【2026年】墨田区で相続した家を売る？実家の5つの選択肢と判断の目安の記事

「親が亡くなり、墨田区の実家を相続した。でも誰も住む予定がない」「売るのは寂しいけれど、空き家のまま置いておくのも不安」「兄弟と話し合おうにも、何を基準に決めればいいのか分からない」。相続した家をどうするかは、思い出と、お金と、家族の事情が絡み合うため、なかなか結論が出ないご相談です。

この記事では、墨田区で不動産の売却・買取をサポートしている宅建業者の立場から、相続した家（実家）を「売るか・残すか」を決めるための判断材料を、墨田区の事情に沿って整理します。

この記事で分かること

• 住まない実家の5つの選択肢と、それぞれが向いているケース
• 空き家のまま持ち続けた場合の維持費の考え方（計算例つき）
• 売るなら意識したい期限（相続から3年目の年末・2027年12月31日）
• 京島・八広・向島など、墨田区の家で売り方が変わるポイント
• すみだ空き家相談処など、区の相談先の使い分け

先に結論をお伝えすると、誰も住む予定がなく、1981年5月以前に建てられた一戸建てであれば、空き家特例の期限内に売る方向で検討を始めるのが、手取りの面でもっとも有利になりやすい選択です。

この記事の結論

• 相続した家の選択肢は「住む・貸す・空き家で持つ・売る・解体して土地で売る」の5つで、まず住む人がいるかで大きく分かれます。
• 空き家で持ち続けると、固定資産税・火災保険・修繕などで、仮定の計算では年30万円以上の出費が続きます。
• 1981年5月31日以前に建てた一戸建てなら、相続から3年目の年末まで（かつ2027年12月31日まで）に売ると最高3,000万円の控除を使える場合があります。
• 賃貸に出すと空き家の3,000万円控除は使えなくなるため、「数年貸してから売る」は税金面で不利になりやすい選択です。
• 墨田区の古い家は、前の道路の幅・長屋かどうか・不燃化特区かどうかで売り方が変わるため、解体や片付けの前に調査することが大切です。

墨田区で相続した家はどうする？5つの選択肢と向いているケース

相続した家の選択肢は、「住む」「貸す」「空き家で持つ」「売る」「解体して土地で売る（または持つ）」の5つです。最初に「相続人の誰かが住むかどうか」を決めると、残りの選択肢が絞り込みやすくなります。

「売る・貸す・持ち続ける」の一般的な比較は、不動産売却のメリット・デメリット｜貸す・持ち続けるとの比較と判断基準でも解説しています。この記事では、墨田区の家ならではの判断材料に絞って深掘りします。

「住む」を選ぶ場合に確認すること

相続人の誰かが住む場合は、その人が家を相続し、他の相続人には預貯金や代償金で調整するのが一般的です。亡くなった方と同居していた親族が住み続ける場合は、相続税の小規模宅地等の特例（土地の評価額を330㎡まで80%減額できる制度）が使えることがあります。要件は相続税の申告期限まで住み続けて保有することなどで、詳しくは墨田区で相続した不動産の売却ガイド｜手続き・税金・期限を解説で整理しています。

空き家で持ち続けるといくらかかる？維持費の計算例

相続した家を空き家のまま持ち続けると、住んでいなくても毎年の税金・保険・管理の費用がかかります。「とりあえず置いておく」の前に、年額でいくら出ていくかを計算しておくと、家族で話し合うときの共通の物差しになります。

維持費の計算例（仮定の数値）

次の計算は、墨田区内の木造2階建て（土地約60㎡）を空き家で持つ場合の考え方を示すための仮定の例です。実際の金額は物件ごとに異なります。

このほか、墨田区は荒川・隅田川に囲まれた低い土地が多く、火災保険の水災の等地は最も高い「5等地」です（損害保険料率算出機構の水災等地検索、2026年10月確認）。また、住居として使っていない空き家には地震保険を付けられません（地震保険法2条2項）。空き家の保険の考え方は空き家の火災保険は必要？保険料の決まり方と抑え方をご覧ください。

