「親から相続した鹿骨の土地は、いくらくらいで売れるのだろう」「畑の隣の土地や、少し広めの土地は値段が下がるのだろうか」。江戸川区の鹿骨で土地の売却を考え始めた方から、こうしたご相談をいただきます。ところが「鹿骨 土地 相場」で調べても、新潟県の鹿瀬や鳥取県の鹿野町など、名前の似た別の地域のページが多く出てきて、江戸川区の鹿骨の数字にたどり着きにくいのが実情です。
この記事では、国土交通省の地価公示・東京都の基準地価・不動産情報ライブラリの取引データから、鹿骨1〜4丁目の数字だけを抜き出して整理しました。
- 鹿骨の地点別の土地価格と坪単価(2026年)、10年の推移とバブル期との比較
- 2025年度に鹿骨で実際に取引された土地・戸建ての価格
- 農の風景育成地区・生産緑地・最低敷地面積70㎡など、鹿骨ならではの売却の注意点
- 価格の目安の出し方と、相続した土地を売ったときの手取りの計算例
先に結論をお伝えすると、2026年の鹿骨の住宅地は坪約100万〜107万円、都道沿いの地点は坪約120万円です。江戸川区の住宅地の平均より3割ほど手ごろですが、ここ5年で約15〜19%上がっています。
この記事の結論
- 2026年の地価公示・基準地価で、鹿骨の住宅地3地点は1㎡あたり30.3万〜32.4万円(坪約100万〜107万円)です。
- 都道に面した鹿骨3-17-11(準工業地域)は36.2万円/㎡(坪約119.7万円)で、住宅地より1〜2割高い水準です。
- 鹿骨の地点は2021年から2026年の5年間で約+15〜19%、10年では約+25〜34%上がっています。
- 2025年度に鹿骨で取引された土地5件の坪単価は約100万〜200万円で、前面道路・駅距離・用途地域で2倍の差がありました。
- 鹿骨は2023年4月に区内で初めて「農の風景育成地区」に指定された農地の多い地域で、生産緑地や70㎡の制限を先に確認することが大切です。
【2026年】鹿骨の土地価格・坪単価|地点別の一覧
2026年の鹿骨の土地価格は、住宅地で1㎡あたり30.3万〜32.4万円(坪約100万〜107万円)、都道沿いの地点で36.2万円/㎡(坪約119.7万円)です。次の表は、国土交通省の地価公示と東京都の基準地価から、所在地が鹿骨の地点をすべて抜き出したものです。
地価公示とは、国土交通省の土地鑑定委員会が毎年1月1日時点の標準的な土地の価格を判定し、3月に公表するものです。基準地価とは、都道府県が毎年7月1日時点の価格を調べて9月に公表するものです。坪単価は「1㎡あたりの価格×3.305785」で計算しています。

| 所在地(住居表示) | 価格(円/㎡) | 坪単価 | 前年比 | 最寄駅から | 用途地域・容積率 |
|---|---|---|---|---|---|
| 鹿骨3-17-11(都道沿い) | 362,000 | 約119.7万円 | +5.2% | 篠崎駅1,700m | 準工業・300% |
| 鹿骨2-15-10 | 324,000 | 約107.1万円 | +3.5% | 篠崎駅1,300m | 第一種中高層・150% |
| 鹿骨4-7-13 | 312,000 | 約103.1万円 | +4.0% | 篠崎駅1,800m | 第一種中高層・150% |
| 鹿骨1-3-11(基準地) | 303,000 | 約100.2万円 | +4.1% | 篠崎駅1,800m | 第一種中高層・150% |
出典:国土交通省「地価公示」(2026年1月1日時点)、東京都「都道府県地価調査(基準地価)」(鹿骨1-3-11のみ2026年7月1日時点)。いずれも国土数値情報のデータより当社集計。なお、鹿骨町には2026年の地価公示・基準地価の地点がありません。
住宅地3地点の平均は31.3万円/㎡(坪約103.5万円)です。東京都財務局によると、2026年地価公示の江戸川区の住宅地の平均価格は441,100円/㎡なので、鹿骨の住宅地は区の平均よりおよそ3割手ごろな水準です(出典:東京都財務局「令和8年地価公示価格(東京都分)」)。
鹿骨の地点はどんな土地として評価されているか
地価公示・基準地価には、地点の周りの様子を表す説明が付いています。鹿骨の地点は次のとおりで、鹿骨の住宅地の性格がよく表れています。
- 鹿骨1-3-11:一般住宅と農地が混在する住宅地域(165㎡・正方形・区道7m)
