【2026年】船堀のマンション売却｜相場5,400万円と駅徒歩・築年数別の売り方の記事

「船堀のマンションを売りたいけれど、今はいくらで売れるのか」「区役所の新庁舎ができるまで待った方が高く売れるのか」。船堀駅の周辺でマンションの売却を考え始めた方から、このようなご相談が増えています。

船堀駅は江戸川区内の都営新宿線で唯一、急行が停まる駅です。そのため江戸川区の中でもマンション価格が高く、駅からの距離や築年数による差も大きいのが特徴です。区全体の平均ではなく、船堀ならではの価格の付き方を知ったうえで売り方を決めましょう。

この記事で分かること

• 船堀駅が最寄りのマンションの売却相場（2025年度の取引の中央値と、2021年度からの推移）
• 駅徒歩・築年数・広さ・町名（船堀・松江・東小松川など）による価格の違い
• 区役所の新庁舎（開庁目標2033年）と売り時の考え方
• 旧耐震マンションの注意点、手取りの計算例、仲介・買取の選び方

結論を先にお伝えすると、船堀駅が最寄りの中古マンションは2025年度の取引107件で中央値5,400万円です。4年で約1,450万円上がりましたが、駅徒歩5分以内と6分以上、築年数の新旧で2,000万円以上の差があります。条件の近い取引と比べて売り出し価格を決めることが大切です。

この記事の結論

• 船堀駅が最寄りの中古マンションは、2025年度（2025年4月〜2026年3月）の取引107件で中央値5,400万円、㎡単価72.7万円です。
• 2021年度の中央値3,950万円から約37％上がり、㎡単価も57.3万円から約27％上昇しました。江戸川区内の新宿線の駅で最も高い水準です。
• 駅徒歩5分以内は中央値6,900万円（㎡単価98.5万円）、6〜10分は4,600万円で、駅からの距離による差が大きい駅です。
• 1980年以前築の取引は中央値2,650万円で、2011年以降築（6,900万円）の半分以下です。旧耐震の住戸は買主のローン・税制の条件を先に確認しましょう。
• 新庁舎の開庁目標は2033年1月〜6月に延びました。「完成を待つ」より、今の取引価格とご自身の予定で売り時を決めるのが安全です。

【2026年】船堀のマンション売却相場は中央値5,400万円

船堀駅が最寄りの中古マンションの売却相場は、2025年度の取引の中央値で5,400万円、㎡単価は72.7万円です。国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報・成約価格情報のうち、最寄駅が船堀の中古マンション等107件を当社が集計しました。

中央値とは、価格の低い順に並べたときにちょうど真ん中にくる値のことです。一部の高額な取引に引っ張られにくいため、相場の目安には平均値より中央値が向いています。

※出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（各年度とも4月〜翌年3月の取引）を当社集計。区全体の駅別・築年数別の数値は江戸川区のマンション売却の記事で解説しています。

特に2023年度から2025年度の2年間で、中央値は4,300万円から5,400万円へ1,100万円上がりました。取引件数も70件から107件へ増えており、買主の動きが活発なエリアです。一方で、金利の上昇で買主が借りられる金額には上限があるため、相場から離れた価格で売り出すと長期化しやすくなります。

船堀駅の特徴｜急行停車駅と区内の他駅との比較

船堀のマンションが区内で高く売れる一番の理由は、都営新宿線の急行が停まることです。江戸川区内の新宿線4駅（船堀・一之江・瑞江・篠崎）で急行が停まるのは船堀だけで、新宿・市ヶ谷・神保町方面への通勤時間を短くしたい共働き世帯に選ばれています。

※出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（江戸川区内の中古マンション等の取引）を当社集計。

江戸川区によると、船堀駅は1983年12月に開業した高架駅で、新宿線が初めて区の中央部に乗り入れた駅です。開業と同時に駅ビル・駅前広場・バスターミナルが整備され、区内各方面へのバス路線の起点にもなっています（江戸川区「船堀駅」）。電車とバスの両方が使えることも、買主に評価されるポイントです。

