞江のマンションの売却相場

瑞江のマンションの売却相場は中央値で4,800万円、1㎡あたりの単価は68.6万円です。対象は53件で、専有面積の中央値は70㎡、建築年の中央値は2006年でした。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（同上、当社集計）。

駅から徒歩10分以内かどうかで、価格に1,500万円ほどの差が出ています。マンションの詳しい相場は「瑞江のマンションの売却相場」「江戸川区のマンション売却」の記事で解説しています。

③瑞江の土地の売却相場

瑞江の土地の売却相場は、坪単価の中央値で約170万円（1㎡あたり約50万円）です。対象は13件と少ないため、幅をもって見る必要があります。瑞江駅からの徒歩分数別の内訳は、前の章の早見表をご覧ください。

条件の良い土地（区道に面した100㎡前後の整形地）は坪160万〜180万円で取引されています。一方、幅3mの私道に面した60㎡の土地は坪約56万円でした。同じ瑞江でも、道路と形の条件で坪単価に3倍の開きが出ることがあります。

瑞江の不動産の最新の売却事例

瑞江の実際の売却事例を、国土交通省「不動産情報ライブラリ」から種別ごとに抜粋しました。個別の物件が特定されないよう、価格や面積は丸めた数値で公表されています。当社の取引事例ではありません。

①瑞江の一戸建ての最近の売却事例

②瑞江のマンションの最近の売却事例

③瑞江の土地の最近の売却事例

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」不動産取引価格情報・成約価格情報（最寄駅が瑞江の取引から抜粋、2026年10月11日閲覧）。

瑞江の不動産の売却はいつが理想的？タイミングを決める5つの判断基準

瑞江の不動産の売り時は、「相場が上がっているか」だけでは決まりません。相場・金利・税金の区切り・特例の期限・建物の状態の5つを合わせて考えるのが現実的です。将来の地価を言い当てることは誰にもできないため、ご自身の事情で決まる期限を先に確認しましょう。

1. 相場の動き：瑞江の地価は2026年7月時点でも上昇が続いています。急いで売る理由がなくても、いまの価格を査定で知っておくと判断の材料になります。
2. 金利の動き：日本銀行は2026年9月の金融政策決定会合で、政策金利を1.25％程度に引き上げました。住宅ローンの金利が上がると買主の借りられる金額が減るため、価格には下向きの力がかかります。
3. 所有期間5年の区切り：売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えると、譲渡所得の税率は約39.63％から約20.315％に下がります（出典：国税庁、2026年10月時点）。
4. 特例の期限：相続した空き家の3,000万円特別控除は、2027年12月31日までの売却が対象です。相続の開始から3年を経過する年の12月31日までという期限もあります。
5. 建物の状態：一戸建ては築年数が進むほど建物の評価が下がります。築40年を超える家を解体して売るかどうかは、「江戸川区の解体工事｜助成金・費用相場」も参考に、査定で両方の価格を比べてから決めましょう。

季節では、新年度に向けて住まいを探す人が増える1〜3月に買主が動きやすい傾向があります。売り出しから引渡しまで3〜6か月かかることを考えると、準備は前年の秋から始めると余裕があります。土地の売り時は「土地を売却するベストタイミング」でも解説しています。

瑞江で売却する前に知っておきたい地域の事情

瑞江の不動産の価格は、区画整理の有無と道路の状況、水害リスクに左右されます。査定の前に確認しておくと、価格の根拠に納得しやすくなります。

区画整理済みのエリアと、私道・狭い道路が残るエリア

瑞江駅の周辺は区画整理で道路が整っていますが、少し離れた西瑞江・江戸川・春江町の一部には、私道や幅4m未満の道路が残っています。前の章の事例でも、幅3mの私道に面した土地は、坪単価が相場の3分の1ほどでした。

幅4m未満の道路（建築基準法第42条第2項の道路）に面した土地は、建て替えのときに道路の中心線から2mまで敷地を後退させる必要があります。これをセットバックといいます。また、私道に面した土地は、私道の持分や通行・掘削の承諾があるかどうかが価格に影響します。道路に2m以上接していない土地は「江戸川区の再建築不可物件の売却ガイド」を参考にしてください。

