【2026年】江戸川区の旗竿地の売却｜通路の幅・3階建てと売り方の記事

「奥まった旗竿地の実家を相続したけれど、売れるのだろうか」「通路が狭いから安くしか売れないと言われた」。江戸川区の住宅地には、道路から細い通路を通って奥の敷地に入る旗竿地があり、売り方に迷われる方もいらっしゃいます。

この記事では、江戸川区・東京都・国の公表資料（2026年11月3日確認）をもとに、建て替えできる旗竿地の条件、価格の決まり方、売り方の選び方を整理しました。

この記事で分かること

• 旗竿地が建て替えできる条件（接道2mと、東京都建築安全条例の通路の幅・長さ）
• 通路の幅が4m未満の旗竿地で3階建てを建てるときの制限
• 江戸川区での調べ方（指定道路情報・窓口・最低敷地面積70㎡）
• 旗竿地の価格の決まり方と、仲介・買取・隣地への売却の手取りの比べ方

結論を先にお伝えすると、通路（竿）の幅が2m以上あって建て替えできる旗竿地なら、一般の買主にも売れます。価格は整形地より低くなりやすいものの、竿の幅・駐車・境界を確かめて買主の不安を先に解消し、売り方を比べることで手取りを守れます。

この記事の結論

• 竿の幅が2m以上（長さ20m超は3m以上）あり、前の道が建築基準法上の道路なら、旗竿地も建て替えでき、売却できます。
• 竿の幅が4m未満だと、3階建ては耐火・準耐火建築物などに限られ、建てられる家が買主の評価と価格に影響します。
• 江戸川区では竿の部分も敷地面積に含めて最低敷地面積70㎡を判断し、道路は区の指定道路情報と窓口で確かめます。
• 価格は周辺の整形地を基準に、竿の幅・長さ、奥の土地の形、駐車の可否、日当たりで決まり、一律の「何割安」はありません。
• 売り方は仲介・買取保証付き売却・直接買取・隣地への売却を、手取りと売れるまでの期間で比べて選びます。

旗竿地とは？建て替えできるかを決める3つの条件

旗竿地が建て替えできるかは、前の道の種類、道路に接する長さ、竿の幅と長さの3つで決まります。3つとも満たせば、整形地と同じように家を建てられます。

旗竿地とは、道路に接する細長い通路部分（竿）の奥に、建物を建てる部分（旗）がある土地のことです。建築の法令では「路地状敷地」と呼ばれ、竿の部分を「路地状部分」といいます。

1. 前の道が建築基準法上の道路であること：幅4m以上の道路のほか、幅4m未満でも「2項道路」として扱われる道があります。2項道路に面する場合は、建て替えのときに原則として道の中心線から2m下がった位置まで敷地を後退（セットバック）させます。
2. 道路に2m以上接していること：接道義務とは、建物の敷地が建築基準法上の道路に2m以上接していなければならない決まりのことです（建築基準法43条）。
3. 竿の幅が、長さに応じた東京都の基準を満たすこと：東京都建築安全条例3条の決まりで、次の表のとおりです。

1つでも欠けると、原則として建て替えができない「再建築不可」になります。竿の幅が2m未満の旗竿地の売り方は「江戸川区の再建築不可物件の売却ガイド｜調べ方・区の助成・買取」で解説しているので、この記事では主に建て替えできる旗竿地を取り上げます。

東京都建築安全条例3条｜竿の長さと必要な幅

東京都では、旗竿地の竿の幅を、竿の長さと建物の規模に応じて次のように定めています。江戸川区の「住まいの手引き」でも、同じ基準が案内されています。

※出典：江戸川区「2-4 敷地が道路より奥にある場合は建築はできますか？」（2025年9月22日更新）、東京都建築安全条例3条。

竿の長さが20mを超えると、必要な幅は3mに広がります。幅だけでなく長さも、地積測量図や確定測量図で確かめておきましょう。

竿の部分も敷地面積に入る｜江戸川区の最低敷地面積70㎡

竿の部分は建築基準法上の道路ではなく敷地の一部なので、敷地面積に算入できます（江戸川区「住まいの手引き」）。建ぺい率・容積率も竿を含めた敷地面積で計算するため、旗の部分を広く使える場合があります。

