【2026年】墨田区のマンション売却と管理計画認定｜金利優遇と売り方の記事

「墨田区のマンションを売りたいけれど、管理組合のお知らせで『管理計画認定』という言葉を見かけた」「認定があると高く売れるの？うちのマンションは認定を受けていないけれど不利になる？」。マンションの売却を考え始めると、このような疑問が出てくるのではないでしょうか。

管理計画認定制度は2022年4月に始まった国の制度で、墨田区では2023年から区が認定を行っています。認定の有無は、買主の住宅ローンの金利や、マンションの管理状態の伝わり方に関わります。

この記事で分かること

• 墨田区の認定基準と、公表されている認定マンション44件の内訳
• 認定が売却に効く理由（フラット35の金利引下げ・物件検査の省略）と計算例
• 認定があるマンション・ないマンションの、売るときの資料の見せ方
• 売る前に認定を取るべきかの判断と、区の手続き・費用・支援制度

結論を先にお伝えすると、認定があるマンションは、買主がフラット35維持保全型で当初5年間の金利を年0.25％下げられるなど、買主にとっての具体的なメリットを示せます。一方、認定は管理組合が総会で決めて申請するもので、売り出しの直前に個人で取ることはできません。認定がない場合も、認定基準を物差しにして管理の資料を整えれば、管理の良さを具体的に伝えられます。

この記事の結論

• 墨田区で管理計画認定を受け、区の一覧で公表されているマンションは44件です（2026年6月22日更新）。2025年は1年で18件が認定されました。
• 認定マンションの中古住戸をフラット35で買う人は、維持保全型で当初5年間の金利が年0.25％下がります（住宅金融支援機構）。
• 2025年4月から、建築確認日が1981年6月1日以後の認定マンションは、フラット35の物件検査を省略できます。
• 認定は管理組合が総会で決議して申請するもので、区の手数料は無料ですが、売り出しの直前に間に合わせるのは難しいのが実情です。
• 認定がなくても、長期修繕計画・修繕積立金・滞納・総会の記録を認定基準に沿って示せば、管理の良さを買主に伝えられます。

管理計画認定制度とは｜墨田区の認定基準と認定マンション44件

管理計画認定制度とは、マンションの管理組合が作成した管理計画（長期修繕計画や管理規約など）が一定の基準を満たす場合に、区などの地方公共団体が「管理水準が良好なマンション」として認定する制度のことです。マンション管理適正化法にもとづき2022年4月に始まり、墨田区では2023年から区が認定を行っています。

申請するのは管理組合の管理者等（総会などで選ばれた理事長など）で、認定の有効期間は認定を受けた日から5年間です。5年ごとに更新しないと効力を失います。墨田区への申請手数料は無料です（墨田区「マンションの管理計画認定制度」、2026年6月22日更新）。

墨田区の認定基準｜国の基準に区独自の1項目

墨田区の認定基準は、国が定めた運営・規約・経理・長期修繕計画・名簿の基準に、区独自の「区の条例にもとづく管理状況の届出」を加えたものです。

※出典：墨田区「マンション管理計画認定申請の手引き」と区の認定基準をもとに当社が要約。

区の条例とは「墨田区分譲マンションの適正管理に関する条例」（平成28年条例第69号）のことです。地階を除いて3階以上の非木造で、住戸が6戸以上、区分所有者が2人以上の分譲マンションに、区への管理状況の届出を義務付けています（墨田区「分譲マンションの適正管理に関する条例」、2026年3月9日更新）。

墨田区の認定マンションは公表分で44件｜2025年に18件

墨田区のホームページには、公表に同意して認定を受けたマンションの一覧が載っています。2026年6月22日更新の時点で44件あり、認定日の年別では2023年7件、2024年11件、2025年18件、2026年（6月まで）8件と増えています。

