【2026年】江戸川区の新築戸建て購入｜駅別の成約価格と建売の注意点の記事

「江戸川区で新築の一戸建てを買いたいけれど、ポータルサイトの価格は高く見えて、実際いくらで買えるのか分からない」「完成前の建売を勧められたけれど、図面だけで決めて大丈夫？」。瑞江店には、このようなご相談が多く寄せられます。

江戸川区の新築戸建ては、駅や町によって価格が1,000万円以上違い、敷地面積70㎡のルール、ゼロメートル地帯の水害、省エネ性能と住宅ローン控除など、区ならではの確認点があります。売却と購入の両方を扱う地元の不動産会社の立場から整理します。

この記事で分かること

• 江戸川区の新築戸建ての成約価格（国の取引データを駅別・町名別に集計）
• 完成済み・完成前の建売、建築条件付き土地の違いと、契約前の注意点
• 最低敷地面積70㎡・旗竿地・私道など、建売の敷地で確認すること
• 水害・地盤・省エネの確認方法と、価格帯別の毎月の返済の計算例

結論を先にお伝えすると、江戸川区で2025年度に成約した新築・築浅（2024〜2026年築）の戸建ての価格の中央値は5,900万円でした。売り出し価格だけで判断せず、成約価格の水準と、敷地・水害・省エネの3点を契約前に確認することが、後悔しない新築戸建て購入の近道です。

この記事の結論

• 江戸川区の新築・築浅戸建ての成約価格の中央値は5,900万円（2025年度・205件）で、半数は5,200万〜6,800万円の範囲でした。
• 駅別の中央値は、葛西・平井が6,750万円、小岩が5,500万円で、同じ区内でも1,000万円以上の差があります。
• 土地80㎡前後・延床100㎡前後が中心ですが、2004年6月から多くの区域で敷地は原則70㎡以上が必要なため、敷地の広さと例外の根拠を確認しましょう。
• 区の陸域の約7割はゼロメートル地帯です。区の水害ハザードマップで浸水の深さを確認し、火災保険の水災補償も見積もりましょう。
• 2024年以降に建築確認を受けた新築は、省エネ基準を満たさないと原則として住宅ローン控除を受けられないため、証明書が出るかを確認しましょう。

江戸川区の新築戸建て購入の全体像｜建売・完成前・建築条件付き土地

江戸川区で新築の一戸建てを買う方法は、完成済みの建売住宅、完成前の建売住宅、建築条件付き土地の3つが中心です。入居時期と、間取りを自分で決めたいかどうかで、向いている買い方が変わります。

建売住宅とは、不動産会社などが土地に家を建て、土地と建物をセットで販売する新築戸建てのことです。建築条件付き土地とは、土地の売主（またはその指定する会社）と一定期間内に建物の工事請負契約を結ぶことを条件に販売される土地のことで、間取りを相談しながら決められます。

手付金等の保全措置とは、売主の会社が倒産したときなどに、買主が支払った手付金などが返ってくるように、保証会社などが保証する仕組みのことです（宅地建物取引業法41条・41条の2）。完成前の物件ほど保全が必要になる基準が低く設定されているので、重要事項説明で保全の方法を必ず確認しましょう。

江戸川区の不動産購入の全体像（マンションを含むエリア選び・相場・諸費用）は江戸川区の不動産購入ガイド｜エリア選び・相場・流れと注意点でまとめています。この記事は、その中の新築戸建てだけを深掘りした内容です。

江戸川区の新築戸建ての価格｜成約価格の中央値は5,900万円

江戸川区の新築・築浅戸建ての成約価格は、中央値5,900万円です。国土交通省の不動産情報ライブラリに掲載された、2025年4月〜2026年3月の成約価格情報（江戸川区・土地と建物の取引）のうち、2024〜2026年築の205件を当社が集計しました。

※出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」の成約価格情報を当社が集計。国の公表値は個人が特定されないよう価格や面積が丸められています。中央値とは、価格を安い順に並べたときに真ん中にくる値のことです。