ゼロメートル地帯の水害リスクは説明が必須

江戸川区によると、区の陸域のおよそ7割は、満潮時の海面より地面が低い「ゼロメートル地帯」です（出典：江戸川区「江戸川区の地形」）。2020年8月から、売買の重要事項説明では、水害ハザードマップ上の物件の位置を買主に説明することが義務になっています。

瑞江は江戸川や旧江戸川、新中川に近いエリアです。江戸川区水害ハザードマップで想定される浸水の深さと継続時間を事前に確認しておきましょう。それでも地価は10年で約43％上がっており、ゼロメートル地帯であることだけで売れなくなるわけではありません。

瑞江で不動産売却をする流れ・手順

瑞江で不動産を売却する流れは、相場の確認から引渡しまでの6ステップで、期間は3〜6か月が目安です。

1. ある程度の相場感を把握しておく：この記事の地価と事例、瑞江駅からの距離別の早見表、国土交通省「不動産情報ライブラリ」で、近い条件の取引を確認します。
2. 不動産会社に査定を依頼する：机上査定で目安を知り、訪問査定で道路・境界・建物の状態を反映した価格を出してもらいます。登記事項証明書、測量図、建築確認済証・検査済証、マンションなら管理規約があると正確になります。
3. 不動産会社と媒介契約を結ぶ：媒介契約とは、売却の仲介を不動産会社に依頼する契約のことです。1社に任せる専属専任媒介・専任媒介と、複数の会社に依頼できる一般媒介があり、売主が選べます。
4. 売却活動を開始する：広告や販売の計画は不動産会社が行います。売主は内見への対応と、価格や引渡し時期の交渉の判断をします。
5. 買主と売買契約を結ぶ：宅地建物取引士が買主に重要事項を説明し、契約書に署名・押印します。手付金は売買代金の5〜10％が一般的で、仲介手数料の半額をこの時点で支払うことが多いです。
6. 物件を引き渡す：残代金を受け取り、住宅ローンが残っていれば抵当権を抹消し、所有権移転の登記をして鍵を引き渡します。

土地や一戸建てでは、引渡しまでに境界の確認や測量が必要になることがあります。費用は「土地売却の測量費用」をご覧ください。売却全体の進め方は「江戸川区の不動産売却ガイド」、早く確実に売りたい場合は「江戸川区の不動産買取ガイド」にまとめています。

瑞江の不動産売却にかかる費用・税金と手取りの計算例

売却の手取りは、売却価格から仲介手数料などの費用と、利益にかかる税金を差し引いた金額です。自宅か、相続した家かで、税金は大きく変わります。

仲介手数料の上限は、売買価格が400万円を超える場合「売買価格×3％＋6万円」に消費税を加えた額です。2024年7月1日からは、800万円以下の物件について上限が33万円（税込）に見直されました（出典：国土交通省）。

以下は仮定の数字による計算例です。瑞江の一戸建てを5,000万円で売却し、所有期間は5年を超えているとします。

出典：国税庁「土地や建物を売ったとき」「マイホームを売ったときの特例」「取得費が分からないとき」（2026年10月時点）。税率20.315％は所得税15％・復興特別所得税0.315％・住民税5％の合計です。住宅ローンの残りがある場合は、手取りから返済します。

3,000万円特別控除とは、自宅を売ったときの利益から最大3,000万円を差し引ける特例のことです。Bのように相続した家でも、1981年5月31日以前に建てられた家などの条件を満たせば、空き家の特例（相続から3年を経過する年の年末まで、かつ2027年12月31日までの売却）を使える場合があります。詳しくは「空き家売却の方法・費用・特例」をご覧ください。

瑞江で不動産売却を相談するならセルフリジェネレーション瑞江店｜Googleクチコミ★4.9

株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）は、瑞江店（江戸川区谷河内2丁目）を拠点に、瑞江・篠崎・一之江エリアの売却をお手伝いしています。Googleクチコミの評価は本店★4.8・瑞江店★4.9です（2026年10月時点、当社サイト表示）。