隣の一之江駅のマンション事情は一之江のマンション売却｜相場4,500万円と町名別の売り方で解説しています。駅ごとの住みやすさは江戸川区の住みやすい駅はどこ？治安・交通・相場を11駅で比較もご覧ください。

駅徒歩・築年数・広さ別の売却相場

船堀のマンションは、駅からの距離と築年数で価格が大きく分かれます。急行停車駅の便利さが価格に直結するため、駅徒歩5分以内の住戸は、6分以上の住戸より2,000万円以上高く取引されています。

駅徒歩別｜5分以内は中央値6,900万円

※出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（2025年4月〜2026年3月、最寄駅が船堀の中古マンション等）を当社集計。駅徒歩の記載がない取引は除いています。

駅徒歩5分以内の㎡単価は98.5万円で、2021年度の78.3万円から約26％上がりました。駅近の取引には築年数の新しい住戸が多く、価格を押し上げています。徒歩11分以上では中央値が4,300万〜4,500万円とあまり変わらず、バスや自転車を使う買主が、広さや管理の状態を重視して選んでいることがうかがえます。

築年数別｜新旧で4,000万円以上の差

※出典：同上（2025年度、107件）。件数が少ない区分は目安としてご覧ください。

隣の一之江駅では旧耐震のマンションの取引がほとんどありませんが、船堀では2025年度に1980年以前築の取引が10件ありました。こうした住戸は中央値2,650万円と、2021年度（11件、中央値3,000万円）から上がっておらず、駅全体の値上がりから取り残されています。築古の住戸を売る場合の考え方は築古マンションの売却の限界築年数は？築40年・50年でも売る方法も参考にしてください。

広さ別｜70㎡以上が取引の6割

※出典：同上。

取引の約6割が70㎡以上で、3LDKのファミリー向け住戸が中心です。40㎡前後の住戸は件数が少なく、住宅ローン控除の床面積（原則40㎡以上）を下回ると買主が限られるため、登記簿の面積を先に確認しておきましょう。

船堀エリアの町名ごとの特徴と売り方

船堀駅が最寄りのマンションは、駅のある船堀を中心に、北側の松江・東小松川、南側の宇喜田町・北葛西などに広がっています。町名によって駅からの距離と建物の新しさが違い、価格も変わります。

※出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（2025年4月〜2026年3月、最寄駅が船堀の中古マンション等）を当社集計。宇喜田町は2件で中央値6,350万円、北葛西は3件で7,000万円。特徴は取引データと当社の見方による一般的な傾向です。

船堀（町名）：駅近と新しさを前面に

船堀の町内の取引は61件と全体の半数を超え、中央値は6,000万円です。駅徒歩5分以内の住戸は、急行停車駅への近さ、駅前のスーパーや商業施設、雨にぬれずにバスに乗り換えられる駅前広場など、毎日の便利さを具体的に伝えると価格を維持しやすくなります。

松江・東小松川：広さと管理状態で選ばれる

松江・東小松川の中央値は4,400万〜4,900万円で、船堀の町内より1,000万円以上低くなります。駅まで徒歩10分を超える住戸も多いため、広さ、日当たり、駐車場の空き、修繕の履歴など、住み心地と管理の良さを資料で示すことが大切です。修繕積立金の見られ方はマンションの修繕積立金とは？江戸川区で購入・売却する前の注意点で解説しています。

船堀駅周辺の地価公示と新庁舎の影響

船堀駅周辺の土地の価格は、駅に近い商業地を中心に大きく上がっています。2026年1月1日時点の地価公示では、駅から130mの船堀2丁目（商業地）が1㎡あたり103万円で前年比＋11.4％、駅から590mの松江5丁目（商業地）が65万円で＋15.0％でした。