町名別では、緑が5件、江東橋・東向島・向島が各4件、両国・菊川・本所が各3件で、南部の両国・錦糸町周辺から北部の向島・東向島、八広・立花まで区内の広い範囲にあります。

※出典：認定マンションは墨田区の一覧（2026年6月22日更新）を当社集計。取引は国土交通省「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報・成約価格情報（2025年4月〜2026年3月、町名別の中古マンション等）を当社集計。

東向島・向島・緑のように取引の多い町では、買主が複数の物件を見比べるため、管理の状態が差をつける材料になります。なお、一覧に載るのは公表に同意したマンションだけです。認定は管理組合が申請して初めて受けられるので、一覧にないマンションの管理が悪いとは限りません。墨田区全体の相場は墨田区のマンション売却｜相場・駅別価格と売却の流れで解説しています。

管理計画認定はマンション売却にどう効く？｜買主のメリット4つ

管理計画認定が売却に効く一番の理由は、買主の住宅ローンの金利が下がることと、管理の状態を「区の認定」という分かりやすい形で示せることです。国土交通省も、認定マンションが市場で高く評価されることが期待されるとしています（国土交通省「マンション管理計画認定制度」、2024年12月）。ただし、認定の有無による取引価格の差を示す公的な統計は、2026年10月時点で当社では確認できていません。

1. フラット35維持保全型で金利が当初5年間 年0.25％下がる

住宅金融支援機構によると、管理計画認定マンション（中古マンションのみ）は「フラット35維持保全型」の対象で、当初5年間の金利が年0.25％引き下げられます（住宅金融支援機構「【フラット35】維持保全型」、2026年10月時点）。ほかの引下げメニューと組み合わせると幅や期間が変わり、予算に達する見込みになると受付が終わります。

墨田区の中古マンションの価格の中央値4,200万円（不動産情報ライブラリの2025年度の取引1,280件を当社集計）に近い借入額で、返済額の差を計算しました（仮定の計算です）。

※借入額4,000万円・35年・元利均等返済・ボーナス返済なしで、フラット35の2026年10月の最多金利（年3.83％）が全期間続くと仮定した当社の試算。維持保全型は6年目以降の返済額を年3.83％で計算し直しています。

当初5年間は毎月約5,900円少なくなり、買主にとっては「同じ価格でも負担が軽い物件」になります。買う側の確認点は墨田区のマンション購入｜駅別の価格と管理・水害の確認点で解説しています。

2. フラット35の物件検査（適合証明書）を省略できる

フラット35で中古住宅を買う場合は、原則として物件検査を受けて適合証明書を取る必要があります。住宅金融支援機構は2025年4月から、建築確認日が1981年6月1日以後（確認できない場合は表示登記の新築時期が1983年4月1日以後）の管理計画認定マンションを、物件検査を省略できる中古住宅に加えました（住宅金融支援機構のお知らせ、2025年3月25日）。買主の手間と時間が減る一方、旧耐震のマンションはこの省略の対象になりません。

3. 管理の状態を区の基準で示せる

認定基準には、買主が気にする「積立金が足りるか」「一時金がないか」「長期修繕計画が古くないか」「滞納が多くないか」が含まれます。認定があれば、これらが区の基準を満たすことを一言で伝えられます。

ただし、認定マンションでも積立金を段階的に上げる計画はあり得ます。国土交通省の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（2024年6月改定）は、段階的に上げる場合の初めの額を基準額の0.6倍以上、最後の額を1.1倍以内とする考え方を示しています。値上げの予定も先に伝えると、契約後の誤解を防げます。

4. 大規模修繕をすると固定資産税が減額される場合がある

マンション長寿命化促進税制とは、一定の要件を満たすマンションが長寿命化工事（外壁塗装等・床防水・屋根防水）をした場合に、翌年度の建物部分の固定資産税を減額する制度のことです。築20年以上・10戸以上の認定マンションで、2021年9月以降に積立金を認定基準以上に引き上げ、2023年4月1日〜2027年3月31日に2回目以降の工事を完了した場合などが対象で、東京23区では1戸100㎡相当分までの税額が2分の1になります（国土交通省のチラシ（2025年4月発行）、東京都主税局）。