管理不全空家に指定されると税負担が増える

管理不全空家とは、放置すると倒壊などの危険がある「特定空家」になるおそれがある空き家のことです。2023年12月13日施行の改正空家法により、区から管理不全空家として勧告を受けると、土地の固定資産税の住宅用地の特例が外れます。東京23区では負担を調整する仕組みがあるため、税額が単純に6倍になるわけではありませんが、おおむね3〜4倍に上がる計算になることがあります。仕組みと計算例は空き家の固定資産税は6倍になる？勧告で上がる仕組みと計算例で解説しています。

墨田区では、2014年12月に東向島2丁目の老朽建物について、区の条例にもとづく行政代執行（区が所有者に代わって解体すること）が行われた例があります。木造住宅が密集する地域では、1軒の老朽化が近隣の安全に直結するため、早めの判断が求められます。

売るなら期限に注意｜相続から3年目の年末と2027年12月31日

相続した家を売るなら、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」、いわゆる空き家の3,000万円控除の期限を意識して時期を決めるのが基本です。この特例を使えるかどうかで、手取りが数百万円変わることがあります。

空き家の3,000万円控除の主な要件

国税庁のタックスアンサーNo.3306（2026年4月1日現在法令等）によると、主な要件は次のとおりです。

• 1981年（昭和56年）5月31日以前に建築された家屋であること（マンションなど区分所有建物は対象外）
• 相続開始の直前に、亡くなった方以外に住んでいた人がいないこと（老人ホーム入所の場合は一定の要件で対象）
• 相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
• 2027年12月31日までの売却であること
• 売却代金が1億円以下であること
• 相続のときから売るときまで、事業・貸付け・居住に使っていないこと
• 家屋を耐震基準に適合させるか、取り壊してから売ること（2024年1月1日以後の売却は、売った年の翌年2月15日までに買主が耐震改修または取壊しをする場合も対象）

控除額は最高3,000万円ですが、2024年1月1日以後の売却で相続人が3人以上の場合は、1人あたり2,000万円が上限です。また、親子や夫婦など特別の関係がある人への売却は対象外で、相続税の取得費加算の特例とは選択適用になります。

税額の計算例（仮定の数値）

1975年築の木造住宅に父が1人で住んでいて、兄弟2人が2分の1ずつ相続し、3,200万円で売る場合を仮定します。購入時の資料がないため取得費は売却価格の5%（160万円）、仲介手数料などの売却費用は約120万円とします。

この仮定では、特例の有無で約593万円の差が出ます。税率20.315%は所有期間5年超の長期譲渡所得の税率（所得税・復興特別所得税・住民税の合計）で、相続した家の所有期間は亡くなった方の取得日を引き継ぎます。最終的な税額は個別の事情で変わるため、売却前に税理士か税務署で確認してください。

墨田区での確認書の取り方

特例の確定申告には、区が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」が必要です。墨田区では、区役所5階の安全支援課 安全支援・空き家対策担当（電話 03-5608-6520）が窓口で、申請から交付まで2〜3開庁日かかります（墨田区公式ホームページ、2026年4月1日更新）。確定申告の時期は混み合うため、売却が済んだら早めに申請しましょう。特例の詳しい使い方は墨田区の空き家売却ガイド｜3,000万円控除・助成・相談窓口で解説しています。

「数年貸してから売る」が不利になりやすい理由

賃貸に出すと、空き家の3,000万円控除の「貸付けに使っていないこと」という要件を満たさなくなります。家賃収入で固定資産税をまかなえても、売るときの税金が数百万円増えると、差し引きでは損になることがあります。貸すか売るか迷ったら、家賃の手取りと、特例を使えなくなる分の税額を並べて比べてください。

墨田区の家ならではの注意点｜売り方が変わる5つのポイント

墨田区の相続した家は、建物そのものよりも「土地の条件」で売り方と価格が大きく変わります。特に区の北部（京島・八広・向島・東向島・墨田など）は、木造住宅が密集し、古い道路や長屋が残っているため、売り出す前の調査が欠かせません。

