【2026年】本所吾妻橋のマンション売却｜相場と眺望・水害の伝え方の記事

「本所吾妻橋のマンションを売りたいが、相場サイトごとに数字が違う」「隅田川が見える部屋は高く売れるのか」「水害のことを買主にどう説明すればいいのか」。墨田区の本所・吾妻橋・東駒形でマンションの売却を考え始めると、こうした疑問が出てくるのではないでしょうか。

この記事で分かること

• 本所吾妻橋駅が最寄りのマンションの売却相場と4年間の推移
• 本所・吾妻橋・東駒形の町名別の価格と、築年数・広さによる違い
• 隅田川の眺望の伝え方と、荒川の氾濫・高潮の説明の準備
• 仲介・買取の選び方と手取りの計算例

結論を先にお伝えすると、本所吾妻橋駅が最寄りの中古マンションは2025年度の取引の中央値で4,400万円、1㎡あたり104.0万円です。築年が同じなら墨田区全体より㎡単価が高く、眺望と水害の説明を資料で準備できるかが値下げ交渉を防ぐ分かれ目になります。

この記事の結論

• 本所吾妻橋駅が最寄りの中古マンションは、2025年度の取引85件で中央値4,400万円、㎡単価104.0万円です（不動産情報ライブラリを当社集計）。
• 町名別の2025年度の中央値は東駒形4,850万円、本所3,300万円、吾妻橋3,100万円で、㎡単価は本所の112.0万円が最も高い水準です。
• 築年が同じなら区全体より㎡単価が高く、2011年以降築は124.9万円（区全体116.0万円）、1980年以前築は76.7万円（同64.0万円）です。
• 隅田川の眺望は、同じ建物の階数・向き違いの取引と写真で示し、前の土地に高い建物が建つ可能性も確認して伝えます。
• 本所・吾妻橋も荒川の氾濫や高潮で浸水が想定されています。住戸の階数と電気設備の位置など、建物の備えを先に確認しましょう。

【2026年】本所吾妻橋のマンション売却相場｜中央値4,400万円・㎡単価104.0万円

本所吾妻橋のマンションの売却相場は、2025年度（2025年4月〜2026年3月）の取引の中央値で4,400万円、㎡単価104.0万円です。国土交通省「不動産情報ライブラリ」のうち、最寄駅が本所吾妻橋（都営浅草線）の中古マンション等を当社が集計しました。中央値とは、価格の低い順に並べたときに真ん中にくる値のことで、一部の高額な取引に引っ張られにくいのが特徴です。

※出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（成約価格情報・取引価格情報、年度は4月〜翌3月）を当社集計。町名の行は最寄駅を問わず集計。区内の駅別の比較は墨田区のマンション売却｜相場・駅別価格と売却の流れをご覧ください。

4年で㎡単価は約19％上昇し、区全体と同じ水準に

㎡単価は2021年度の87.1万円から約19％上がり、墨田区全体（85.7万円→104.0万円、約21％）とほぼ同じペースです。価格の中央値の上昇（約47％）には、単身向けの小さな住戸の取引が減った影響も含まれます。周辺駅の2025年度の㎡単価は錦糸町116.4万円、両国109.1万円、押上108.0万円で、詳しくは押上のマンションの売却相場や両国の不動産売却｜マンション相場3,500万円と町名別の売り方で解説しています。

なお、東日本レインズの季報（2026年7〜9月期）では、東京都区部の中古マンションの成約㎡単価は前年同期比0.9％の上昇にとどまり、首都圏の在庫は15.1％増えました（東日本レインズ）。値上がりを待つより、売る理由と期限から逆算して売り出し時期を決めましょう。

築年数・広さ・駅距離で見る本所吾妻橋のマンション価格

本所吾妻橋のマンション価格は、駅からの距離より築年数で大きく変わります。2025年度の㎡単価は、1980年以前築が76.7万円、2011年以降築が124.9万円で約1.6倍の差がありました。

築年が同じなら、墨田区全体より㎡単価が高い

※2025年度の中央値。出典：同上。

どの築年でも区全体を上回るのに全体の中央値が同じなのは、2000年以前築の取引が約44％と、区全体（約32％）より多いことが主な理由と考えられます。査定では区の平均ではなく、同じ築年の取引と比べましょう。

