【2026年】墨田区で再建築不可物件を購入｜43条許可・リフォームの範囲と注意点の記事

「京島や八広で、相場よりかなり安い戸建てを見つけたが『再建築不可』と書いてあった」「安く買ってリフォームして住みたいが、本当に大丈夫なのか」。墨田区の北部には路地の奥に建つ古い木造住宅が多く、再建築不可の物件が手ごろな価格で売りに出ることがあります。安さは大きな魅力ですが、買ったあとに「思ったリフォームができない」「売りたくても買い手がつかない」と困らないよう、買う前に確かめておくべきことがあります。

この記事では、墨田区で再建築不可の物件を買うときの注意点を、地元の宅建業者の視点で整理します。

• 再建築不可とは何か、墨田区で多い原因と調べ方
• ローンが使えず現金購入が中心になる理由と、資金計画の仮定の計算例
• 墨田区の43条2項2号許可の運用基準と、購入前に見込みを確かめる方法
• 2025年4月の建築基準法改正で変わった、リフォームでできる範囲
• 隣地を買って接道させる方法と、将来売るときの出口

結論から言うと、再建築不可の物件は「建て替えない前提で、今の建物を直して長く使う」人には選択肢になります。ただし、価格の安さだけで決めず、43条許可の見込み、やりたいリフォームの範囲、将来の売り先の3点を買う前に確かめることが欠かせません。

この記事の結論

• 再建築不可とは、建築基準法の道路に2m以上接していないなどの理由で、建物を壊すと新しく建てられない土地のことです。
• フラット35の中古住宅の基準は「原則として一般の道に2m以上接すること」で、再建築不可は現金で買うのが一般的です。
• 2025年4月から木造2階建ての大規模なリフォームは建築確認が必要になり、再建築不可では区の認定などが必要になる場合があります。
• 墨田区には43条2項2号許可の運用基準があり、幅1.8m以上の通路に接する敷地などは建て替えできる可能性があります。
• 売るときも買主が現金客や不動産会社に限られやすいため、隣地への売却や買取など出口を考えてから買いましょう。

再建築不可物件とは？墨田区で多い原因

再建築不可物件とは、今ある建物を取り壊すと、その土地に新しい建物を建てられない物件のことです。建築基準法第43条は、建物の敷地は原則として建築基準法上の道路（幅4m以上）に2m以上接しなければならないと定めており、これを「接道義務」といいます。接道義務を満たさない土地では、新築や建て替えの建築確認が下りません。

墨田区で再建築不可になる主な原因は、次の4つです。

1. 袋地（無道路地）：周りを他人の土地に囲まれ、道路に直接出られない土地です。長屋の奥の住戸や、路地の突き当たりの家に見られます。
2. 間口2m未満：道路には接しているものの、接する長さや通路の幅が2mに足りない土地です。
3. 道路でない通路に面する：見た目は道でも、建築基準法上の道路に指定されていない通路にだけ面している土地です。
4. 路地状部分の条例に合わない：東京都建築安全条例第3条により、旗竿地の通路（路地状部分）の長さが20m以下なら幅2m以上、20mを超えると幅3m以上が必要です。

墨田区北部の京島・八広・東向島・鐘ヶ淵・向島などには、古くからの細い路地と木造住宅が多く残っています。墨田区はこうした木造住宅密集地域の一部を不燃化特区に指定し、建て替えや除却の助成を行っています（詳しくは墨田区の不燃化特区｜京島・鐘ヶ淵の助成金と税の減免・売却の判断）。

なお、幅4m未満の細い道に面していても、その道が「2項道路」なら再建築不可ではありません。2項道路とは、建築基準法の適用時に建物が建ち並んでいた幅4m未満の道で、道路とみなされるものです。道の中心から2m後退（セットバック）すれば建て替えられます。広告の「再建築不可」の表示をうのみにせず、また反対に「細い道だから再建築不可」と思い込まず、必ず道路の種別を確かめましょう。

再建築不可物件を買うメリット・デメリット

再建築不可物件を買うメリットは、同じ地域の再建築できる物件より価格が大きく安いことです。デメリットは、住宅ローンが使いにくいこと、建て替えができないこと、売るときに買主が限られることです。

再建築不可物件が向いている人

• 今の建物を直して、長く住む・使うつもりの人
• 住宅ローンを使わずに、現金で購入できる人
• 押上・曳舟・東向島など、駅に近い立地を安く手に入れたい人
• 隣地を持っていて、合わせて使える人（接道が解消できる場合がある）