売り出し価格と成約価格は分けて考える

不動産ポータルのアットホームでは、江戸川区の新築一戸建ての相場（直近3か月の掲載物件から算出）は6,690万円と表示されています（2026年10月23日に当社が閲覧）。これは「売り出し中の価格」で、今回集計した「実際に成約した価格」とは時期も対象も違います。予算を考えるときは、成約価格の水準を基準にし、気になる物件の価格がその範囲のどこにあるかを確認するのがおすすめです。

土地80㎡・延床100㎡が標準。狭い敷地は3階建てになりやすい

土地面積の中央値80㎡は、墨田区の新築戸建て（約50㎡）より広く、江戸川区では2階建ても選びやすいのが特徴です。一方で土地が70㎡未満の物件は、同じ延床面積を確保するために3階建てになりやすく、階段の多い暮らしになります。広さの割に価格が安い物件は、土地の面積と階数をあわせて確認しましょう。

駅別・町名別の新築戸建ての価格｜同じ区内で1,000万円以上の差

江戸川区の新築戸建ての成約価格は、駅によって5,500万〜6,750万円の差があります。前の章と同じデータを、国の公表データに記録された最寄駅ごとに集計した結果は次のとおりです。

※出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」成約価格情報（2025年4月〜2026年3月、2024〜2026年築）を当社が最寄駅別に集計。平井・葛西などは件数が少なく、参考値です。

駅からの距離と町名で価格が変わる

同じ駅でも、駅からの距離で価格は大きく変わります。たとえば小岩駅の取引では、駅から16分以上の15件の中央値は5,000万円でした。一之江駅の取引でも、町名が一之江の6件は中央値7,400万円、江戸川（一〜六丁目）の14件は5,700万円と差がありました。駅ごとの住みやすさや治安は江戸川区の住みやすい駅はどこ？治安・交通・相場を11駅で比較、子育ての環境は江戸川区の子育てしやすいエリアは？支援制度・保育・治安で比較で比べています。

土地の価格（地価公示）で見るエリアの差

建売の価格の土台になる土地の価格は、国土交通省の地価公示（2026年1月1日時点）の住宅地では次のとおりです。

※出典：国土交通省「地価公示」（2026年1月1日時点、江戸川区の住宅地の標準地から抜粋）。80㎡の土地なら、鹿骨2丁目の水準では約2,600万円、東葛西6丁目の水準では約4,500万円です（公示地価×面積の単純計算）。駅別の土地の価格は江戸川区の土地相場・坪単価｜地価推移と駅別の土地価格で詳しく紹介しています。

建売の敷地で確認すること｜最低敷地面積70㎡・旗竿地・私道

江戸川区の建売住宅では、建物より先に「敷地」と「道路」を確認することが大切です。広い土地を分けて数棟の建売にする開発が多く、敷地の形や道路の権利が物件ごとに違うためです。

最低敷地面積70㎡のルール

江戸川区では2004年6月24日から、区が指定した区域で建物の敷地面積を原則70㎡以上とする「敷地面積の最低限度」が定められています（建築基準法53条の2）。今回の成約データでは、土地70㎡未満の新築も52件ありましたが、これは制度の前から70㎡未満の敷地だった土地など、例外にあたるものや指定区域外のものと考えられます。

70㎡未満の敷地の新築を買う場合は、建て替えのときに同じように建てられるかを確認しておくと安心です。将来売るときにも買主から同じ質問を受けます。制度の詳しい内容と例外の条件は江戸川区の最低敷地面積70㎡｜土地を分割して売れる条件と例外で解説しています。

旗竿地と私道の建売

旗竿地とは、道路に接する細い通路の奥に、家の建つ部分が広がっている土地のことです。同じ広さの整形地より価格が安くなりやすい一方、車の出し入れや日当たり、将来の売りやすさに影響します。建築基準法では敷地が道路に2m以上接する必要があるため、通路部分の幅が2m以上あるかを図面で確認しましょう。