認定のある・なしで変わるマンションの売り方｜資料と見せ方

認定があるマンションは「認定の書類と有効期限」を、認定がないマンションは「認定基準に沿った管理の資料」を販売資料に入れるのが基本です。どちらの場合も、重要事項調査報告書を早めに取り寄せます。重要事項調査報告書とは、管理会社が発行する、管理費・修繕積立金の額や滞納、積立金の残高、修繕の履歴などをまとめた書類のことです。

※フラット35の要件は住宅金融支援機構の利用要件（2026年10月時点）。

認定がある場合｜認定通知書と有効期限をそろえる

• 認定通知書の写し：区から管理組合に郵送されます。買主がフラット35で物件検査を省略する場合などにも、認定を証明する書類が必要です。
• 認定日と有効期限：2023年に認定を受けたマンションは、2028年に更新の時期を迎えます。引渡しまでに期限が来ないかを確認します。
• 修繕積立金の水準：国の目安と比べた位置を示すと、認定の中身が具体的に伝わります。

起こりがちな失敗：有効期限が切れた認定を販売資料に載せてしまい、買主のローン手続きの段階で維持保全型が使えないと分かって資金計画を組み直す、というケースが考えられます。売り出す前に認定日を必ず確認しましょう（一般化した例です）。

認定がない場合｜認定基準を物差しにして資料を作る

認定がないマンションでも、認定基準の項目ごとに管理の状態を示せば、買主の不安に先回りして答えられます。特に見られるのは次の5点です。

修繕積立金は、認定の審査と同じく、長期修繕計画の期間全体での平均額を国のガイドラインの目安の下限と比べると分かりやすくなります。

※出典：国土交通省のチラシ（2025年4月発行）の認定基準の表、同「マンションの管理計画認定に関する事務ガイドライン」。機械式駐車場がある場合は加算が必要で、下限を下回っても専門家の理由書があれば認められることがあります。

この平均額は今の月額ではなく、「（当初の残高＋計画期間の積立総額＋駐車場使用料などからの繰入額）÷総専有床面積÷計画期間の月数」で計算します。総専有床面積3,000㎡、30年、残高6,000万円、積立総額2億円、繰入額500万円なら約245円/㎡・月です（仮定の計算）。仕組みはマンションの修繕積立金とは？購入・売却する前の注意点で解説しています。

売る前に管理計画認定を取るべき？｜手続き・費用・判断の目安

売却が近い場合、売るために認定を取ろうとするのは現実的ではありません。認定は管理組合の管理者等が総会の決議を経て申請するもので、区分所有者が個人で申請することはできないからです。数年先まで住み続ける場合や、マンション全体の資産価値を守りたい場合は、理事会に検討を提案する価値があります。

墨田区で管理計画認定を受ける流れ

1. 区に事前相談：区の住宅課に手続きを確認し、条例の管理状況の届出が済んでいるかも確かめます。
2. 総会で決議：認定の申請を、総会（臨時総会を含む）の普通決議で決めます。
3. 事前確認を依頼：講習を受けたマンション管理士に、基準に合うかを確認してもらいます。依頼先はマンション管理士、管理会社、日本マンション管理士会連合会、マンション管理センターの4通りです。
4. 事前確認適合証の発行：基準を満たすと、オンラインの「管理計画認定手続支援システム」で発行されます。
5. 区へ認定申請：同じシステムから墨田区に申請します。
6. 認定・公表：区の審査後に認定通知書が郵送され、公表に同意したマンションは閲覧サイトに載ります。

