【2026年】墨田区で離婚して家を売る｜財産分与・ローン残高・共有名義の進め方の記事

「離婚することになったけれど、墨田区のマンション（または一戸建て）はどうすればいいのだろう」「住宅ローンが残っているのに、売れるのだろうか」「相手と顔を合わせずに手続きを進めたい」。離婚と家の問題は、気持ちの整理がつかないなかで、お金・名義・期限が一度に押し寄せてくるのがつらいところです。

この記事では、墨田区で不動産の売却・買取をサポートしている宅建業者の立場から、離婚にともなう家の売却を、手順と判断の目安に分けて解説します。

この記事で分かること

• 離婚で家を「売る・住み続ける・持分を売る」のどれを選ぶかの判断基準
• 2026年4月施行の改正民法で変わった財産分与のルール（請求期間5年・2分の1）
• アンダーローン・オーバーローン別の進め方と手取りの計算例
• 共有名義・ペアローン・連帯保証の整理のしかた
• 財産分与と売却にかかる税金（譲渡所得・3,000万円控除・贈与税）
• 墨田区で使える相談窓口（区民相談室・ひとり親相談・法務局 墨田出張所）

先に結論をお伝えすると、ローン残高より高く売れる家なら「売って現金で分ける」のがもっとも後腐れがなく、オーバーローンなら任意売却も含めて早めに金融機関と相談するのが基本です。

この記事の結論

• 最初にやることは、登記事項証明書で名義を、返済予定表でローン残高を確認し、査定で時価を知ることの3つです。
• 時価がローン残高と売却費用の合計を上回るアンダーローンなら、売却してローンを完済し、残った現金を分けるのがもっとも明確です。
• 2026年4月1日以後の離婚は、財産分与を家庭裁判所に求められる期間が離婚から5年に延び、寄与の割合は原則2分の1と明記されました。
• 共有名義・ペアローンの家は、原則として夫婦双方の同意がないと家全体を売れないため、売却条件は離婚協議書や公正証書に残します。
• 家を出た側が3,000万円控除を使うには、住まなくなってから3年目の年末までに売る必要があり、売却時期の合意が税金に直結します。

墨田区で離婚したら家はどうする？3つの選択肢と判断の目安

離婚時の家の扱いは、大きく「売って現金で分ける」「どちらかが住み続ける」「自分の持分だけを売る」の3つに分かれます。どれを選ぶかは、ローン残高と時価の関係、子どもの生活、相手が協力的かどうかの3点でほぼ決まります。

離婚後の家の扱い全般（売る・住み続けるの判断と売却の時期）は、離婚したら家はどうする？売る・住み続けるの判断と売却の時期でも詳しく解説しています。この記事では、墨田区の住まいの事情と窓口に絞って深掘りします。

墨田区の住まいの特徴と離婚時の論点

墨田区は、錦糸町・押上・両国の駅近マンションと、京島・八広・向島などの木造住宅が密集した戸建てエリアが混在しています。離婚時の論点も、住まいの種類によって変わります。

• 錦糸町・押上・両国のマンション：夫婦の収入を合算したペアローン・連帯債務で購入しているケースが多く、名義とローンの整理が最大の論点になります。
• 京島・八広・向島などの戸建て：古い木造や狭小地、再建築不可・未接道の物件では、一般の買主が住宅ローンを使いにくいため、売却期間が読みにくくなります。離婚の期限がある場合は買取も比較します。
• 親から相続した土地に建てた家：土地は親族名義、建物は夫婦名義というように、土地と建物の名義が違うことがあり、財産分与の対象の切り分けが必要です。

離婚で家を売る前に確認する3つのこと（名義・ローン残高・時価）

離婚で家を売るときは、話し合いを始める前に「名義」「ローン残高」「時価」の3つを数字で確認することが出発点です。感情的な対立が起きやすい場面だからこそ、客観的な資料を先にそろえると、話し合いが短く済みます。

名義は登記事項証明書で確認する

登記事項証明書とは、法務局が管理している不動産の登記記録を証明する書類のことです。所有者の名前と持分（共有の割合）、抵当権（住宅ローンの担保）の内容が分かります。墨田区の不動産は、東京法務局 墨田出張所（墨田区菊川1丁目17番13号、都営新宿線 菊川駅 徒歩7分）が管轄しています（東京法務局の管轄区域一覧、2026年10月確認）。証明書はどの法務局でも、オンライン請求でも取得できます。

