【2026年】江戸川区で子育て世帯が住宅購入｜優遇制度・保育園・学区の記事

「江戸川区で家を買いたいけれど、子育て世帯が使える補助や優遇はある？」「保育園や小学校に間に合うように引っ越すには、いつまでに契約すればいい？」。瑞江駅に近い谷河内の瑞江店には、子育て中のご家族からこうしたご相談が多く寄せられます。

この記事では、国・東京都・江戸川区の公表資料（2026年11月1日確認）と国の取引データをもとに、江戸川区で子育て世帯が住宅を購入するときの優遇制度と段取りを整理しました。

この記事で分かること

• 子育て世帯が使える住宅ローン控除の上乗せ・フラット35の金利引下げ・新築の補助
• 2027年4月入園の申込日程と、引っ越す前に保育園へ申し込む方法
• 小学校の通学区域と学校選択制のタイミング
• 家族向けのマンション・戸建ての価格の目安と、物件選びの確認点

結論を先にお伝えすると、江戸川区には家の購入そのものへの区独自の補助はありません。国の優遇を確実に使い、入園・入学の申込期限から逆算して契約と引渡しの時期を決めることが、子育て世帯の住宅購入で失敗しないコツです。

この記事の結論

• 江戸川区に区独自の住宅購入補助はなく、国の住宅ローン控除の上乗せとフラット35子育てプラスが支援の中心です。
• 2026年入居の子育て世帯等は、住宅ローン控除の借入限度額が新築のZEH水準で4,500万円、省エネ基準適合の中古で3,000万円になります。
• フラット35子育てプラスは子ども2人で当初5年の金利が年0.5％下がり、4,500万円・35年の仮定で総返済額が約133万円減ります。
• 2027年4月入園の私立1回目は2026年11月10日締切で、転入前でも売買契約書の写しで申し込めます（3月までの転入が前提）。
• 2025年度の江戸川区の取引の中央値は、中古マンション70㎡以上が5,400万円、2024年以降築の戸建てが6,100万円です。

江戸川区で子育て世帯が使える住宅購入の優遇｜区独自の購入補助はない

江戸川区で子育て世帯が家を買うときに使える優遇は、国と東京都の制度が中心です。江戸川区の「住まいのガイド」（2026年3月31日更新）には、住宅の購入に対する補助や利子補給は載っていません。

隣の墨田区には、子育て世帯などの住宅ローンの利子を最大50万円補助する「すみだ住宅取得利子補助制度」があります。一方、江戸川区の支援は、0歳児に月13,000円の乳児養育手当や子どもの医療費助成など、子育ての費用に手厚いのが特徴です。区の子育て支援は「江戸川区の子育てしやすいエリアは？支援制度・保育・治安で比較」で紹介しています。

※各制度の公式ページをもとに当社作成。要件は契約前に最新の内容を確認してください。区の助成の一覧は「江戸川区の住宅助成金一覧」にまとめています。

住宅ローン控除の子育て世帯への上乗せ｜2026年入居の借入限度額

2026年に入居する子育て世帯・若い夫婦は、住宅ローン控除の借入限度額が一般の世帯より最大1,000万円多くなります。住宅ローン控除とは、年末の住宅ローン残高の0.7％を、所得税（引ききれない分は住民税の一部）から差し引く制度のことです。

上乗せの対象になる「特例対象個人」とは、40歳未満で配偶者がいる人、40歳以上で40歳未満の配偶者がいる人、19歳未満の扶養親族がいる人のことです。判定は入居した年の12月31日時点で行います（出典：国税庁 No.1211-1、令和8年4月1日現在法令等）。

※国税庁 No.1211-1・No.1211-3（令和8年4月1日現在法令等）の控除限度額を0.7％で割り戻した借入限度額です。

中古は「床面積50㎡以上」と「省エネの証明書」で差がつく

中古住宅で上乗せを受けるには、省エネ基準適合以上であることを書類で示す必要があります。書類とは住宅省エネルギー性能証明書や建設住宅性能評価書などのことで、証明のない中古住宅は「その他の住宅」として借入限度額2,000万円・10年になり、上乗せはありません（国税庁 No.1211-3）。

また、上乗せは床面積50㎡以上の住宅に限られます。40㎡以上50㎡未満の住宅は、合計所得1,000万円以下の人なら控除を受けられますが、2026年以降の入居では上乗せの対象外です。

プロのアドバイス：中古マンションの床面積は、登記簿の面積で判断します。広告の面積が50㎡台前半の住戸は、登記簿では50㎡を下回ることがあるので、申込みの前に登記事項証明書で確かめましょう。