江戸川区は2004年6月24日から、建物を建てる敷地の最低面積を原則70㎡としていて、この判断にも竿の面積が含まれます。2004年6月23日以前から70㎡未満の敷地として使われていた土地などは、例外として建て替えられる場合があります（江戸川区「建築基準法による敷地面積の最低限度の制限」、2026年3月24日更新）。

江戸川区には、1つの土地をいくつかの区画に分けて建売住宅を建てた住宅地があり、奥の区画が旗竿地になっていることがあります。広い土地を前の区画と奥の旗竿地に分けて売る場合も、対象区域では竿を含めてそれぞれ70㎡以上が必要です。くわしくは「江戸川区の最低敷地面積70㎡｜土地を分割して売れる条件と例外」をご覧ください。

竿の幅が4m未満なら3階建てに注意｜東京都建築安全条例3条の2・10条

竿の幅が4m未満の旗竿地では、3階建ては耐火建築物・準耐火建築物、または都が定めた構造方法の建物に限って建てられます（東京都建築安全条例3条の2）。それ以外の構造では3階建て以上を建てられず、どの構造でも4階建て以上は建てられません。

準耐火建築物とは、火災のときに一定の時間、倒壊や燃え広がりを防げる性能を持つ建物のことで、木造でも準耐火建築物にできます。都が定めた構造方法は、令和元年東京都告示第887号で定められています。

※出典：東京都都市整備局「東京都建築安全条例 新旧対照表（抄）」、「東京都建築安全条例の改正概要について」。いずれも接道（建築基準法43条）と竿の幅・長さ（条例3条）の条件を満たし、用途地域や防火の規制の範囲内であることが前提です。

アパートなどの特殊建築物は10条の制限もかかる

共同住宅（アパート）など一定規模以上の特殊建築物を建てる場合は、条例10条による路地状敷地の制限もかかります（江戸川区「住まいの手引き」）。旗竿地をアパート用地として売る場合は、建てられる規模を先に確かめておきましょう。

3階建てを建てられるかで、買主と価格が変わる

敷地が狭くても床面積を確保したい買主や建売業者は、3階建てを計画することがあります。竿の幅が4m未満の旗竿地では準耐火建築物などの構造が必要になり、建築費が上がることがあるため、建売業者はその分を土地の価格に織り込みます。

一方、2階建ての家を建てたい個人の買主にとっては、この制限の影響は小さいこともあります。誰に売るかによって、物件資料で強調すべき点が変わります。

プロのアドバイス：査定を受けるときは、竿の幅が4m未満か以上か、長さが20mを超えるかを不動産会社に確かめてもらいましょう。建てられる家の大きさと階数が分かると、買主の候補と価格の根拠がはっきりします。

江戸川区で旗竿地の条件を調べる方法｜指定道路情報と窓口

江戸川区では、前の道が建築基準法上の道路かを、区の「指定道路情報」で調べられます。竿の幅と長さは法務局の地積測量図や確定測量図で確かめ、分からない点は区役所の窓口で相談します。

1. 登記と図面を集める：法務局で土地の登記事項証明書・公図・地積測量図を取り、竿の幅・長さと面積を確認します。
2. 前の道の種類を調べる：区の「用途地域等都市計画情報・建築基準法による指定道路情報提供サービス」の「指定道路情報」で、建築基準法上の道路かを確認します。
3. 用途地域と防火の指定を調べる：同じサービスの「都市計画情報」で、用途地域・建ぺい率・容積率・防火地域などを確認します。
4. 区の窓口で確かめる：詳しく調べたいときは、案内図や公図の写しを持って、区役所第三庁舎1階の建築指導課細街路係（2番窓口）で相談します。
5. 現地で確かめる：塀・門柱・植栽で通路が狭くなっていないか、車を置けるか、工事車両が奥まで入れるかを見ます。