向いていない人

• いずれ建て替えて新築に住みたい人
• 数年後に売って住み替える予定がある人
• 購入代金で手元の資金をほとんど使い切ってしまう人

売る側から見た再建築不可物件の調べ方と売り方は【2026年】墨田区の再建築不可物件の買取ガイド｜調べ方と売り方で解説しています。買う側も、売主がどんな事情で売っているかを知っておくと、価格交渉や契約条件の話し合いに役立ちます。

墨田区の再建築不可物件の価格の目安｜戸建ての取引データと比べる

再建築不可物件だけの価格の統計は、国や区から公表されていません。そのため、まずは周辺の戸建ての取引価格を知り、目の前の物件がどれだけ安いのか、その安さに見合うのかを考えることが大切です。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（成約価格情報・不動産取引価格情報、2025年度の墨田区の戸建て269件）を当社で集計。再建築できる物件も含む数字です。

この表は再建築できる物件を多く含むため、再建築不可の物件はこれより大きく下がるのが一般的です。ただし、どれだけ下がるかは、43条許可の見込み、隣地の状況、建物の状態、駅からの距離で大きく変わります。「相場の半額だから得」と単純に判断せず、次の章からの確認点を一つずつ押さえてください。墨田区の戸建て全体の価格と確認点は墨田区の戸建て購入｜新築・中古の価格と買う前の確認点で解説しています。

再建築不可物件に住宅ローンは使える？現金購入が中心になる理由

再建築不可物件は、多くの金融機関で住宅ローンの対象外になるため、現金で買うのが一般的です。金融機関は物件を担保にお金を貸すため、建て替えができず売りにくい物件は担保の評価が低くなるからです。

例えば、住宅金融支援機構のフラット35は、中古住宅の技術基準として「原則として一般の道に2m以上接すること」を求めています（フラット35公式サイト、2026年10月確認）。接道義務を満たさない再建築不可物件は、この基準を満たさないことが多くなります。一部の金融機関では、金利が高めだったり借入期間が短めだったりする条件で融資を受けられる場合もありますが、物件と金融機関ごとの判断になるため、契約前に必ず確認してください。

資金計画の仮定の計算例

京島の路地の奥にある木造2階建て（土地約40㎡）を、価格1,200万円で現金で買い、住めるように直す場合の例です。すべて考え方を示すための仮定の数値で、実際の物件の事例ではありません。

このように、再建築不可物件は「物件価格は安いが、直す費用がかかる」ことが多く、総額で考える必要があります。リフォーム費用もローンを組みにくいため、手元資金で賄えるかを確かめましょう。現金で買うときの諸費用や税務署の「お尋ね」については墨田区で不動産を現金購入｜諸費用・流れと現金で買う注意点で詳しく解説しています。

購入前に「43条許可」の見込みを確かめる｜墨田区の運用基準

再建築不可の物件でも、建築基準法第43条第2項第2号の許可を受ければ建て替えられる場合があります。この許可とは、敷地の周りに広い空地があるなど、特定行政庁（墨田区）が交通上・安全上・防火上・衛生上支障がないと認め、建築審査会の同意を得た場合に、接道義務の例外として建築を認める制度です。

墨田区は「墨田区建築基準法第43条第2項第2号許可運用基準」を公表しています。基準の主な型を要約すると次のとおりです（2026年10月確認）。

このほか、建物の用途は専用住宅などが中心で、準耐火建築物以上とするなど構造にも条件があります。基準に当てはまっても許可は1件ごとの審査です。基準の詳しい内容と、隣地との交渉で接道を確保する方法は墨田区の未接道物件の売却｜43条許可の基準・隣地交渉・買取の進め方で解説しています。

買う前に確かめる手順

1. 道路の種別を調べる：墨田区の指定道路図で、面している道が建築基準法上の道路かを確認します。
2. 通路の幅と長さを実測する：図面の数字だけでなく、現地で通路のいちばん狭いところの幅と、道路から敷地までの長さを測ります。
3. 区の窓口に相談する：運用基準の型に当てはまりそうかを、墨田区役所の建築指導課（指導担当）に相談します。
4. 過去の許可の有無を確認する：以前に許可を受けて建てた建物でも、建て替えるときは改めて許可が必要です。

