【2026年】江戸川区で相続したマンションの売却｜手順・管理費・税金と旧耐震の売り方の記事

「親が住んでいた葛西のマンションを相続したけれど、誰も住む予定がない」「空室のまま管理費だけ払い続けている」。江戸川区では、こうした相続したマンションのご相談が増えています。マンションは戸建てと違い、管理組合とのやり取りや毎月の管理費があり、売るときの税金の特例も戸建てとは異なります。

この記事では、江戸川区で相続したマンションを売却するときの手続き・費用・税金を、宅建業者の実務の視点で整理します。

• 相続したマンションを売るまでの7つの手順と、管理組合への届出
• 空室中の管理費・修繕積立金・固定資産税と、滞納がある場合の扱い
• 空き家の3,000万円控除がマンションに使えない理由と、使える税金の特例
• 江戸川区のマンション価格の目安と、旧耐震・団地型マンションの売り方

結論から言うと、相続したマンションは「遺産分割と相続登記を早めに終え、空室の費用が膨らむ前に売るか貸すかを決める」ことが、手取りを守るいちばんの近道です。

この記事の結論

• 相続したマンションを売るには、遺産分割と相続登記が先。相続登記は相続を知った日から3年以内の義務（2024年4月1日施行）。
• 空き家の3,000万円控除は、区分所有建物登記のあるマンションには使えない（国税庁 No.3306）。
• 相続税を払った人は、申告期限の翌日から3年以内に売れば取得費加算の特例で譲渡所得税を減らせる。
• 親の購入時の契約書がないと取得費は売却額の5％になり、税金が大きく増えることがある。書類探しが先決。
• 江戸川区の中古マンションの取引価格は中央値4,600万円（2025年度）。1980年以前築は2,900万円で、旧耐震は買取も比較する。

江戸川区で相続したマンションを売る前に知っておきたいこと

相続したマンションは、戸建てよりも「持っているだけで出ていく費用」が多く、売り方や税金の特例も違います。まず、マンションならではの3つの特徴を押さえておきましょう。

• 管理費・修繕積立金が毎月かかる：住んでいなくても、相続した人が支払いを引き継ぎます。
• 管理組合とのやり取りがある：所有者が変わったことの届出や、売却時の管理状況の書類が必要です。
• 税金の特例が戸建てと違う：相続した実家（戸建て）で使われる空き家の3,000万円控除は、マンションには使えません。

江戸川区には、西葛西・葛西・船堀・平井・小岩などの駅周辺にマンションが多く、清新町のように大規模なマンション団地が集まる地域もあります。マンションの立地や築年数によって、売れやすさも売り方も大きく変わります。

戸建てを含めた相続した家の売却の全体像は江戸川区で相続した家を売却する方法｜流れ・税金・窓口まとめで解説しています。この記事では、マンションに絞って詳しく説明します。

相続したマンションを売るまでの7つの手順

相続したマンションを売るまでの流れは、大きく「相続の手続き」「管理組合の手続き」「売却」「申告」の4段階です。順番を間違えると売却が止まるため、次の7つの手順で進めます。

1. 相続人と遺言の確認：亡くなった方の出生から死亡までの戸籍を集めて相続人を確定し、遺言書の有無を確認します。
2. 遺産分割協議：誰がマンションを相続するか、売って代金を分けるかを話し合い、遺産分割協議書を作ります。
3. 相続登記：マンションの名義を相続人に変えます。江戸川区内の不動産は東京法務局 江戸川出張所の管轄です。
4. 管理組合への届出：所有者が変わったことを管理組合（管理会社）に届け出て、管理費の引落口座を切り替えます。
5. 査定・売り方の決定：仲介で売るか、不動産会社に買い取ってもらうか、室内の片付けをどこまでするかを決めます。
6. 売買契約・引渡し：買主と契約し、決済の日に代金を受け取って鍵を渡します。滞納した管理費があれば決済時に精算します。
7. 確定申告：利益が出た場合や特例を使う場合は、売った年の翌年2月16日〜3月15日に確定申告をします。