※出典：国土交通省「地価公示」（2026年1月1日時点）。駅からの距離は地価公示の記載によります。

江戸川区全体の住宅地の上昇率は＋5.7％（東京都財務局「令和8年地価公示 区市町村別用途別対前年変動率」）で、船堀駅周辺はどの地点もそれを上回っています。区全体の土地価格は江戸川区の土地相場・坪単価｜地価推移と駅別の土地価格をご覧ください。

新庁舎の開庁目標は2033年1月〜6月に

江戸川区役所の新庁舎は、船堀駅から徒歩3分の敷地で「船堀四丁目地区第一種市街地再開発事業」の中で整備される予定です。地上21階・高さ約99mの計画で、再開発組合は2025年7月に設立されました。ただし区は2025年12月23日、再開発ビルの工事施工者の選定が進まず事業スケジュールを見直したため、開庁目標を「2033年1月〜6月の間」に変更したと公表しています（江戸川区「新庁舎の開庁時期について」）。

新庁舎は駅周辺のにぎわいにつながる好材料ですが、開庁まではまだ数年あり、スケジュールが再び変わる可能性もあります。「完成を待てばもっと上がる」と考えて売却を先延ばしにすると、その間に建物の築年数が進み、金利や修繕積立金の負担が変わることもあります。売り時は、今の取引価格と、住み替え・相続・ローンなどご自身の予定から考えるのが安全です。

船堀のマンションを売る前に確認したい4つのこと

船堀のマンションを売る前には、水害リスクの説明、管理状況、旧耐震の場合の買主の条件、住宅ローン控除の床面積の4点を確認しておくと、買主の不安に先回りでき、値下げ交渉を防げます。

水害ハザードマップと重要事項説明

江戸川区は陸域の約7割がゼロメートル地帯で、想定最大規模の水害では区の大部分が浸水すると想定されています（江戸川区水害ハザードマップ）。船堀も荒川・中川に近い低地にあり、売買では2020年8月28日から、水害ハザードマップ上の物件の位置を重要事項説明で伝えることが義務になっています。上の階の住戸は浸水の影響を受けにくい一方、電気設備やポンプが地下・1階にある建物では停電・断水を買主が気にします。管理組合の防災の取り組みがあれば資料にまとめましょう。詳しくは江戸川区のハザードマップと不動産売却｜価格への影響と説明義務で解説しています。

管理状況と修繕積立金

船堀のマンションは1980年代〜2000年代築の建物も多く、2回目・3回目の大規模修繕を迎える時期です。修繕積立金の値上げや一時金の予定があれば、隠さずに伝えたうえで価格を調整する方が、契約後のトラブルを防げます。買主の不動産会社は、管理会社が発行する重要事項調査報告書で積立金の残高や滞納の有無を確認します。

旧耐震の住戸は買主のローン・税制を確認

旧耐震基準とは、1981年6月1日より前に建築確認を受けた建物に適用されていた耐震の基準のことです。住宅ローン控除では、登記簿上の建築日付が1982年1月1日以降の住宅は新耐震基準に適合しているとみなされ、それより前の住宅は耐震基準適合証明書などが必要です（国税庁、2026年10月時点）。証明書が取れない住戸は、買主が住宅ローン控除を使えず、金融機関によってはローンの審査も厳しくなるため、現金で買う投資家や不動産会社が主な買主になります。

住宅ローン控除の床面積

住宅ローン控除は、原則として床面積40㎡以上の住宅が対象です（合計所得金額が1,000万円を超える人などは50㎡以上。国土交通省、2026年10月時点）。マンションは登記簿の内法面積で判定するため、広告の面積と違うことがあります。50㎡前後の住戸は登記事項証明書で確認しておきましょう。