広さ別｜50〜69㎡が最も多く、単身向けは減少

※件数・㎡単価の中央値。主な買主は当社の見方による一般的な傾向です。出典：同上。

2021年度は取引の約半分が30㎡未満でしたが、2025年度は約3割に減り、50〜69㎡が36件で最多です。30㎡未満は住宅ローン控除（原則40㎡以上）や【フラット35】（中古マンションは30㎡以上）の対象外のため、投資家が主な買主です。駅からの距離別の㎡単価は徒歩5分以内101.8万円、6〜10分110.8万円で、6〜10分には築浅の多い本所の取引が集まっており、近いほど高いとは限りません。

本所・吾妻橋・東駒形｜町名ごとの相場と特徴

本所吾妻橋駅の周辺は、本所・吾妻橋・東駒形の3つの町名が中心です。町名ごとに建物の年代と広さが違うため、比べる取引も変わります。

東駒形：取引が最も多く、ファミリー向けが中心

東駒形は2025年度の取引が42件で、中央値4,850万円、㎡単価105.8万円です。37件が駅から徒歩5分以内、50〜69㎡が20件と約半数を占め、2021年度から㎡単価は約16％上がりました。1979年築・60㎡の2LDKが5,000万円で成約した例もあります。

本所：築浅の単身向けが多く、㎡単価は112.0万円

本所は35件中32件が駅から徒歩6〜10分で、2001年以降築が26件、30㎡未満が17件です。㎡単価は3町で最も高い112.0万円で、2021年度（90.0万円）から約24％上がりました。50〜69㎡の9件の中央値は7,000万円です。

吾妻橋：駅前・川沿い。2001〜2010年築が中心

吾妻橋は18件中17件が駅から徒歩5分以内で、墨田区役所（吾妻橋1-23-20）もこの町にあります。2011年以降築の取引は1件だけで、㎡単価は88.2万円と低めに出ていますが、2001年築・70㎡の2LDK+Sは8,200万円で成約しており、築年・広さの近い取引で比べることが特に大切です。

地価公示で見る土地の値動き

2026年1月1日時点の地価公示では、本所2-14-4（住宅地）が1㎡あたり69.7万円（前年比＋13.5％）、東駒形2-20-9（商業地）が75.5万円（同＋13.9％）で、いずれも2021年の49.2万円・53.5万円から約4割上がりました（国土交通省「地価公示」）。墨田区の平均は住宅地＋13.2％・商業地＋15.0％です（東京都財務局「令和8年地価公示 区市町村別用途別対前年変動率」）。

本所吾妻橋の最近のマンション成約事例

最寄駅が本所吾妻橋の中古マンションの成約を、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の成約価格情報から抜粋しました。価格や面積は丸めた数値で公表されており、当社の取引事例ではありません。

※出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」成約価格情報（2025年4月〜2026年3月）。駅徒歩は本所吾妻橋駅から。

同じ1979〜1980年築でも、東駒形の60㎡は5,000万円、吾妻橋の55㎡は2,800万円と大きく違います。管理や修繕の状態、間取り、階数や眺望で評価が分かれることが多いため、条件の近い取引を3〜5件選んで比べましょう。

隅田川の眺望は価格になる？伝え方と将来の見え方の確かめ方

隅田川の眺望は買主が「この部屋を選ぶ理由」になりやすい一方、公表される取引データには階数や眺望が載っていません。同じ建物の取引と写真を組み合わせ、根拠を持って伝えることが大切です。

1. 同じ建物の過去の取引を並べる：階数・向きが違う住戸の成約価格で、眺望の差を示します。
2. 時間帯と季節の写真を用意する：昼・夕方・夜景、隅田公園の桜や花火の時期の眺めを撮っておきます。
3. 内覧の時間を選ぶ：川面が明るい日中や夜景のきれいな夕方以降など、眺望が生きる時間に設定します。

隅田川花火大会の第二会場は駒形橋下流〜厩橋上流で（隅田川花火大会実行委員会「令和6年 実施計画概要」）、東駒形・本所の川沿いのすぐ近くです。川沿いには東京都が整備したテラス（遊歩道）も続き、散策の場になっています（東京都建設局「低地河川の整備」）。

景観のルールはあるが、眺望が守られる保証ではない

墨田区景観計画（2017年6月改定）は、隅田川・荒川と川から50mの陸上の区域を「隅田川・荒川軸」の特定区域とし、高さ15m以上または延べ面積500㎡以上の建物に届出を求めています。基準には「著しく突出した高さの建築物は避ける」などがありますが、高さを数値で制限するものではありません（墨田区景観計画）。