計算例：省エネの証明の有無で控除の上限が変わる

仮に、夫婦と子ども2人の世帯が2026年に中古マンションを買い、4,500万円の住宅ローンを組んだとします（仮定の計算例です）。年末残高が3,000万円以上ある間の控除の上限は、次のとおりです。

• 省エネ基準適合の証明がある：3,000万円×0.7％＝年21万円（最長13年）
• 証明がない（その他の住宅）：2,000万円×0.7％＝年14万円（最長10年）

実際に戻る額は、その年に納める所得税と住民税の額が上限です。同じ価格帯で迷ったら、売主に省エネの証明書があるかを確認する価値があります。

フラット35子育てプラスと東京都・江戸川区の金利引下げ

全期間固定金利の【フラット35】を使う子育て世帯は、子どもの人数に応じて当初5年間の金利が下がります。【フラット35】子育てプラスとは、子ども1人につき当初5年間の金利を年0.25％引き下げる、住宅金融支援機構の制度のことです。

子どもは借入申込年度の4月1日時点で18歳未満が対象で、胎児も含みます。若年夫婦世帯とは、同じ時点で夫婦のどちらかが40歳未満の世帯のことです（出典：住宅金融支援機構「【フラット35】子育てプラス」）。住宅の性能による引下げと組み合わせられますが、予算に達する見込みになると受付は終了します。

計算例：子ども2人なら総返済額が約133万円少なくなる

借入額4,500万円、返済期間35年、元利均等返済、金利は2026年10月の【フラット35】（返済期間21〜35年・融資率9割以下）で最も多い年3.83％と仮定して、当社で試算しました。

※実際の返済額は、借入時の金利や手数料などで変わります。

東京都の「こどもすくすく住宅」と江戸川区の連携

東京都が認定した「東京こどもすくすく住宅」をフラット35で買う子育て世帯・若年夫婦世帯は、当初5年間の金利が年0.5％下がります。自治体の支援と組み合わせた【フラット35】地域連携型の仕組みで、2025年5月16日に始まりました（出典：東京都 報道発表）。都の補助を受けて整備された認定住宅に初めて住む場合が対象で、都の利用対象証明書が必要です。

江戸川区も地域連携型の連携先です。対象は不燃化特区助成・老朽住宅除却工事助成・耐震改修工事等助成などの防災分野の制度で、これらの助成を受けて建て替えや改修をする場合に区の利用対象証明書を受けると、当初5年間の金利が年0.25％下がります（住宅金融支援機構の連携自治体一覧、2026年11月1日確認。要件は区に確認）。

新築の補助「みらいエコ住宅2026事業」と親からの資金援助

新築の住宅を買う子育て世帯は、国のみらいエコ住宅2026事業で、長期優良住宅なら75万円、ZEH水準住宅なら35万円の補助を受けられる可能性があります。対象は、18歳未満の子がいる子育て世帯と、夫婦のどちらかが39歳以下の若者夫婦世帯です（いずれも2025年4月1日時点。出典：国土交通省「みらいエコ住宅2026事業」）。

申請するのは購入者ではなく、登録した事業者（分譲住宅なら売主など）です。2025年11月28日以降に基礎工事に着手した新築であることなどが要件で、交付申請は遅くとも2026年12月31日までです（注文住宅のZEH水準住宅は9月30日で受付終了）。2026年11月1日時点の予算に対する申請額の割合（概算）は、長期優良住宅・ZEH水準住宅で43％、GX志向型住宅で70％でした。補助の対象になるかと還元の方法は、契約前に売主へ確認しましょう。

親からの資金援助は2026年12月31日までの贈与が非課税の対象

親や祖父母から住宅資金の援助を受けるなら、住宅取得等資金の贈与の非課税を確認しましょう。2026年12月31日までの贈与で、省エネ等住宅は1,000万円、それ以外の住宅は500万円まで贈与税がかかりません（出典：国税庁 No.4508、令和8年4月1日現在法令等）。

受け取る人が贈与の年の1月1日時点で18歳以上で合計所得金額2,000万円以下、床面積40㎡以上240㎡以下、翌年3月15日までに住宅を取得して住む（または遅滞なく住むことが確実）ことなどが条件で、特例を使うには贈与税の申告が必要です。くわしくは「親の資金で家を買うときの贈与税｜住宅取得資金の非課税特例」で解説しています。