※出典：江戸川区「建築・開発等に係る法令上の制限等の調査方法および関係窓口のご案内」（2024年9月26日更新）、「建築基準法による敷地面積の最低限度の制限」（2026年3月24日更新）。

よくあるケース｜図面では2mでも、現地の通路は狭いことがある

よくあるケースを一般化すると、図面上の竿の幅は2mちょうどなのに、隣家のブロック塀や植栽がはみ出していて、実際に通れる幅が狭くなっていることがあります。境界の位置が数cm違うだけで条件を満たさなくなるおそれもあります。

売り出す前に確定測量で竿の幅を確かめ、越境は覚書で整理しておくと、買主や金融機関の不安を減らせます。

旗竿地の価格はどう決まる？相場の考え方と評価が変わるポイント

旗竿地の価格は、周辺の整形地（形が整い、道路に広く接する土地）の価格を基準に、竿の幅・長さ、旗の部分の形と広さ、駐車の可否、日当たり、工事のしやすさを加味して決まります。旗竿地だから一律に何割下がる、という決まった割合はありません。

基準となる整形地の目安として、東京都財務局によると、2026年1月1日時点の地価公示で江戸川区の住宅地の平均価格は441,100円/㎡（坪約145.8万円）です（令和8年地価公示 区市町村別用途別平均価格表）。地価公示は地域の標準的な土地の価格なので、旗竿地の査定ではここから形や条件に応じて調整します。駅や町ごとの土地の相場は「江戸川区の土地売却ガイド｜相場・流れ・税金と70㎡・古家の注意点」で紹介しています。

旗竿地は道路から奥まっているため、静かさやプライバシーを重視する買主には魅力になります。弱みだけでなく、こうした良さも査定と販売の場で伝えることが大切です。

相続税の評価でも、旗竿地は形に応じて減額される

相続税の土地の評価では、旗竿地のような不整形地は、形の程度や面積に応じた「不整形地補正率」や、間口の狭さに応じた補正率などを使って評価します（国税庁「財産評価基本通達20・20-4」）。これは税金を計算するための評価で、実際に売れる価格とは別のものです。相続税の申告と売却が重なる場合は、税理士と不動産会社の両方に相談しましょう。

江戸川区で旗竿地を売る5つの方法｜仲介・買取保証・買取・隣地

旗竿地の売り方は、仲介、買取保証付き売却、不動産会社の直接買取、隣地（前の家）への売却、前の土地と一緒に売る共同売却の5つが基本です。手取りを優先するか、早さと確実さを優先するかで選びます。

1. 仲介で一般の買主に売る

建て替えできる旗竿地なら、自宅を建てたい個人や建売業者に仲介で売れます。住宅金融支援機構の【フラット35】の技術基準では、敷地は原則として一般の道に2m以上接することが求められます（技術基準の概要）。接道を満たす旗竿地なら、買主が住宅ローンを検討しやすくなります（審査の基準は金融機関ごとに異なります）。

物件資料に竿の幅と長さ、建てられる家（3階建ての可否）、駐車の可否を明記すると、条件の合う買主からの問い合わせにつながります。当社の仲介のサポートは不動産売却のページをご覧ください。

2. 買取保証付き売却（売れなければ当社が買取）

買取保証付き売却とは、一定期間は仲介で売り出し、期間内に売れなかった場合に、あらかじめ約束した価格で不動産会社が買い取る売り方です。当社では、査定時に販売価格と買取保証価格の両方をお示しし、販売期間は事前にご相談して決めます。条件は物件ごとに査定のうえ書面でご説明します（当社の買取保証付き売却）。

3. 当社の直接買取

不動産会社が買主になる「買取」は、買主探しが不要で、引渡しの日程を決めやすい売り方です。当社の買取価格の目安は相場の7〜9割程度で、仲介手数料はかかりません。古家や家財が残っている、相続税の納付や住み替えの期限がある、近所に知られずに売りたい、といった場合に向いています。

