【2026年】平井・小松川のマンション売却｜相場5,300万円と水害対策の記事

「平井のマンションを売りたいけれど、駅前に新しいマンションができて相場が分かりにくい」「荒川のそばなので、水害を理由に値下げを求められないか心配」。江戸川区の平井・小松川でマンションの売却を考え始めると、このような疑問が出てくるのではないでしょうか。

平井・小松川は荒川と旧中川に挟まれたエリアで、JR総武線の平井駅と都営新宿線の東大島駅が使えます。駅前の新しい再開発ビルから築年数を重ねた大規模なマンションまで建物はさまざまなので、ご自身の住戸に近い条件の取引と比べることが売却の第一歩です。

この記事で分かること

• 平井駅が最寄りのマンションと小松川のマンションの売却相場（2025年度の取引の中央値と推移）
• 駅徒歩・築年数・町名による価格の違いと、駅前の新しい住戸が相場に与える影響
• 荒川沿いの水害リスクを買主にどう説明するか（ハザードマップ・高規格堤防・管理組合の備え）
• 仲介・買取の選び方と、自宅・相続した住戸の手取りの計算例

結論を先にお伝えすると、平井駅が最寄りの中古マンションは2025年度の取引121件で中央値5,300万円ですが、駅前の新しい住戸を除くと5,000万円です。小松川は中央値5,050万円でした。築年数の近い取引と比べて価格を決め、水害は資料で先回りして説明しましょう。

この記事の結論

• 平井駅が最寄りの中古マンションは、2025年度（2025年4月〜2026年3月）の取引121件で中央値5,300万円、㎡単価76.5万円です。
• 2024年以降築の16件（中央値1億500万円）を除くと中央値は5,000万円です。築年数の古い住戸はこちらを目安にします。
• 小松川は36件で中央値5,050万円、㎡単価66.1万円です。1981〜2010年築の広い住戸が中心で、2021年度から約36％上がりました。
• 江戸川区は陸域の約7割がゼロメートル地帯です。売買ではハザードマップ上の位置を説明するため、建物の備えを資料にしておきます。
• 相続した住戸は、親の購入時の売買契約書があるかで税金が数百万円変わることがあります。売り出す前に探しておきましょう。

【2026年】平井のマンション売却相場は中央値5,300万円

平井駅が最寄りの中古マンションの売却相場は、2025年度の取引の中央値で5,300万円、㎡単価は76.5万円です。国土交通省「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報と成約価格情報のうち、最寄駅が平井の中古マンション等121件を当社が集計しました。

中央値とは、価格の低い順に並べたときに真ん中にくる値のことです。一部の高額な取引に引っ張られにくいため、相場の目安には平均値より中央値が向いています。

※出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報・成約価格情報（中古マンション等。各年度とも4月〜翌年3月）を当社集計。小松川は最寄駅を問わず町名で集計しています。区全体の駅別・築年数別の数値は江戸川区のマンション売却｜相場・駅別価格と売却の流れの記事で解説しています。

4年間で平井駅の中央値は4,100万円から5,300万円へ約29％、㎡単価は60.0万円から76.5万円へ約28％上がりました。江戸川区のマンション売却相場（区全体の中央値4,600万円）より700万円高い水準です。

駅前の新しい住戸を除くと中央値5,000万円

2025年度の取引には、2024年以降に建てられた住戸の取引が16件含まれ、中央値は1億500万円、㎡単価は160万円でした。16件はいずれも駅徒歩5分以内です。平井駅北口では再開発ビル（住宅約374戸）の建築工事が2025年1月に完了しており（東京都都市整備局「平井五丁目駅前地区」）、こうした新しい住戸の取引が駅全体の中央値を押し上げています。

16件を除いた104件の中央値は5,000万円、㎡単価は73.8万円です。築20年、30年といった住戸は、駅全体の5,300万円ではなく、築年数の近い取引と比べて価格を考えましょう。

平井駅の特徴｜総武線の利便性と区内の駅との比較

平井のマンションが区内で高めに取引されている理由の一つは、JR総武線（各駅停車）で都心に出やすいことです。錦糸町駅まで2駅で総武快速線や東京メトロ半蔵門線に乗り換えられ、秋葉原駅へも乗り換えなしで行けます。