1. 前の道路の幅と接道：幅4m未満の道路（2項道路）に面した家は、建て直すときにセットバックが必要です。道路に2m以上接していない土地は再建築不可となり、一般の買主が住宅ローンを使いにくくなります。詳しくは墨田区の再建築不可物件の買取ガイド｜調べ方と売り方をご覧ください。
2. 長屋・連棟式の建物：壁を共有している家は、解体や建て替えに隣の所有者の同意が必要です。京島・八広・向島の事情は墨田区の長屋の売却・買取｜京島・八広・向島の町別事情と区の助成で解説しています。
3. 建てた時期：1981年5月31日以前の建物は、空き家の3,000万円控除の対象になりうる一方、買主の住宅ローン控除や融資の審査では耐震性が問われます。
4. 不燃化特区・助成の対象区域：京島・墨田などの不燃化特区、八広・東向島などの不燃化集中促進地区では、除却（解体）や建て替えの助成が手厚くなっています（2026年4月拡充）。
5. 借地・共有：借地の上の家は地主の承諾、共有名義の家は共有者全員の同意が売却の前提になります。共有の整理は墨田区の共有名義不動産の売却｜持分だけ売る・全員で売る・分割請求の違いが参考になります。

相続した家がマンションの場合は、空き家の3,000万円控除は使えません。管理費・修繕積立金の滞納がないか、旧耐震かどうかを確認し、墨田区のマンション売却相場で相場感をつかんでおきましょう。

古家付きで売る・解体して売る・買取の比較

相続した古い家を売る方法は、「古家付きで売る」「解体して更地で売る」「不動産会社に買い取ってもらう」の3つです。再建築できる土地で助成金が使えるなら解体も有力ですが、判断がつかないうちは解体せずに査定を受けるのが安全です。

墨田区には、老朽危険家屋の除却助成（工事費の2分の1・上限100万円など）や、不燃化特区の除却助成（上限200万円）など、解体に使える助成が主に7種類あります（2026年10月時点）。どの制度も契約・着工の前の申請が条件で、併用はできません。制度の一覧と、解体するかどうかの手取り比較は墨田区の解体工事の費用と助成金｜除却助成の比較と売却前の判断で詳しく解説しています。

家財の片付けに手が回らない場合は、片付けずに買い取ってもらう方法もあります。仲介と買取の価格差や考え方は墨田区の不動産買取ガイド｜相場・流れ・仲介との違いをご覧ください。

家族で方針を決める進め方｜話し合いの順番

相続した家の話し合いは、「気持ち」ではなく「数字と期限」から始めると、まとまりやすくなります。家の状態、維持費、売った場合の手取りを並べたうえで、売る・貸す・持つを決めましょう。

1. 家の状態を調べる：登記事項証明書で名義を、固定資産税の納税通知書で評価額を、建築確認の書類や登記で建てた時期を確認します。
2. 住む人がいるかを決める：住む人がいれば、その人の相続と代償金の調整を話し合います。
3. 維持費を年額で出す：前の章の計算例のように、持ち続けた場合の出費を見える化します。
4. 価格と手取りを知る：仲介で売る価格、買取の価格、解体後の土地の価格を並べ、税金と費用を引いた手取りで比べます。
5. 合意を書面に残す：売って代金を分ける場合は、遺産分割協議書に「換価分割」として、分け方と費用・税金の負担者を書いておきます。
6. 期限から逆算して動く：売却活動には数か月かかるため、3年目の年末の1年前には動き出すのが目安です。

共有名義で相続するのは慎重に

「とりあえず兄弟で共有にしておく」と、売るときに全員の署名と本人確認が必要になり、1人でも反対や連絡不能があると手続きが止まります。売る方針なら、代表者が相続して売却し代金を分ける方法も含め、司法書士や税理士に相談して分け方を決めましょう。

相続登記の期限も同時に確認する

相続登記は2024年4月1日から義務化され、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内の申請が必要です。2024年3月31日以前に相続した家で、まだ登記していない場合は2027年3月31日が期限です（法務省、2026年10月時点）。名義が亡くなった方のままでは売買契約ができないため、売る場合は早めに済ませておきましょう。手続きの流れは相続した不動産の売却の流れ｜遺産分割・相続登記・共有の段取りで解説しています。

