【2026年版】空き家を売却する前の片付け｜段取り・費用と残したまま売る方法の記事

「親の家を売りたいけれど、家の中が荷物でいっぱい」「片付けはどこから手を付ければいいのか」「業者に頼むといくらかかるのか」。空き家の売却を考え始めた方の多くが、最初につまずくのが家財の片付けです。

この記事では、空き家を売却する前の片付けについて、売り方ごとに必要な範囲、始める前の注意点、段取り、費用の考え方、業者選びの注意、片付けずに売る方法までを、区や国の公的な情報（2026年10月時点）をもとに整理します。

• 売り方（仲介・買取・解体）ごとに、どこまで片付ければよいか
• 片付けの前に必ず確認したいこと（相続人の合意・相続放棄・貴重品）
• 墨田区・江戸川区の粗大ごみ・大量ごみのルールと費用の計算例
• 無許可の回収業者を避ける方法と、残置物を残したまま売る方法

先に結論をお伝えすると、片付けは「売り方を決めてから」始めるのが失敗しない順番です。仲介なら引渡しまでに家を空にし、不動産会社の買取なら荷物を残したまま相談できる場合があります。

この記事の結論

• 片付けの範囲は売り方で変わります。仲介は原則として引渡しまでに空にし、買取は残置物を残したまま相談できる場合があります。
• 相続放棄を考えているなら、家財を処分・売却する前に止めてください。遺産の処分は相続を承認したとみなされることがあります（民法921条）。
• 区の粗大ごみは安い反面、江戸川区は1回10個まで・持ち込みは年度3回までなど上限があり、家一軒分を片付けるには数か月かかることがあります。
• 家庭のごみを業者が回収するには区の許可などが必要です。無料回収をうたう業者や、その場で契約を迫る業者には依頼しないでください。
• 片付けの時間がない、遠方に住んでいる、物が非常に多い場合は、片付け費用と買取価格を比べてから決めると手取りの判断がしやすくなります。

空き家は売却前に片付けるべき？売り方で変わる必要な範囲

空き家を売る前に、必ずすべて片付けなければならないわけではありません。どこまで片付けるかは、仲介で売るのか、不動産会社の買取で売るのか、解体して更地で売るのかによって変わります。

残置物とは、売主が建物の中や敷地に残していく家具・家電・日用品などのことです。売買では、引渡しのときに残置物を残すかどうかを、売主と買主の間で決めます。

仲介で売るなら「売り出し前」と「引渡し前」の2段階

仲介で売る場合、売り出しの写真を撮る前に、生活感の強い物や大きな家具を減らしておくと、部屋が広く見え、買主が住んだ後をイメージしやすくなります。空き家なら鍵を不動産会社に預けられるので、内覧の日程を買主の都合に合わせやすいのも利点です。

すべてを売り出し前に終わらせる必要はなく、残りは売買契約から引渡しまでの間に片付けても間に合います。ただし、引渡し日は契約で決まるため、片付けが終わらないと引渡しが遅れるおそれがあります。契約前に、片付けにかかる期間の見通しを立てておきましょう。

買取なら片付けの手間を省ける場合がある

不動産会社が買主になる買取では、家具や荷物を残したまま売れる場合があります。その分、処分にかかる費用が買取価格に反映されるのが一般的です。仲介と買取の違いは仲介と買取の違いは？どっちが得か手取り・期間で比較で詳しく解説しています。

片付けを始める前に確認したい3つのこと

片付けに手を付ける前に、相続人どうしの合意、相続放棄の予定、貴重品と重要書類の3点を確認してください。ここを飛ばすと、後から相続人の間で揉めたり、相続放棄ができなくなったりするおそれがあります。

1. 相続人全員の合意を取る

亡くなった方の家財は、遺産分割が終わるまで相続人全員の共有の財産です。一人の判断で処分すると、「形見にしたかった」「価値のある物が捨てられた」というトラブルになりやすくなります。処分の方針と、片付けの費用を誰がどう負担するかを、先に話し合って書面やメッセージで残しておきましょう。

2. 相続放棄を考えているなら処分しない

相続放棄とは、亡くなった方の財産も借金も一切引き継がないようにする手続きのことです。民法921条は、相続人が相続財産の全部または一部を処分したときは、単純承認（すべてを引き継ぐこと）をしたものとみなすと定めています（保存のための行為などは除く）。