相続登記は売却の前に必ず必要

相続登記とは、亡くなった方の名義の不動産を、相続した人の名義に変える手続きのことです。亡くなった方の名義のままでは売買契約の売主になれないため、売却の前に必ず済ませます。2024年4月1日からは相続登記が義務になり、相続で取得したことを知った日から3年以内に申請しないと10万円以下の過料の対象になります（施行前の相続は2027年3月31日まで）。

必要書類と江戸川出張所での手続きは江戸川区の相続登記は売却前に｜法務局江戸川出張所と書類リストにまとめています。

売って分けるなら「換価分割」

換価分割とは、相続した不動産を売って、その代金を相続人で分ける方法のことです。マンションは土地のように分けられないため、相続人が複数いる場合はこの方法がよく使われます。代表者1人の名義で登記して売り、代金を分ける形にすると、売却の手続きがスムーズです。その場合は、遺産分割協議書に「売却して代金を分ける」ことを書いておくと、贈与と見られる心配を減らせます。

共有のまま放置すると、次の相続で共有者が増え、売却がさらに難しくなります。共有になってしまった不動産の扱いは江戸川区の共有持分の売却も参考にしてください。

管理組合への届出と管理費・修繕積立金の扱い

マンションを相続したら、遺産分割を待たずに管理組合（管理会社）へ連絡し、所有者が亡くなったことを伝えましょう。管理費の引落口座が凍結されると、知らないうちに滞納が積み上がるためです。

管理組合への届出

国土交通省の「マンション標準管理規約」第31条では、新たに組合員の資格を取得し、または失った人は、直ちに書面で管理組合に届け出ることとされています。実際の届出の方法は各マンションの管理規約で決まっているため、管理会社に用紙と必要書類（登記事項証明書など）を確認してください。

管理費は相続人が引き継ぐ

亡くなった方が管理費や修繕積立金を滞納していた場合、その支払い義務も相続人が引き継ぎます。また、区分所有法では、滞納された管理費等は買主（特定承継人）にも請求できるとされているため、売却の決済時に滞納分を精算するのが一般的です。滞納や借金が多く、相続するとマイナスになる場合は、相続を知った日から3か月以内に家庭裁判所で相続放棄を検討します。詳しくは相続の種類と違い｜単純承認・限定承認・相続放棄の選び方と期限をご覧ください。

2026年4月施行の改正区分所有法と相続

2026年4月1日に改正区分所有法が施行されました（令和7年法律第47号、法務省）。所在等不明区分所有者とは、必要な調査をしても所在が分からない区分所有者のことで、法務省の資料では「所有者が亡くなり、相続人がいるか分からない場合」も例に挙がっています。改正法では、裁判所が認めた所在等不明区分所有者を集会の決議の母数から除く制度や、所在等不明区分所有者の部屋を裁判所が選んだ管理人に管理させる制度ができました。

相続人が届出をせずに放置していると、管理組合からこうした手続きの対象にされることもあり得ます。相続人が海外に住んでいる場合は、国内に住む人を「国内管理人」に選んで、管理費の支払いや集会の通知の受け取りを任せる制度も新しくできています。

空室のまま持つといくらかかる？相続したマンションの維持費

相続したマンションを空室のまま持つと、住んでいなくても年間で数十万円の費用がかかります。売るか貸すかを決めるまでの期間が長いほど、手取りが減っていきます。

※金額はすべて仮定の例です。実際の管理費・修繕積立金は管理会社の請求額、税額は都税事務所から届く納税通知書で確認してください。

固定資産税・都市計画税は、毎年1月1日時点の所有者に1年分が課税されます。江戸川区（23区）では都税事務所が担当で、相続登記が終わるまでは相続人の代表者あてに通知が届くことがあります。また、居住用として使っていない建物には地震保険を付けられないため（地震保険法2条2項）、空室の期間は保険の内容も見直しが必要です。

江戸川区は、損害保険料率算出機構の水災等地で最も高い「5等地」に区分されています（2026年10月確認）。マンションの高い階は浸水の影響を受けにくい一方、低層階や電気設備が地下にある建物は、浸水時の影響を受けることがあります。ハザードと売却の関係は江戸川区のハザードマップと不動産売却で解説しています。

