【2026年】墨田区の戸建て買取｜価格の決まり方と旧耐震・再建築不可の売り方の記事

「京島の古い木造の家を、解体も片付けもせずにそのまま買い取ってもらえないだろうか」「八広の実家は道が狭くて、仲介で売り出しても買い手が付くか不安」。墨田区で戸建てをお持ちの方から、このようなご相談を多くいただきます。

戸建ての買取は、マンションと違って建物の状態・接道・境界・法令で価格が大きく変わるため、相場サイトの数字だけでは判断できません。この記事では、墨田区で売却と買取の両方を扱う不動産会社の立場から、戸建てに絞って買取のしくみを解説します。

この記事で分かること

• 墨田区の戸建て買取価格の決まり方と、土地の公示地価から見た価格の目安
• 木密・狭小3階建て・長屋・再建築不可・違反建築など、買取に向いている戸建て
• 解体・残置物・測量の負担と、区の耐震化助成を使うか売るかの考え方
• 仲介・買取保証付き売却・買取の手取りの比較と、近所に知られずに売る進め方

結論を先にお伝えすると、戸建ての買取価格は、仲介で売れる見込み価格の7〜9割程度が一般的な目安です。墨田区の築古の木造戸建ては建物の評価がほとんど付かず、土地の価格から解体費や再建築のリスクを差し引いて決まることが多いため、接道や境界の条件で差が広がります。

この記事の結論

• 戸建ての買取価格は、仲介で売れる見込み価格の7〜9割程度が目安で、再販価格から改装費や解体・建築費、諸経費、利益を引いて決まります。
• 墨田区北部の住宅地の公示地価は1㎡あたり40万〜50万円前後（2026年1月1日時点）で、築古の戸建ては土地の価格が買取価格の土台になります。
• 旧耐震の木造、狭小3階建て、長屋、再建築不可、違反建築、家財が残った実家は、仲介より買取の方が早く確実に売れることが多いです。
• 当社の直接買取なら仲介手数料はかからず、家財が残ったままでも売れ、売却後の雨漏りやシロアリなどの責任も問いません。
• 解体・測量・残置物の費用をどちらが負担するかは物件ごとに違うため、必ず書面で確認し、手取りで比べることが大切です。

墨田区の戸建て買取とは｜仲介との違いと価格の目安

戸建て買取とは、不動産会社が売主から一戸建てを直接買い取る売り方のことです。一般の買主を探す仲介と違い、広告や内覧が要らず、条件がそろえば数週間〜1か月程度で現金化できます。

価格の目安は、仲介で売れる見込み価格の7〜9割程度です。ただし決まった割合はなく、建物を直して売れるか、解体して建て直す必要があるかで、物件ごとに差が大きくなります。

墨田区のマンション・土地も含めた買取全体の相場と流れは墨田区の不動産買取ガイド｜相場・流れ・仲介との違いでまとめています。この記事は、その中の戸建てだけを深掘りした内容です。マンションの場合は墨田区のマンション買取｜価格の決まり方と旧耐震・賃貸中の売り方をご覧ください。

戸建て買取価格の決まり方｜改装再販型と建て替え型

戸建ての買取価格は、不動産会社が「買い取った後にどう売るか」から逆算して決まります。建物を改装して中古戸建てとして売るか、解体して新築戸建てや土地として売るかで、差し引く費用が変わります。

買取価格 ＝ 再販予定価格 − 改装費または解体・建築費 − 諸経費 − 利益・リスク分

改装して再販する場合

おおむね築30年前後までで、構造に大きな傷みがない家は、内装や水回りを直して中古戸建てとして再販されます。この場合は建物にも価値が残るため、雨漏りやシロアリの被害がなければ、仲介の価格に近い買取価格が出やすくなります。

解体して建て替える場合

旧耐震の木造や傷みが大きい家は、解体して新築戸建てを建てるか、土地として売る前提で価格が決まります。建物の評価はほぼ付かず、土地の価格から解体費を引いた額が土台になります。墨田区の京島・八広・向島のような木造住宅密集地域（木密）では、道路が狭く重機が入りにくいため解体費が高くなりやすく、その分が価格に反映されます。

買取が仲介より安くなる理由

宅地建物取引業者が自ら売主になるときは、宅地建物取引業法40条により、契約不適合責任を通知できる期間を引渡しから2年以上にしなければなりません。契約不適合責任とは、引き渡した物件が契約の内容と違っていた場合に売主が負う責任のことです。買い取った会社は再販後もこの責任を負い、さらに工事中の金利や売れ残りのリスクも抱えるため、その分が価格に織り込まれます。