価値のある家財を売ったり捨てたりすると、相続放棄が認められなくなるおそれがあります。借金がありそうな場合や、放棄するか迷っている場合は、片付けより先に弁護士などの専門家に相談してください。相続放棄の選び方と期限は相続の種類と違い｜単純承認・限定承認・相続放棄の選び方と期限で解説しています。

3. 貴重品と重要書類を先に探す

本格的に片付ける前に、次の物を探して持ち出しておきます。業者に作業を頼む場合も、これだけは家族で先に探すのが安全です。

• 権利証（登記識別情報通知）、固定資産税の納税通知書、購入時の売買契約書（売却の手続きや税金の計算に使う）
• 通帳、印鑑、キャッシュカード、保険証券、年金関係の書類
• 遺言書（自宅で見つかった自筆の遺言書は、開封せずに家庭裁判所で検認の手続きをするのが原則です）
• 現金、貴金属、写真、手紙などの思い出の品
• 建物の図面、リフォームの記録、境界の書類（売却の資料として役立つ）

相続した不動産を売るまでの段取り全体は、相続した不動産の売却の流れ｜遺産分割・相続登記・共有の段取りをご覧ください。

空き家の片付けの段取り｜売却スケジュールから逆算する6ステップ

片付けは、売り方と引渡しの時期を決めてから、そこから逆算して進めます。思いつきで始めると、区の収集日に間に合わない、業者の予約が取れないといった理由で、売却の日程がずれやすくなるためです。

1. 売り方と時期を決める：不動産会社に査定を頼み、仲介か買取か、いつまでに売るかを決めます。片付けの範囲はここで決まります。
2. 相続人で方針を合意する：形見分けの希望、処分の範囲、費用の負担を話し合います。相続放棄の予定がある人がいれば、処分を止めます。
3. 貴重品・書類を探す：前の見出しの一覧を参考に、重要な物を先に持ち出します。
4. 残す物・売る物・捨てる物に分ける：形見分けを済ませ、まだ使える家具・家電・本・衣類は買い取りやリユースに回して、処分する量を減らします。
5. 区の収集と業者を組み合わせて処分する：粗大ごみ、通常のごみ、家電リサイクル、許可を確認した業者を、物の量と期限に合わせて使い分けます。
6. 最終清掃と写真撮影：空になった部屋を掃除し、売り出し用の写真を撮ります。郵便物の転送や電気・水道の契約も確認します。

期間の目安

家族だけで片付ける場合は、週末に通って数か月かかることも珍しくありません。区の粗大ごみは申し込みの順に収集日が決まり、1回に出せる量にも上限があるためです。引渡しの期限が決まっている場合は、業者の併用や、残置物ごとの買取も早めに検討しましょう。

空き家の片付け方法と費用｜自分・業者・残したまま買取の比較

片付けの方法は、自分や家族で区のルールに沿って処分する、片付け（遺品整理）業者に頼む、残置物を残したまま買取で売る、の3つが基本です。費用・期間・手間のバランスで選びます。

区の粗大ごみの費用（墨田区・江戸川区）

粗大ごみとは、家庭から出る家具・寝具・自転車などのうち、一辺がおおむね30cmを超える大きなごみのことです。墨田区・江戸川区とも、事前に粗大ごみ受付センターに申し込み、案内された手数料分の処理券を貼って出します（墨田区はインターネット申込みならオンライン決済も可能）。

江戸川区の場合、2026年10月1日申込分からの手数料は、収集が400円〜3,200円、持ち込みが200円〜2,300円が中心です（江戸川区「粗大ごみ」2026年10月6日更新）。墨田区は品目ごとの手数料一覧（2026年10月6日更新）で確認でき、正式な料金は申込み時に案内されます。

家電4品目とパソコンは粗大ごみで出せない

エアコン・テレビ・冷蔵庫（冷凍庫）・洗濯機（衣類乾燥機）は家電リサイクル法の対象で、区の粗大ごみでは出せません。買い替える店や購入した店に引き取りを頼むか、家電リサイクル受付センターに申し込むか、指定引取場所へ自分で運びます。リサイクル料金と収集運搬料金がかかります。パソコンはメーカーなどのリサイクルで処分します。