2027年4月入園に間に合わせる購入スケジュール｜江戸川区の保育園の申込日程

2027年4月に保育園への入園を目指すなら、区の申込期限までに売買契約を済ませ、3月までに引っ越すことが前提です。江戸川区では、区外から転入する予定の人も、転入予定月の翌月の入園から申し込めます（出典：江戸川区「江戸川区外からの申し込み・その他の申し込み」）。

転入前に申し込むときは、区の申込書類一式に加えて、住民票の写し、転入に関する誓約書、転入先が分かる書類（売買契約書・賃貸借契約書などの写し）が必要です。持ち家に引っ越す場合は、申込の時点で売買契約を済ませておく必要があります。

出典：江戸川区「令和9年4月入園申し込み」（2026年10月27日更新）。結果の通知は郵送のみです。

江戸川区の公表では、2026年4月1日時点の待機児童は75人（0歳18人・1歳57人）で、5年ぶりに発生しました。育休明けの1歳4月入園を考えている方は、家を決める前に候補エリアの園の募集数を確認しておくと安心です。

4月入園から逆算したスケジュールの例

1. 前年の9〜10月：資金計画を立て、住宅ローンの事前審査を受ける
2. 申込期限の前：物件を決めて売買契約を結ぶ
3. 申込期間中：契約書の写しと誓約書を添えて保育園に申し込む
4. 1〜3月：ローンの契約・決済・引渡しを済ませ、3月中に転入する
5. 転入後：転入した月の月末までに、区へ転入後の手続きをする

中古の物件は、契約から1〜2か月ほどで引渡しになることが多いものの、売主の住み替えの都合で延びることもあります。新築は完成の時期が引渡し日を左右するため、「3月中に引渡しを受けられるか」を契約前に確かめましょう。

小学校の通学区域と学校選択制｜江戸川区は住所で指定校が決まる

江戸川区の区立小学校は住所ごとに通学区域の学校が決まっており、教育委員会が指定した通学区域の学校には全員が入学できます。物件の住所の指定校は、区の「通学区域一覧（住所別）」で確かめられます。

江戸川区には小学校の学校選択制もあります。学校選択制とは、通学区域外の受入れが可能な学校を、希望調査と抽選で選べる制度のことです。令和9年度入学では、自宅から直線距離1.2km以内の学校が対象で、希望調査の提出期限は入学前年の7月17日でした（出典：江戸川区「学校選択制」のご案内、2026年6月8日更新）。

通学区域外の学校を希望する場合は、3月31日までに学務課学事係（03-5662-1624）への連絡が必要です。中学校は住所の通学区域の学校が指定校になり、2027年4月からは東葛西8丁目と南葛西2丁目の一部で通学区域が変わる予定です。葛西エリアで探している方は、変更後の指定校も確認しておきましょう。

子育て世帯のマンション・戸建ての価格｜江戸川区の2025年度の取引データ

家族向けの住宅の価格は、2025年度の中央値で中古マンション70㎡以上が5,400万円、2024年以降築の戸建てが6,100万円です。国土交通省の不動産情報ライブラリに掲載された2025年4月〜2026年3月の成約価格情報と取引価格情報（江戸川区）を、当社が集計しました。

中央値とは、価格を安い順に並べたときに真ん中にくる値のことです。一部の高額な物件に引っ張られにくいため、相場の目安をつかむのに向いています。

※出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（成約価格情報・取引価格情報、2025年度）を当社集計。戸建ては土地と建物を合わせた価格です。

江戸川区の中古マンションは取引の約6割が70㎡以上で、ファミリー向けの住戸が多い区です。駅徒歩10分以内の取引はマンションで約6割、戸建てで約3割で、駅の近さを優先するならマンションが探しやすくなります。駅別の価格は「江戸川区のマンション購入｜駅別の価格」「江戸川区の新築戸建て購入｜駅別の成約価格」で紹介しています。

子育て世帯の物件選びのチェックポイント｜音・通学路・水害

子育て世帯の物件選びでは、建物に加えて、音、学校・保育園までの道のり、水害の3点を、家族の暮らし方に合わせて確認することが大切です。

マンションで確認したいこと

• 住戸の位置：子どもの足音が気になるなら、1階や、下が住戸ではない部屋も候補にします。
• 床の遮音のルール：管理規約や使用細則で、床をフローリングに替えるときの遮音性能が決められていることがあります。
• 駐輪場とベビーカーの動線：子ども乗せ自転車を置ける区画の空き、段差のない出入口かを見ておきます。
• 修繕積立金：国のガイドラインの目安より低すぎないかを、長期修繕計画で確かめます（マンションの修繕積立金とは？）。