※出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（2025年4月〜2026年3月、江戸川区内の中古マンション等）を当社集計。東大島駅は江東区との区境にある駅で、江戸川区小松川の物件の取引を集計しています。

平井駅の取引件数は西葛西・葛西に次いで区内3番目、㎡単価は取引が5件以上あった駅の中で小岩に次ぐ水準です。同じ総武線の小岩の事情は小岩の不動産売却｜再開発と相場から考える売り時・売り方で解説しています。

駅徒歩・築年数別の売却相場と旧耐震の注意点

平井駅のマンションは、駅からの距離と築年数で価格が大きく分かれます。駅前の新しい住戸を除いた2025年度の中央値は、駅徒歩5分以内が5,700万円（㎡単価88.0万円）、6〜10分が5,100万円、11〜15分が4,600万円（同57.5万円）、16分以上が4,700万円で、5分以内と11〜15分では1,100万円の差があります。

築年数別｜新旧で価格は2倍以上

※出典：同上（2025年度。建築年の記載がない1件を除く）。

取引が最も多いのは1981〜2000年築の47件で、中央値は4,500万円です。2001〜2010年築（5,000万円）との差は500万円ほどですが、1980年以前築は2,700万円とその約半分です。

旧耐震と床面積は買主の住宅ローン控除に関わる

旧耐震基準とは、1981年6月1日より前に建築確認を受けた建物に適用されていた耐震の基準のことです。住宅ローン控除では、登記簿上の建築日付が1982年1月1日以降の住宅は新耐震基準に適合しているとみなされ、それより前の住宅は耐震基準適合証明書などが必要です（国税庁、2026年10月時点）。証明書が取れない住戸は現金で買う方や不動産会社が主な買主になるため、仲介と買取の両方の価格を比べましょう。

床面積も関係します。住宅ローン控除は原則として40㎡以上の住宅が対象で（国土交通省、2026年10月時点）、マンションは登記簿の内法面積で判定するため、40〜50㎡前後の住戸は登記簿の面積を先に確認しておきましょう。築古の住戸の売り方は築古マンションの売却の限界築年数は？築40年・50年でも売る方法も参考にしてください。

町名別｜平井と小松川で違うマンションの特徴と売り方

同じ平井駅の周辺でも、平井と小松川ではマンションの成り立ちが違います。平井は駅前の新しい再開発ビルから築40年を超える建物まで幅広く、小松川は1981〜2010年築で70㎡以上の住戸の取引が中心です。

※出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」を当社集計。平井は最寄駅が平井の取引（2021年度は66件）、小松川は最寄駅を問わず町名で集計（2021年度は29件）。小松川の2025年度の取引は約8割が70㎡以上で、1980年以前築の取引はありませんでした。

小松川：戸数の多いマンションは同じ建物の売り出しとの比較に注意

小松川の一部は、東京都の「亀戸・大島・小松川地区第二種市街地再開発事業」の区域です。東京都によると、施行地区は江東区の一部と江戸川区小松川一〜三丁目の各一部で、施行面積は約98.6ha、住宅は約8,200戸、事業期間は昭和54年度から令和3年度までです（東京都第二市街地整備事務所「事業の概要」）。

戸数の多いマンションでは、同じ建物で複数の住戸が同時に売りに出ることがあります。買主は階数・向き・眺望・リフォームの有無を見比べるため、同じ建物の直近の成約価格を基準に、上の階や荒川・桜並木の眺めといった住戸の強みを具体的に伝えましょう。修繕積立金や大規模修繕の予定も必ず聞かれます。見られ方はマンションの修繕積立金とは？江戸川区で購入・売却する前の注意点で解説しています。

住環境の良さも伝えたいポイントです。都立大島小松川公園は、江戸川区によると災害時に20万人の避難場所となる防災公園で、東大島駅小松川口から徒歩3分です（江戸川区「小松川千本桜 散策コース」）。

平井駅周辺の地価公示と売り時の考え方

マンションの価格の土台になる土地の価格も、平井駅周辺で上がっています。2026年1月1日時点の地価公示では、平井駅前の商業地（平井5丁目）が1㎡あたり148万円で前年比＋12.1％、平井の住宅地5地点も＋6.7〜9.9％でした。

