「親が江戸川区に自宅と畑、古いアパートを持っている。相続税がかかるのか、何から手を付ければいいのか分からない」。瑞江・篠崎・鹿骨など区の東部では、こうしたご相談をよくいただきます。江戸川区は地価の上昇が続いており、「うちは普通の家だから相続税は関係ない」と思っていたご家庭でも、土地の評価だけで基礎控除を超えることがあります。
この記事では、江戸川区で不動産を持つご家庭が、相続の前にやっておくべき対策を、宅建業者の実務の視点で整理します。
- 江戸川区の地価と、相続税がかかるかどうかの試算方法（計算例つき）
- 生産緑地・農地の納税猶予、アパート建築、広い土地の分け方の注意点
- 土地を生前に売るか、相続後に売るかの判断基準
- 遺言・家族信託と、区民相談室・税務署・法務局などの相談先
結論から言うと、不動産の相続対策は「節税」よりも先に、「相続税がかかるかの試算」「誰がどの土地を受け継ぐか」「納税資金をどう作るか」の3つを決めることが大切です。
この記事の結論
- 相続税の基礎控除は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」。江戸川区の住宅地は1㎡30〜40万円台の地点が多く、土地だけで超えることがある。
- 自宅の土地は小規模宅地等の特例で330㎡まで評価を80％減らせる。税額が0円でも申告は必要。
- 生産緑地で納税猶予を受けると、23区では終身営農が前提。買取申出や売却で猶予が打ち切られ、税額と利子税を納める。
- 相続対策のアパート建築は評価が下がる一方、空室・借入・水害のリスクを負う。駅距離と収支の確認が先。
- 広い土地は最低敷地面積70㎡と接道を確認して分け方を決め、共有で相続しない。遺言は判断能力があるうちに作る。
相続・贈与の不動産、どうするか迷ったら
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江戸川区で不動産の相続対策が必要な理由｜地価の上昇と土地の広さ
江戸川区で相続対策が必要になる一番の理由は、土地の評価額が上がり続けていることです。国土交通省の地価公示（2026年1月1日時点）では、瑞江・篠崎周辺の住宅地でも1㎡あたり30万〜40万円台で、前年より3.5〜6.1％上がっています。
| 地点（所在） | 公示地価（円/㎡） | 前年比 | 最寄駅と距離 |
|---|---|---|---|
| 篠崎町1丁目 | 443,000 | ＋5.7％ | 篠崎駅 520m |
| 篠崎町5丁目 | 398,000 | ＋6.1％ | 篠崎駅 630m |
| 春江町3丁目 | 388,000 | ＋5.7％ | 瑞江駅 1,100m |
| 春江町2丁目 | 388,000 | ＋4.9％ | 瑞江駅 1,300m |
| 東瑞江2丁目 | 372,000 | ＋4.8％ | － |
| 鹿骨2丁目 | 324,000 | ＋3.5％ | 篠崎駅 1,300m |
出典：国土交通省 地価公示（2026年1月1日時点）の地点データを当社で抜き出し。
加えて、区の東部や北部には、代々の土地を持つ地主・農家のご家庭が多く、敷地が150〜300㎡ある家や、自宅の隣に畑・駐車場・アパートを持つケースも珍しくありません。土地が広いほど評価額は大きくなり、分け方も難しくなります。
江戸川区全体の土地相場は江戸川区の土地相場・坪単価｜地価推移と駅別の土地価格で詳しく解説しています。
まず相続税がかかるかを試算する｜基礎控除と路線価の目安
相続対策の最初の一歩は、相続税がかかるかどうかを大まかに試算することです。かからない家庭が節税策に費用をかけても意味がなく、かかる家庭は早めに納税資金の準備が必要になります。
相続税の基礎控除とは
基礎控除とは、遺産の合計額からこの金額までは相続税がかからない、という非課税枠のことです。国税庁によると（2026年10月時点）、計算式は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」です。相続人が配偶者と子2人の3人なら4,800万円になります。相続放棄をした人も人数に数え、養子は実子がいれば1人まで、いなければ2人までです。
土地は路線価で評価する
路線価とは、道路ごとに国税庁が定める1㎡あたりの土地の評価額で、相続税・贈与税の計算に使います。国税庁は、路線価を地価公示価格等の80％程度を目安に定めているとしています。正確な評価は、土地の形・間口・奥行きなどで補正されるため、税理士に依頼してください。