※出典：墨田区「マンション管理計画認定申請の手引き」。長期修繕計画の見直しや規約の変更が必要な場合は、その費用と時間が別にかかります。

認定を目指すかどうかの判断の目安

1. 売り出しの時期：時期が決まっているなら、認定を待たずに資料で管理の状態を示して売り出します。
2. 長期修繕計画：7年以上見直していない、または期間が30年未満なら、まず計画の見直しが必要です。
3. 修繕積立金：期間全体の平均額が国の目安の下限を下回るなら、原則として値上げの決議が必要です。
4. 管理規約：緊急時の立入りや情報の提供の定めがなければ、規約の変更（特別決議）が必要です。
5. 2〜4を満たしている：事前確認から申請まで進めやすいマンションです。理事会に提案してみましょう。

2026年4月1日に施行された改正区分所有法では、建替えなど区分所有権の処分を伴う決議を除き、総会の決議は出席者（議決権行使書や委任状による行使を含む）の多数決で行う仕組みになりました。規約の変更も、同日以後に招集手続きを始めた総会から、区分所有者と議決権の各過半数が出席し、出席者と議決権の各4分の3以上で決められます（法務省の改正法の案内、説明資料は2026年4月版）。認定に向けた値上げや規約の変更は、以前より決議を取りやすくなっています。

墨田区ならではの事情｜築40年超のマンションの増加と区の支援

墨田区では、築40年を超える分譲マンションが今後20年で約3倍に増える見込みです。古いマンションが増えるほど、買主が管理の状態で物件を比べる場面は増えていくと考えられます。

※出典：墨田区住宅マスタープラン（2023〜2032年度）の推計。区の条例に該当するマンションのうち、竣工年が確認できるものから区が算定（2022年3月30日時点）。

同じ計画で紹介されている区のアンケート（2021年）では、マンション居住者の22.8％が「将来の建替えや大規模修繕が出来るのか心配」、23.9％が「水害によりマンションが冠水し暮らせなくなることが不安」と答えています。修繕の見通しと水害への備えは、買主にも先回りして説明したい点です。

管理組合が使える墨田区の支援制度

※出典：墨田区「分譲マンション管理ドクター派遣制度」（2024年3月26日更新）、「分譲マンション計画修繕調査支援制度」（2025年3月28日更新）、認定申請の手引き。

認定だけでは分からないこと｜耐震・水害・建物の状態の伝え方

管理計画認定は、管理組合の運営・規約・お金・長期修繕計画を確かめる制度で、建物の耐震性や水害への備え、設備の傷み具合は墨田区の認定基準に入っていません。認定があっても、これらは別の資料で説明します。

※出典：墨田区「マンション管理計画認定申請の手引き」、マンション管理業協会の制度案内（2026年10月時点）。

旧耐震のマンションは耐震の説明を別に用意する

旧耐震基準とは、1981年6月1日より前に建築確認を受けた建物に適用されていた耐震の基準のことです。認定基準には耐震性を求める項目がないため、耐震診断や耐震改修の有無は別に確認し、買主の住宅ローンの条件とあわせて説明します。

墨田区の中古マンションの㎡単価の中央値は、1980年以前築が64万円で、1981〜2000年築の83万円より約2割低い水準です（2025年度、不動産情報ライブラリを当社集計）。旧耐震の住戸の売り方は築古マンションの売却の限界築年数は？築40年・50年でも売る方法、業者に直接売る場合は墨田区のマンション買取｜価格の決まり方と旧耐震・賃貸中の売り方で解説しています。

水害への備えも資料にする

墨田区は隅田川と荒川に挟まれ、損害保険料率算出機構の水災等地（火災保険の水災の料率の区分）では最もリスクが高い5等地です（2026年10月時点）。電気設備や給水ポンプの位置、止水板・防災備蓄の有無を管理会社に確認し、資料にしておきましょう。注意点は墨田区のマンション売却の注意点10選｜失敗例と対策で解説しています。