ローン残高は返済予定表と契約書で確認する

金融機関から届く返済予定表で、現在の残高を確認します。あわせて、金銭消費貸借契約書で「誰が債務者か」「連帯債務か連帯保証か」「ペアローン（2本の別々のローン）か」を確認してください。名義が夫だけでも、妻が連帯保証人になっていることは珍しくありません。

時価は不動産会社の査定で確認する

時価は、実際に売れる見込みの価格です。墨田区は駅や築年数、マンションの管理状態で価格差が大きいため、査定は根拠（近隣の成約事例、売り出し中の競合物件）を説明してくれる会社に依頼しましょう。区内の相場感は墨田区のマンション売却相場｜駅別・築年数別の価格と売却の流れも参考になります。当社の無料査定では、仲介で売る場合の価格と、当社が直接買い取る場合の価格の両方をお出しできます。

財産分与のルール｜2026年4月施行の改正民法で何が変わったか

財産分与とは、婚姻中に夫婦が協力して築いた財産を、離婚のときに分け合う制度のことです。2026年4月1日施行の改正民法で、請求できる期間が延び、分け方の考え方が条文で明確になりました。

請求期間は離婚から5年（2026年3月31日までの離婚は2年）

改正後の民法768条2項では、財産分与の話し合いがまとまらないときに家庭裁判所へ処分を求められる期間は、離婚の時から5年です。ただし、裁判所・法務省の案内によると、2026年3月31日までに離婚した場合は従来どおり2年のままです（2026年10月時点）。「2年」と「5年」のどちらが当てはまるかは、離婚した日で決まります。

寄与の割合は原則2分の1

改正後の768条3項は、家庭裁判所が婚姻中に取得・維持した財産や各当事者の寄与の程度など一切の事情を考慮すること、寄与の程度が異なることが明らかでないときは「相等しい」ものとすることを定めています。つまり、名義が夫だけの家でも、婚姻中に購入してローンを返済してきたのであれば、原則として夫婦で2分の1ずつの考え方になります。

家の価値は「時価－ローン残高」で考える

財産分与の対象になる家の価値は、一般に時価からローン残高を差し引いた額で考えます。結婚前の預金で頭金を払った、親から援助を受けたといった事情は「特有財産」として考慮されることがあるため、振込記録などの資料を残しておきましょう。共有名義の家の分け方の詳細は離婚で共有名義の家の財産分与はどうなる？割合と3つの分け方で解説しています。

なお、改正では家庭裁判所が当事者に財産の情報の開示を命じられる仕組みも設けられました。相手が財産を明かさない場合は、弁護士に相談のうえ調停を検討します。

アンダーローンとオーバーローンで進め方はどう変わる？計算例で解説

アンダーローンとは、売却価格がローン残高と売却費用の合計を上回る状態、オーバーローンとは下回る状態のことです。どちらに当たるかで、売却の進め方と相手との話し合いの中身が大きく変わります。

計算例1：アンダーローンのマンション（仮定の数値）

錦糸町駅圏の3LDKマンションを、夫婦が2分の1ずつの共有名義で所有している、という仮定で計算します。

アンダーローンなら、決済日に売却代金でローンを完済して抵当権を抹消し、残った現金を合意した割合で分けるだけで、ローンと名義の問題を一度に解消できます。

計算例2：オーバーローンの戸建て（仮定の数値）

売却価格3,600万円、ローン残高4,000万円の戸建てでは、売却費用約131万円（仲介手数料125.4万円、印紙税1万円、抹消費用など約5万円）を加えると、約531万円が不足します。抵当権を外すにはローンを完済する必要があるため、不足分を預貯金で補うか、金融機関の同意を得て任意売却を行うかの選択になります。

オーバーローンの場合、家そのものは財産分与で「プラスの財産」として扱われないのが一般的ですが、ローンの債務者や連帯保証人の責任は離婚しても消えません。詳しくは離婚するときオーバーローンの家は売却できるの？4つの方法と注意点、墨田区の任意売却の流れと相談窓口は墨田区の任意売却ガイド｜競売との違い・物件別の注意点・相談窓口をご覧ください。

