【2026年版】不動産買取のメリット・デメリット｜向いている物件と判断基準の記事

「不動産買取は早いと聞くけれど、安く買いたたかれないか心配」「うちの家は買取と仲介のどちらが向いているのか分からない」。相続した実家や住み替えで家を売るとき、多くの方がこの点で迷います。

この記事では、不動産買取のメリットとデメリットを公平に整理し、どんな物件なら買取が向いていて、どんな物件なら仲介の方が得なのかを、手取りの計算例とあわせて解説します。法令や公的機関の情報は2026年10月時点で確認しています。

• 不動産買取の6つのメリットと4つのデメリット
• 買取が向いている物件・向いていない物件の見分け方
• 仲介と買取の手取りを比べる計算例（仮定の数値）
• 買取で失敗しないための注意点と、悪質な勧誘への対処
• 墨田区・江戸川区で買取を考えるときの地域事情

この記事の結論

• 不動産買取の主なメリットは、早く確実に現金化できること、直接買取なら仲介手数料がかからないこと、内覧や片付けの手間が少ないことです。
• 最大のデメリットは価格です。不動産会社は再販の費用と利益を見込むため、仲介で売れる相場より低くなるのが一般的です。
• 築古で傷みが大きい家、再建築不可や狭小地、期限のある売却、近所に知られたくない売却は、買取が向いています。
• 築浅・駅近で時間に余裕がある物件は、まず仲介で売り出す方が手取りは多くなりやすいです。
• 迷ったら、仲介の査定額と買取価格を同時に出してもらい、手数料や修繕費を引いた「手取り」で比べるのが確実です。

不動産買取とは？仲介との違い

不動産買取とは、不動産会社が売主から物件を直接買い受ける売り方のことです。不動産会社が一般の買主を探す「仲介」と違い、買主は最初から決まっているため、広告や内覧をせずに売買契約へ進めます。

買取した不動産会社は、リフォームや建て替えをしてから再販売します。そのため、買取価格は「再販できる価格」から工事費・税金・経費・利益を差し引いて決まります。この仕組みが、買取のメリットとデメリットの両方の根っこにあります。

※一般的な目安です。手取りと期間の詳しい比べ方は仲介と買取の違いは？どっちが得か手取り・期間で比較で解説しています。この記事では、買取の長所と短所、向いている物件に絞って説明します。

不動産買取の6つのメリット

不動産買取のメリットは、早さ・確実さ・費用・手間・秘密・売却後の安心の6つに整理できます。特に「いつ、いくらで売れるかが早い段階で決まる」ことが、仲介にはない最大の強みです。

1. 早く現金化できる

買主を探す期間がないため、条件がそろえば相談から決済まで2週間〜1か月程度で売却できます。買主の住宅ローン審査もないため、決済日を売主の都合に合わせて決めやすいのも特徴です。日数の内訳は不動産買取にかかる期間は？最短日数と流れ・延びる原因で詳しく解説しています。

2. 価格と時期が確定し、資金計画を立てやすい

仲介では、売り出してから値下げをすることもあり、最終的な価格と時期が読めません。買取は提示された価格で契約すれば、その金額で確定します。住み替え先の購入資金や、相続税の納付資金の計画を立てやすくなります。

3. 直接買取なら仲介手数料がかからない

仲介手数料とは、仲介で売買が成立したときに不動産会社へ支払う報酬のことです。宅地建物取引業法と国土交通省の告示で上限が決まっており、売買価格が400万円を超える場合の上限は「売買価格×3％＋6万円」に消費税を加えた額です。不動産会社が自ら買主になる直接買取では、この手数料はかかりません。

4. 内覧・広告・片付けの手間が少ない

仲介では、週末ごとの内覧対応や、売り出し前の清掃・修繕が必要になることがあります。買取では現地確認が1回程度で済み、家具や荷物を残したまま引き渡せる場合もあります。片付けの段取りは空き家を売却する前の片付け｜段取り・費用と残したまま売る方法も参考にしてください。

5. 近所に知られずに売れる

インターネットやチラシに広告を出さないため、売却を周囲に知られにくくなります。離婚や借入れの返済、相続人間の事情など、静かに手続きを進めたい方に選ばれています。

6. 売却後の責任を免除しやすい

契約不適合責任とは、引き渡した物件が契約の内容と違っていたときに、売主が修理や代金の減額などに応じる責任のことです。買取では、プロである不動産会社が状態を確認したうえで買うため、この責任を免除する特約を付けることが多くあります。ただし、売主が知っていて伝えなかった不具合は免除されません（民法第572条）。期間と特約の決め方は契約不適合責任を負う期間はどれくらい？売主別の年数と免責特約で解説しています。