売れない期間の管理費の負担についてはマンションが売れない場合の管理費はどうなる？、マンションの空き家にかかる費用全般はマンションの空き家を売却する際にかかる費用と税金もあわせてご覧ください。

相続したマンションの売却にかかる税金と使える特例

相続したマンションを売って利益（譲渡所得）が出ると、所得税と住民税がかかります。マンションの場合、戸建てでよく使われる空き家の3,000万円控除は使えないため、ほかの特例と取得費の確認が大切です。

空き家の3,000万円控除はマンションには使えない

被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除（いわゆる空き家の3,000万円控除）は、国税庁によると（令和8年4月1日現在法令等）、対象の家屋が「昭和56年5月31日以前に建築されたこと」「区分所有建物登記がされている建物でないこと」などの要件を満たす必要があります。分譲マンションは区分所有建物登記がされているため、この特例の対象外です。

相続税を払った人は「取得費加算の特例」

取得費加算の特例とは、相続税を払った人が相続した財産を売ったとき、払った相続税の一部を取得費に足して、譲渡所得税を減らせる特例のことです。国税庁によると、相続開始のあった日の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売ることが要件です。相続税の申告期限は相続開始を知った日の翌日から10か月以内なので、亡くなってから約3年10か月が目安になります。特例の比べ方は空き家売却の税制優遇｜3,000万円控除と取得費加算の比較で解説しています。

相続した人が一緒に住んでいた場合

親と同居していた相続人が、そのマンションを自分の住まいとして売る場合は、居住用財産の3,000万円控除を使える可能性があります。期限は「住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」です。要件が細かいため、税務署か税理士に確認してください。

取得費と所有期間は親のものを引き継ぐ

国税庁によると、相続で取得した不動産の取得費は、亡くなった方が買ったときの購入代金などをもとに計算し、取得の時期もそのまま引き継ぎます。親が長く持っていたマンションなら、売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超える「長期譲渡所得」になり、税率は20.315％（所得税・復興特別所得税・住民税の合計）です。相続登記の費用も取得費に含められます。

一方、購入時の契約書などがなく取得費が分からない場合は、売った金額の5％を取得費とします（概算取得費）。この差が税額を大きく左右します。

計算例（すべて仮定の数値です）

父が1990年代に買った葛西のマンションを相続し、3,500万円で売った場合（相続税はかからず、譲渡費用は130万円と仮定）。

この例では、書類の有無だけで税額に約330万円の差が出ます。遺品の中から、売買契約書・購入時の領収書・重要事項説明書・パンフレットなどを探しておきましょう。売った後の申告の手順はマンションを売却したら確定申告は必要？取得費・減価償却・精算金をご覧ください。申告先は、売った人（相続人）の住所地の税務署です。江戸川区にお住まいなら、葛西地区（西葛西・中葛西・東葛西・南葛西・北葛西・清新町・臨海町）は江戸川南税務署、それ以外の地域は町丁目ごとに江戸川北税務署か江戸川南税務署の管轄に分かれます。

江戸川区のマンション価格の目安｜築年数・駅別のデータ

江戸川区の中古マンションの取引価格は、2025年度（2025年4月〜2026年3月）の中央値で4,600万円、1㎡あたり67.1万円です。ただし、築年数と駅からの距離で価格は大きく変わります。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（成約価格情報・不動産取引価格情報、2025年度の中古マンション1,013件）を当社で集計。

駅別では、西葛西（214件・中央値4,700万円）、葛西（165件・4,300万円）、平井（121件・5,300万円）、船堀（107件・5,400万円）、小岩（103件・5,600万円）の取引が多くなっています。親が長く住んでいたマンションは1980〜90年代の築年数のものが多く、区全体の中央値より低めに出やすい点に注意してください。