- 鹿骨2-15-10:住宅、アパート、作業場等が混在する住宅地域(100㎡・区道7m)
- 鹿骨4-7-13:一般住宅のほかにアパート等が見られる住宅地域(132㎡・区道8.6m)
- 鹿骨3-17-11:店舗、アパート等が混在する路線商業地域(188㎡・都道15m)
標準地は100〜188㎡と、23区の住宅地としてはゆとりのある広さです。鹿骨では、農地や作業場の跡地、昔からの地主の土地など、広めの土地の売却相談が多いのも特徴です。篠崎駅に近い篠崎町の相場は「篠崎駅の土地価格・坪単価|篠崎町・鹿骨の地点別一覧と推移」で解説しています。
鹿骨の土地価格の推移|10年で約25〜34%上昇、バブル期の5〜7割
鹿骨の土地は、2016年からの10年で約25〜34%、2021年からの5年で約15〜19%上がりました。上昇は2020年前後にいったん止まりましたが、2023年以降は毎年3〜5%前後のペースで上がっています。

| 所在地 | 2016年 | 2021年 | 2026年 | 5年の変化 | 10年の変化 |
|---|---|---|---|---|---|
| 鹿骨3-17-11(都道沿い) | 271,000 | 305,000 | 362,000 | +18.7% | +33.6% |
| 鹿骨2-15-10 | 255,000 | 281,000 | 324,000 | +15.3% | +27.1% |
| 鹿骨4-7-13 | 246,000 | 269,000 | 312,000 | +16.0% | +26.8% |
| 鹿骨1-3-11(基準地) | 242,000 | 261,000 | 303,000 | +16.1% | +25.2% |
出典:国土交通省「地価公示」各年1月1日時点、東京都「基準地価」各年7月1日時点(単位:円/㎡、国土数値情報より当社集計)。
バブル期と比べると、まだ低い水準
長く調査が続いている地点で比べると、鹿骨1-3-11(基準地)は1993年の44.2万円/㎡に対して2026年は30.3万円/㎡で、当時の約7割です。都道沿いの鹿骨3-17-11は1993年の73.0万円/㎡に対して36.2万円/㎡で、約5割にとどまっています。
親が土地を買ったのがバブル期の場合、今売ると「買った値段より安い」ことがあります。このときは譲渡所得が出ず、税金がかからないこともあるので、当時の売買契約書を探しておくことが大切です。
2025年度に鹿骨で取引された土地・戸建ての価格
実際の取引では、鹿骨の土地の坪単価は約100万〜200万円と幅がありました。地価公示は標準的な土地の価格なので、道路や形、駅からの距離が違う個々の土地は、標準地の価格から上下します。
土地(更地)の取引5件
| 時期 | 最寄駅・徒歩 | 面積 | 取引価格 | 坪単価 | 前面道路・用途地域 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2025年7〜9月 | 篠崎駅16分 | 170㎡ | 1億円 | 200万円 | 都道11m・準工業 |
| 2025年7〜9月 | 小岩駅26分 | 120㎡ | 6,100万円 | 170万円 | 区道9m・第二種中高層 |
| 2025年4〜6月 | 篠崎駅12分 | 100㎡ | 4,700万円 | 150万円 | 区道7.6m・第一種中高層 |
| 2025年7〜9月 | 篠崎駅26分 | 65㎡ | 2,200万円 | 110万円 | 私道4m・第一種中高層 |
| 2025年4〜6月 | 小岩駅25分 | 155㎡ | 4,700万円 | 100万円 | 区道8.6m・第一種中高層 |
出典:国土交通省「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報(2025年4月〜2026年3月、江戸川区鹿骨の宅地(土地))を当社集計。取引の個別の事情(隣地の購入など)は反映されていない場合があります。
最も高い坪200万円の取引は、都道に面した準工業地域の土地でした。一方、私道に面した65㎡の土地は坪110万円、駅から25分の155㎡の土地は坪100万円です。鹿骨の土地では「どの道路に面しているか」と「どの用途地域か」が、駅からの距離と同じくらい価格に影響していることが分かります。
戸建て(土地と建物)の取引は中央値3,900万円