取引データでは、本所・吾妻橋・東駒形のマンションの多くが商業地域・近隣商業地域・準工業地域にあり、前の土地に新しい建物が建てば見え方は変わります。前の土地の用途地域や建て替えの予定を確認し、知っている計画は告知書（物件状況等報告書）に書きましょう。「眺望が将来も変わらない」と約束する表現は避けるのが安全です。

水害リスクの説明｜荒川の氾濫・高潮の想定と買主に聞かれること

本所・吾妻橋・東駒形を含め、墨田区は荒川の氾濫や高潮による浸水が想定される地域です。2020年8月28日から、売買の重要事項説明で水害ハザードマップ上の位置の説明が義務になっているため（国土交通省）、建物の備えとあわせて先に説明できるようにしておきましょう。

※出典：墨田区「墨田区水害ハザードマップ」（2026年8月25日更新）。住所ごとの深さは墨田区Web版水害ハザードマップでも確認できます。

墨田区によると、荒川が氾濫した場合は区の大部分が浸水するおそれがあり、最も深いところで約6mを超えると想定されています。区の冊子の断面図では、海抜は浅草駅周辺（台東区）3.7m、とうきょうスカイツリー駅周辺0.5m、小村井駅周辺−0.8mと、隅田川から東へ進むほど低くなります。隅田川は一定の水位に達すると上流の岩淵水門を閉じ、荒川からの流入を抑える仕組みです。

高潮について東京都は、隅田川などの主要河川で伊勢湾台風級の高潮に備えた防潮堤がおおむね完成しているとし、2023年12月には海面上昇を見込んだ整備目標も定めました（東京都建設局、2026年9月14日更新）。ハザードマップの高潮は、これとは別に想定最大規模の台風を前提にした図です。

マンションで聞かれるのは「浸水が長引いたときの暮らし」

区の冊子では、荒川が氾濫するような水害では江東5区の多くの地域で浸水が2週間以上続き、浸水時にはエレベーターを使えないとされています。2019年の令和元年東日本台風では高層マンションの地下の受変電設備が冠水する被害があり、国土交通省などが2020年6月に「建築物における電気設備の浸水対策ガイドライン」をまとめています。買主によく聞かれる次の4点は、管理会社の資料で答えを用意しておきましょう。

1. 住戸の階数と浸水の深さ：ハザードマップの深さと、住戸・共用部分の床の高さの関係
2. 電気設備・給水ポンプの位置：受変電設備が地下か、上の階か
3. 管理組合の備え：止水板・非常用電源・備蓄・過去の浸水の有無
4. 火災保険の水災補償：共用部分の保険の補償内容。墨田区は水災の保険料率が最も高い「5等地」です（損害保険料率算出機構）

浸水の想定がある中でも本所吾妻橋の㎡単価は4年で約19％上がっており、当社の見方では、ハザードマップ上の位置そのものより備えを説明できるかどうかが価格交渉に影響します。その他の注意点は墨田区のマンション売却の注意点10選｜失敗例と対策にまとめています。

旧耐震・管理状況・買主のローン条件｜売り出す前の確認点

本所吾妻橋では2025年度に1980年以前築の取引が11件あり、旧耐震のマンションも売れています。旧耐震基準とは、1981年6月1日より前に建築確認を受けた建物に適用されていた耐震の基準のことです。買主の住宅ローン控除や【フラット35】の条件は年代と面積で変わるため、書類を先にそろえましょう。

• 住宅ローン控除：登記簿上の建築日付が1982年1月1日以後なら新耐震とみなされます。それより前は耐震基準適合証明書などが必要で、床面積は原則50㎡以上（合計所得1,000万円以下なら40㎡以上）です（国税庁「No.1211-3」）。
• 【フラット35】：建築確認日が1981年6月1日以後、不明なら表示登記の新築年月日が1983年4月1日以後が目安で、中古マンションは30㎡以上です（住宅金融支援機構「技術基準」）。
• 管理と耐震：地階を除く3階以上・6戸以上などの分譲マンションは区の条例で管理状況の届出が必要です（墨田区「分譲マンションの適正管理に関する条例」）。1981年5月31日以前に建てられた分譲マンションは、区の分譲マンション耐震化促進事業（診断・補強設計・改修の助成）の対象になり得ます。