口コミでは、価格設定の丁寧な説明、こまめな進捗の報告、相続した家の売り方を複数比べて提案したことを評価いただいています。瑞江は道路や区画の条件で価格が大きく変わるため、査定額の根拠を事例と地価で示すことを大切にしています。

「売却に当たり価格の設定や進捗状況の報告等細やかにしていただき安心できました。」（Googleクチコミより一部抜粋）

「相続した家を売るにあたり、様々なケースのメリットデメリットを教えていただき」（Googleクチコミより一部抜粋）

• 墨田区・江戸川区に特化した地域密着：区画整理済みの街区と私道の残る街区の違いなど、町ごとの事情を踏まえて価格をご説明します。
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瑞江店へのお電話は03-6638-8512です。無料査定はWebからも受け付けています。

瑞江の不動産の査定・相談に関するよくある質問

瑞江の土地の坪単価はいくらですか？

2026年地価公示では、瑞江駅が最寄りの住宅地7地点の平均は坪約142.3万円です。地点ごとでは坪約123万〜181万円で、実際の取引（2025年4月〜2026年3月）の坪単価の中央値は約170万円でした。

瑞江駅から徒歩10分以内の土地の相場はいくらですか？

瑞江駅から徒歩10分以内の土地は、坪170万〜180万円前後が目安です。2026年の地価公示・基準地価では駅から400m前後の住宅地が平均坪約178万円で、2025年度の実際の取引でも徒歩10分以内の坪単価の中央値は約180万円でした。

瑞江駅周辺で30坪の土地はいくらくらいですか？

瑞江駅周辺の30坪の土地は、駅からの距離に応じて約3,900万〜5,400万円が目安です。2026年の地価の平均で計算すると、駅から400m前後なら約5,350万円、1km以上なら約3,880万円になりますが、私道や狭い道路に面した土地はこれより大きく下がります。

瑞江の地価は上がっていますか？

瑞江の地価は上がっています。瑞江駅周辺の住宅地7地点の公示地価の平均は10年で約43％上昇し、2026年も前年比約+5.6％でした。

瑞江の不動産はいつ売るのがよいですか？

相場だけでなく、所有期間が5年を超えるか、特例の期限に間に合うか、金利の動きを合わせて判断します。買主が動きやすいのは1〜3月なので、準備は前年の秋に始めると余裕があります。

瑞江の不動産会社に売却を依頼するときの手数料はいくらですか？

仲介手数料の上限は、売買価格が400万円を超える場合「売買価格×3％＋6万円」に消費税を加えた額です。5,000万円の売却なら上限は171.6万円（税込）で、800万円以下の物件は上限33万円（税込）です。

瑞江で不動産を売却しても税金がかからないことはありますか？

売却で利益（譲渡所得）が出なければ、譲渡所得の税金はかかりません。利益が出ても、自宅の売却なら3,000万円特別控除で税金がゼロになることがあります。ただし、特例を使うには確定申告が必要です。

まとめ｜瑞江駅の土地相場は上昇が続く。売り時は相場と期限で判断を

瑞江駅周辺の住宅地の地価は、10年で約43％上がり、2026年も前年比約+5.6％と上昇が続いています。瑞江駅の土地相場は駅から400m前後で坪約178万円、1km以上で坪約129万円が目安で、売却相場の中央値は一戸建て4,600万円、マンション4,800万円、土地は坪約170万円です。

• 駅から近く、区画整理済みで道路が広い場所ほど高く、私道や狭い道路に面した土地は大きく下がります。
• 売り時は、相場・金利・所有期間5年・特例の期限・建物の状態の5つで判断します。
• 自宅か相続した家かで税金が大きく変わるため、売る前に使える特例を確認しましょう。

ご自身の不動産がいくらで売れるかは、現地を見た査定で確かめるのが確実です。瑞江の不動産査定のご相談は、セルフリジェネレーション瑞江店にお任せください。

この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年11月5日

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