プロのアドバイス：「43条許可が取れる見込み」と説明された物件でも、許可は将来の審査しだいで、買った時点で約束されたものではありません。許可を前提に買う場合は、許可の見込みについて誰がどこまで確認したのかを重要事項説明で確かめ、必要に応じて許可が下りなかった場合の契約の扱いを特約で決めておきましょう。

再建築不可の家のリフォームはどこまでできる？2025年4月の法改正

再建築不可の家でも、キッチン・浴室・トイレの交換や内装の張り替えなど、建築確認が不要なリフォームはできます。注意が必要なのは、2025年4月1日に施行された建築基準法の改正で、木造2階建ての住宅などの大規模なリフォームに建築確認が必要になったことです。

国土交通省によると、改正で「階数2以上または延べ面積200㎡超」の建築物は「新2号建築物」となり、大規模の修繕・大規模の模様替（壁・柱・床・はり・屋根・階段といった主要構造部の1種以上について行う過半の改修）を2025年4月以降に着手する場合は、建築確認の手続きが必要になりました。墨田区の路地の奥に多い木造2階建ての家も、これに当たります。

出典：国土交通省「木造戸建の大規模なリフォームに関する建築確認手続について」（令和7年2月21日時点）。建築確認が不要な工事でも、リフォーム後の建物は建築基準法に適合している必要があります。

接道義務を満たさない家の大規模なリフォーム

建築確認が必要な大規模なリフォームをすると、原則として現在の基準への適合が求められます。ただし、接道義務ができる前から建っていた「既存不適格」の建物については、建築基準法施行令第137条の12により、利用者の増える用途変更を伴わない大規模の修繕・模様替で、特定行政庁（墨田区）が交通上・安全上・防火上・衛生上支障がないと認めたものは、引き続き接道義務を適用しないとされています（国土交通省「既存建築物の緩和措置に関する解説集（第3版）」令和7年11月）。

つまり、大規模なリフォームが絶対にできないわけではありませんが、区の判断が必要になります。一方、建てた当時から法令に違反していた建物（違反建築）は既存不適格に当たらず、この扱いを受けられません。買う前に、建築確認の記録（建築計画概要書など）で建てた時期と経緯を確認しておきましょう。

耐震改修の助成も確認する

墨田区は、旧耐震（1981年5月31日以前に着工）の木造住宅や、2000年5月31日以前に着工した木造の平屋・2階建て住宅などで、耐震診断の結果、耐震性が不足する住宅の耐震改修に助成を行っています。申請前に事前相談が必要で、窓口は区役所9階の不燃・耐震促進課です（墨田区公式サイト、2026年8月25日更新）。助成額は区域や要件で異なり、再建築不可の家が対象になるかも含めて、購入前に区へ確認してください。

隣地を買って接道させる方法と、将来売るときの出口

再建築不可物件の価値を大きく上げる方法は、隣地の一部や全部を取得して、道路に2m以上接する土地にすることです。再建築できる土地になれば、住宅ローンを使える一般の買主に売れるようになり、資産価値が変わります。

1. 隣地の通路部分を買う：道路側の隣地の一部を分筆して買い、間口2mを確保します。境界の確定測量と分筆登記が必要です。
2. 隣地をまるごと買う：道路に面した隣地を買って一体の土地にすれば、接道の問題がなくなります。
3. 隣地の所有者に将来売る：反対に、隣地の所有者が敷地を広げたい場合は、自分の土地を買ってもらうことが出口になります。

ただし、隣地の所有者が応じてくれるかは相手しだいで、買う時点では分かりません。「いずれ隣地を買えば再建築できる」という前提で価格を判断するのは危険です。購入前に、隣地が空き家か、所有者が誰か（登記事項証明書で確認できます）くらいは把握しておきましょう。

将来売るときの出口

• 現金で買える個人に仲介で売る：時間はかかりやすいものの、建物の状態がよければ買い手は見つかります。
• 隣地の所有者に売る：敷地を広げたい隣地の所有者には、ほかの買主より価値が高く見えることがあります。
• 不動産会社に買い取ってもらう：価格は仲介より下がりますが、早く確実に売れます。当社は再建築不可の物件も直接買い取っています。