旗竿地の古家をそのまま買い取る流れは「江戸川区の戸建て買取｜価格の決まり方と旗竿地・傾き・浸水歴の家の売り方」で解説しています。当社の買取のご案内もあわせてご覧ください。

4. 隣地（前の家）に売る

旗竿地の前の土地の所有者は、旗竿地を合わせると敷地が広がり形も整うため、一般の買主より高く評価することがあります。直接の交渉は感情的になりやすいので、不動産会社を通して価格の根拠と境界を書面にして進めると、トラブルを防げます。

5. 前の土地と一緒に売る（共同売却）

前の土地の所有者も売却を考えている場合は、2つの土地をまとめて1つの整形地として売る方法もあります。代金の分け方や、測量・解体の費用の負担を事前に書面で取り決めておくことが大切です。

計算例｜仲介と直接買取の手取りの差（仮定）

次の仮定で、仲介と当社の直接買取の手取りを比べます（実際の取引事例ではありません）。

• 前提：江戸川区内の旗竿地（敷地100㎡、うち竿の部分は幅2.5m・長さ10mの25㎡）と築35年の木造2階建て。仲介なら3,200万円で売れる見込みとします。
• 直接買取の価格：当社の目安「相場の7〜9割程度」の中ほど（8割）と仮定し、2,560万円とします。

※仲介手数料の上限は、売買価格が400万円を超える場合「売買価格×3％＋6万円」に消費税を加えた額です（3,200万円×3％＋6万円＝102万円、税込112.2万円）。

この例では手取りの差は約528万円です。ただし仲介では、売れるまでの固定資産税や管理の手間、内覧の対応、売れ残ったときの値下げの可能性もあります。差額と、時間・手間・確実さを並べて判断しましょう。

判断フロー｜どの売り方を選ぶか

1. 建て替えできるか：前の道と竿の幅・長さが条件を満たさなければ、再建築不可の売り方（隣地への売却・買取）を検討します。
2. 期限があるか：相続税の申告や住み替えなどの期限が近いなら、買取か買取保証付き売却を軸にします。
3. 車を置けるか、旗の部分が使いやすいか：条件が良ければ、仲介で一般の買主に売る価値があります。
4. 前の土地に需要があるか：前の家の所有者が敷地を広げたい、または売りたい場合は、隣地への売却や共同売却を打診します。
5. 手取りと期間を並べて決める：各方法の価格・費用・期間を一覧にして比べます。

旗竿地を売る流れと準備｜測量・配管・解体・費用と税金

旗竿地の売却は、道路と竿の確認から始め、測量と境界の準備を済ませてから売り出すのが基本です。特に、竿の幅を確定測量で示しておくことが、買主と金融機関の安心につながります。

確定測量で竿の幅と境界を確かめる

確定測量とは、隣地や道路の所有者の立会いを得て、すべての境界を確定させる測量のことです。旗竿地は竿の両側にも隣地が並ぶため、立会いが必要な隣地が多くなりがちです。費用の内訳や負担の決め方は「土地売却の測量費用はいくら？内訳・負担者と契約書の書き方」をご覧ください。

水道・ガスの管が隣地を通っていないか

奥の敷地に引き込む水道・下水道・ガスの管が、竿ではなく隣地を通っていることがあります。2023年4月1日施行の改正民法により、他人の土地に設備を設けなければ水道・ガスなどの供給を受けられない場合は、必要な範囲で設置・使用でき、事前の通知と償金の支払いが必要とされました（民法213条の2）。売る前に管の位置を確かめ、隣地を通る場合は承諾書や覚書を用意しておくと安心です。

古家付きか更地か｜重機が入らない旗竿地の解体

竿が狭く重機や工事車両が奥まで入れない旗竿地では、手作業の解体が増えて費用が上がることがあります。更地にすると住宅用地の特例が外れて土地の固定資産税・都市計画税が上がるため、解体の前に買主の需要と手取りを比べましょう。判断の方法は「江戸川区の土地は古家付きか更地か｜解体の判断と手取り比較」で解説しています。