墨田区でマンション売却を相談するならセルフリジェネレーション｜Googleクチコミ★4.8（本店）

株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）は、墨田区・江戸川区に特化して不動産の売却・購入・買取をサポートしている地域密着の不動産会社です。押上の本店と錦糸町オフィスが墨田区内にあり、Googleクチコミの評価は本店★4.8・瑞江店★4.9（2026年10月時点）をいただいています。

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• LINE・オンラインでのご相談も可能

当社にご相談いただいた場合の進め方

1. 認定の確認：認定の有無・認定日・有効期限を確認します。
2. 資料の整理：重要事項調査報告書・長期修繕計画・議事録を、認定基準に沿って強みと注意点に整理します。
3. 査定：町名・築年数の近い取引と比べ、仲介と買取の両方の価格をお示しします。
4. 販売：認定や積立金の水準を販売資料に載せ、フラット35維持保全型などの情報も添えます。

仲介をご依頼いただく場合の手数料は、法律で定められた上限の範囲内で、媒介契約の前に書面でご説明します。当社が直接買い取る場合は、仲介手数料はかかりません。まずは無料査定で価格をご確認ください。迷っている段階なら無料相談もご利用いただけます。仲介での売却は売却、直接買取は買取のページでご案内しています。

よくある質問

管理計画認定を受けたマンションは高く売れますか？

認定だけで価格が決まるわけではありませんが、買主がフラット35維持保全型で当初5年間の金利を年0.25％下げられるなど、売りやすくなる材料になります。国土交通省は認定マンションが市場で高く評価されることを期待していますが、認定の有無による価格差を示す公的な統計は、2026年10月時点で当社では確認できていません。

自分のマンションが管理計画認定を受けているか、どうやって調べますか？

墨田区のホームページの認定マンション一覧か、マンション管理センターの管理計画認定マンション閲覧サイトで調べられます。どちらも公表に同意したマンションだけが載るため、見つからない場合は管理会社か理事会に認定通知書の有無を確認しましょう。

マンションを売る前に、自分だけで管理計画認定を取ることはできますか？

できません。申請するのは管理組合の管理者等で、総会で認定申請を決議し、マンション管理士などの事前確認を受けてから墨田区に申請します。売り出しが近い場合は、認定基準に沿って管理の資料を整える方が現実的です。

墨田区で管理計画認定を受けるのに費用はかかりますか？

墨田区への申請手数料は無料です。ただし、管理計画認定手続支援システムの利用料1万円と、事前確認の審査料がかかります。審査料は、日本マンション管理士会連合会やマンション管理センターに頼む場合は長期修繕計画1計画あたり1万円です（墨田区の手引き）。

管理計画認定を受けていると、マンションの査定額は上がりますか？

認定があるだけで査定額が一律に上がるわけではありません。査定の土台は立地・築年数・広さと近い取引事例で、認定は買主のローンの優遇や管理の良さを説明できる材料として、売り出し価格の根拠や販売の見せ方に生かします。

旧耐震のマンションでも管理計画認定は売却に役立ちますか？

管理の良さを示す材料にはなりますが、使える場面は限られます。墨田区の認定基準には耐震性の項目がなく、2025年4月に始まったフラット35の物件検査の省略も、建築確認日が1981年6月1日以後の認定マンションに限られるためです。耐震診断の有無は別に説明しましょう。

まとめ

墨田区でマンションを売るとき、管理計画認定は「買主にとってのメリット」と「管理の良さ」を分かりやすく示せる材料です。

• 公表されている認定マンションは44件で、2025年は1年で18件が認定された
• 買主はフラット35維持保全型で当初5年間の金利が年0.25％下がる（借入4,000万円の試算で約59万円の差）
• 建築確認日が1981年6月1日以後の認定マンションは、フラット35の物件検査を省略できる
• 認定がある場合は認定通知書と有効期限を、ない場合は長期修繕計画・積立金・滞納・総会の記録を示す
• 認定は管理組合が総会で決議して申請するもので、売り出しの直前に個人で取ることはできない

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この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年10月31日

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