共有名義・ペアローン・連帯保証の家を売るときの注意点

共有名義の家は、家全体を売るには共有者全員の同意が必要です。離婚の話し合いがこじれても、売却の手続きでは最後に双方の署名・本人確認が必要になるため、早い段階で売却の条件を合意しておくことが大切です。

ペアローン・連帯債務は「片方だけ外す」が難しい

ペアローンは夫婦それぞれが債務者になる2本のローン、連帯債務は1本のローンを2人で負う形です。どちらも、住み続ける側が単独のローンに借り換えられない限り、出ていく側の債務は残ります。単独名義にする方法は離婚で共有名義の住宅ローンは夫のみにできる？単独名義にする3つの方法で解説しています。

連帯保証人は離婚しても外れない

連帯保証は、金融機関との契約です。夫婦の間で「離婚したら保証は関係ない」と取り決めても、金融機関には主張できません。相手が返済を滞らせれば、離婚後でも保証人に請求が来る可能性があります。保証関係を確実に終わらせる方法は、売却してローンを完済するか、金融機関の承諾を得て保証人を差し替えるかのどちらかです。

相手が売却に応じないとき

相手が話し合いに応じない場合は、家庭裁判所の財産分与の調停を検討します。墨田区に住む相手への調停の申立ては、原則として相手の住所地を管轄する東京家庭裁判所（千代田区霞が関）が窓口です。自分の持分だけを売る方法もありますが、持分の売却価格は家全体の価格の持分割合より大きく下がるのが一般的です。墨田区の共有名義の売り方の比較は墨田区の共有名義不動産の売却｜持分だけ売る・全員で売る・分割請求の違いで解説しています。

離婚前に売る？離婚後に売る？売却のタイミングと期限

売却のタイミングは、「離婚前に売却の条件を合意し、書面に残したうえで売り出す」のが、トラブルを防ぐうえでもっとも確実です。売却そのものが離婚後になっても構いませんが、条件の合意だけは離婚前に済ませておくことをおすすめします。

離婚協議書・公正証書に書いておくこと

1. 売却の対象（所在地・家屋番号などで特定）
2. 売り出し価格と、売れない場合に価格を見直す時期と下限
3. 依頼する不動産会社と、内覧や鍵の管理の担当
4. 売却代金からローン・費用を差し引いた残額の分け方
5. 売れるまでのローン返済・管理費・固定資産税の負担者
6. 一定期間内に売れない場合の扱い（買取への切り替えなど）

売却期間の見通しを立てにくい場合は、当社の買取保証付き売却も選択肢になります。一定期間は仲介で売り出し、期間内に売れなければあらかじめ約束した価格で当社が買い取る売り方で、保証の条件は物件ごとに、ご相談時に書面でご説明します。

家を出た側の「3年ルール」に注意

マイホームを売ったときの3,000万円の特別控除は、以前住んでいた家の場合、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることが条件です（国税庁 No.3302）。別居して家を出た側は、この期限を意識して売却時期を決めてください。

財産分与と家の売却にかかる税金

離婚にともなう家の税金は、「売って現金を分ける」か「家そのものを相手に渡す」かで変わります。どちらの場合も、受け取る側に贈与税がかかることは通常ありません。

売って現金で分ける場合

第三者に売却して利益（譲渡所得）が出た場合、名義人がそれぞれの持分に応じて確定申告します。税率は、売った年の1月1日時点で所有期間5年超の長期譲渡所得なら20.315％、5年以下の短期なら39.63％です（所得税・復興特別所得税・住民税の合計）。マイホームであれば、要件を満たせば共有者それぞれが3,000万円の特別控除を使えるため、税金がかからないケースも少なくありません。共有名義の申告の書き方は共有名義の不動産を売却したときにかかる税金と確定申告の書き方をご覧ください。

家を相手に渡す（財産分与で名義を移す）場合

国税庁（No.3114、2026年4月1日現在法令等）によると、財産分与で土地や建物を渡した人には、分与した時の時価で売ったものとして譲渡所得の課税が行われます。お金を受け取っていなくても、値上がりした家なら税金が発生しうる点に注意が必要です。受け取った側は、分与を受けた日にその時の時価で取得したものとして扱われます。