管理計画の認定を受けたマンションは、買主の【フラット35】の金利が当初5年間 年0.25％引き下げられるなどのメリットがあります。詳しくは墨田区のマンション売却と管理計画認定｜金利優遇と売り方、築40年を超える住戸は築古マンションの売却の限界築年数は？もご覧ください。

本所吾妻橋のマンションの売り方｜仲介・買取保証付き売却・買取

売り方は「仲介」「買取保証付き売却」「不動産会社の買取」の3つです。眺望や管理の良さを評価してもらえる住戸は仲介が基本で、旧耐震や室内の傷みが大きい住戸、期限がある売却では買取の価格も比べましょう。

買取価格の決まり方は墨田区のマンション買取｜価格の決まり方と旧耐震・賃貸中の売り方で解説しています。

どの売り方を選ぶかの判断の目安

1. 期限：3か月以内に現金が必要なら、買取か買取保証付き売却を候補にします。
2. 資料：眺望の写真・修繕履歴・水害の備えを示せるなら、仲介で評価を引き出しやすくなります。
3. 築年と面積：1980年以前築や30㎡未満で買主のローンが限られるなら、投資家向けの仲介と買取を同時に比べます。
4. 賃貸中か：入居者がいる住戸は、賃貸中のまま売るか空室にして売るかを手取りで比べます。

手取りの計算例｜自宅と相続したマンションでこれだけ違う

手取りは、売却価格から仲介手数料などの費用と税金を差し引いた金額です。次の数値はすべて説明のための仮定です。

• A：自宅の東駒形・2003年築・65㎡を7,800万円で売る（2012年に3,800万円で購入、うち建物1,900万円。ローン残高1,500万円）
• B：親が1991年に4,500万円で買った吾妻橋・1980年築・55㎡（うち建物2,000万円）を相続し、2,600万円で売る

※仲介手数料は売買価格×3％＋6万円に消費税、印紙税は2027年3月31日までの軽減税率。建物の取得費は、建物の取得価額から「取得価額×0.9×償却率0.015×経過年数（A14年・B35年）」を差し引いて計算（国税庁「No.3261」）。Aの手取りは抵当権抹消の費用2万円（仮定）を差し引き、購入時の諸費用は省略しています（2026年11月時点）。

Aは3,000万円特別控除（No.3302）の後も所得が残りますが、売った年の1月1日時点で所有期間が10年を超えるため、14.21％の軽減税率が使えます（No.3305）。同じ所得で所有期間が10年以下なら、税金は約221.9万円です。住まなくなってから売る場合は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの売却が条件で、翌年に確定申告が必要です。

Bは取得費と取得時期を親から引き継ぐため（No.3270）、バブル期に買った住戸は購入時の契約書が大切です。この仮定では、契約書が見つかるだけで税金が約482.8万円少なくなります。契約書がなければ取得費は売却価格の5％です（No.3258）。相続した空き家の3,000万円控除はマンションには使えません（No.3306）。相続の進め方は墨田区で相続した家・不動産の売却ガイドをご覧ください。

本所吾妻橋でマンションを売る流れ｜相場確認から引渡しまで

仲介の場合、相場の確認から引渡しまで3〜6か月が目安です。

1. 相場を知る：駅・町名・築年・広さが近い取引を確認します。
2. 資料をそろえる：登記事項証明書、購入時の契約書、管理規約・長期修繕計画・総会議事録、眺望の写真、水害の備えの資料を用意します。
3. 査定を比べる：仲介と買取の両方の価格と、根拠の取引事例を聞きます。
4. 売り方を決める：手取り・期間・手間を比べ、媒介契約を結びます。
5. 販売・契約：告知書に浸水の履歴や不具合、知っている周辺の計画を正確に書きます。
6. 引渡し・確定申告：本所・吾妻橋・東駒形にお住まいなら申告先は本所税務署（業平1-7-2）です。

確定申告は墨田区の不動産売却と確定申告｜本所・向島税務署の管轄と手順、売却の全体像は墨田区で家・マンションを売る完全ガイド｜相場・流れ・費用で解説しています。

当社にご相談いただいた場合の進め方

1. LINE・電話・フォームで、マンション名（または所在地）・広さ・築年・階数と向き・賃貸中かどうかをお知らせください。
2. 本所吾妻橋駅・町名の近い取引をもとに、机上のマンション査定で価格帯をお伝えします。
3. 押上の本店（本所吾妻橋駅から都営浅草線で1駅）のスタッフが眺望・共用部分・水害の備えを確認し、仲介と買取の両方の価格をご提示します。
4. 相続や税金が関わる場合は、顧問税理士・弁護士との無料相談をご案内します。

