【2026年】江戸川区の高規格堤防と土地売却｜補償・一時移転と売る時期の記事

「江戸川沿いの土地が、スーパー堤防の計画区域に入っていると聞いた」「区画整理で一時移転したけれど、戻らずに土地を売りたい」。北小岩や篠崎の江戸川沿いに土地をお持ちの方には、ほかの地域にはない悩みがあります。

この記事では、国土交通省と江戸川区の公表資料（2026年11月2日確認）をもとに、高規格堤防（スーパー堤防）の区域にある土地の売り方を、事業の時期ごとに整理しました。

この記事で分かること

• 高規格堤防の仕組みと、江戸川区で整備・計画されている地区
• 区画整理との共同事業での一時移転・補償の流れと期間
• 計画段階・工事中・完成後の時期別の売り方と注意点
• 河川法・土地区画整理法の制限と、使える税金の特例

結論を先にお伝えすると、高規格堤防の区域の土地も売却できます。ただし「いつ売るか」で買主・契約の決めごと・税金が大きく変わるため、事業の段階と税の期限を確かめてから売り方を決めることが大切です。

この記事の結論

• 高規格堤防は原則として用地買収をしない事業で、土地の所有権はそのまま残り、完成後も家を建てるなど通常の土地利用ができます。
• 江戸川区では北小岩一丁目地区が整備済み、篠崎公園地区が事業中で、江戸川沿いの北小岩地区（約48ha）は事業期間が未定です。
• 北小岩一丁目東部地区では、全建物の除却完了（2014年12月）から宅地の引渡し（2017年9月29日）まで約2年10か月かかりました。
• 工事中も土地は売れますが、宅地の使用収益開始日まで買主は使えないため、引渡し時期と清算金の負担を契約で決める必要があります。
• 自宅の敷地として3,000万円控除を使うには、建物を取り壊した日から1年以内の契約などが要件で、共同事業では期限に注意が必要です。

高規格堤防（スーパー堤防）とは｜土地の所有権はそのままで「河川区域」になる

高規格堤防（スーパー堤防）とは、堤防の市街地側に土を盛って幅を大きく広げ、計画を超える洪水でも壊れにくくした堤防のことです。河川法6条2項では、敷地の大部分を通常の土地利用に使っても、計画高水流量を超える洪水に耐えられる構造の堤防と位置づけられています。

国土交通省 関東地方整備局は、高規格堤防は越水や浸透でも壊れない構造で、必要に応じて軟弱な地盤を改良するため地震にも強いと説明しています。整備では基本的に用地買収を行わないため、土地の権利はそのままです（国土交通省 京浜河川事務所の高規格堤防の説明資料、2018年4月）。

江戸川区は、区の陸域の7割が満潮時の水面より低いゼロメートル地帯です（江戸川区「江戸川区ってどんなところ？」）。区は2006年12月に「江戸川区スーパー堤防整備方針」を定め、沿川のまちづくりと一体で整備を進めています。

完成後は「高規格堤防特別区域」として通常どおり使える

完成した高規格堤防の部分は、河川法上の「河川区域」になります。河川区域では本来、建物を建てることなどが規制されますが、あわせて「高規格堤防特別区域」に指定されることで規制が緩められます。高規格堤防特別区域とは、高規格堤防の敷地のうち、通常の土地利用に使える区域として河川管理者が指定する区域のことです。

• 基礎杭・電柱などの棒状の工作物と、地表から深さ1m以内の地下の工作物の新築・改築は許可不要
• 盛土や植栽、地表から深さ1.5m以内の掘削で直ちに埋め戻すものは許可不要
• それより深い地下室や、水が漏れるおそれのある貯水施設などは河川管理者（国）の許可が必要な場合があるが、堤防の効用に支障がなければ許可される（河川法26条・27条）

江戸川区で整備・計画されている地区

区内の江戸川沿いでは、国の高規格堤防と区の土地区画整理事業を組み合わせた整備が、北小岩と篠崎で行われています。土地区画整理事業とは、道路や公園を整えながら土地の区画を整え直し、元の土地に代わる新しい土地（換地）を割り当てる事業のことです。

※出典：国土交通省 江戸川河川事務所「北小岩一丁目地区」「篠崎公園地区」、江戸川区「北小岩一丁目東部土地区画整理事業」（2026年4月6日更新）、「上篠崎一丁目北部土地区画整理事業」（2025年12月2日更新）、「北小岩地区 まちづくりの概要」（2022年1月31日更新）。減歩率は地区全体の平均です。