なお、家の価値より借金が多いなどの理由で相続放棄を考える場合は、相続の開始を知った時から3か月以内に家庭裁判所で手続きが必要です。放棄を考えているうちに家財を処分したり家を売ったりすると、相続を承認したとみなされるおそれがあるため、先に専門家へ相談してください。

墨田区で相続した家の相談先と使い分け

墨田区には、空き家や相続について無料で相談できる公的な窓口があります。制度や法律は区の窓口や専門家に、価格と売り方は不動産会社に、と役割を分けると効率よく進められます。

墨田区は2026年1月5日に、墨田まちづくり公社を空家等対策特別措置法にもとづく「空家等管理活用支援法人」に指定しています（墨田区公式ホームページ）。空き家の管理や活用の相談先が、区と連携して用意されているのは心強い点です。窓口の日時は変わることがあるため、利用前に墨田区「空き家等ワンストップ相談窓口（すみだ空き家相談処）」や国税庁 No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例で最新の情報を確認してください。

相続した家の判断でよくある失敗と対策

相続した家で多い失敗は、「決めないまま時間が過ぎる」ことから生まれます。宅建業者として実務で見かける、よくあるケースを一般化して紹介します（特定の事例ではありません）。

• 四十九日や一周忌を待つうちに期限が迫る：気持ちの整理を優先するのは自然なことですが、空き家の3,000万円控除は相続から3年目の年末が期限です。話し合いだけは早めに始めておきます。
• 先に解体して再建築できないと分かる：助成金が出るからと解体した後で、接道の条件を満たさない土地だと分かるケースです。解体の前に道路との関係を調べます。
• 数年貸してから売り、特例が使えなくなる：家賃収入より、売るときの税金の増加のほうが大きくなることがあります。
• 家財の片付けで止まる：遠方の相続人が週末に通って片付けると、1年以上かかることもあります。片付けの段取りは空き家を売却する前の片付け｜段取り・費用と残したまま売る方法を参考に、残したまま売る方法も検討します。
• 相続人の1人が認知症で手続きが進まない：遺産分割協議に成年後見人が必要になり、時間がかかります。早めに家庭裁判所の手続きを確認します。

当社に相談した場合の進め方

株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）にご相談いただいた場合は、「売るかどうか」を決める前の段階から、次の流れでお手伝いします。

1. 状況のお聞き取り：相続人の人数、建てた時期、誰か住む予定があるかなどを伺います。LINEやオンラインでのご相談もできます。
2. 物件の調査：道路の種類、再建築の可否、長屋・借地かどうか、助成の対象区域かを確認します。
3. 3通りの価格のご提示：古家付きで仲介、解体して仲介、当社による直接の買取の価格を並べ、費用と税金の目安を引いた手取りでお示しします。
4. 専門家との連携：相続登記や税金の特例の確認は、顧問の弁護士・税理士・FPによる無料相談につなげます。
5. 売却・買取の実行：買取の場合は、家財が残ったままのお引き渡しにも対応します。

売却期間の見通しを立てにくい場合は、一定期間は仲介で売り出し、期間内に売れなければあらかじめ約束した価格で当社が買い取る買取保証付き売却も選べます。保証の条件は物件ごとに、ご相談時に書面でご説明します。当社の仲介手数料は、法律で定められた上限の範囲内で、媒介契約の前に書面でご説明します。当社が買主になる買取の場合、仲介手数料はかかりません。墨田区での売却全体の流れは墨田区で家・マンションを売る完全ガイド｜相場・流れ・費用でまとめています。

墨田区で相続した家の売却を相談するならセルフリジェネレーション｜Googleクチコミ★4.8（本店）

当社のGoogleクチコミの評価は、本店★4.8・瑞江店★4.9です（2026年10月時点）。相続した家のご相談では、選択肢ごとのメリット・デメリットを分かりやすくお伝えすることと、相続の手続きと並行して進める段取りを大切にしています。口コミでも、実家の売却や相続手続きへの対応を評価していただいています。