3,000万円の特別控除は、夫婦など特別の関係がある人への譲渡には使えません（国税庁 No.3302）。離婚成立後の財産分与であれば、元配偶者は夫婦にあたらないため、ほかの要件を満たせば適用を検討できますが、適用の可否は事前に税務署や税理士に確認してください。

受け取る側の贈与税

国税庁（No.4414）によると、離婚で財産をもらっても、通常は贈与税はかかりません。ただし、夫婦の協力で得た財産の額などから見て多すぎる部分や、贈与税・相続税を免れるための離婚と認められる場合は、贈与税の対象になります。

墨田区で離婚と家の相談ができる窓口

離婚と家の問題は、法律・税金・不動産の3つの専門家にまたがります。墨田区には、区が無料で開いている相談窓口があり、不動産会社への相談と組み合わせると効率よく進められます。

区の窓口や制度の内容は年度で変わることがあるため、利用前に墨田区「ひとり親家庭、女性、家庭の相談」や裁判所「財産分与請求調停」で最新の情報を確認してください。

家を売ったあとの住まいも同時に考える

売却と同時に、離婚後の住まいの手当ても必要です。子どもを育てながら区内で家を買い直す場合は、子育て世帯などが対象のすみだ住宅取得利子補助制度が使えるかを確認しましょう。購入のご相談は住宅購入相談でも承っています。

離婚で家を売るときによくある失敗と対策

離婚時の売却で多い失敗は、価格・時期・費用負担の「決めていなかったこと」から起きます。宅建業者として実務で見かける、よくあるケースを一般化して紹介します（特定の事例ではありません）。

• 高すぎる売り出し価格で長期化する：「少しでも多く分けたい」と双方が強気になり、売れないまま数か月が過ぎるケースです。売り出しから一定期間で価格を見直す時期と下限を、最初に合意しておきます。
• 住んでいる側が内覧に協力しない：片方が住み続けたまま売る場合、内覧の日程調整が止まりがちです。内覧対応と鍵の管理の担当を書面で決めておきます。
• 売れるまでのローンを誰が払うか決めていない：滞納すると任意売却や競売に進むおそれがあります。売却までの返済・管理費・固定資産税の負担者を明確にします。
• 名義変更だけ先にして税金に驚く：財産分与で家を渡した側に譲渡所得の課税が生じることを知らず、翌年の申告で慌てるケースです。名義を移す前に税理士へ確認します。
• 相手と直接連絡が取れなくなる：離婚後に連絡が途絶えると、契約や決済の署名で止まります。不動産会社や弁護士を窓口にして、連絡ルートを決めておくのが安心です。

マンションがなかなか売れないときの原因と対処法は、離婚時にマンションが売れないときはどうするべき？5つの原因と対処法でも詳しく紹介しています。

当社に相談した場合の進め方

株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）にご相談いただいた場合は、次の流れで進めます。

1. ご相談・資料の確認：登記事項証明書や返済予定表をもとに、名義・ローン・連帯保証の状況を整理します。LINEやオンラインでのご相談もできます。
2. 査定（仲介価格と買取価格の両方）：アンダーローンかオーバーローンかを判断できるよう、根拠つきで価格をお出しします。
3. 売り方のご提案：仲介、当社による買取、買取保証付き売却のなかから、離婚の時期や条件に合う方法をご提案します。
4. 専門家との連携：財産分与や税金の論点は、顧問の弁護士・税理士・FPによる無料相談につなげます。
5. 売却・決済：ローンの完済と抵当権の抹消、代金の受け取りまでを手配します。

当社の仲介手数料は、法律で定められた上限の範囲内で、媒介契約の前に書面でご説明します。当社が買主になる買取の場合、仲介手数料はかかりません。墨田区での売却全体の流れや費用は、墨田区で家・マンションを売る完全ガイドで解説しています。

墨田区で離婚にともなう家の売却を相談するならセルフリジェネレーション｜Googleクチコミ★4.8（本店）

当社のGoogleクチコミの評価は、本店★4.8・瑞江店★4.9です（2026年10月時点）。離婚にともなう売却では、価格の根拠と進み具合が見えることが、ご夫婦双方の納得につながります。口コミでも、価格設定の説明や進捗報告のこまめさ、親身な対応を評価していただいています。