国土交通省 江戸川河川事務所によると、江戸川の右岸（東京側）ではJR京葉線の橋梁付近から水元公園付近までが整備の対象で、整備予定区域は今の堤防から約200m程度の範囲です。事業化の時期は、地元の自治体・住民とまちづくりを協議したうえで決まります（江戸川河川事務所「高規格堤防 Q&A」）。

区内のまちづくりの全体は「江戸川区の再開発計画一覧｜小岩・船堀・平井の予定と地価」で紹介しています。

共同事業の流れと補償｜一時移転から宅地の引渡しまで

区画整理と一緒に高規格堤防を整備する地区では、区域内の建物をいったんすべて移転・除却し、国が盛土と地盤改良を行ったあとで、新しい宅地（仮換地）が引き渡されます。そのため住民は、数年にわたって仮住まいをすることになります。仮換地とは、換地処分の前に、元の土地の代わりに使うよう指定される土地のことです。

北小岩一丁目東部地区の日程

1. 2013年5月30日：国の高規格堤防整備事業と区画整理の一体整備について、国と区が基本協定を締結
2. 2013年8月上旬：建物調査や申告書をもとに移転補償金額を示し、権利者との移転の協議を開始（建物の除却期限は同年12月16日）
3. 2014年12月10日：地区内のすべての建築物等の移転・除却が完了
4. 2017年8月10日：宅地の強度不足に対する国の地盤対策工事が完了
5. 2017年9月29日：宅地の引渡し（使用収益開始日）。この日から建物を建てられるようになった
6. 2020年10月9日：換地処分の公告

※出典：江戸川区 北小岩一丁目東部地区まちづくりニュース No.121（2013年6月）、No.124（2013年8月）、No.135（2014年12月）、No.178（2017年9月）、区「北小岩一丁目東部土地区画整理事業」。

2013年6月の区の説明では移転期間を33か月（木造住宅の再建を想定）とし、2014年12月時点でも宅地の引渡しは2016年12月中旬の予定でした。その後、2017年4月の区のニュースで全75宅地の試験375地点のうち61地点（約17％）が所定の強度に満たないと報告され、国の対策工事などを経て、引渡しは約9か月遅れました。

補償の中身｜仮住居費は「引渡し日＋再築期間」まで

共同事業の補償は、建物の移転・除却や仮住まいで生じる損失を補うもので、土地の代金ではありません。土地区画整理法78条は、建物の移転・除却で通常生ずべき損失を施行者が補償すると定めています。国土交通省 江戸川河川事務所も、仮移転費用や家屋の再築費用などを、国とまちづくりの事業者が適正に積算して補償するとしています。

• 補償額の決め方：建物等所有者申告書・家族人員申告書などの申告書と建物調査をもとに、移転補償金額が個別に示されます。
• 支払いの流れ：覚書→移転補償契約→前払金（補償金額の8割以内）→建物の移転・除却→更地の確認→残金の受け取り。
• 仮住居費の期間：通常の木造家屋では、除却期限のおおむね3週間前から、宅地の引渡し日（使用収益開始日）のあとの再築期間4か月（120日）と引越しの8日分までが補償されると区は説明しています。再築期間は実際の工期ではなく、除却した建物を建て直す標準的な工期です。

※出典：同まちづくりニュース No.121・124・135、江戸川河川事務所「高規格堤防 Q&A」。補償の項目や金額は地区・建物で異なります。

プロのアドバイス：補償金は売却代金とは別のお金で、税金の扱いも異なります。補償契約書や明細は、売却や確定申告で使うため保管しておきましょう。

篠崎公園地区は移転を2回に分けて実施

篠崎公園地区では、上篠崎一丁目北部の区画整理（権利者51人・移転44棟）と一体で、移転を2回に分けて進めています。区のまちづくりニュース（No.111、2023年1月）によると、2022年に第一次移転の権利者の移転が完了し、第二次移転の権利者の建物の除却も終わりました。2023年からは、第二次移転先でライフラインの撤去や盛土などの高規格堤防の工事が本格化しています。

この地区でも地盤改良のあとに基準に満たない箇所が見つかり、再改良を経て2022年3月に引き渡された宅地があります（区「地盤改良検証報告書【概要版】」）。最新の工程は区の土木部区画整理課（区役所代表 03-3652-1151）で確認できます。

高規格堤防の区域の土地は売れる？時期別の売り方と注意点

高規格堤防の区域の土地は、所有権がそのまま残るため、計画段階から完成後までどの時期でも売ることができます。ただし時期によって、土地の使い方・主な買主・契約で決めることが変わります。