墨田区の住宅地の地価｜築古戸建ての価格の土台

築古の戸建ての買取価格は、まず土地の価格で大枠が決まります。国土交通省の地価公示（2026年1月1日時点）によると、墨田区北部の住宅地の標準地は1㎡あたり40万〜50万円前後で、前年から8〜14％ほど上がっています。

※出典：国土交通省「地価公示」（2026年1月1日時点、墨田区の住宅地の標準地から抜粋）。東京都財務局によると、墨田区の住宅地の平均は1㎡あたり61万3,300円（前年比＋13.2％）です。

京島2丁目の標準地は、幅3.6mの私道に面した82㎡の住宅地です。墨田区北部では、このように幅4m未満の道路（2項道路）に面し、敷地が20〜30坪ほどの戸建てが多く見られます。2項道路とは、幅4m未満でも建築基準法上の道路とみなされる道のことで、建て替えるときは道路の中心から2m下がる「セットバック」が必要です。公示地価や路線価から土地の価格を出す手順は墨田区の土地売却相場の調べ方、戸建ての成約価格の傾向は墨田区の一戸建ての売却相場で解説しています。

買取に向いている墨田区の戸建て7つ

一般の買主が住宅ローンを組みにくい、建て替えに制限がある、売り出す前の準備に手間や費用がかかる戸建ては、仲介より買取が向いています。墨田区で特にご相談が多いのは次の7つです。

1. 旧耐震の木造戸建て

旧耐震基準とは、1981年6月1日より前に建築確認を受けた建物に適用されていた耐震の基準のことです。一般の買主は住宅ローン控除やローン審査で不利になりやすく、建物の解体を前提に価格を考えるため、売主が解体するか、解体費を見込んだ価格で買取に出すかを比べることになります。

2. 狭小地の3階建て

15〜20坪ほどの敷地に建つ木造3階建ては、墨田区に多い戸建ての形です。間取りの使いにくさや階段の多さから買主が限られ、築年数がたつと仲介で売れるまで時間がかかることがあります。狭小地の売り方は墨田区の狭小地の一戸建て売却｜3階建て・木密の売り方と注意点で詳しく解説しています。

3. 長屋（連棟式建物）

京島・八広・向島に残る長屋は、隣の住戸と壁や屋根を共有しているため、単独での解体や建て替えに隣の所有者の協力が必要です。住宅ローンを扱う金融機関が限られるため、買取や隣の住戸への売却が現実的な選択肢になります。くわしくは墨田区の長屋の売却・買取｜京島・八広・向島の町別事情と区の助成をご覧ください。

4. 再建築不可・未接道の家

建築基準法の道路に2m以上接していない敷地は、原則として建て替えができません。一般の買主は住宅ローンが使いにくいため、仲介では買主がほとんど見つからないこともあります。調べ方と売り方は墨田区の再建築不可物件の買取ガイド、43条許可の基準は墨田区の未接道物件の売却で解説しています。

5. 検査済証がない・増築した家

検査済証がない、建ぺい率や容積率を超えて増築している家は、買主の住宅ローン審査で不利になります。是正工事をしてから売るより、現状のまま買い取ってもらう方が負担が少ないケースも多いです。くわしくは墨田区の違反建築の家の売却をご覧ください。

6. 家財が残った相続の実家

親が住んでいた実家に家具や家財が残っている場合、片付けの費用と手間がかかります。当社の直接買取なら、家具や家財、庭の木や植物が残ったままでも、そのままの状態で買い取れます。相続の手続き全体は墨田区で相続した不動産の売却ガイドにまとめています。

7. 雨漏り・傾き・事故などの不具合がある家

雨漏り、シロアリ、建物の傾き、室内での事故などがある家は、仲介では告知したうえで買主を探すため、値下げ交渉が大きくなりがちです。事故があった家の告知の範囲は墨田区の事故物件の売却で解説しています。

墨田区の戸建てならではの確認点｜耐震化助成・防火規制・水害

墨田区の戸建てを売る前には、区の耐震化の助成、建て替えの規制、水害リスクの3点を確認しておくと、買取価格の根拠を理解しやすくなります。

区の耐震化助成を使ってから売るか

墨田区は、1981年5月31日以前に着工した住宅などを対象に、耐震診断・耐震改修・除却の費用を助成しています（墨田区「住宅耐震改修等助成金一覧（令和8年度版）」、2026年4月）。