費用の計算例（仮定の数値）

江戸川区の実家を家族で片付け、布団4組・いす4脚・衣装ケース2個（各400円）、シングルベッドの枠・学習机（各1,300円）、たんす2棹（3辺の合計230cm以下、各900円）を収集に出すと仮定します。手数料は400円×10個＋1,300円×2個＋900円×2個で8,400円です。江戸川区は1回の申し込みが10個までなので、この量でも2回に分けて申し込む必要があります。

これに家電4品目のリサイクル料金や、自分で運ぶ車の費用、家族の交通費が加わります。業者に頼む場合は、物の量、間取り、階段の有無、トラックを家の前に停められるかで金額が大きく変わるため、必ず複数社から見積もりを取って比べてください。

江戸川区の粗大ごみの品目別料金と申し込み方法は、江戸川区の粗大ごみ（粗大ゴミ）｜持ち込み・収集の料金と出し方で詳しく解説しています。

片付け業者に頼むときの注意｜無許可回収と見積もりトラブル

片付け業者を選ぶときは、家庭のごみを適法に処分できる体制か、見積もりと契約の内容が書面で明確かの2点を必ず確認します。国民生活センターは、遺品整理サービスや不用品回収サービスの契約トラブルについて注意を呼びかけています。

家庭のごみの回収には区の許可などが必要

家庭から出る不用品は、法律上「一般廃棄物」にあたり、運搬・処分するには市区町村からの委託か一般廃棄物処理業の許可が必要です。国民生活センターは、産業廃棄物処理業の許可だけを持つ業者など、一般廃棄物処理業の無許可業者とのトラブルが目立つとしています（2022年11月の公表）。

江戸川区は、区から委託や許可を受けていない業者が家庭から不用品を回収することは違法だとし、現在は許可の有無に関係なく、業者による家庭ごみの回収を認めていないと案内しています（区の公式ページ「違法な不用品回収業者にご注意ください！」）。江戸川区の空き家では、業者に仕分けや搬出を頼む場合でも、ごみの最終的な出し方を事前に清掃事務所へ確認しておくと安心です。

見積もりと契約で確認すること

国民生活センターには、見積もりのつもりで呼んだ業者にその場で契約を迫られた、当日に追加料金を請求された、残すよう頼んだ遺品や書類を処分された、といった相談が寄せられています。次の点を守りましょう。

• 複数の業者から見積もりを取り、料金と作業内容を比べる
• その場で即決せず、作業日・作業範囲・料金・追加料金の条件・キャンセル料を書面で確認する
• 残す物と処分する物を事前に分け、残す物には目印を付ける
• 「無料回収」「トラック積み放題」などの広告だけで判断しない

見積もりのために呼んだ業者とその場で契約した場合などは、特定商取引法のクーリング・オフが使えることがあります。トラブルになったときは消費者ホットライン（188）に相談してください。

片付けずに残したまま売る方法｜残置物の取り決め

片付けの時間や人手が足りない場合は、残置物を残したまま不動産会社に買い取ってもらう方法があります。仲介でも、買主が了承すれば現況のまま引き渡せることがありますが、個人の買主は空の状態を望むことが多いため、残置物ごと売るなら買取のほうが話を進めやすいのが実情です。

残置物を残して売る場合は、後から揉めないよう、次の点を売買契約書や付帯設備表に書いておきます。

1. 残置物の所有権の放棄：売主が残した物の所有権を放棄し、買主が処分することに同意する旨を書く
2. 処分費用の負担：処分費用を価格に反映するのか、売主が別に負担するのかを決める
3. 持ち出しの期限：引渡し前に売主が取り出す物と、その期限を決める
4. 相続人全員の同意：残置物に遺産の対象となる財産が含まれていないか確認し、全員の同意を取る
5. 付帯設備の扱い：エアコン・照明・給湯器などを「設備」として残すのか「残置物」として処分してもらうのかを分けて書く