戸建てで確認したいこと

• 前面道路：幅4m未満の道路や車の抜け道になっている道は、子どもの飛び出しに注意が必要です。
• 敷地の広さ：70㎡未満の土地や旗竿地は、建て替えの条件と将来の売りやすさを確認します（江戸川区の最低敷地面積70㎡）。
• 3階建ての間取り：階段が多いので乳幼児の転落対策が要ります。子ども部屋を将来分けられるかも見ておきます。
• 省エネ性能の書類：控除の上乗せやフラット35の引下げに関わるため、評価書や証明書の有無を確認します。

水害｜江戸川区の陸域の約7割はゼロメートル地帯

江戸川区によると、区の陸域の約7割は満潮時の海面より低いゼロメートル地帯です（出典：江戸川区「江戸川区ってどんなところ？」）。小さな子どもを連れた避難には時間がかかるため、物件ごとに次の点を確認しましょう。

1. 区の水害ハザードマップ（第2版、2025年7月公表）や防災アプリで、浸水の深さと続く期間を調べる
2. マンションは、住戸の階数と、電気設備・給水ポンプの位置を確認する
3. 戸建ては、居室のある階の高さと、上の階へ避難しやすいかを確認する
4. 火災保険の水災補償を付けるか決める（損害保険料率算出機構の水災等地で、江戸川区は最も高い5等地）

子育て世帯の資金計画｜教育費と住宅ローンを両立する目安

子育て世帯の住宅ローンは、審査に通る額ではなく、教育費が増える時期も払い続けられる額で決めることが大切です。【フラット35】は、年収に占める年間返済額の割合（総返済負担率）を、年収400万円以上なら35％以下としています。

前の計算例（4,500万円・35年・年3.83％）の年間返済額は約234万円で、収入合算の世帯年収が800万円なら負担率は約29％です。基準内でも、手取りで見ると負担は重くなるため、次の点を家族で確認しておきましょう。

• 児童手当や乳児養育手当などは、返済に充てず教育費として貯める前提で計算する
• 育児休業中は収入が下がるため、審査での年収の扱いを金融機関に確認する
• 夫婦それぞれが借りるペアローンは、どちらかが働き方を変えたときの返済も考える（住宅ローンを共有名義にするメリット・デメリット）
• 変動金利なら、金利が上がったときの返済額も試算する（日銀は2026年10月30日の会合で政策金利を1.25％程度に据え置き）

判断フロー｜どんな家を選ぶか

1. 入園・入学までに引渡しが必要か：必要なら、完成済みの中古や新築から探します。
2. 予算の上限はいくらか：5,000万円前後なら中古マンション70㎡以上や中古戸建て、6,000万円以上なら新築戸建ても候補です。
3. 優遇をどこまで使うか：重視するなら、新築はZEH水準以上、中古は省エネの証明書がある物件を優先します。
4. 音と駅の近さのどちらを取るか：足音を気にせず暮らすなら戸建て、駅の近さならマンションが選びやすくなります。
5. 浸水の想定はどうか：想定が深い場所では、マンションの中高層階や、居室が高い位置にある戸建てを検討します。

必要な年収の目安は「江戸川区で新築戸建を買う場合に必要な年収は？」で、購入の流れと費用の全体像は「江戸川区の不動産購入ガイド」で解説しています。

江戸川区で子育ての住まい探しを相談するならセルフリジェネレーション｜瑞江店はGoogleクチコミ★4.9

株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）は、瑞江店（江戸川区谷河内2丁目）を拠点に、江戸川区の住まい探しをお手伝いしています。Googleクチコミの評価は本店★4.8・瑞江店★4.9です（2026年10月時点、当社サイト表示）。

口コミでは、連絡への対応の早さや、購入までの丁寧なやり取りを評価いただいています。入園の申込や引渡しの日程が決まっている子育て世帯の住まい探しでは、こうした早い対応が欠かせません。

「気に入った物件があった時に連絡したところ、すぐに対応していただけて」（Googleクチコミより一部抜粋）

• 墨田区・江戸川区に特化した地域密着：通学区域や浸水の想定を、物件ごとに確認してご案内します。
• 業界経験10年以上のスタッフのみが在籍：住宅ローン控除やフラット35に必要な書類の確認もサポートします。
• 顧問弁護士・税理士・FPによる無料相談：教育費を見すえた資金計画や、親からの援助の税金も相談できます。
• 売却も買取も対応：住み替えで今の家を売るなら、仲介・買取保証付き売却・当社による直接買取を比べて選べます。
• LINE・オンライン相談が可能：店舗に行きにくい子育て中の方も、住宅購入相談からご相談いただけます。