※区画整理と共同で整備する場合の整理。主な買主は当社の実務上の目安です。

計画・検討の段階（北小岩地区など）

事業計画が決まる前は、区画整理による建築の制限はなく、ふつうの土地として売れます。ただし都市計画道路の予定地などに入っている土地は、建物の階数や構造に都市計画法53条の許可が必要で、200㎡以上なら売る前の届出も必要です（下の表）。

買主に「いつ一時移転があるのか」と聞かれたら、区の公表資料（北小岩地区は事業期間が未定）を示し、分かっていることと分かっていないことを分けて説明しましょう。

事業計画の決定後〜仮換地の指定前

区画整理の事業計画の決定が公告されると、換地処分の公告の日まで、建物の新築・増改築や土地の形質の変更などに土地区画整理法76条の許可が必要になります。この段階では、仮換地の位置と減歩の見込みが価格を左右します。減歩とは、区画整理で道路・公園などの用地を生み出すために、それぞれの土地の面積が減ることです。

工事中（建物の除却後〜宅地の引渡し前）

仮換地が指定されると、元の土地（従前地）は使えなくなり、新しい土地（仮換地）も、施行者が定める使用収益開始日までは使えません（土地区画整理法99条）。使用収益開始日とは、仮換地を実際に使い始められる日のことで、共同事業では盛土と地盤改良が終わるまでの数年間、この「どちらも使えない期間」が続きます。

この間も売買はできます。登記上は従前地を売り、買主は使用収益開始日から仮換地を使う形です。契約では次の点を決めておきましょう。

• 使用収益開始日（引渡し）の見込みと、遅れた場合の扱い
• 換地処分のときに確定する清算金を、売主・買主のどちらが受け取る（負担する）か
• 施行者（区）への所有権移転の届出
• 国・区から受け取った地盤の試験結果などの書類の引継ぎ

清算金とは、換地と元の土地の間に不均衡がある場合に、換地処分のときに金銭で調整するお金のことです。施行者の処分の効力は、所有者が変わると新しい所有者に引き継がれます（同法129条）。北小岩一丁目東部地区でも、区は売買や相続で権利者が変わった場合の届出を求めていました（No.121）。相続登記は「江戸川区の相続登記は売却前に｜法務局江戸川出張所と書類リスト」で解説しています。

いつ家を建てられるか決まっていない土地は個人には買いにくいため、この時期は不動産会社の買取が現実的です。

完成後（宅地の引渡し後）

宅地の引渡し後は、ふつうの土地と同じように売れます。重要事項説明では、高規格堤防特別区域の制限（深い地下室などの許可）や地区計画の内容を説明します。北小岩一丁目東部地区の地区計画では、敷地の最低面積70㎡（仮換地で70㎡未満とされた土地はその面積）や、区画道路からの壁面の後退0.5m以上などが定められています。北小岩の一戸建ての相場は「北小岩・南小岩の一戸建て売却｜相場と防火規制・解体の助成」をご覧ください。

判断フロー｜戻る・売る・待つをどう決めるか

1. 区域と段階を確かめる：計画・事業中・完成のどれかを区・国の資料で確認する。
2. 戻って住むかを家族で決める：仮住まいの期間と再建の費用を話し合う。
3. 戻らないなら税の期限から逆算する：3,000万円控除は建物を取り壊した日から1年以内の契約が必要。
4. 補償・清算金・特例を確認する：補償の明細をもとに税理士にも相談する。
5. 売り方を比べる：完成後なら仲介、工事中で急ぐなら買取など、時期に合った方法を選ぶ。

売却前に確認したい6つのこと｜法律の制限と重要事項説明

高規格堤防の区域の土地は、事業の段階・仮換地と引渡し日・清算金・河川法の制限・地盤の記録・税の期限の6つを確かめてから売り出しましょう。法律の制限は、宅建業者が重要事項説明で説明する事項です（宅地建物取引業法施行令3条1項）。

※出典：土地区画整理法、河川法（e-Gov法令検索）、宅地建物取引業法施行令3条、江戸川区「土地の先買い制度のあらまし」をもとに当社作成。

あわせて宅建業者は、水害ハザードマップ上の物件の位置も説明します（2020年8月から義務化）。区の買取りの制度は「江戸川区の土地買取｜区の3つの買取制度との違いと価格の目安」、区画整理中の土地の売り方は「江戸川区の訳あり物件買取ガイド｜旗竿地・借地・区画整理の売り方」で紹介しています。