船堀のマンションの売り方｜仲介・買取保証付き売却・買取

船堀のマンションの売り方は、「仲介で売る」「買取保証付きで売る」「不動産会社に買い取ってもらう」の3つです。駅近・築浅の住戸は買主が多いので仲介が基本で、旧耐震や室内の傷みが大きい住戸、期限がある場合は買取も比べる価値があります。

仲介と買取の違いと、江戸川区での買取の流れは江戸川区の不動産買取で詳しく解説しています。

どの売り方を選ぶかの判断の目安

1. 売却の期限があるか：住み替え先の引渡しや相続税の納付など、3か月以内に現金が必要なら、買取か買取保証付き売却を候補にします。
2. 旧耐震（1981年5月以前の建築確認）か：旧耐震で耐震基準適合証明書が取れない場合は、仲介と買取の両方の価格を出して比べます。
3. 駅徒歩と築年数：駅徒歩10分以内で2001年以降築なら、仲介で相場どおりの価格を狙いやすい住戸です。
4. 室内の状態：リフォームが必要な住戸は、売主が直すより、現状のまま売り出すか買取にした方が手取りが多くなることがあります。

内覧や値下げの考え方は江戸川区でマンションを高く・早く売るコツ｜内見と値下げもあわせてご覧ください。

手取りの計算例｜自宅と相続した旧耐震の住戸

マンションを売ったときの手取りは、売却価格から仲介手数料などの費用と、利益にかかる税金を差し引いた金額です。次の数値はすべて説明のための仮定で、実際の価格を示すものではありません。

• A：自宅として住んでいた船堀駅徒歩7分・2008年築・72㎡の住戸を5,500万円で売る（取得費は減価償却後で4,000万円と仮定、所有期間5年超）
• B：親から相続した東小松川の1978年築・55㎡の住戸を2,600万円で売る（購入時の金額が分からず、取得費は売却価格の5％で計算）

※仲介手数料は「売買価格×3％＋6万円」に消費税を加えた法定上限で計算。印紙税は軽減税率（2027年3月31日までに作成された契約書：1,000万円超5,000万円以下は1万円、5,000万円超1億円以下は3万円）。抵当権抹消の費用は譲渡所得の計算では差し引かず、手取りからのみ差し引いています。税率は所得税・復興特別所得税・住民税の合計で、所有期間5年以下は39.63％です（国税庁、2026年10月時点）。

Aのように自宅を売る場合は、要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例（居住用財産の3,000万円特別控除）が使え、この仮定では税金がかかりません。住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る必要があり、売った翌年に確定申告が必要です。

Bの相続したマンションは注意が必要です。相続した空き家の3,000万円控除（被相続人の居住用財産の特例）は、区分所有登記されたマンションは対象外です。親が購入したときの売買契約書が見つかれば取得費を実額で計算でき、税金が大きく下がることがあります。相続税を納めた場合は、相続税の一部を取得費に加算できる特例（相続開始から3年10か月以内の売却）もあります。

船堀でマンションを売る流れ｜相場確認から引渡しまで

船堀でマンションを売る流れは、相場の確認から引渡し・確定申告までの6ステップで、仲介の場合は3〜6か月が目安です。

1. 相場を知る：駅徒歩・築年数・町名が近い取引を、この記事や不動産情報ライブラリで確認します。
2. 書類をそろえる：登記事項証明書、購入時の売買契約書、管理規約、長期修繕計画、固定資産税の納税通知書を用意します。
3. 査定を比べる：仲介で売る価格と、買取の価格の両方を出してもらい、根拠となる取引事例の説明を受けます。
4. 売り方を決める：手取り・期間・手間を比べ、仲介・買取保証付き売却・買取から選び、媒介契約を結びます。
5. 販売・契約：水害ハザードマップの説明を受けたうえで、告知書（物件状況報告書）に雨漏りや設備の不具合を正確に書きます。
6. 引渡し・確定申告：残代金を受け取り、ローンがあれば抵当権を抹消して鍵を引き渡します。特例を使う場合は翌年に確定申告をします。