建物が老朽化して住めなくなった場合、墨田区の老朽危険家屋除却費等助成制度では、2026年4月1日から、建築基準法第43条のいずれにも該当しない無接道敷地の不良住宅について、除却工事費の3分の2（上限200万円）が助成されます。不良度の評点が100点以上であることなどが条件で、区の承認前に着工すると対象外です（墨田区公式サイト、2026年4月1日更新）。ただし、更地にすると建物が建てられないうえ、住宅用地の固定資産税の特例も外れるため、解体は隣地への売却が決まった場合などに限って検討しましょう。墨田区の訳あり物件全体の売り方は墨田区の訳あり物件買取ガイド｜再建築不可・借地・共有の売り方でまとめています。

購入前のチェックリストと契約の注意点

再建築不可物件を買うときは、建物の状態に加えて、通路と配管の権利関係を書類で確かめることが大切です。将来も今と同じように通れるか、水道やガスを使い続けられるかが、住み心地と売りやすさを左右するからです。

契約で注意すること

• 重要事項説明で接道の状況を確認する：宅建業者は、建築基準法の制限を重要事項として説明します。「再建築不可」の理由と、43条許可の見込みについて誰がどこまで確認したかを質問しましょう。
• 契約不適合責任の範囲を確かめる：契約不適合責任とは、引き渡された物件が契約の内容と違っていたときに売主が負う責任のことです。古い建物は売主の責任を免除する契約が多いため、建物状況調査で事前に傷みを把握しておくと安心です。
• 火災保険を検討する：再建築不可の家は、燃えてしまうと同じ場所に建て直せないおそれがあります。墨田区は火災保険の水災料率が最も高い「5等地」の区分です（損害保険料率算出機構、2026年10月確認）。補償の内容を比べて加入を検討しましょう。

中古住宅を買う流れ全体は中古住宅を購入するには？流れと期間の目安｜7ステップ、購入の失敗例は不動産購入の失敗例12と確認すべきことも参考にしてください。

判断フロー｜墨田区で再建築不可物件を買ってよいか

再建築不可物件を買うかどうかは、「なぜ再建築不可なのか」「何をしたいのか」「将来どう手放すのか」の順で考えると迷いません。

1. 原因を調べる：指定道路図と建築指導課で接道の状況を確認し、本当に再建築不可かを確かめます。
2. 43条許可の見込みを探る：通路の幅・長さが墨田区の運用基準の型に当てはまるかを整理します。
3. リフォームの範囲を決める：やりたい工事に建築確認が必要か、必要なら区の認定が受けられそうかを確認します。
4. 資金計画を立てる：物件価格・諸費用・リフォーム費・予備費を合計し、現金で賄えるかを確かめます。
5. 出口を考える：隣地への売却や買取など、将来の売り先を想定します。
6. 契約条件を詰める：特約・告知の内容・契約不適合責任の範囲を書面で確認します。

墨田区で家を買うときのエリア選びや流れの全体像は墨田区の不動産購入ガイド｜エリア選び・相場・流れと注意点で解説しています。

セルフリジェネレーションに相談した場合の進め方

当社では、再建築不可物件の購入を検討している方に、役所と法務局での調査結果をもとに「買ってよいか」を判断する材料をお伝えしています。

1. ご相談：検討中の物件の所在地と、住む・貸す・直して使うなどの目的をお聞きします。他社で紹介された物件でも構いません。
2. 役所・法務局での調査：指定道路図、登記事項証明書、公図、建築計画概要書を確認し、再建築不可の理由と43条許可の見込みを整理します。
3. 現地の確認：押上の本店・錦糸町オフィスから伺い、通路の幅と長さ、配管の経路、建物の傷みを確認します。
4. 総額と出口のご説明：リフォームを含めた総額の考え方と、将来売る場合の売り先（隣地・仲介・買取）をご説明します。
5. 契約のサポート：特約や告知の内容を確認し、必要に応じて提携の建築士・司法書士などをご案内します。

当社は売却も買取も扱っているため、「将来売るときにいくらで、誰に売れそうか」まで含めてご相談いただけます。当社の仲介手数料は、法律で定められた上限の範囲内で、媒介契約の前に書面でご説明します。まずは住宅購入相談からお気軽にどうぞ。

墨田区で再建築不可物件の購入を相談するならセルフリジェネレーション｜Googleクチコミ★4.8（本店）

株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）は、墨田区・江戸川区に特化した地域密着の不動産会社です。当社ホームページに掲載しているGoogleクチコミの評価は、本店★4.8・瑞江店★4.9です（2026年10月時点）。