区の老朽住宅除却工事助成（2026年度）は、1981年5月31日以前に建てられた木造・2階建て以下の住宅などが対象で、建築基準法43条の接道を満たすことも要件です。助成額は対象経費の2分の1、上限50万円（一部地域と空き家は100万円）、申請期限は2026年12月25日で、区の助成決定の前に契約・着工すると対象外になります（2026年9月2日更新）。

売却にかかる費用

• 仲介手数料：当社の手数料は、法律で定められた上限の範囲内で、媒介契約の前に書面でご説明します。当社の直接買取なら仲介手数料はかかりません。
• 測量費：境界が確定していない場合に必要です。
• 解体費：更地にして売る場合に必要です。
• 登記費用：住宅ローンの抵当権を抹消する登録免許税は、不動産1個につき1,000円です（司法書士の報酬は別）。

売却の税金と申告先

売って利益（譲渡所得）が出ると、所得税・住民税がかかります。住んでいる家を売る場合や、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る場合は、居住用財産の3,000万円特別控除を使える可能性があります（国税庁 No.3302）。

相続した実家なら、相続から3年を経過する日の属する年の12月31日まで（かつ2027年12月31日まで）の売却で、空き家の3,000万円特別控除を使える場合があります（国税庁 No.3306。1981年5月31日以前に建てられた家で、耐震改修か取壊しなどが要件）。

確定申告は、申告するときの住所地の税務署に行います。江戸川区内にお住まいなら、住所の町名によって江戸川北税務署か江戸川南税務署に分かれ、売った土地の所在地では決まりません。

特別控除で税金が0円になっても、配偶者控除・扶養控除の判定（2026年分は合計所得金額62万円以下）では特別控除前の譲渡所得を使います。江戸川区の国民健康保険料の均等割の減額の判定でも特別控除前の金額を使うため、扶養や軽減から外れることがあります。計算例は「江戸川区の不動産売却の税金｜計算例・3,000万円控除と申告先」で解説しています。

江戸川区で旗竿地の売却を相談するならセルフリジェネレーション｜瑞江店はGoogleクチコミ★4.9

株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）は、瑞江店（江戸川区谷河内2丁目）を拠点に、江戸川区の土地・戸建て・マンションの売却と買取をお手伝いしています。Googleクチコミの評価は本店★4.8・瑞江店★4.9です（2026年10月時点、当社サイト表示）。

口コミでは、価格設定の丁寧な説明やこまめな進捗報告、売り方ごとのメリット・デメリットの説明を評価いただいています。条件によって買主も価格も変わる旗竿地こそ、根拠を示しながら売り方を一緒に整理します。

「売却に当たり価格の設定や進捗状況の報告等細やかにしていただき」（Googleクチコミより一部抜粋）

「様々なケースのメリットデメリットを教えていただき」（Googleクチコミより一部抜粋）

• 墨田区・江戸川区に特化した地域密着：区の指定道路情報や最低敷地面積の制限を踏まえて査定します。
• 業界経験10年以上のスタッフのみが在籍：接道や条例の制限など、買主への説明が必要な点を整理します。
• 顧問弁護士・税理士・FPによる無料相談：相続した旗竿地の税金や隣地との調整も相談できます。
• 売却も買取も対応：仲介・買取保証付き売却・当社による直接買取を比べて選べます。
• LINE・オンライン相談が可能：遠方にお住まいの相続人の方もご相談いただけます。

当社に相談した場合の進め方

1. 登記・公図・測量図と区の指定道路情報で、接道と竿の幅・長さを確認します。
2. 現地で、通路の実際の幅、駐車の可否、日当たり、工事車両が入れるかを確かめます。
3. 3階建ての可否と70㎡の制限から、建てられる家と買主の候補を整理します。
4. 仲介・買取保証付き売却・当社の直接買取・隣地への打診の価格と時期を比べてご提案します（条件は物件ごとに書面でご説明します）。
5. 必要に応じて、土地家屋調査士の確定測量や顧問税理士の無料相談におつなぎします。
6. 接道と条例の制限は、重要事項説明で書面にして買主にご説明します。