江戸川区で不動産を売る全体の流れと費用は江戸川区の不動産売却で解説しています。

船堀でマンション売却を相談するならセルフリジェネレーション｜Googleクチコミ★4.9（瑞江店）

株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）は、船堀駅から都営新宿線で2駅の瑞江駅の近く、谷河内に瑞江店を構え、船堀・一之江・瑞江エリアのマンション売却をサポートしています。Googleクチコミの評価は本店★4.8・瑞江店★4.9（2026年10月時点）をいただいています。

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船堀のマンションは、駅徒歩や築年数で価格が2,000万円以上変わるため、条件の近い取引にもとづいた価格設定と、販売中のこまめな報告が特に大切です。当社の強みは次のとおりです。

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よくある質問

船堀のマンションの売却相場はいくらですか？

船堀駅が最寄りの中古マンションは、2025年度（2025年4月〜2026年3月）の取引107件で中央値5,400万円、1㎡あたり72.7万円です。駅徒歩5分以内は6,900万円、6〜10分は4,600万円と、駅からの距離で大きく変わります（国土交通省 不動産情報ライブラリを当社集計）。

船堀のマンション価格は上がっていますか？

上がっています。船堀駅が最寄りの中古マンションの価格の中央値は、2021年度の3,950万円から2025年度は5,400万円と約37％上昇しました。㎡単価も57.3万円から72.7万円へ約27％上がっています。

江戸川区役所の新庁舎ができるまで売るのを待った方がいいですか？

新庁舎を理由に売却を待つことは、あまりおすすめしません。区は2025年12月に開庁目標を2033年1月〜6月の間に延ばしており、それまでに建物の築年数が進み、金利や修繕積立金の負担も変わるためです。今の取引価格とご自身の住み替えや相続の予定から売り時を決めるのが安全です。

船堀の旧耐震マンションでも売れますか？

売れますが、価格は新しい住戸より大きく下がります。2025年度の1980年以前築の取引10件の中央値は2,650万円でした。耐震基準適合証明書が取れないと買主が住宅ローン控除を使えないため、仲介と買取の両方の価格を比べて売り方を決めましょう。

相続した船堀のマンションを売るときの税金はどうなりますか？

売却益に対して、所有期間が5年を超えていれば20.315％の税金がかかり、相続の場合は親の所有期間を引き継ぎます。相続した空き家の3,000万円控除はマンションには使えないため、購入時の契約書で取得費を確認することと、相続税を納めた場合の取得費加算の特例を検討することが大切です。

船堀のマンションを早く売る方法はありますか？

不動産会社による買取なら、条件が合えば数週間から1か月程度で現金化できます。価格は仲介より低くなるのが一般的ですが、仲介手数料がかからず、内覧の対応も不要です。期限がある場合は、一定期間仲介で売り出し、売れなければ約束の価格で買い取る買取保証付き売却も選択肢です。

まとめ

船堀駅が最寄りのマンションの売却相場は、2025年度の中央値で5,400万円、㎡単価72.7万円で、4年で約37％上がっています。江戸川区内の新宿線で唯一の急行停車駅で、区内でも高い価格で取引されている駅です。

• 駅徒歩5分以内は中央値6,900万円、6〜10分は4,600万円と、駅からの距離の差が大きい
• 築年数別では2011年以降築6,900万円、1980年以前築2,650万円。旧耐震は買主の条件を先に確認する
• 町名別では船堀6,000万円が高く、松江・東小松川は4,400万〜4,900万円
• 新庁舎の開庁目標は2033年1月〜6月。完成を待つより今の価格と自分の予定で判断する
• 自宅は3,000万円控除、相続したマンションは取得費の書類が手取りを左右する

船堀のマンションの売却でお悩みの方は、瑞江店のある当社にお気軽にご相談ください。仲介と買取の両方の価格をお示しし、手取りで比べられるようにご説明します。

この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年10月20日

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