同じ期間に鹿骨で取引された戸建ては29件で、価格の中央値は3,900万円、土地1㎡あたりの中央値は44.9万円でした。中央値とは、価格の順に並べたときに真ん中にくる値のことです。
| 区分 | 件数 | 価格の中央値 | 土地1㎡あたりの中央値 |
|---|---|---|---|
| 鹿骨の戸建て全体 | 29件 | 3,900万円 | 44.9万円 |
| 土地70㎡以上 | 17件 | 6,000万円 | 52.9万円 |
| 土地50〜69㎡ | 10件 | 1,700万円 | 30.9万円 |
| 2011年以降の建物 | 9件 | 5,300万円 | 78.0万円 |
| 1980年以前の建物 | 5件 | 800万円 | 12.0万円 |
出典:国土交通省「不動産情報ライブラリ」の成約価格情報と不動産取引価格情報(2025年4月〜2026年3月、江戸川区鹿骨の戸建て)を当社集計。1㎡あたりの価格は建物を含む総額を土地面積で割った値です。件数が少ない区分は、個別の取引の影響を受けやすい点にご注意ください。
1980年以前の古い家は、中央値800万円と土地の相場よりかなり低い取引が目立ちます。古い家が建ったままの土地は、解体費や私道・狭い道路の事情が価格に反映されやすいためです。古家を残すか解体するかの判断は「江戸川区の土地は古家付きか更地か|解体の判断と手取り比較」で比べています。
鹿骨で土地を売る前に確認したい地元の事情
鹿骨の土地は、「農地が多い地域であること」「広い土地が多いこと」「駅から離れていること」の3つで、ほかの江戸川区のエリアと売り方が変わります。価格に影響する主な条件を図にまとめました。

区内初の「農の風景育成地区」に指定された鹿骨地域
江戸川区の発表によると、鹿骨地域は2023年4月1日に、東京都の「農の風景育成地区」に区内で初めて指定されました。指定されたのは鹿骨一丁目の全域と、鹿骨二〜六丁目・新堀一丁目の各一部の約90.5haで、このうち農地は約9.5ha(約10.5%)です。ハウス型の農地が多く、特産の小松菜や花卉(かき、観賞用の花や植木のこと)が作られています(出典:江戸川区 報道発表資料(令和5年3月31日))。
農の風景育成地区とは、農地や屋敷林がまとまって残る地区を東京都が指定し、農のある風景を保全・育成していく制度のことです。区の資料では制度の目的は農地の保全と説明されており、区域内の宅地の売買そのものを禁じる制度としては説明されていません。ただし、区域内の個別の土地の扱いは、売却前に区の都市計画の担当で確認しておくと安心です。
生産緑地は「買取申出」を経ないと宅地として売れない
東京都都市整備局によると、江戸川区の生産緑地は2026年4月1日時点で237件・31.74haです(出典:東京都都市整備局「生産緑地地区一覧」)。生産緑地とは、市街化区域内の農地のうち、都市計画で指定され、農地として管理する代わりに税金が軽くなる土地のことです。
生産緑地は、指定から30年の経過や、主に農業をしていた方の死亡・故障などを理由に区へ「買取申出」をし、制限が解除されてからでないと宅地として売れません。相続税の納税猶予を受けている場合は、猶予の打ち切りも関わります。手続きの流れと税金は「江戸川区の生産緑地を売却する方法|買取申出の流れと税金」で詳しく解説しています。
江戸川区の「土地の先買い制度のあらまし」によると、生産緑地などの区域で200㎡以上の土地を有償で譲渡するときは、契約の3週間前までに区へ届出が必要です(公有地の拡大の推進に関する法律、いわゆる公拡法)。協議になると最長6週間は第三者に売れないため、売却スケジュールに組み込んでおきましょう。
広い土地は「分けて売るか、まとめて売るか」で価格が変わる
江戸川区では原則として70㎡未満に土地を分けて家を建てることができません(最低敷地面積)。たとえば200㎡の土地なら2区画には分けられても、3区画では1区画が約67㎡となり条件を満たしません。さらに、奥の区画に道路を通す必要があるかどうかで、売れる面積と価格が変わります。分割の条件は「江戸川区の最低敷地面積70㎡|土地を分割して売れる条件と例外」をご覧ください。