引渡しのときの残置物や設備をめぐる注意点はマンションの売却時に注意すること｜契約〜引渡しの12項目でも解説しています。

片付けて仲介か、残したまま買取かの比べ方

判断の基準は、最終的な手取りと、売れるまでの期間です。「仲介の見込み価格から片付け費用・仲介手数料・売れるまでの固定資産税や管理の費用を引いた額」と、「買取価格（仲介手数料はかからない）」を比べます。物が非常に多い家や、遠方に住んでいて通えない場合は、差が小さくなることもあります。物が床が見えないほどある場合の売り方は、墨田区のゴミ屋敷を売却する方法、江戸川区のゴミ屋敷を売却する方法で、計算例とともにまとめています。

片付け費用は税金の計算で差し引ける？譲渡費用と特例の注意

片付け費用が、売却益にかかる税金の計算で差し引ける「譲渡費用」になるかどうかは、売るために直接かかった費用かどうかで判断され、一律には決まっていません。国税庁のタックスアンサー（No.3255、令和8年4月1日現在法令等）は、譲渡費用を「土地や建物を売るために直接かかった費用」とし、仲介手数料、売主が負担した印紙税、売るために建物を取り壊した費用などを例に挙げています。

一方、修繕費や固定資産税などの維持・管理の費用は譲渡費用に含まれないとされています。片付け費用についての明確な記載はないため、売買契約の条件として残置物を撤去した場合などは、領収書と契約書を保管したうえで、税務署や税理士に確認してください。

相続した空き家の3,000万円控除

相続した空き家を売る場合、一定の要件を満たすと、譲渡所得から最大3,000万円（相続人が3人以上なら1人2,000万円）を控除できる特例があります。対象は2027年12月31日までの売却で、昭和56年5月31日以前に建てられた家屋を耐震改修するか取り壊すことなどが要件です（2026年10月時点）。片付けの段階で、解体して売るか古家付きで売るかの方針を決めておくと、特例を使えるかの判断もしやすくなります。要件は空き家売却の方法・費用・特例｜3,000万円控除の要件と期限で解説しています。

墨田区・江戸川区で空き家を片付けるときの地域事情

墨田区・江戸川区の空き家の片付けでは、区ごとのごみのルールの違いと、狭い路地や密集した住宅地での搬出のしやすさが、期間と費用を左右します。

出典：墨田区「粗大ごみの出し方」「臨時ごみ・大量ごみとして出す場合」、江戸川区「粗大ごみ」（2026年10月6日更新）「ごみを大量に出す場合」（2025年11月11日更新）。料金や受付は変わることがあるため、申込み前に区の最新の案内を確認してください。

路地・狭小地の家は搬出の費用がかさみやすい

墨田区の京島・八広・東向島や、江戸川区の小岩・平井などには、車が入れない路地の奥に建つ家や、階段の急な3階建ての家が少なくありません。トラックを家の前に停められないと、手で運ぶ距離が長くなり、業者の見積もりが上がりやすくなります。見積もりは写真だけでなく、現地を見てもらって出してもらうのが確実です。

空き家の期間が長い家は湿気とカビに注意

江戸川区の海抜の低い地域（ゼロメートル地帯）や、墨田区の川沿いの古い木造住宅では、締め切った空き家で湿気やカビが出やすくなります。片付けの期間中は、通うたびに窓を開けて換気し、雨漏りやシロアリの跡を見つけたら、売却のときに買主へ伝えられるよう写真で記録しておきましょう。

区ごとの空き家の売却の進め方は、墨田区の空き家売却ガイド、江戸川区の空き家売却ガイドにまとめています。片付け以外も含めた処分の選択肢は実家のいらない空き家を処分する方法｜6つの選択肢の比較早見表、売却全体の注意点は空き家売却の注意点12選をご覧ください。

空き家の片付けと売却を相談するならセルフリジェネレーション｜Googleクチコミ 本店★4.8・瑞江店★4.9

株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）は、墨田区・江戸川区を中心に、相続した実家や空き家の売却・買取をサポートしています。Googleクチコミの評価は本店★4.8・瑞江店★4.9です（2026年10月時点、店舗別）。

口コミでは、実家の売却で相続の手続きにも素早く対応してもらえた点や、価格の設定や進捗の報告がこまめだった点が評価されています。片付けをどこまでするかは売り方と手取りで変わるため、片付ける前の段階からご相談いただくと、遠回りを避けやすくなります。