「売却に当たり価格の設定や進捗状況の報告等細やかにしていただき安心できました。」（Googleクチコミより一部抜粋）

「とても親身になって相談に乗っていただきました。」（Googleクチコミより一部抜粋）

• 墨田区・江戸川区に特化した地域密着：押上の本店と錦糸町オフィスで、区内の駅・町ごとの事情をふまえて査定します。
• 業界経験10年以上のスタッフのみ在籍：名義・ローン・税金が絡む売却も、論点を整理しながら進めます。
• 顧問弁護士・税理士・FPによる無料相談：財産分与や譲渡所得の確認を、売却の相談と一緒に進められます。
• 売却も買取も対応：仲介で高く売るか、買取で早く確実に売るかを比べてご提案できます。
• LINE・オンライン相談に対応：お仕事や子育てで店舗に来られない方も、ご都合に合わせてご相談いただけます。

売るかどうか決まっていない段階でも、無料相談や売却のご案内、買取のご案内からお気軽にお問い合わせください。

よくある質問

墨田区で離婚するとき、住宅ローンが残っている家は売れますか？

売却価格でローンを完済できれば、ローンが残っていても売れます。決済日に売却代金で完済し、抵当権を抹消して買主に引き渡すのが通常の流れです。売却価格が残高に届かない場合は、不足分を自己資金で補うか、金融機関の同意を得て任意売却を検討します。

離婚後の財産分与はいつまで請求できますか？

2026年4月1日以後に離婚した場合は、離婚から5年以内に家庭裁判所へ財産分与を求められます。2026年3月31日までに離婚した場合は、従来どおり2年以内です。期間を過ぎると家庭裁判所に求められなくなるため、早めに合意して書面に残すことをおすすめします。

夫名義の家でも妻は財産分与を受けられますか？

婚姻中に購入した家であれば、名義が夫だけでも財産分与の対象になります。改正民法768条3項で、寄与の程度が異なることが明らかでないときは相等しいとされ、原則2分の1で考えます。結婚前の預金や親の援助で払った頭金は、特有財産として考慮されることがあります。

共有名義の家を相手が売ってくれないときはどうすればいいですか？

家庭裁判所の財産分与の調停で、家の扱いを話し合う方法があります。家全体を売るには共有者全員の同意が必要なため、合意できなければ調停や審判で決めることになります。自分の持分だけを売ることもできますが、価格は家全体を売る場合より大きく下がるのが一般的です。

財産分与で家を相手に渡すと税金はかかりますか？

家を渡した側に、分与した時の時価で売ったものとして譲渡所得の課税が行われます（国税庁 No.3114）。値上がりしている家では、お金を受け取っていなくても税金が発生することがあります。受け取った側には、通常は贈与税はかかりません（国税庁 No.4414）。

別居して家を出ていても3,000万円控除は使えますか？

住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売れば、ほかの要件を満たす限り使えます（国税庁 No.3302）。期限を過ぎると使えなくなるため、別居が長引きそうな場合は売却時期を早めに決めることが大切です。

まとめ

墨田区で離婚にともなって家を売るときは、まず名義・ローン残高・時価の3つを数字で確認し、アンダーローンかオーバーローンかを見極めることが出発点です。2026年4月1日以後の離婚では、財産分与の請求期間は離婚から5年、寄与の割合は原則2分の1と明確になりました。

• アンダーローンなら、売却してローンを完済し、残った現金を分けるのがもっとも明確です。
• オーバーローンなら、自己資金で補うか任意売却かを、滞納前に金融機関と相談します。
• 共有名義・ペアローン・連帯保証は、売却か借り換えで整理しない限り離婚後も残ります。
• 売り出し価格・見直し時期・費用負担・分け方は、離婚協議書や公正証書に残します。
• 家を出た側の3,000万円控除は「3年目の年末」が期限です。

区民相談室などの公的な窓口と、地元の不動産会社をうまく組み合わせることで、負担を減らしながら進められます。売るかどうか迷っている段階でも、まずは価格を知るところから始めてみてください。

この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年10月16日

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株式会社セルフリジェネレーションは、墨田区・江戸川区を中心に不動産の売却・購入・買取をサポートしている地域密着の不動産会社です。「まずは価格だけ知りたい」「売るか迷っている」という段階でも、お気軽にご相談ください。

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