※出典：墨田区 住宅耐震改修等助成金一覧（令和8年度版）。いずれも工事などの契約前に申請が必要です。

注意したいのは、助成は工事の契約前に申請し、区の確認通知を待つ必要があることです。売ることが決まっている家で耐震改修をしても、工事費の自己負担分が売却価格に上乗せされるとは限りません。売る前提なら、耐震診断だけ受けて結果を買主に示すか、現状のまま買取に出すかを比べるのが現実的です。区の除却助成を含めた解体の判断は墨田区の解体工事の費用と助成金、京島・鐘ヶ淵周辺の不燃化特区の助成は墨田区の不燃化特区で解説しています。

建て替えの規制（防火・セットバック）

墨田区には、東京都建築安全条例に基づく「新たな防火規制」の区域があり、区域内で建て替える場合は原則として準耐火建築物以上にする必要があります。木造でも建てられますが、建築費は上がるため、建て替え型の買取では価格に影響します。区域とセットバックの有無は、区の都市計画図や建築指導課の窓口で確認できます。

水害リスクと火災保険

墨田区によると、荒川が氾濫した場合、区の大部分が浸水するおそれがあります（墨田区水害ハザードマップ）。損害保険料率算出機構の水災等地でも、墨田区は最も高い「5等地」です。売買では、宅地建物取引業者が重要事項説明でハザードマップ上の位置を説明します。過去に床下・床上浸水があった場合は、査定時に伝えてください。

仲介・買取保証付き売却・買取の比較｜手取りの計算例

戸建ての売り方は、仲介、買取保証付き売却、買取の3つです。価格だけでなく、仲介手数料、測量や家財の片付けの費用、売却後の責任を含めた手取りで比べると、差は見た目より小さくなります。

買取保証付き売却とは、一定期間は仲介で売り出し、期間内に売れなければ、あらかじめ約束した価格で不動産会社が買い取る売り方のことです。当社では、査定時に販売価格と買取保証価格の両方を提示し、販売期間は事前にご相談のうえ決めます（買取保証付き売却。条件は物件ごとに、ご相談時に書面でご説明します）。

手取りの計算例（仮定）

京島2丁目付近の、2項道路に面した土地66㎡・1975年築の木造2階建てを例に、仮定の数値で計算します（実際の取引ではありません）。公示地価47万6,000円/㎡で、セットバックで使えなくなる部分（仮定で約4㎡）を差し引くと、土地は約2,950万円です。古家付きのまま仲介で売る場合は、買主が負担する解体費を差し引いて2,750万円、買取は2,200万円と仮定します。

※仲介手数料は「売買価格×3％＋6万円」に消費税を加えた法定上限。印紙税は2027年3月31日までに作成された契約書の軽減税率（1,000万円超5,000万円以下は1万円）。測量費・片付け費用・買取の条件はすべて説明のための仮定で、実際の負担は物件ごとに書面で決めます。

この例では、価格の差550万円に対して、手取りの差は約373万円です。仲介では、買主の住宅ローン審査が通らず契約が解除になる、地中から古い基礎やがれきが見つかって費用を求められる、といったリスクもあります。なお、売買代金が800万円以下の「低廉な空家等」を仲介で売る場合は、仲介手数料の上限が税込33万円まで認められています（国土交通省告示、2024年7月1日施行）。再建築不可など価格が低い家では、この点も比較の材料になります。仲介と買取の違いは仲介と買取の違いは？どっちが得か手取り・期間で比較でも解説しています。

どの売り方を選ぶかの判断フロー

1. 築浅で接道が良く、建物の状態も良い → まず仲介で相場に近い価格を目指す
2. 住み替えの購入先が決まっていて期限がある → 買取保証付き売却で、売れる時期と最低価格を確定させる
3. 旧耐震、狭小3階建て、家財が残っている → 仲介と買取の価格を同時に比べる
4. 長屋、再建築不可、違反建築、事故、近所に知られたくない → 買取を中心に検討する

戸建て買取と税金｜3,000万円控除は買取でも使える

戸建てを買取で売っても、税金の計算は仲介と同じです。要件を満たせば、自宅の売却の3,000万円特別控除や、相続した空き家の3,000万円特別控除を買取でも使えます。