駅・町名ごとの詳しい相場は江戸川区のマンション売却｜相場・駅別価格と売却の流れや西葛西・葛西のマンション売却相場で確認できます。

旧耐震・団地型マンションを相続した場合の売り方

1981年5月以前に建築確認を受けた旧耐震基準のマンションや、築40年を超える団地型マンションは、売れないわけではありませんが、買主の住宅ローンや税金の条件で不利になりやすく、売り方の工夫が必要です。

旧耐震マンションが売りにくい理由

• 金融機関によって住宅ローンの審査が厳しくなり、現金で買える人に買主が限られやすい
• 買主が住宅ローン控除を受けるには、耐震基準に適合していることの証明などが必要になる
• 修繕積立金が上がっている、または大規模修繕の一時金が予定されていることがある

江戸川区でも、1980年以前築の取引価格の中央値は2,900万円で、区全体の中央値より約1,700万円低くなっています（2025年度、当社集計）。

改正区分所有法で建替え・一括売却が進めやすくなった

2026年4月1日施行の改正区分所有法では、耐震性の不足などの客観的な事由がある場合、建替え決議の要件が5分の4から4分の3に引き下げられました。建物と敷地の一括売却や取壊しも、建替えと同じ多数決でできる制度ができています（法務省「区分所有法・被災区分所有法の改正について」）。相続した旧耐震マンションでは、今後、管理組合でこうした議題が出る可能性もあるため、総会の資料には目を通しておきましょう。

売り方は仲介と買取を比べる

旧耐震・団地型のマンションは、室内の状態が良ければ仲介で一般の買主に売れることも多くあります。一方、室内に家財が残っている、設備が古い、早く管理費の負担を終わらせたいという場合は、不動産会社による買取も選択肢です。詳しくは江戸川区のマンション買取｜価格の決まり方と旧耐震・団地の売り方で解説しています。

江戸川区の買取の全体像は江戸川区の不動産買取ガイド｜相場・最短日数・手取り比較、売却の全体像は江戸川区の不動産売却ガイド｜相場・流れ・費用と高く売るコツで解説しています。

売る・貸す・住むの判断フロー｜江戸川区の相続マンション

相続したマンションを売るか、貸すか、相続人が住むかは、「誰かが住む予定があるか」「貸して収支が合うか」「相続人の意見がそろっているか」の3点で判断します。

1. 相続人の中に住む予定の人がいるか確認する。いれば、代償分割で他の相続人との公平さを調整する。
2. 住む人がいなければ、家賃の相場から管理費・修繕積立金・税金・空室期間を引いた手取りを試算する。
3. 手取りがわずか、または相続人が複数で管理を任せる人がいない場合は、換価分割で売却を検討する。
4. 旧耐震・室内の傷みが大きい場合は、仲介の査定と買取の査定を並べて比べる。
5. 相続税を払った場合は、取得費加算の特例の期限（申告期限の翌日以後3年）までに売れるかを確認する。

貸す場合は、賃貸中のマンションは自分で住みたい人には売りにくく、投資用として価格が決まる点も考えておきましょう。相続対策の段階から考えたい方は、江戸川区の相続対策と不動産もあわせてご覧ください。

江戸川区で相続したマンションの相談先

相続したマンションの売却では、内容に合わせて相談先を使い分けると、手続きが早く進みます。江戸川区の区民相談室（グリーンパレス2階、電話 03-5662-7684）では、専門家による無料相談を受けられます（江戸川区公式サイト、2026年10月確認）。

日程は変更されることがあるため、事前に区の公式サイトで確認してください。

当社に相談した場合の進め方

当社では、相続したマンションの売却を、相続の手続きの段階からお手伝いしています。進め方は次のとおりです。

1. 登記簿・固定資産税の課税明細書・管理費の請求書で、名義・権利関係と毎月の費用を確認する（無料）
2. 管理会社から管理状況（修繕積立金の残高・大規模修繕の予定・滞納の有無）を確認する
3. 仲介で売った場合と、当社が買い取った場合の価格と手取りの目安を並べて出す
4. 相続登記や税金は、提携の司法書士・税理士などの専門家をご案内する
5. 相続人の皆さまの合意ができたら、売り出しまたは買取の手続きを進め、決済時に管理費を精算する