今回集計した205件のうち37件は、前面道路が私道と記録されていました。私道とは、個人や法人が所有する道路のことです。私道に面した建売では、私道の持分が付いているか、通行・掘削の承諾書があるかを確認します。道路の幅が4m未満の場合は、建物を道路の中心から2m下げる「セットバック」が済んでいるかも見ておきましょう。

水害・地盤の確認｜ゼロメートル地帯の江戸川区で家を選ぶ

江戸川区で新築戸建てを買うときは、物件を絞り込む段階で水害リスクを確認することが欠かせません。江戸川区によると、区の陸域の約7割は満潮時の海面より低い「ゼロメートル地帯」です（江戸川区プレスリリース、2025年7月23日）。

1. 区の江戸川区水害ハザードマップで、物件の場所の浸水の深さと浸水が続く時間を確認する
2. 1階の床の高さ、寝室を2階以上に置けるか、給湯器や分電盤の位置を内見で見る
3. 大規模水害のときは区外へ避難する「広域避難」が区の基本方針なので、避難先を家族で決めておく
4. 火災保険の水災補償の保険料を、購入前に見積もる（江戸川区は損害保険料率算出機構の水災等地で最も高い「5等地」）

重要事項説明でもハザードマップ上の位置は説明されますが、説明は契約の直前です。探す段階で自分でも確認しておきましょう。売る側から見た水害リスクと価格の関係は江戸川区のハザードマップと不動産売却｜価格への影響と説明義務で解説しています。

地盤調査報告書と基礎の仕様を確認する

江戸川区は河川や海に近い低地が多く、建物の下の地盤の強さが物件ごとに違います。新築の建売では、建てる前に地盤調査を行い、必要に応じて地盤を補強していることが一般的です。売主に地盤調査報告書と、補強工事をした場合はその内容（工法・保証）を見せてもらいましょう。東京都の「液状化予測図」で、地域の液状化の可能性を確認しておくのも有効です。

省エネ性能と住宅ローン控除｜2024年以降の新築は証明書が必要

新築戸建てで住宅ローン控除を受けるには、建物の省エネ性能を確認することが必要です。2024年1月以降に建築確認を受けた新築住宅で、省エネ基準を満たさないものは、原則として住宅ローン控除の対象外になっています。

住宅ローン控除とは、住宅ローンの年末残高の0.7％を、所得税などから差し引ける制度のことです。国土交通省によると、2026〜2030年に入居する場合が対象で、床面積は原則40㎡以上です（国土交通省「住宅ローン減税」、2026年10月時点）。借入限度額は、長期優良住宅・ZEH水準省エネ住宅・省エネ基準適合住宅など、建物の省エネ性能の区分で変わります。

2025年4月以降に着工する新築住宅は、原則として省エネ基準への適合が義務付けられました。それでも、控除の区分と必要な書類は物件ごとに違うため、申込みの前に売主に確認しましょう。詳しい要件は税務署や税理士にご確認ください。

新築住宅の10年保証と瑕疵保険

新築住宅の売主は、品確法により、構造上主要な部分と雨水の浸入を防ぐ部分について、引渡しから10年間の責任を負います。売主の会社が倒産しても補修費用が確保されるよう、住宅瑕疵担保履行法で、売主には保険への加入か保証金の供託が義務付けられています。どちらの方法か、保険の場合はどの保険法人かを重要事項説明で確認しましょう。

価格帯別の総額と毎月の返済｜計算例と判断フロー

新築戸建ての予算は、物件価格に諸費用を加えた総額で考えることが大切です。2025年度の成約価格の中央値と、中央の半数の上限・下限に近い価格で、総額と毎月の返済額を仮定で計算しました（実際の取引ではありません）。

※借入期間35年・元利均等返済・ボーナス返済なし・金利は全期間一定と仮定した当社の試算です。諸費用は建売を仲介で買う場合の当社の実務上の目安（価格の3〜7％）の中間で、売主から直接買う場合は仲介手数料がかからない分だけ少なくなります。年3.83％は住宅金融支援機構のフラット35（借入期間21〜35年・融資率9割以下）の2026年10月の最多金利です。