不動産買取の4つのデメリット

不動産買取の最大のデメリットは、売却価格が仲介の相場より低くなりやすいことです。そのほか、会社によって価格の差が大きいこと、買い取れない物件があること、強引な勧誘のトラブルがあることにも注意が必要です。

1. 価格が仲介の相場より低くなりやすい

買取価格は、再販価格からリフォーム費用、登記や税金の費用、販売経費、会社の利益を差し引いて計算されます。このため、仲介で売れる価格より低くなるのが一般的です。どのくらい低くなるかは、物件の状態と再販のしやすさで大きく変わり、一律の割合はありません。築浅のマンションのように手を入れずに再販できる物件ほど差は小さく、大規模な工事が必要な家ほど差は大きくなります。

2. 会社によって買取価格の差が大きい

同じ物件でも、得意なエリアや再販の方法によって、会社ごとの買取価格が大きく変わることがあります。1社だけの提示で決めると、相場より安く売ってしまっても気づきにくくなります。少なくとも、仲介の査定額と買取価格を並べて比べることが大切です。会社の選び方は、江戸川区の不動産買取の評判｜口コミの見方と業者の選び方、墨田区の不動産買取の評判は？口コミの見方と業者の選び方でまとめています。

3. 買取の対象外になる物件や条件がある

再販の見込みが立たない物件は、買取を断られたり、条件付きになったりすることがあります。また、住宅ローンが残っている場合は、決済日に買取代金と自己資金で完済し、抵当権を抹消する必要があります。抵当権とは、ローンを返せなくなったときに金融機関が不動産を競売できる権利のことです。買取価格がローン残高に届かない場合の選択肢は、持ち家の売却で赤字になる時の判断｜ローンが残る家の4つの選択肢をご覧ください。

4. 強引な勧誘・クーリング・オフが使えない点に注意

国民生活センターは2021年6月、不動産業者に強引に勧誘されて自宅を安く売る契約をしてしまったという相談について注意を呼びかけています。個人が自宅を不動産業者に売る契約は、クーリング・オフの対象外です。売却後に家賃を払って住み続ける「リースバック」についても、2025年5月に「家賃が値上げされて払えなくなった」などの相談事例を公表しています。その場で契約せず、家族や専門家に相談してから決めましょう。困ったときは消費者ホットライン188で最寄りの消費生活センターを案内してもらえます。

買取が向いている物件・向いていない物件

買取が向いているのは、仲介では買主が見つかりにくい物件と、時間や事情に制約がある売却です。反対に、仲介で早く売れる見込みが高い物件は、買取を選ぶと手取りが減りやすくなります。

買取保証付き仲介とは、一定期間は仲介で売り出し、売れなかった場合はあらかじめ決めた価格で不動産会社が買い取る売り方のことです。高く売れる可能性を残しながら、期限までに売れないリスクを抑えられます。築年数が古いマンションの売り方は築古マンションの売却の限界築年数は？築40年・50年でも売る方法も参考にしてください。

当社（セルフリジェネレーション）でも、買取保証付き売却を行っています。査定の際に保証する買取価格を決め、ご相談のうえ決めた販売期間内に売却が成立しなかった場合は、事前にお約束した価格で当社が買い取ります。保証の期間や保証価格などの条件は、物件ごとに、ご相談の際に書面でご説明します。

仲介と買取の手取りを比べる計算例

買取と仲介のどちらが得かは、売却価格ではなく、費用を引いた「手取り」で比べるのが正確です。ここでは仮定の数値で、2つのケースを計算します。

ケース1：仲介で3,000万円で売れる見込みの家

このケースでは、仲介の方が約450万円多くなります。時間に余裕があり、仲介で順調に売れる物件なら、まず仲介で売り出すのが基本です。

ケース2：仲介では値下げが続きそうな築古の家

仲介で2,000万円で売り出しても買主が見つからず、1年後に1,600万円まで値下げし、その間にリフォーム費用100万円をかけたと仮定します。この場合の手取りは、仲介手数料（約59.4万円）と維持費（30万円）を引いて約1,411万円です。一方、最初から1,450万円で買取された場合、手取りは維持費（3万円）を引いて約1,447万円となり、買取の方が多くなります。