一定期間は仲介で売り出し、売れなかった場合に当社が買い取る買取保証付き売却もご相談いただけます。条件は物件ごとに、ご相談時に書面でご説明します。

江戸川区で相続マンションの売却を相談するならセルフリジェネレーション｜Googleクチコミ★4.9（瑞江店）

株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）は、墨田区・江戸川区を中心に不動産の売却・購入・買取をサポートしています。Googleクチコミの評価は、本店★4.8・瑞江店★4.9です（2026年10月時点）。

口コミでは、相続した家の売り方の選択肢を丁寧に説明すること、価格設定や進捗状況のこまめな報告、親身な対応を評価いただいています。相続した不動産の売却について、次のような声もあります。

• 「相続した家を売るにあたり、様々なケースのメリットデメリットを教えていただき」（Googleクチコミより一部抜粋）

当社には業界経験10年以上のスタッフのみが在籍し、顧問弁護士・税理士・FPによる無料相談もご案内しています。売却も買取も対応できるため、「仲介で高く売る」「買取で早く管理費の負担を終える」を比べたうえで、ご家族に合った方法をご提案できます。瑞江店（電話 03-6638-8512）のほか、LINEやオンラインでの相談も可能です。遠方にお住まいの相続人の方も、まずは無料査定や無料相談をご利用ください。

よくある質問

相続したマンションは相続登記をしないと売れませんか？

はい、亡くなった方の名義のままでは売れないため、売却の前に相続人の名義へ相続登記をします。相続登記は2024年4月1日から義務になり、相続で取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があります。

相続したマンションに空き家の3,000万円控除は使えますか？

使えません。空き家の3,000万円控除は、区分所有建物登記がされている建物を対象外としているため、分譲マンションは対象になりません。相続税を払った場合は取得費加算の特例、相続人が住んでいた場合は居住用の3,000万円控除を検討します。

相続したマンションの管理費は誰が払いますか？

相続した人が払います。遺産分割が終わるまでは相続人全員の負担となるのが一般的で、亡くなった方の滞納分も相続人が引き継ぎます。売却するときは、決済の日に滞納分を精算します。

江戸川区で相続したマンションはいくらで売れますか？

2025年度の江戸川区の中古マンションの取引価格は中央値4,600万円ですが、1980年以前築は2,900万円、2011年以降築は6,400万円と築年数で大きく変わります。正確な価格は、管理状況や室内の状態を見て査定する必要があります。

親が買ったときの契約書がない場合、税金はどうなりますか？

取得費が分からない場合は、売った金額の5％を取得費として計算するため、譲渡所得が大きくなり税金が増えます。売買契約書や領収書、購入時のパンフレットなどを遺品の中から探しておくことが大切です。

相続したマンションは売るのと貸すのとどちらが得ですか？

住む予定の相続人がいない場合は、管理費・修繕積立金・税金と空室期間を引いた賃貸の手取りと、売却の手取りを比べて決めます。相続人が複数いる場合や築年数が古い場合は、売って代金を分ける方が揉めにくいことが多いです。

まとめ

江戸川区で相続したマンションを売るときは、まず遺産分割と相続登記を終え、管理組合へ届け出て管理費の支払いを止めないことが大切です。空室のまま持つと、管理費・修繕積立金・固定資産税で年間数十万円の負担が続きます。

税金では、空き家の3,000万円控除がマンションには使えない点に注意し、取得費加算の特例や居住用の3,000万円控除が使えるか、購入時の書類が残っているかを確認しましょう。旧耐震・団地型のマンションは、仲介と買取を比べて売り方を決めるのがおすすめです。迷ったときは、お気軽に当社へご相談ください。

参考：国税庁 No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例／国税庁 No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例／国税庁 No.3258 取得費が分からないとき／国税庁 No.3270 相続や贈与によって取得した土地建物の取得費と取得の時期／法務省 区分所有法等の一部を改正する法律について／法務省 区分所有法・被災区分所有法の改正について（令和8年4月）／国土交通省 不動産情報ライブラリ／江戸川区 税務相談／江戸川区 手続き相談・各種お悩み相談

この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年10月24日

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