売却・補償の税金｜換地・清算金・区への売却で使える特例

区画整理で換地を受けるだけなら課税されません。土地を売った代金は譲渡所得として課税されますが、補償金・清算金や施行者への売却には特別控除が使える場合があります。

※出典：国土交通省の資料、国税庁 No.3552・No.3223・No.3302（令和8年4月1日現在の法令等）。特別控除の合計は、1年間の譲渡益全体で5,000万円が限度です。

国や区などへの売却で5,000万円特別控除を使うには、最初に買取り等の申出があった日から6か月以内の譲渡などが要件です。どの特例が使えるかは、施行者から交付される証明書類をもとに税務署で確認しましょう。

計算例｜3,000万円控除が使えるかで手取りが約540万円変わる

次の仮定で、自宅だった土地を民間の買主に売る場合を計算します（実際の事例ではありません）。

• 前提：売却価格3,800万円、土地の取得費1,000万円、売却費用140万円（仲介手数料など）、所有期間10年超
• 譲渡所得：3,800万円−1,000万円−140万円＝2,660万円

家屋を取り壊したあとに敷地を売る場合の3,000万円控除は、家屋を取り壊した日から1年以内に譲渡契約を結び、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること、取り壊してから契約まで貸駐車場などほかの用途に使っていないことが要件です（国税庁 No.3302）。北小岩一丁目東部地区の日程に当てはめると、2014年12月に建物が除却された場合、1年以内の契約の期限は2015年12月で、宅地の引渡し（2017年9月）より前に来ます。

戻らないと決めているなら、早い段階で売却の相談を始め、共同事業で除却した場合の扱いを契約前に税務署か税理士に確認しましょう。税金の全体は「江戸川区の不動産売却の税金｜計算例・3,000万円控除と申告先」で解説しています。

地盤・水害と土地の価格｜高台の宅地の強みと買主に伝えること

高規格堤防の上の宅地は、大きな洪水で堤防が壊れるリスクに強いことが最大の特長です。一方で、盛土した宅地の地盤の強さや、浸水の想定は、土地ごとに確かめて買主に説明する必要があります。

盛土の宅地は地盤の記録を残しておく

共同事業の宅地では、引渡し前に地盤の試験が行われます。北小岩一丁目東部地区では、引渡し前の境界立会いで、地盤強度の調査結果や置換工法・使用した盛土材について国が説明しました（No.178）。こうした資料は、売るときに買主の不安を和らげます。地盤の調べ方は「江戸川区で地盤が強い地域は？町丁目別の分類と調べ方」で解説しています。

水害ハザードマップは必ず確認する

国土交通省の説明資料では、高規格堤防は計画を超える洪水で越水が起きても壊れず、水が緩やかに流れるようにする堤防とされています。浸水そのものがなくなるわけではないため、区の水害ハザードマップ（第2版、2025年7月公表）で浸水の想定を確認しましょう。売るときの説明のしかたは「江戸川区のハザードマップと不動産売却｜価格への影響と説明義務」をご覧ください。

江戸川沿いの地価公示（2026年）

高規格堤防の地区に近い2026年の地価公示の地点です。住宅地の2地点は、区の住宅地の平均（1㎡あたり44.11万円）を下回っています。

※出典：国土交通省「地価公示」（2026年1月1日時点）、東京都財務局「令和8年地価公示価格（東京都分）の概要」。各地点は高規格堤防の区域内とは限らず、実際の売買価格は形・道路・地盤などで変わります。篠崎周辺は「篠崎駅の土地価格・坪単価｜篠崎町・鹿骨の地点別一覧と推移」、小岩周辺は「小岩の土地価格と坪単価｜町丁別一覧と再開発の影響」で紹介しています。

江戸川区で高規格堤防の区域の土地売却を相談するならセルフリジェネレーション｜瑞江店はGoogleクチコミ★4.9

株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）は、瑞江店（江戸川区谷河内2丁目）を拠点に、江戸川区の土地・戸建て・マンションの売却をお手伝いしています。Googleクチコミの評価は本店★4.8・瑞江店★4.9です（2026年10月時点、当社サイト表示）。

口コミでは、価格設定の丁寧な説明やこまめな進捗報告、相続した家の売却への対応を評価いただいています。書類が複雑な高規格堤防の区域の土地こそ、根拠を示しながら一緒に整理します。