• 自宅を売る場合：住まなくなってから3年目の12月31日までに売るなどの要件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円を控除できます（国税庁 No.3302）。
• 相続した空き家を売る場合：1981年5月31日以前に建築された家などが対象で、2027年12月31日までの売却に適用されます。相続人が3人以上なら1人2,000万円です。2024年1月1日以後の売却では、売った年の翌年2月15日までに買主が耐震改修や解体をした場合も対象になります（国税庁 No.3306、2026年10月時点）。

空き家の特例は、旧耐震の家を解体せずに買取で売る場合と相性が良い制度です。ただし、売買代金が1億円以下であること、区から「被相続人居住用家屋等確認書」を取ることなど、ほかの要件もあります。買主が解体する前提で売るときは、契約書に解体の期限を入れるなど、事前に段取りを確認してください。空き家の売却全体は墨田区の空き家売却ガイドで解説しています。

戸建て買取の流れと近所に知られない進め方

戸建て買取は、相談から決済まで条件がそろえば数週間〜1か月程度で終わります。流れは次の6ステップです。

1. 相談・机上査定：所在地、土地と建物の広さ、築年数、売りたい時期を伝えます。
2. 現地・役所調査：建物の状態、接道、境界標の有無、用途地域や防火規制などを確認します。
3. 価格と条件の提示：買取価格とあわせて、解体・家財の片付け・測量をどちらが負担するかを書面で確認します。
4. 売買契約：契約不適合責任の免責の範囲、引渡し日、残置物の扱いを契約書で確認します。
5. 決済・引渡し：代金を受け取り、住宅ローンがあれば完済して抵当権を抹消します。
6. 確定申告：3,000万円控除などの特例を使う場合は、売った翌年に申告します。

査定の前に、登記事項証明書（法務局）、購入時の売買契約書、固定資産税の納税通知書、建築確認通知書や検査済証、測量図があればそろえておくと、提示額が確定しやすくなります。期間の詳しい目安は不動産買取にかかる期間は？最短日数と流れをご覧ください。

近所に知られずに売るには

買取では、ポータルサイトへの掲載やチラシ、現地の看板、内覧が要らないため、近所に知られずに売ることができます。ただし、買い取った会社が後で解体する場合、墨田区の解体工事事前周知指導要綱により、解体する床面積が80㎡以上なら標識の設置や近隣への説明が行われます。引渡し後の工事の予定は、契約前に確認しておきましょう。

当社にご相談いただいた場合の進め方

1. LINE・電話・フォームで、所在地・土地と建物の広さ・築年数・家財の有無をお知らせください。
2. 公示地価・路線価や近くの取引をもとに、仲介と買取の価格帯をお伝えします。
3. 押上の本店・錦糸町オフィスのスタッフが現地と役所の調査を行い、買取価格と、解体・残置物・測量の負担を含めた条件を書面でご提示します。
4. 相続や税金が関わる場合は、顧問税理士・弁護士との無料相談をご案内します。

買取価格を下げないコツと業者選びの注意点

戸建ての買取価格を下げないためには、不動産会社が見積もる「工事費」と「リスク分」を小さくする情報を先に出し、複数の価格を比べることが効果的です。

• 不具合は最初に伝える：雨漏り・傾き・浸水の履歴を後から伝えると、契約前の減額につながります。
• 境界と書類を確認する：境界標の位置、隣地との覚書、測量図、建築確認の書類が分かると、リスク分を小さく見てもらえます。
• 先に解体・リフォームしない：解体すると住宅用地の固定資産税の軽減が外れ、再建築不可の土地では建て替えもできなくなります。
• 負担の範囲を書面でそろえる：解体・測量・残置物の費用がどちら持ちかで、同じ金額でも手取りが変わります。
• 免許番号と契約条件を見る：宅地建物取引業の免許番号、免責の範囲、手付金の額を書面で確認しましょう。

よくある失敗例：電話で高い金額を示されて契約に進んだものの、現地調査の後に「越境がある」「地中に古い基礎がある」として大きく減額された、というケースがあります。提示額が机上の概算か、現地と役所を調べた後の額かを必ず確認し、即決を迫る業者には注意しましょう。業者の見分け方は墨田区の不動産買取の評判は？口コミの見方と業者の選び方でも解説しています。