本所吾妻橋でマンション売却を相談するならセルフリジェネレーション｜Googleクチコミ★4.8（本店）

株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）は、押上の本店と錦糸町オフィスを拠点に、墨田区・江戸川区の不動産の売却・購入・買取をサポートしている地域密着の不動産会社です。Googleクチコミの評価は本店★4.8・瑞江店★4.9（2026年10月時点）をいただいています。口コミでは、価格設定の丁寧な説明とこまめな進捗報告がよく評価されています。

「売却に当たり価格の設定や進捗状況の報告等細やかにしていただき安心できました。」（Googleクチコミより一部抜粋）

本所吾妻橋のマンションは築年や眺望、水害の備えで評価が分かれるため、近い条件の取引をもとに価格の根拠をご説明し、販売中の反響もこまめに共有します。

• 墨田区・江戸川区に特化した地域密着
• 業界経験10年以上のスタッフのみが在籍
• 顧問弁護士・税理士・FPによる無料相談
• 仲介も当社の直接買取も対応。一定期間は仲介で売り出し、売れなければ約束の価格で当社が買い取る買取保証付き売却も選べます（条件は物件ごとに、ご相談時に書面でご説明します）
• LINE・オンラインでのご相談も可能

仲介の手数料は、法律で定められた上限の範囲内で、媒介契約の前に書面でご説明します。当社が直接買い取る場合は、仲介手数料はかかりません。まずは無料査定で仲介と買取の両方の価格をご確認ください。迷っている段階なら無料相談もご利用いただけます。仲介は売却、直接買取は買取のページでご案内しています。

よくある質問

本所吾妻橋のマンションの売却相場はいくらですか？

本所吾妻橋駅が最寄りの中古マンションは、2025年度（2025年4月〜2026年3月）の取引85件で中央値4,400万円、1㎡あたり104.0万円です。㎡単価は2021年度の87.1万円から約19％上がり、墨田区全体と同じ水準です（国土交通省 不動産情報ライブラリを当社集計）。

本所・吾妻橋・東駒形でマンションの相場は違いますか？

違います。2025年度の中央値は東駒形4,850万円（㎡単価105.8万円）、本所3,300万円（112.0万円）、吾妻橋3,100万円（88.2万円）です。本所は築浅の単身向け、東駒形は50〜69㎡のファミリー向けの取引が多いなど、取引された住戸の違いが数字に表れています。

隅田川が見えるマンションは高く売れますか？

眺望は買主が住戸を選ぶ理由になりやすく、同じ建物の中では価格の差として表れることがあります。ただし公表される取引データには階数や眺望が載っていないため、同じ建物の階数・向き違いの成約価格と写真で根拠を示しましょう。前の土地に新しい建物が建つと見え方が変わるため、将来も変わらないと約束する表現は避けます。

本所吾妻橋は水害の心配がありますか？売却に影響しますか？

墨田区のハザードマップでは荒川が氾濫した場合に区の大部分が浸水するおそれがあるとされ、本所吾妻橋周辺も住所ごとの確認が必要です。それでも本所吾妻橋の㎡単価は4年で約19％上がっています。売買では位置の説明が義務なので、住戸の階数、電気設備の位置、管理組合の備えを説明できるように準備しましょう。

本所吾妻橋の旧耐震マンションは売れますか？

売れます。2025年度には本所吾妻橋駅が最寄りの1980年以前築のマンションが11件取引され、㎡単価の中央値は76.7万円と墨田区全体（64.0万円）を上回りました。買主のローン控除などに条件があるため、耐震診断の有無や建築確認の書類を確認し、仲介と買取の価格を比べましょう。

まとめ

本所吾妻橋のマンションの売却相場は、2025年度の中央値で4,400万円、㎡単価104.0万円です。

• ㎡単価は4年で約19％上昇し、築年が同じなら墨田区全体より高い
• 町名別の中央値は東駒形4,850万円、本所3,300万円、吾妻橋3,100万円
• 隅田川の眺望は同じ建物の取引と写真で示し、将来の見え方の変化も確認する
• 水害はハザードマップ上の位置と、電気設備・管理組合の備えをセットで説明する

本所・吾妻橋・東駒形のマンションの売却でお悩みの方は、本所吾妻橋駅から1駅の押上に本店がある当社にお気軽にご相談ください。

この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年11月1日

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