また、江戸川区を含む東京23区の市街化区域では、500㎡以上の土地で道路を新しく造るなどの区画の変更を行う場合に、都市計画法の開発許可が必要になります(都市計画法施行令19条2項)。広い土地は、戸建ての分譲業者に一括で売るか、個人向けに分けて売るかで手取りと期間が大きく変わるため、両方の前提で査定を比べることをおすすめします。一般的な考え方は「広い土地を高く売る方法|分筆して売るか一括で売るかの判断」で解説しています。
駅から遠い分、道路と用途地域の差が大きい
鹿骨には鉄道の駅がなく、地価公示などの地点の最寄駅はいずれも都営新宿線の篠崎駅(1,300〜1,800m)です。取引データでも、最寄駅を篠崎駅または JR総武線の小岩駅とし、徒歩12〜29分とされた取引が並んでいます。駅からの距離が似ているぶん、都道沿いか、幅の広い区道か、私道かといった道路の条件が価格の差として表れやすくなります。
水害リスクは重要事項説明で必ず伝える
江戸川区は区の陸域の約7割が満潮時の海面より低いゼロメートル地帯で、土地の売却では区の水害ハザードマップ上の位置を重要事項説明で買主に伝える必要があります。鹿骨の土地も例外ではありません。水害リスクと価格の関係は「江戸川区のハザードマップと不動産売却|価格への影響と説明義務」で解説しています。
鹿骨の土地の売却相場を自分で調べる方法
自分の土地の目安は「近くの地点の1㎡あたりの価格×条件の補正×面積」で出し、路線価と取引事例で確かめる方法が分かりやすいです。鹿骨なら、住宅地は鹿骨1・2・4丁目の地点、都道沿いは鹿骨3-17-11が基準になります。
- 近い地点を選ぶ:上の表から、同じ丁目で道路の幅・用途地域が近い地点を選びます。
- 条件を比べる:前面道路の種類と幅、土地の形(旗竿地・不整形地)、面積、農地が隣にあるかで上下に補正します。
- 路線価で確かめる:国税庁の財産評価基準書(路線価図)で前面道路の路線価を調べ、0.8で割ると公示地価に近い水準の目安になります。路線価は公示価格などの80%程度を目安に評価されています。
- 取引事例で調整する:不動産情報ライブラリで近くの取引を確認し、最後は不動産会社の訪問査定で確かめます。
計算例:鹿骨2丁目付近の150㎡の土地(仮定)
次の数値はすべて説明のための仮定です。鹿骨2丁目付近にある150㎡の土地で、標準地より少し奥まった位置にあるため5%下げて考える場合です。
- 標準地の価格:324,000円/㎡ × 補正0.95 = 307,800円/㎡
- 土地の目安:307,800円 × 150㎡ = 約4,617万円(坪約102万円)
- 路線価での確認:前面道路の路線価が仮に25万円/㎡なら、25万円÷0.8=31.25万円/㎡で、約4,690万円とおおむね一致
地価公示は1月1日時点の価格です。鹿骨1-3-11の基準地価(7月1日時点)でも前年比+4.1%と上昇が続いているため、売り出し価格は直近の取引事例も見て決めます。江戸川区全体の土地価格は「江戸川区の土地相場・坪単価|地価推移と駅別の土地価格」と当社の「江戸川区の土地価格データベース」でも確認できます。
鹿骨の土地を売ったときの手取りの計算例
土地を売ったときの手取りは「売却価格-売却にかかる費用-譲渡所得税」で計算します。相続した土地で、買った時の価格が分からない場合は税金が大きくなりやすいので注意が必要です。
前の計算例の土地を、仮に4,600万円で売った場合(相続した土地・所有期間5年超・取得費不明と仮定)の試算です。
| 項目 | 金額(仮定) | 説明 |
|---|---|---|
| 売却価格 | 4,600万円 | 仲介で売却した場合の仮定 |
| 仲介手数料 | 約158.4万円 | 上限額(4,600万円×3%+6万円)×1.1 |
| 印紙税 | 1万円 | 売買契約書(1,000万円超5,000万円以下の軽減税率) |
| 確定測量費 | 50万円 | 土地の形や隣地の数で変わる仮の金額 |
| 譲渡所得税・住民税 | 約845.2万円 | (4,600万-取得費230万-費用209.4万)×20.315% |
| 手取りの目安 | 約3,545万円 | 売却価格から上の費用と税金を引いた額 |
取得費が分からないときは、売却価格の5%を取得費にできます(出典:国税庁 No.3258 取得費が分からないとき)。親が買った時の契約書が見つかれば、税金が大きく下がることがあります。先に書いたとおり、バブル期に買った土地なら譲渡所得が出ない場合もあります。自宅として住んでいた土地なら3,000万円の特別控除が使える場合もあるため、税理士にも確認しましょう。