※出典：国土交通省「地価公示」（2026年1月1日時点）。住宅地5地点のうち3地点を掲載。小松川1〜4丁目には地価公示の地点がありません。

平井の地点はいずれも、江戸川区全体の住宅地の上昇率＋5.7％（東京都財務局「令和8年地価公示 区市町村別用途別対前年変動率」）を上回っています。「中高層マンションが多く見られる住宅地域」とされる平井4丁目の地点は、住宅地で最も大きく上がりました。地点ごとの坪単価と推移は平井の土地価格と坪単価｜地点別一覧と荒川沿いの注意点をご覧ください。

売り時は再開発の完成待ちより、自分の予定と金利で決める

平井駅北口の再開発ビルはすでに完成し、「完成を待てば上がる」段階は過ぎています。一方、日本銀行は2026年9月に政策金利を1.25％程度へ引き上げ、フラット35の2026年10月の最多金利は年3.83％です（住宅金融支援機構）。買主が借りられる額には上限があり、相場から離れた価格では売却が長引きやすくなるため、売り時は今の取引価格とご自身の予定から決めましょう。

荒川沿いの水害リスクと買主への説明｜売る前にできる対策

平井・小松川のマンションを売るときは、水害リスクを隠さず、住戸と建物の備えを資料で示すことが、値下げ交渉を防ぐ一番の対策です。江戸川区によると、区の陸域の7割がゼロメートル地帯で、大雨や台風がなくても周辺の河川の水位は区の大半の標高より高くなります（江戸川区「江戸川区ってどんなところ？」）。

重要事項説明で水害ハザードマップ上の位置を説明

2020年8月28日から、不動産の売買では、宅地建物取引業者が水害ハザードマップ上の物件の位置を重要事項説明で説明することが義務になりました（宅地建物取引業法施行規則の改正）。江戸川区は2025年7月に水害ハザードマップ第2版を公表し、高潮、荒川・江戸川などの洪水、内水浸水の想定を示しています（江戸川区水害ハザードマップ）。住戸のある階と想定される浸水の深さを確認しておきましょう。価格への影響は江戸川区のハザードマップと不動産売却｜価格への影響と説明義務で解説しています。

小松川の高規格堤防（スーパー堤防）

小松川の荒川沿いでは、市街地再開発事業とあわせて国の高規格堤防（スーパー堤防）が整備されました。高規格堤防とは、堤防の市街地側に土を盛って幅を広くした堤防のことです。東京都は、想定を超える大きな洪水が起きた場合も、越水や浸透による市街地の被害を最小限にできると説明しています（東京都第二市街地整備事務所「関連事業」）。堤防の上には、南北約2kmにわたって1,000本余りの桜（小松川千本桜）が植えられています。

ただし、高潮や内水による浸水の想定は場所ごとに違います。「スーパー堤防があるから安全」と言い切らず、ハザードマップの想定と建物の備えをあわせて説明する方が、買主の信頼につながります。

管理組合の備えと火災保険の水災補償

マンションの買主が気にするのは、停電や断水で暮らしが続けられるかです。電気設備や給水ポンプの位置、止水板・防災備蓄の有無を管理会社に確認し、資料にまとめましょう。損害保険料率算出機構の水災等地（火災保険の水災の料率の区分）では、江戸川区は最もリスクが高い5等地です（2026年10月時点）。共用部分の火災保険の水災補償も確認しておくと安心です。

平井・小松川のマンションの売り方｜仲介・買取保証付き売却・買取

売り方は「仲介で売る」「買取保証付きで売る」「不動産会社に買い取ってもらう」の3つです。駅徒歩10分以内や2001年以降築など買主の多い住戸は仲介が基本で、旧耐震や室内の傷みが大きい住戸、住み替えの期限がある場合は買取も比べる価値があります。

江戸川区での買取の流れは江戸川区の不動産買取ガイド｜相場・最短日数・手取り比較、マンションの買取価格の決まり方は江戸川区のマンション買取｜価格の決まり方と旧耐震・団地の売り方で解説しています。