このように、売れにくい物件ほど、仲介との差は小さくなり、逆転することもあります。どちらに当てはまるかは物件ごとに違うため、両方の金額を出して比べましょう。

なお、売却で利益が出た場合の税金は、買取でも仲介でも同じです。自宅を売ったときの3,000万円の特別控除は、相手が不動産会社でも使えます（親子など特別な関係の相手への売却は対象外）。手順は不動産売却後の確定申告は必要？自宅・マンションの3,000万円控除と手順をご覧ください。

不動産買取で失敗しないための注意点

買取で失敗しないためのポイントは、比較・確認・書面の3つです。次の順に判断すると、安く売りすぎたり、思わぬ費用が出たりするのを防げます。

1. 期限を決める：いつまでに現金が必要かを決めます。期限が遠ければ仲介、近ければ買取や買取保証付き仲介が候補です。
2. 仲介の査定額と買取価格を同時に聞く：両方を扱う会社なら一度で比べられます。
3. 手取りで比べる：仲介手数料、修繕費、売れるまでの維持費を差し引いて比べます。
4. 売れにくい理由がないか確認する：再建築不可、建物の傷み、共有名義、相続登記の未了など、仲介で時間がかかる要因を洗い出します。
5. 条件を書面で確認する：提示額が概算か確定か、荷物の処分費用の負担、引渡し日、契約不適合責任の免除の範囲を契約前に書面で確認します。

「直接買取」か「買取業者の紹介」かを確認する

相談した会社が自ら買主になる直接買取なら、仲介手数料はかかりません。別の買取業者を紹介する形は仲介にあたり、仲介手数料がかかります。どちらなのかを最初に確認しましょう。

価格の安い物件の仲介手数料の特例にも注意

2024年7月1日から、売買価格800万円以下の空き家などの仲介では、売主の合意があれば仲介手数料の上限を30万円（消費税別）とする特例が設けられています（国土交通省告示）。安い物件ほど手数料の割合が高くなるため、仲介と買取を比べるときはこの点も確認しましょう。

印紙税も確認する

売買契約書には印紙税がかかります。2027年3月31日までに作成する契約書は軽減措置があり、契約金額1,000万円超5,000万円以下なら1万円です（国税庁 No.7108、2026年10月確認）。

墨田区・江戸川区で不動産買取を考えるときの地域事情

墨田区・江戸川区は、古い木造住宅や狭い道路に面した土地、水害リスクのある地域が多く、仲介では買主探しに時間がかかる物件が一定数あります。そのような物件ほど、買取のメリットが生きやすいエリアです。

墨田区：再建築不可・長屋は買取で早く決まりやすい

墨田区北部には、古い町割りのまま木造住宅や長屋が残る地域があります。建築基準法の道路に2m以上接していない土地は建て替えができず、一般の買主は住宅ローンを組みにくいため、仲介では長期化しがちです。こうした物件は、買取を前提に相談した方が早く決まることがあります。買取の相場と流れは墨田区の不動産買取の記事で解説しています。

江戸川区：水害リスクの説明と土地の分け方

江戸川区は区の広い範囲が海抜ゼロメートル地帯です。2020年8月から、売買の重要事項説明で水害ハザードマップ上の物件の位置を説明することが義務になっています。浸水の履歴は分かる範囲で伝えると、価格の提示が早くなります。また、敷地面積の最低限度がある地域では、広い土地を分けて売れるかが価格に影響します。江戸川区の買取の最短日数と手取りの比較は江戸川区の不動産買取をご覧ください。

墨田区・江戸川区で不動産買取を相談するならセルフリジェネレーション｜Googleクチコミ 本店★4.8・瑞江店★4.9

株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）は、墨田区・江戸川区を中心に、仲介での売却と当社による直接買取の両方を行っています。Googleクチコミの評価は、本店★4.8・瑞江店★4.9です（2026年10月時点）。

クチコミでは、対応の早さや、価格設定の丁寧な説明を評価する声をいただいています。買取か仲介かを選ぶときに大切なのは、両方の金額と根拠を比べられることです。当社は、仲介の査定額と買取価格を並べてお示しし、手取りで比べたうえで、お客様の期限に合う売り方をご提案します。