この例では、物件価格が900万円違うと、金利年2.5％の場合で毎月の返済は約3.4万円違います。駅を1つ変える、駅からの距離を少し延ばすだけで、返済額が大きく変わることが分かります。年収から見た無理のない価格の目安は江戸川区で新築戸建を買う場合に必要な年収は？価格別の目安と返済計画で詳しく解説しています。

どの新築を選ぶかの判断フロー

1. 入居時期が決まっている・実物を見て決めたい → 完成済みの建売を中心に探す
2. 人気の駅で、売り出し直後に選びたい → 完成前の建売も候補にし、図面・仕様書と保全措置を確認する
3. 間取りを自分で決めたい → 建築条件付き土地を検討し、請負契約の期限と総額を先に確認する
4. 予算が中央値を超える → 駅や町名をずらした場合の価格を比べ、借入額を見直す

金利の種類の選び方は住宅ローンの選び方｜変動か固定か・金利タイプと種類の比較、買主の仲介手数料の計算は家を買うときの仲介手数料｜買主の計算・いつ払う・値引きを解説で解説しています。

江戸川区で新築戸建てを買う流れと、当社に相談した場合の進め方

江戸川区で新築戸建てを買う流れは、予算の整理から引渡しまで次の6ステップです。完成済みの建売なら、申込みから引渡しまで1〜2か月程度が目安です。

1. 予算の整理：毎月無理なく返せる額から借入額を逆算し、エリアと広さの条件を決めます。
2. エリアと水害の確認：駅別の価格の水準と、区のハザードマップの浸水の深さを確認します。
3. 内見と書類の確認：敷地面積・道路・私道の承諾、省エネの証明書、地盤調査報告書を確認します。
4. 住宅ローンの事前審査：人気の物件はすぐ申込みが入るため、申込みの前に済ませておきます。
5. 重要事項説明・契約：手付金等の保全措置、引渡し時期、遅れた場合の扱いを確認してから契約します。
6. 立会い・決済・引渡し：完成後の立会いで傷や不具合を確認し、補修の約束は書面に残します。

よくある失敗例

よくある失敗例：完成前の建売を図面だけで決めたところ、完成してみると隣の建物との間が狭く、1階のリビングが思ったより暗かった、というケースがあります。同じ会社が近くで建てた完成済みの物件を見せてもらう、建物の配置図で隣家との距離を確認する、といった方法で避けられます。購入でよくある失敗は不動産購入の失敗例12と確認すべきこと｜後悔しない対策でも紹介しています。

当社にご相談いただいた場合の進め方

1. LINE・電話・フォームで、希望の駅・予算・入居時期・家族構成をお知らせください。
2. 成約価格の水準と区のハザードマップをもとに、候補の物件の価格と確認すべき点をご説明します。
3. 瑞江店のスタッフが内見に同行し、敷地の形・道路・1階の高さなどをその場で一緒に確認します。
4. 住宅ローンの事前審査や、省エネの証明書など控除に必要な書類の確認をお手伝いし、税金の疑問は顧問税理士・FPの無料相談をご案内します。

今の住まいを売ってから買い替える方は、江戸川区の住み替えは売り先行か買い先行か｜費用比較と区の制度もあわせてご覧ください。

江戸川区で新築戸建ての購入を相談するならセルフリジェネレーション｜Googleクチコミ★4.9

株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）は、谷河内の瑞江店を拠点に、江戸川区・墨田区を中心に不動産の売却・購入・買取をサポートしている地域密着の不動産会社です。Googleクチコミの評価は本店★4.8・瑞江店★4.9（2026年10月時点）をいただいています。

口コミでよく評価されているのは、こまめな連絡と、ていねいで親身な対応です。新築の建売は、条件の良い物件ほど売り出してすぐに申込みが入ります。希望に合う物件の情報をこまめにお知らせし、気になる物件が出たときにすぐ内見できるよう対応することを大切にしています。