どの売り方を選ぶかの判断の目安

1. 期限があるか：住み替えや相続税の納付などで3か月以内に現金が必要なら、買取か買取保証付き売却を候補にします。
2. 旧耐震（1981年5月以前の建築確認）か：耐震基準適合証明書が取れない場合は、仲介と買取の両方の価格を比べます。
3. 同じ建物で売り出し中の住戸があるか：競合が多い場合は価格と見せ方（写真・リフォーム・管理の資料）で差をつけ、期限があれば買取も検討します。
4. 室内の状態：大がかりなリフォームが必要な住戸は、現状のまま売り出すか買取にした方が手取りが多くなることがあります。

手取りの計算例｜平井の自宅と相続した小松川の住戸

手取りは、売却価格から仲介手数料などの費用と、利益にかかる税金を差し引いた金額です。次の数値はすべて説明のための仮定です。

• A：自宅として住んでいた平井駅徒歩8分・2006年築・70㎡の住戸を5,200万円で売る（2014年に3,800万円で購入し、うち建物1,900万円と仮定。住宅ローン残高2,300万円）
• B：親が1991年に5,000万円で購入した小松川の1990年築・75㎡の住戸（うち建物2,500万円と仮定）を相続し、2026年に4,600万円で売る。購入時の売買契約書がある場合とない場合を比べる

※仲介手数料は「売買価格×3％＋6万円」に消費税を加えた法定上限。印紙税は2027年3月31日までに作成された契約書の軽減税率です。建物の取得費は、国税庁の方法（建物の取得価額×0.9×償却率0.015（鉄筋コンクリート造）×経過年数）の減価償却費を差し引いて求め、経過年数はAが12年、Bが35年としています（国税庁「No.3261 建物の取得費の計算」）。購入時の諸費用は省略。税率は所得税・復興特別所得税・住民税の合計で、所有期間5年以下は39.63％です（国税庁、2026年10月時点）。

Aのように自宅を売る場合は、要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例（居住用財産の3,000万円特別控除）が使え、この仮定では税金がかかりません。住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る必要があり、税金が0円でも翌年に確定申告が必要です。

Bのように相続した住戸は、取得費と取得の時期を親から引き継ぎます（国税庁「No.3270 相続や贈与によって取得した土地・建物の取得費と取得の時期」）。購入時の売買契約書が見つかれば実際の購入価格から取得費を計算でき、この仮定では5％で計算する場合より税金が約729万円少なくなります。当時の通帳やローンの書類も手がかりになります。

なお、相続した空き家の3,000万円控除は区分所有のマンションには使えません。相続税を納めた場合は、相続開始から3年10か月以内の売却で相続税の一部を取得費に加算できる特例があります。手続きは江戸川区で相続したマンションの売却｜手順・管理費・税金と旧耐震の売り方で解説しています。

駅前の築浅の住戸は所有期間5年に注意

売った年の1月1日時点で所有期間が5年以下だと短期譲渡所得となり、税率は39.63％と5年超の約2倍です。自宅なら所有期間にかかわらず3,000万円特別控除を使える場合があります。住宅ローン控除との関係は家を売った年の住宅ローン控除｜使える年・使えない年と6年ルールをご覧ください。

平井・小松川でマンションを売る流れ｜相場確認から引渡しまで

マンションを売る流れは、相場の確認から引渡し・確定申告までの6ステップで、仲介の場合は3〜6か月が目安です。

1. 相場を知る：築年数・駅徒歩・町名が近い取引を、この記事の表や不動産情報ライブラリで確認します。
2. 書類をそろえる：登記事項証明書、購入時の売買契約書、管理規約、長期修繕計画、総会の議事録を用意します。
3. 査定を比べる：仲介の価格と買取の価格の両方を出してもらい、根拠となる取引事例の説明を受けます。
4. 売り方を決める：手取り・期間・手間を比べて売り方を選び、媒介契約を結びます。
5. 販売・契約：水害ハザードマップの説明を受けたうえで、告知書（物件状況報告書）に設備の不具合などを正確に書きます。
6. 引渡し・確定申告：残代金を受け取り、ローンがあれば抵当権を抹消して鍵を渡します。申告先は申告するときの住所地の税務署で、平井・小松川にお住まいなら江戸川北税務署の管轄です。