「売却に当たり価格の設定や進捗状況の報告等細やかにしていただき安心できました。」（Googleクチコミより一部抜粋）

• 墨田区・江戸川区に特化した地域密着：北小岩・篠崎の区画整理や堤防の資料を踏まえて査定します。
• 業界経験10年以上のスタッフのみが在籍：仮換地・清算金など区画整理ならではの条件をご説明します。
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• 売却も買取も対応：仲介・買取保証付き売却・当社による直接買取を比べて選べます。
• LINE・オンライン相談が可能：遠方の相続人の方もご相談いただけます。

当社に相談した場合の進め方

1. 土地の場所と事業の段階をうかがい、区・国の公表資料で確認します。
2. 仮換地・使用収益開始日・清算金など、施行者から届いた書類を一緒に整理します。
3. 仲介・買取保証付き売却・当社の直接買取の価格と時期を比べてご提案します（条件は物件ごとに書面でご説明します）。
4. 3,000万円控除などの期限を確認し、必要に応じて顧問税理士の無料相談におつなぎします。
5. 契約では、施行者への届出、清算金の負担、法令の制限を書面でご説明します。

瑞江店へのお電話は03-6638-8512です。無料査定や無料相談からもお気軽にどうぞ。

江戸川区の高規格堤防と土地売却についてよくある質問

江戸川区のスーパー堤防の区域にある土地は売れますか？

売れます。高規格堤防は原則として用地買収をしない事業で土地の所有権はそのまま残るため、計画段階・工事中・完成後のどの時期でも売買できます。ただし工事中は宅地の引渡しまで土地を使えない期間があるため、引渡し時期や清算金の負担を契約で決める必要があります。

スーパー堤防ができると土地は国のものになりますか？

なりません。土地は所有者のもののままで、完成後は河川法上の河川区域に含まれますが、高規格堤防特別区域に指定されることで家を建てるなど通常の土地利用ができます。地表から1mより深い地下の工作物など、一部の行為には国の許可が必要になる場合があります。

一時移転の間の仮住まいの費用は補償されますか？

補償されます。国土交通省は、仮移転費用や家屋の再築費用などを国とまちづくりの事業者が積算して補償するとしています。北小岩一丁目東部地区では、通常の木造家屋の場合、宅地の引渡し日のあとの再築期間4か月（120日）と引越しの8日分まで仮住居費が補償されると区が説明していました。

工事中で宅地がまだ引き渡されていなくても売却できますか？

売却できます。仮換地の指定後は使用収益開始日まで元の土地も新しい土地も使えませんが、所有権の売買はでき、施行者（区）への届出が必要です。買主が使い始められる時期や清算金の扱いを、売買契約で明確にしておきましょう。

補償金や土地の売却代金に税金はかかりますか？

土地を売った代金は譲渡所得として課税されますが、区画整理で換地を受けるだけなら課税されません。建物の除却（対価）補償や清算金には5,000万円特別控除、施行者による特定土地区画整理事業のための買取りには2,000万円特別控除が使える場合があります。自宅の敷地を民間に売る3,000万円控除は、建物を取り壊した日から1年以内の契約などが要件です。

北小岩地区のスーパー堤防はいつ始まりますか？

2026年11月時点で、事業期間は決まっていません。区は約48ha（南北約2.2km）でスーパー堤防の整備と区画整理などのまちづくりを一体で進める案を示していますが、事業化の時期は地元との協議を経て決まります。最新の状況は区の土木部区画整理課で確認できます。

まとめ｜高規格堤防の区域の土地は「いつ売るか」で手続きと税金が変わる

高規格堤防の区域の土地は売却できますが、事業の段階によって使い方・契約・税金が変わります。

• 所有権はそのままで、完成後は高規格堤防特別区域として通常の土地利用ができます。
• 共同事業では数年の仮住まいがあり、補償は移転や仮住居の損失を補うもので、土地の代金とは別です。
• 工事中に売る場合は、使用収益開始日・清算金・施行者への届出を契約で明確にしましょう。
• 自宅の敷地の3,000万円控除は、建物を取り壊した日から1年以内の契約などの期限に注意が必要です。

江戸川区の不動産売却の全体像は「江戸川区の不動産売却ガイド｜相場・流れ・費用と高く売るコツ」、土地売却の流れは「江戸川区の土地売却ガイド｜相場・流れ・税金と70㎡・古家の注意点」で解説しています。

「この土地は堤防の計画にかかる？」「工事中の土地でも売れる？」と迷ったら、江戸川区に店舗のある当社へお気軽にご相談ください。

この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年11月2日

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