当社に相談した場合の進め方

1. ご家族の人数、入園・入学の時期、通勤先、予算をうかがいます。
2. 控除と金利の優遇を含めた資金計画を作り、住宅ローンの事前審査を進めます。
3. 通学区域・保育園の募集数・ハザードマップを確認したうえで、候補の物件をご提案します。
4. 入園の申込期限と引渡し日から逆算して、契約・決済の日程を調整します。

瑞江店へのお電話は03-6638-8512です。今の家を売って住み替える方は「江戸川区の住み替えは売り先行か買い先行か」もご覧ください。

江戸川区で子育て世帯が住宅購入するときのよくある質問

江戸川区で子育て世帯が家を買うときに使える補助金はありますか？

江戸川区独自の住宅購入の補助はありませんが、国の制度は使えます。新築の長期優良住宅は75万円、ZEH水準住宅は35万円をみらいエコ住宅2026事業で受けられる可能性があり、交付申請は2026年12月31日までです。ほかに住宅ローン控除の上乗せとフラット35子育てプラスがあります。

子育て世帯の住宅ローン控除はいくら上乗せされますか？

2026年入居では、借入限度額が最大1,000万円上乗せされます。新築のZEH水準住宅は3,500万円が4,500万円に、省エネ基準適合の中古住宅は2,000万円が3,000万円になります。床面積50㎡以上が条件で、省エネの証明がない中古住宅は上乗せの対象外です。

フラット35子育てプラスで金利はどれくらい下がりますか？

子ども1人につき当初5年間の金利が年0.25％下がり、2人なら年0.5％、3人なら年0.75％です。借入4,500万円・35年・年3.83％の仮定では、子ども2人で当初5年の毎月返済が約1.3万円減り、総返済額は約133万円少なくなります。予算に達すると受付は終了します。

江戸川区の保育園は引っ越す前でも申し込めますか？

申し込めます。江戸川区では転入予定月の翌月の入園から申し込みができ、売買契約書などの写しと転入に関する誓約書が必要です。2027年4月入園なら私立1回目の締切は2026年11月10日で、3月までに転入することが前提です。

江戸川区の小学校は選べますか？

学校選択制があり、自宅から直線距離1.2km以内で受入れが可能な学校を希望できます。希望調査は入学前年の7月です。令和9年度入学では、2026年7月18日〜2027年3月31日の転入は通学区域の学校か受入れ数に達していない学校、2027年4月1日以降の転入は通学区域の学校になります。

子育て世帯にはマンションと戸建てのどちらが向いていますか？

予算と暮らし方で選ぶのがおすすめです。2025年度の江戸川区の取引の中央値は、中古マンション70㎡以上が5,400万円、中古戸建てが4,200万円、2024年以降築の戸建てが6,100万円でした。駅の近さを優先するならマンション、足音を気にせず暮らすなら戸建てが選びやすくなります。

親から住宅資金の援助を受けると贈与税はかかりますか？

2026年12月31日までの贈与なら、省エネ等住宅は1,000万円、それ以外の住宅は500万円まで非課税です。受け取る人が18歳以上で、翌年3月15日までに住宅を取得して住むことなどが条件です。特例を使うには贈与税の申告が必要です。

まとめ｜江戸川区の子育て世帯の住宅購入は優遇と入園・入学の期限から逆算

江戸川区で子育て世帯が家を買うときは、国と都の優遇を漏れなく使い、保育園・小学校の期限から逆算して契約と引渡しの時期を決めることが大切です。

• 区独自の購入補助はなく、住宅ローン控除の上乗せ・フラット35子育てプラス・新築の補助が中心です。
• 中古で控除の上乗せを受けるには、床面積50㎡以上と省エネの証明書が必要です。
• 2027年4月入園の私立1回目は2026年11月10日締切。転入前の申込には売買契約書の写しが要ります。
• 小学校は住所で通学区域の学校が決まり、学校選択制の希望調査は入学前年の7月です。
• 家族向けの価格の目安は、中古マンション70㎡以上5,400万円、2024年以降築の戸建て6,100万円です。

「入園に間に合うように家を決めたい」「控除や金利の優遇を最大限に使いたい」と迷ったら、江戸川区に店舗のある当社へお気軽にご相談ください。

この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年11月1日

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