「相続した家を売るにあたり、様々なケースのメリットデメリットを教えていただき」（Googleクチコミより一部抜粋）

「売却時の相続手続きにも直ぐにご対応くださり」（Googleクチコミより一部抜粋）

• 墨田区・江戸川区に特化した地域密着：押上の本店と錦糸町オフィスから、京島・八広・向島などの道路や建物の事情を踏まえてご提案します。
• 業界経験10年以上のスタッフのみ在籍：接道・長屋・共有などが重なった相続物件にも対応します。
• 顧問弁護士・税理士・FPによる無料相談：遺産分割や空き家特例の確認を、売却の相談と一緒に進められます。
• 売却も買取も対応：仲介で高く売るか、買取で早く確実に売るかを比べてご提案できます。
• LINE・オンライン相談に対応：遠方にお住まいの相続人の方も、ご都合に合わせてご相談いただけます。

売るかどうか決まっていない段階でも、無料相談や無料査定、売却のご案内、買取のご案内からお気軽にお問い合わせください。

よくある質問

墨田区で相続した家は、売るのと持ち続けるのとどちらが得ですか？

誰も住む予定がなければ、空き家特例の期限内に売るほうが得になりやすいです。持ち続けると固定資産税・保険・修繕で毎年の出費が続き、1981年5月以前の一戸建てなら、相続から3年目の年末を過ぎると最高3,000万円の控除が使えなくなります。

相続した実家を空き家のままにしておくと、年間いくらかかりますか？

物件によりますが、固定資産税・火災保険・光熱費の基本料金・管理・小さな修繕を合わせると、仮定の計算で年30万円台になることがあります。管理不全空家として勧告を受けると、土地の固定資産税の住宅用地の特例が外れ、税負担がさらに増えます。

相続した家を貸してから売っても、3,000万円控除は使えますか？

使えません。空き家の3,000万円控除は、相続のときから売るときまで事業・貸付け・居住に使っていないことが要件です（国税庁 No.3306）。貸すか売るかは、家賃の手取りと、控除が使えなくなる分の税額を比べて決めてください。

空き家の3,000万円控除はいつまでに売れば使えますか？

相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ2027年12月31日までに売る必要があります。たとえば2024年に相続した場合は、2027年12月31日が期限です。売却活動には数か月かかるため、1年前を目安に動き出すと安心です。

墨田区で相続した空き家の相談はどこにすればいいですか？

区のワンストップ窓口「すみだ空き家相談処」（電話 03-3617-2262、平日9時〜17時）で、法律・建築・お金の相談ができます。相続や税金はすみだ区民相談室の専門家相談、価格や売り方は地元の不動産会社に相談すると役割を分けられます。

古い実家は解体してから売ったほうがいいですか？

再建築できる土地で、区の除却助成で解体費の多くをまかなえるなら、解体してから売るほうが有利になることがあります。再建築不可や長屋の場合は、解体すると建て直せず売りにくくなるため、解体の前に不動産会社へ相談してください。

まとめ

墨田区で相続した家をどうするかは、「住む人がいるか」「持ち続けるといくらかかるか」「売るならいつまでか」の3つを数字で整理すると、家族で決めやすくなります。

• 選択肢は住む・貸す・空き家で持つ・売る・解体して土地で売るの5つです。
• 空き家で持つと、仮定の計算で年30万円以上の維持費が続きます。
• 1981年5月以前の一戸建ては、相続から3年目の年末かつ2027年12月31日までに売ると、最高3,000万円の控除を使える場合があります。
• 貸すと空き家の3,000万円控除は使えなくなります。
• 墨田区の古い家は、道路・長屋・不燃化特区の条件で売り方が変わるため、解体や片付けの前に調査します。

相続した家は、気持ちの整理と手続きを同時に進めなければならず、負担の大きいテーマです。すみだ空き家相談処などの公的な窓口と、地元の不動産会社をうまく組み合わせて、納得できる結論を出してください。

この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年10月17日

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