「ご依頼した直後に父が亡くなり売却時の相続手続きにも直ぐにご対応くださり」（Googleクチコミより一部抜粋）

• 墨田区・江戸川区に特化した地域密着の不動産会社です
• 業界経験10年以上のスタッフのみが在籍しています
• 顧問弁護士・税理士・FPによる無料相談をご利用いただけます（相続放棄や税金の確認も）
• 仲介と買取の両方に対応しているので、「片付けて仲介」と「残したまま買取」の手取りを比べてご提案できます
• LINE・オンラインでのご相談も可能で、遠方にお住まいの相続人の方も進めやすくなっています

買取の流れや価格の決まり方は、墨田区の不動産買取ガイド、江戸川区の不動産買取ガイド、当社の買取サービスのページでご案内しています。

よくある質問

空き家は売却前に必ず片付けないといけませんか？

必ずではありません。仲介で個人に売る場合は、原則として引渡しまでに家の中を空にしますが、不動産会社の買取なら、家具や荷物を残したまま売れる場合があります。その場合は処分費用の分が買取価格に反映されるのが一般的です。

空き家の片付けはいつから始めればいいですか？

不動産会社に査定を頼み、売り方と売る時期を決めてから始めるのがおすすめです。売り方によって片付けの範囲が変わるためです。相続放棄を考えている場合は、家財の処分を始める前に専門家へ相談してください。

相続放棄をする予定ですが、実家の片付けをしてもいいですか？

価値のある家財を売ったり捨てたりするのは避けてください。民法921条により、相続財産を処分すると相続を承認したとみなされ、相続放棄ができなくなるおそれがあります。片付けの前に弁護士などに相談しましょう。

空き家の片付けを業者に頼むとき、何に気を付ければいいですか？

家庭のごみを適法に処分できる体制か、見積もりと契約の内容が書面で明確かを確認してください。家庭のごみの回収には区の委託や許可が必要で、無料回収をうたう業者やその場で契約を迫る業者にはトラブルの相談が寄せられています。必ず複数社の見積もりを比べましょう。

江戸川区の粗大ごみで実家を片付けると、どのくらいかかりますか？

江戸川区は1回の申し込みが10個まで、持ち込みは1世帯年度3回までなので、家一軒分を区の収集だけで片付けると数か月かかることがあります。手数料は収集で1点400円〜3,200円、持ち込みで200円〜2,300円が中心です（2026年10月1日申込分から）。

空き家の片付け費用は確定申告で経費になりますか？

売るために直接かかった費用なら譲渡費用として差し引ける可能性がありますが、一律には決まっていません。国税庁は仲介手数料や建物の取壊し費用などを譲渡費用の例に挙げ、維持・管理の費用は含まれないとしています。領収書と契約書を保管し、税務署や税理士に確認してください。

まとめ

空き家を売却する前の片付けは、売り方を決めてから、相続人の合意と相続放棄の予定、貴重品の確認を済ませたうえで始めるのが基本です。仲介なら引渡しまでに空にし、買取なら残置物を残したまま相談できる場合があります。

区の粗大ごみは費用を抑えられますが、申し込みの上限や収集日の都合で時間がかかります。業者に頼む場合は、許可と見積もりの内容を必ず確認し、無料回収をうたう業者は避けましょう。

「片付けてから仲介で売るか、残したまま買取で売るか」で迷ったら、両方の手取りを比べるのが近道です。墨田区・江戸川区の空き家なら、片付けを始める前の段階から、お気軽に当社へご相談ください。

この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年10月14日

参考：墨田区 粗大ごみの出し方／墨田区 臨時ごみ・大量ごみとして出す場合／江戸川区 粗大ごみ／江戸川区 ごみを大量に出す場合／江戸川区 違法な不用品回収業者にご注意ください！／国民生活センター 遺品整理サービスでの契約トラブル／国民生活センター 不用品回収サービスのトラブル／国税庁 No.3255 譲渡費用となるもの（いずれも2026年10月時点で確認）

墨田区・江戸川区の空き家の売却・片付けのご相談はセルフリジェネレーションへ

株式会社セルフリジェネレーションは、墨田区・江戸川区を中心に不動産の売却・購入・買取をサポートしている地域密着の不動産会社です。「まずは価格だけ知りたい」「売るか迷っている」という段階でも、お気軽にご相談ください。

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