当社の仲介手数料は、法律で定められた上限の範囲内で、媒介契約の前に書面でご説明します。当社が直接買い取る場合は仲介手数料がかかりません。
鹿骨の土地は仲介と買取のどちらで売るべきか
幅の広い道路に面した整形地は仲介で、古家付き・私道に面した土地・70㎡未満の土地・境界が決まっていない土地は買取も比べるのがおすすめです。仲介は相場に近い価格を狙えますが、買主が見つかるまで時間がかかります。

| 比較項目 | 仲介 | 当社の直接買取 |
|---|---|---|
| 売却価格 | 相場に近い価格を狙える | 相場の7〜9割程度 |
| 現金化まで | 数か月程度 | 条件が整えば短期間 |
| 仲介手数料 | 必要 | 不要 |
| 向いている土地 | 区道・都道に面した整形地、70㎡以上 | 古家付き・私道・70㎡未満・境界未確定 |
| 近所に知られにくいか | 広告を出すため知られやすい | 広告を出さずに進められる |
計算例の4,600万円の土地なら、買取の目安は約3,220万〜4,140万円です。仲介で売り出し、一定の期間で売れなければ当社が約束の価格で買い取る「買取保証付き売却」もあります。保証の条件は物件ごとに、ご相談時に書面でご説明します。買取の仕組みは「江戸川区の土地買取|区の3つの買取制度との違いと価格の目安」と当社の不動産買取のページをご覧ください。
鹿骨の土地売却でよくある失敗(よくあるケースを一般化したもの)
- ネットの「鹿骨」の相場をうのみにする:名前の似た別の地域の数字が混ざっていることがあります。必ず江戸川区鹿骨の地点データで確かめましょう。
- 畑や生産緑地の扱いを後回しにする:宅地と農地が一つの土地に混ざっている場合、農地部分は転用の届出や生産緑地の手続きが先に必要で、売り出しが数か月遅れることがあります。
- 境界が決まらないまま売り出す:農地や古い宅地の隣は境界があいまいなことが多く、測量に時間がかかって引き渡しが遅れることがあります。
- 分割の前提を決めずに査定を比べる:一括で売る査定と、分けて売る査定では金額が大きく違います。前提をそろえて比べましょう。
土地売却の流れ・税金・費用の全体像は「江戸川区の土地売却ガイド|相場・流れ・税金と70㎡・古家の注意点」、相続前の備え方は「江戸川区の相続対策と不動産|土地・生産緑地・アパートの備え方」、江戸川区の不動産売却全体は「江戸川区の不動産売却ガイド」で解説しています。
当社にご相談いただいた場合の進め方
- 登記簿・固定資産税の課税明細書で、宅地か農地か、生産緑地かを確認します(無料)。
- 鹿骨の地点データと取引事例をもとに、一括で売る場合と分けて売る場合の価格の目安をお出しします。
- 仲介と買取それぞれの手取りを、税金の試算と合わせて比べます。
- 必要に応じて、土地家屋調査士・税理士・司法書士など専門家と連携して進めます。
江戸川区の不動産のまとめガイド
江戸川区で土地の売却を相談するならセルフリジェネレーション|Googleクチコミ★4.9(瑞江店)
株式会社セルフリジェネレーション(東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事(2)第105830号)は、鹿骨からも近い瑞江店(江戸川区谷河内)を拠点に、鹿骨・篠崎・瑞江エリアの土地の売却と買取をお手伝いしています。Googleクチコミの評価は本店★4.8・瑞江店★4.9(2026年10月時点)です。
口コミでは、価格設定の説明や進み具合のこまめな報告、相続した家の売り方を一緒に考える姿勢が評価されています。広い土地や農地が混ざった土地は、売り方の選択肢が多い分、どの方法が合うかをご家族で納得して決めることが大切です。
「相続した家を売るにあたり、様々なケースのメリットデメリットを教えていただき」(Googleクチコミより一部抜粋)
- 墨田区・江戸川区に特化した地域密着の不動産会社で、業界経験10年以上のスタッフのみが在籍しています。
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「まずは価格だけ知りたい」という段階でも、無料査定や無料相談をご利用ください。売却の進め方は不動産売却のページでもご案内しています。
よくある質問
鹿骨の土地は坪いくらで売れますか?