クチコミでは、親身な相談対応や、仕事の早さ・確実さを評価いただくことが多くあります。再建築不可物件は調べることが多く、買ってよいかの判断に迷いやすい物件だからこそ、調査の結果を一つずつ丁寧にお伝えすることを大切にしています。

• 「とても親身になって相談に乗っていただきました。」（Googleクチコミより一部抜粋）
• 「仕事が早く、確実でとても安心感がありました」（Googleクチコミより一部抜粋）

これらは再建築不可物件に限ったクチコミではなく、当社の対応全般への評価です。再建築不可物件の購入でも、次の強みを活かしてお手伝いします。

• 地元に店舗がある：押上の本店と錦糸町オフィスから、京島・八広・東向島・鐘ヶ淵の路地へすぐに伺えます。
• 売却も買取も対応：将来の売り先まで見据えて、買ってよい物件かをご説明できます。
• 業界経験10年以上のスタッフのみ在籍：接道・借地・共有が重なった物件の調査にも対応しています。
• 専門家による無料相談：顧問弁護士・税理士・ファイナンシャルプランナーに無料でご相談いただけます。
• LINE・オンライン相談：物件資料をLINEで送っていただければ、まずは気になる点をお伝えします。

よくある質問

墨田区で再建築不可の家を買っても大丈夫ですか？

建て替えずに今の建物を直して長く使う目的なら、選択肢になります。ただし、住宅ローンが使いにくく、売るときも買主が限られるため、43条許可の見込み、リフォームの範囲、将来の売り先を買う前に確認してください。

再建築不可物件は住宅ローンで買えますか？

多くの金融機関では住宅ローンの対象外となるため、現金で買うのが一般的です。フラット35も中古住宅の基準で原則として一般の道に2m以上接することを求めています。一部の金融機関で条件付きの融資を受けられる場合もあるため、契約前に確認しましょう。

再建築不可の家はリフォームできますか？

水回りの交換や内装の張り替えなど、建築確認が不要なリフォームはできます。2025年4月からは木造2階建ての住宅などで主要構造部の過半を改修する工事に建築確認が必要になり、接道義務を満たさない家では区の認定などが必要になる場合があります。

墨田区で再建築不可でも建て替えられる場合はありますか？

墨田区の43条2項2号許可の運用基準に当てはまれば、建て替えられる場合があります。広い空地に接する敷地や、幅1.8m以上の通路に接する敷地などが対象の型で、許可は1件ごとの審査と建築審査会の同意が必要です。

再建築不可物件を買ったあと、売ることはできますか？

売ることはできますが、買主は現金で買える個人、隣地の所有者、不動産会社が中心になります。隣地の所有者に売る、不動産会社に買い取ってもらうなど、買う前から出口を考えておくと安心です。

再建築不可の家が古くなったら解体したほうがいいですか？

原則として、建物を残したまま使うか売るほうが有利です。更地にすると新しく建てられず、住宅用地の固定資産税の特例も外れるためです。倒壊の危険がある場合は、墨田区の無接道敷地の不良住宅の除却助成（工事費の3分の2、上限200万円）も確認しましょう。

まとめ

墨田区の再建築不可物件は、価格の安さが魅力ですが、買う前に確かめることが多い物件です。この記事の要点を整理します。

• 再建築不可は、建築基準法の道路に2m以上接していないなどの理由で、建て替えができない物件です。
• 住宅ローンが使いにくく、リフォーム費用も含めて現金で賄えるかの資金計画が欠かせません。
• 墨田区の43条2項2号許可の運用基準に当てはまれば、建て替えられる可能性があります。
• 2025年4月から木造2階建ての大規模なリフォームには建築確認が必要になり、区の認定などが必要になる場合があります。
• 隣地への売却や買取など、将来の出口まで考えてから買いましょう。

「この物件、買っても大丈夫だろうか」と迷ったら、契約の前にご相談ください。地元の道路事情を知る当社が、調査から将来の売り方まで一緒に考えます。

参考：国土交通省 木造戸建の大規模なリフォームに関する建築確認手続について／国土交通省 既存建築物の緩和措置に関する解説集（第3版）／フラット35 対象となる住宅・技術基準／墨田区 老朽危険家屋除却費等助成制度／墨田区 住宅耐震改修促進助成事業／国土交通省 不動産情報ライブラリ

この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年10月26日

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