「仕事が早く、確実でとても安心感がありました」（Googleクチコミより一部抜粋）

「売却に当たり価格の設定や進捗状況の報告等細やかにしていただき安心できました。」（Googleクチコミより一部抜粋）

• 当社が直接買取：当社が買主になるため、仲介手数料がかかりません。荷物が残ったままでもご相談いただけます。
• 売却も買取も対応：仲介の方が手取りが多い場合は、そのようにご提案します。買取だけをおすすめすることはありません。
• 墨田区・江戸川区に特化：押上の本店、瑞江店、錦糸町オフィスを拠点に、再建築不可や長屋など地域の物件事情を踏まえて査定します。
• 業界経験10年以上のスタッフのみ在籍：相続した家や古い戸建てなど、手続きが複雑な物件にも対応しています。
• 専門家に無料で相談できる：顧問の弁護士・税理士・ファイナンシャルプランナーが、相続や税金の疑問にお答えします。
• LINE・オンライン相談可：遠方にお住まいの方も、来店せずに相談を始められます。

買取の詳しい内容は不動産買取のページ、仲介での売却は不動産売却のページをご覧ください。まず価格を知りたい方は無料査定、売り方に迷っている方は無料相談からどうぞ。

よくある質問

不動産買取の一番のメリットは何ですか？

いつ、いくらで売れるかが早い段階で確定することです。買主を探す期間がないため、条件がそろえば2週間〜1か月程度で現金化できます。直接買取なら仲介手数料もかかりません。

不動産買取のデメリットは何ですか？

最大のデメリットは、仲介で売れる相場より価格が低くなりやすいことです。不動産会社が再販の費用と利益を見込んで価格を決めるためです。会社ごとの価格差も大きいため、仲介の査定額と比べてから判断しましょう。

買取価格は相場の何割くらいになりますか？

一律の割合はなく、物件の状態と再販のしやすさで大きく変わります。手を入れずに再販できる築浅の物件ほど相場に近く、大規模な工事が必要な家ほど低くなります。割合よりも、手数料や修繕費を引いた手取りで仲介と比べることが大切です。

どんな家なら買取の方が向いていますか？

築古で傷みが大きい家、再建築不可や狭小地、相続税の納付や住み替えで期限がある売却、近所に知られたくない売却は、買取が向いています。築浅・駅近で時間に余裕があれば、まず仲介で売り出す方が手取りは多くなりやすいです。

家を不動産会社に売った後、クーリング・オフはできますか？

個人が自宅を不動産業者に売る契約は、クーリング・オフの対象外です。国民生活センターも、強引な勧誘で自宅を安く売ってしまう相談について注意を呼びかけています。その場で契約せず、家族や専門家に相談してから決めましょう。

住宅ローンが残っていても買取してもらえますか？

買取してもらえます。決済日に買取代金でローンを一括返済し、抵当権を抹消するのが一般的です。買取価格がローン残高に届かない場合は、差額を自己資金で用意する必要があります。

まとめ

• 不動産買取は、不動産会社が直接買主になる売り方で、早さ・確実さ・手間の少なさが強みです。
• 直接買取なら仲介手数料がかからず、売却後の責任を免除する特約も付けやすくなります。
• 最大のデメリットは価格で、仲介の相場より低くなるのが一般的です。会社ごとの差も大きくなります。
• 築古・再建築不可・期限のある売却は買取、築浅・駅近で時間に余裕があれば仲介が向いています。
• 判断は、仲介の査定額と買取価格を並べ、手取りで比べるのが確実です。
• 強引な勧誘には応じず、契約条件は書面で確認しましょう。

墨田区で売却全体の流れを知りたい方は墨田区で家・マンションを売る完全ガイド、江戸川区の方は江戸川区の不動産売却ガイドもあわせてご覧ください。

この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年10月15日

墨田区・江戸川区の不動産買取のご相談はセルフリジェネレーションへ

株式会社セルフリジェネレーションは、墨田区・江戸川区を中心に不動産の売却・購入・買取をサポートしている地域密着の不動産会社です。「まずは価格だけ知りたい」「売るか迷っている」という段階でも、お気軽にご相談ください。

• 売却査定を依頼する（無料）
• 買取査定を依頼する（無料）
• 不動産の専門家に無料相談する
• LINEで気軽に相談する

フリーダイヤル：0800-600-0363（受付 9:00〜18:00／定休日：火・水）
本店：東京都墨田区押上1丁目11番6号1階／瑞江店：東京都江戸川区谷河内2丁目2番3号1階／錦糸町オフィス：東京都墨田区錦糸2丁目4-10 ライオンズマンション錦糸町第三 3階