「気に入った物件があった時に連絡したところ、すぐに対応していただけて」（Googleクチコミより一部抜粋）

• 江戸川区・墨田区に特化した地域密着で、瑞江・篠崎・一之江の街の事情や水害の状況に通じている
• 業界経験10年以上のスタッフのみが在籍
• 顧問弁護士・税理士・FPによる無料相談（住宅ローン控除や資金計画など）
• 売却も買取も扱っているので、将来売るときの価格まで見据えて物件選びをアドバイスできる
• LINE・オンラインでのご相談も可能

仲介手数料は、法律で定められた上限の範囲内で、媒介契約の前に書面でご説明します。購入のご相談は住宅購入相談、まずは話を聞いてみたい方は無料相談をご利用ください。住み替えで今の家を売る方は売却・無料査定のページもご覧ください。

よくある質問

江戸川区で新築戸建てはいくらで買えますか？

2025年度に成約した新築・築浅（2024〜2026年築）の戸建ての価格の中央値は5,900万円で、半数は5,200万〜6,800万円の範囲でした。土地80㎡前後・延床100㎡前後が中心です。出典は国土交通省の不動産情報ライブラリの成約価格情報を当社が集計したものです。

江戸川区で新築戸建てが安い駅・高い駅はどこですか？

2025年度の成約価格の中央値は、葛西・平井が6,750万円と高く、小岩5,500万円・新小岩5,600万円・篠崎5,800万円が低めでした。同じ駅でも駅からの距離や町名で1,000万円以上違うことがあるため、町名ごとの価格も確認しましょう。

完成前の建売住宅を買うときの注意点は？

図面・仕様書と、同じ会社が近くで建てた完成済みの物件で、日当たりや隣家との距離を確認することです。売主が宅建業者なら、手付金などが代金の5％か1,000万円を超えるときは保全措置が必要なので、その方法も重要事項説明で確認しましょう。

江戸川区の敷地面積70㎡のルールは新築購入に関係しますか？

関係します。江戸川区では2004年6月24日から、指定区域で敷地面積を原則70㎡以上とするルールがあり、70㎡未満の敷地は例外にあたるかどうかで建て替えのしやすさが変わります。将来の売却にも影響するため、購入前に確認しましょう。

新築の建売で住宅ローン控除を受けるには何が必要ですか？

2024年1月以降に建築確認を受けた新築は、省エネ基準を満たすことが原則として必要です。住宅省エネルギー性能証明書などの書類が出るかを売主に確認し、床面積が原則40㎡以上であることも登記で確かめましょう。

江戸川区の新築戸建ては水害が心配ですが、どう選べばよいですか？

区の水害ハザードマップで浸水の深さと浸水が続く時間を確認し、寝室を2階以上に置ける家を選ぶのが基本です。江戸川区は火災保険の水災等地が最も高い5等地なので、水災補償を付けた保険料も購入前に見積もっておきましょう。

まとめ

江戸川区の新築・築浅戸建ての成約価格の中央値は5,900万円で、駅別では葛西・平井の6,750万円から小岩の5,500万円まで差があります。売り出し価格だけでなく成約価格の水準を基準にし、敷地・水害・省エネの3点を契約前に確認することが、後悔しない購入につながります。

• 完成済み・完成前・建築条件付き土地の違いを知り、完成前は保全措置と立会いを確認する
• 最低敷地面積70㎡・旗竿地・私道など、敷地と道路の条件を図面と書類で確認する
• ゼロメートル地帯の江戸川区では、ハザードマップと地盤調査報告書を必ず見る
• 住宅ローン控除のため、省エネ性能の区分と証明書が出るかを申込み前に確認する

江戸川区の不動産購入の全体像は江戸川区の不動産購入ガイドでまとめています。江戸川区で新築戸建ての購入をお考えの方は、瑞江店にお気軽にご相談ください。

この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年10月23日

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