墨田区で戸建て買取を相談するならセルフリジェネレーション｜Googleクチコミ★4.8

株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）は、押上の本店と錦糸2丁目の錦糸町オフィスを拠点に、墨田区・江戸川区を中心に不動産の売却・購入・買取をサポートしている地域密着の不動産会社です。Googleクチコミの評価は本店★4.8・瑞江店★4.9（2026年10月時点）をいただいています。

口コミでよく評価されているのは、相続した実家の売却への対応と、売り方ごとのメリット・デメリットのていねいな説明、こまめな連絡です。戸建ての買取では、仲介で売る場合との違いを手取りで説明し、納得したうえで売り方を選んでいただくことを大切にしています。

「相続した家を売るにあたり、様々なケースのメリットデメリットを教えていただき」（Googleクチコミより一部抜粋）

• 墨田区・江戸川区に特化した地域密着で、京島・八広・向島など木密地域の戸建ての事情に通じている
• 業界経験10年以上のスタッフのみが在籍
• 顧問弁護士・税理士・FPによる無料相談（相続した実家の税金や名義の整理など）
• 仲介でも当社の直接買取でも対応できるので、家ごとに最適な売り方をご提案できる
• LINE・オンラインでのご相談も可能

当社が直接買い取る場合は仲介手数料がかからず、売却後に雨漏りやシロアリ被害、建物の主要構造部の不具合などが見つかっても、契約不適合責任を問いません。家具や家財が残ったままでも、そのままの状態で買い取れます。仲介をご依頼いただく場合の手数料は、法律で定められた上限の範囲内で、媒介契約の前に書面でご説明します。詳しくは買取・売却のページ、価格だけ知りたい方は無料査定、売るか迷っている方は無料相談をご利用ください。墨田区で家を売る全体の流れは墨田区で家・マンションを売る完全ガイド、再建築不可や借地などの訳あり物件は墨田区の訳あり物件買取ガイドで解説しています。

よくある質問

墨田区で戸建てを買取に出すと、相場の何割くらいになりますか？

仲介で売れる見込み価格の7〜9割程度が一般的な目安です。改装すれば住める家は差が小さく、旧耐震や再建築不可など解体や建て替えに制約がある家は差が大きくなります。正確な金額は現地と役所の調査を踏まえた査定で決まります。

築50年以上の古い木造の家でも買い取ってもらえますか？

買い取ってもらえることが多いです。築古の木造戸建ては建物の評価がほぼ付かず、土地の価格から解体費などを差し引いた額が買取価格の土台になります。墨田区北部の住宅地の公示地価は1㎡あたり40万〜50万円前後です（2026年1月1日時点）。

家の中に家具や家財が残ったままでも売れますか？

買取なら家財が残ったままでも売れます。当社の直接買取では、家具や家財、庭の木や植物が残ったままの状態で買い取れます。仲介で売る場合は、引渡しまでに売主が片付けるのが一般的です。

解体してから売った方が高く売れますか？

必ずしも高く売れるとは限りません。解体すると住宅用地の固定資産税の軽減が外れ、再建築不可の土地では建て替えもできなくなります。解体費と売却価格の差を比べ、迷う場合は古家付きのまま買取の価格も出してもらいましょう。

相続した空き家を買取で売っても3,000万円控除は使えますか？

要件を満たせば使えます。1981年5月31日以前に建築された家などが対象で、2027年12月31日までの売却に適用されます。2024年1月1日以後の売却では、翌年2月15日までに買主が解体や耐震改修をした場合も対象です。

戸建て買取は何日くらいで現金化できますか？

条件がそろえば、相談から決済まで数週間〜1か月程度が目安です。相続登記が済んでいない場合や、境界の確認、共有者全員の同意が必要な場合は、その手続きの期間が加わります。

まとめ

墨田区の戸建て買取価格は、仲介で売れる見込み価格の7〜9割程度が目安で、改装して再販するか、解体して建て替えるかの前提から逆算して決まります。築古の木造戸建ては土地の価格が土台になり、接道・境界・防火規制などの条件で差が広がります。

• 築浅・接道良好の家はまず仲介、期限があるなら買取保証付き売却
• 旧耐震・狭小3階建て・長屋・再建築不可・違反建築・家財が残った家は買取を比べる
• 解体・測量・残置物の負担を書面でそろえ、手取りで比べる
• 区の耐震化助成は契約前の申請が必要。売る前提なら現状のまま売る場合と比べる

墨田区の戸建ての売り方でお悩みの方は、当社にお気軽にご相談ください。仲介と買取の両方の価格を、手取りで比べてご説明します。

この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年10月21日

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