江戸川区で不動産を売る全体の流れと費用は江戸川区の不動産売却ガイド｜相場・流れ・費用と高く売るコツで解説しています。

平井・小松川でマンション売却を相談するならセルフリジェネレーション｜Googleクチコミ★4.9（瑞江店）

株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）は、墨田区・江戸川区に特化して不動産の売却・購入・買取をサポートしている地域密着の不動産会社です。江戸川区の瑞江店のほか、平井駅から総武線で2駅の錦糸町にも錦糸町オフィスがあります。Googleクチコミの評価は、本店★4.8・瑞江店★4.9（2026年10月時点）をいただいています。

口コミでよく評価されているのは、価格設定の丁寧な説明、こまめな進捗報告、相続した家の売り方についての分かりやすい説明です。実際のお客様からは、次のような声をいただいています。

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築年数で価格が2倍以上変わる平井や、同じ建物の売り出しと比べられる小松川では、条件の近い取引にもとづく価格設定とこまめな報告が特に大切です。当社の強みは次のとおりです。

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仲介をご依頼いただく場合の手数料は、法律で定められた上限の範囲内で、媒介契約の前に書面でご説明します。当社が直接買い取る場合は、仲介手数料はかかりません。まずは無料査定で、仲介の価格と買取の価格の両方をご確認ください。売却に迷っている段階なら無料相談もご利用いただけます。仲介での売却は売却、直接買取は買取のページでご案内しています。

よくある質問

平井のマンションの売却相場はいくらですか？

平井駅が最寄りの中古マンションは、2025年度（2025年4月〜2026年3月）の取引121件で中央値5,300万円、1㎡あたり76.5万円です。2024年以降に建てられた住戸の取引16件を除くと中央値は5,000万円で、築年数の古い住戸はこちらが目安になります（国土交通省 不動産情報ライブラリを当社集計）。

小松川のマンションの売却相場はいくらですか？

江戸川区小松川の中古マンションは、2025年度の取引36件で中央値5,050万円、1㎡あたり66.1万円です。2021年度の中央値3,700万円から約36％上がりました。1981〜2010年築で70㎡以上の住戸の取引が中心です。

平井駅前に新しいマンションができて、相場はどう変わりましたか？

駅前の新しい住戸の取引が、平井駅全体の中央値を押し上げています。2025年度の2024年以降築の取引16件は中央値1億500万円で、これを除くと駅全体の中央値は5,300万円から5,000万円になります。築年数の古い住戸は、同じ築年代の取引と比べて価格を決めましょう。

荒川沿いの平井・小松川は、水害リスクでマンションが売りにくくなりますか？

浸水の想定があるだけで売れなくなることは多くありません。浸水の想定が公表されているなかでも、平井駅の中央値は2021年度から約29％、小松川は約36％上がっています。売買では重要事項説明でハザードマップ上の位置を説明するため、住戸の階、電気設備の位置、管理組合の備えを資料にしておくと安心です。

相続した平井・小松川のマンションを売るときの税金はどうなりますか？

売却益に対して、所有期間が5年を超えていれば20.315％の税金がかかり、所有期間と取得費は親から引き継ぎます。親の購入時の売買契約書が見つからないと取得費を売却価格の5％で計算することになり、税金が大きく増えることがあります。相続した空き家の3,000万円控除はマンションには使えません。

まとめ

平井駅が最寄りのマンションの売却相場は、2025年度の中央値で5,300万円、㎡単価76.5万円で、2021年度から約29％上がっています。小松川は中央値5,050万円で、同じ期間に約36％上がりました。

• 駅前の2024年以降築の取引を除くと、平井駅の中央値は5,000万円
• 1981〜2000年築は4,500万円、1980年以前築は2,700万円。旧耐震は買主の条件を先に確認する
• 小松川は同じ建物の売り出しとの比較を意識した価格と見せ方が大切
• 水害は隠さず、ハザードマップ上の位置と管理組合の備えを資料で示す
• 自宅は3,000万円控除、相続した住戸は親の購入時の契約書が手取りを左右する

平井・小松川のマンションの売却でお悩みの方は、当社にお気軽にご相談ください。仲介と買取の両方の価格をお示しし、手取りで比べられるようにご説明します。

この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年10月30日

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