2026年の地価公示・基準地価で、鹿骨の住宅地は坪約100万〜107万円、都道沿いの地点は坪約120万円です。2025年度の実際の土地の取引は坪約100万〜200万円で、前面道路や用途地域によって大きく変わります。
鹿骨の土地価格は上がっていますか?
はい、上がっています。鹿骨の地点は2021年から2026年の5年間で約15〜19%、10年では約25〜34%上昇し、2026年7月1日時点の基準地価でも前年比+4.1%でした。
鹿骨の土地は江戸川区の平均と比べて安いですか?
鹿骨の住宅地3地点の平均は坪約103.5万円で、2026年地価公示の江戸川区の住宅地の平均(441,100円/㎡)より3割ほど手ごろです。鹿骨に鉄道の駅がなく、篠崎駅から1km以上離れていることが主な理由です。
鹿骨の畑や生産緑地はそのまま売れますか?
生産緑地は、区へ買取申出をして制限が解除されるまで宅地として売れません。生産緑地でない農地も、宅地として売るには農地転用の届出が必要なので、まず土地の区分を登記と区の窓口で確認してください。
広い土地は分けて売った方が高くなりますか?
分けて売ると総額が高くなることがありますが、江戸川区では原則として1区画70㎡以上が必要で、奥の区画には道路を通す必要がある場合もあります。一括で売る場合と分けて売る場合の手取りと期間を、両方の前提で比べて判断しましょう。
鹿骨の土地を早く現金化したいときはどうすればよいですか?
不動産会社による直接買取を検討すると早く現金化できます。価格は相場の7〜9割程度になりますが、仲介手数料はかからず、古家付きや私道に面した土地のままでも売却できます。
まとめ|鹿骨の土地の売却相場は道路と土地の区分で決まる
2026年の鹿骨の住宅地は坪約100万〜107万円、都道沿いの地点は坪約120万円で、江戸川区の平均より3割ほど手ごろながら、5年で約15〜19%上がっています。
- 実際の取引は坪約100万〜200万円と幅があり、前面道路・用途地域・駅からの距離で価格が変わります。
- 鹿骨は区内初の農の風景育成地区に指定された農地の多い地域です。生産緑地や農地転用の手続きを先に確認しましょう。
- 広い土地は、最低敷地面積70㎡と道路の条件を踏まえ、一括で売るか分けて売るかを比べます。
- 相続した土地は、取得費の資料の有無で手取りが大きく変わります。
鹿骨・篠崎・瑞江エリアの土地の価格を知りたい方は、瑞江店までお気軽にご相談ください。
この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション(宅地建物取引業 東京都知事(2)第105830号/公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員)。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日:2026年10月26日
鹿骨・江戸川区の土地のご相談はセルフリジェネレーションへ
株式会社セルフリジェネレーションは、墨田区・江戸川区を中心に不動産の売却・購入・買取をサポートしている地域密着の不動産会社です。「まずは価格だけ知りたい」「売るか迷っている」という段階でも、お気軽にご相談ください。
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