瑞江店へのお電話は03-6638-8512です。無料査定や無料相談からもお気軽にどうぞ。

江戸川区の旗竿地の売却についてよくある質問

江戸川区の旗竿地は売れますか？

売れます。竿の幅が2m以上（長さ20m超は3m以上）あり、前の道が建築基準法上の道路なら建て替えできるため、一般の個人や建売業者に売れます。価格は周辺の整形地より低くなりやすいので、仲介・買取・隣地への売却を比べて選びましょう。

旗竿地の通路の幅は何m必要ですか？

東京都では、竿の長さが20m以下なら幅2m以上、20m超なら3m以上が必要です（東京都建築安全条例3条）。耐火・準耐火建築物以外で延べ面積200㎡を超える建物を建てる場合は、それぞれ3m以上・4m以上になります。

旗竿地に3階建ては建てられますか？

竿の幅が4m未満の旗竿地では、3階建ては耐火建築物・準耐火建築物など一定の構造の建物に限って建てられます（東京都建築安全条例3条の2）。4階建て以上は建てられません。竿の幅が4m以上なら、この条文の制限はかかりません。

旗竿地は整形地と比べてどのくらい安くなりますか？

一律の割合はありません。竿の幅・長さ、奥の土地の形と広さ、駐車できるか、日当たりなどで評価が変わります。近くの整形地や旗竿地の成約事例と比べた査定を受けると、売れる価格の目安が分かります。

江戸川区で自分の旗竿地が建て替えできるか調べる方法は？

区の「指定道路情報」で前の道が建築基準法上の道路かを確かめ、法務局の地積測量図などで竿の幅と長さを確認します。詳しくは区役所第三庁舎1階の建築指導課細街路係で、案内図や公図の写しを持参して相談できます（道路の調査は電話・FAXでは受け付けていません）。

旗竿地は仲介と買取のどちらで売るのがよいですか？

車を置けるなど条件が良く時間をかけられるなら、仲介のほうが高く売れる可能性があります。古家や家財が残っている、期限があるなど、早く確実に売りたい場合は買取が向いています。一定期間は仲介で売り出し、売れなければ買い取ってもらう買取保証付き売却もあります。

前の家（隣地）に旗竿地を買ってもらうことはできますか？

できます。前の土地の所有者は、旗竿地を合わせると敷地が広がり形も整うため、一般の買主より高く評価することがあります。直接の交渉はこじれやすいので、不動産会社を通して価格の根拠と境界を書面にして進めましょう。

まとめ｜旗竿地は「竿の幅」と「建てられる家」を確かめてから売り方を選ぶ

旗竿地も、条件を満たせば整形地と同じように建て替えでき、売却できます。売る前に確かめたいのは次の4点です。

• 竿の幅が2m以上（長さ20m超は3m以上）で、前の道が建築基準法上の道路か。
• 竿の幅が4m未満なら、3階建ては準耐火建築物などに限られ、買主の計画と価格に影響すること。
• 江戸川区の指定道路情報と建築指導課細街路係の窓口で道路を確かめ、竿を含めた敷地面積で70㎡を判断すること。
• 価格は整形地を基準に竿の幅・駐車・形・日当たりで決まり、仲介・買取保証付き売却・買取・隣地への売却を手取りと期間で比べること。

江戸川区の不動産売却の全体像は「江戸川区の不動産売却ガイド｜相場・流れ・費用と高く売るコツ」、旗竿地・借地・区画整理など売りにくい事情のある不動産は「江戸川区の訳あり物件買取ガイド｜旗竿地・借地・区画整理の売り方」で解説しています。

「この旗竿地は建て替えできる？」「いくらで売れる？」と迷ったら、江戸川区に店舗のある当社へお気軽にご相談ください。

この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年11月3日

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