計算例（すべて仮定の数値です）
父が亡くなり、母と子2人が相続人。財産は篠崎町周辺の自宅の土地200㎡、建物、預貯金とします。
| 項目 | 金額（仮定） | 説明 |
|---|---|---|
| 自宅の土地 | 6,400万円 | 路線価32万円/㎡×200㎡（補正なし） |
| 自宅の建物 | 300万円 | 固定資産税評価額 |
| 預貯金 | 2,000万円 | － |
| 合計 | 8,700万円 | 基礎控除4,800万円を超える |
| 特例適用後の土地 | 1,280万円 | 母が取得し小規模宅地等の特例で80％減 |
| 特例適用後の合計 | 3,580万円 | 基礎控除以下で相続税は0円（申告は必要） |
この例のように、特例を使えば税額が0円になる家庭も多くあります。ただし、特例は相続税の申告をして初めて使えるため、申告期限（相続開始を知った日の翌日から10か月以内）までに遺産分割を終えておくことが前提です。
不動産の相続対策の全体像｜6つの方法を比較
不動産の相続対策は、大きく「評価を下げる」「分け方を決める」「納税資金を用意する」の3つの目的に分かれます。代表的な方法を比べると次のとおりです。
| 方法 | 目的 | 向いているケース | 注意点 |
|---|---|---|---|
| 小規模宅地等の特例 | 評価を下げる | 自宅・事業用・貸付用の土地がある | 取得する人と使い方に要件。申告が必要 |
| 生前贈与（暦年・精算課税） | 財産を移す | 預金や子の住宅資金を移したい | 相続前の贈与は加算される場合がある |
| 賃貸住宅の建築 | 評価を下げる | 駅近で賃貸需要がある土地 | 空室・借入・修繕のリスク |
| 遺言 | 分け方を決める | 土地が複数・相続人が多い | 形式不備で無効になることがある |
| 家族信託 | 管理を任せる | 認知症への備えが必要 | 設計と契約の費用がかかる |
| 生前に売る | 納税資金・分けやすさ | 使っていない土地・古いアパート | 現金は評価が下がらない |
小規模宅地等の特例とは、亡くなった人の自宅や事業に使っていた土地の評価を減らす制度のことです。国税庁によると（令和8年4月1日現在の法令）、自宅（特定居住用）は330㎡まで80％、事業用は400㎡まで80％、貸付用（アパート・駐車場）は200㎡まで50％減らせます。
生前贈与は、2024年1月1日以後の贈与から、相続財産に足し戻す期間が3年から7年へ段階的に延びています（相続開始が2031年1月1日以後で7年）。詳しくは不動産の生前贈与のメリット・デメリットと相続時精算課税とは？不動産贈与の110万円控除と注意点で解説しています。
生産緑地と農地の納税猶予｜江戸川区の農家の相続対策
江戸川区で畑を持つご家庭は、生産緑地と相続税の納税猶予の関係を最初に確認してください。猶予を受けるかどうかで、相続後の土地の使い方が大きく縛られるためです。
東京都都市整備局の「生産緑地地区一覧」によると、江戸川区の生産緑地は2026年4月1日時点で237件・約31.74haです。2021年4月1日時点の262件・約35.21haから減り続けています。
農地等の相続税の納税猶予とは
農地等の相続税の納税猶予とは、農地を相続した人が農業を続ける場合に、農地の評価のうち農業投資価格を超える部分に対応する相続税の納付を猶予する制度のことです。国税庁の「相続税の申告のしかた（令和8年分用）」によると、猶予された税額は、農業を続けた相続人が亡くなったときなどに免除されます。
東京23区は「三大都市圏の特定市」に含まれ、生産緑地は「都市営農農地等」に当たります。この場合、20年営農で免除される仕組みは使えず、事実上、終身の営農が前提です。
猶予が打ち切られる主な場面
- 特例を受けた農地の面積の20％を超えて譲渡・転用などをした（20％以下はその割合に応じて納付）
- 農業経営をやめた
- 3年ごとの継続届出書を出さなかった
- 生産緑地の買取申出をした、または特定生産緑地の指定が解除された
打ち切りになると、猶予税額に加えて利子税を納めます。利子税は、都市営農農地等を持つ農業相続人で本則年3.6％です（毎年の利子税特例基準割合に応じて軽減されます）。猶予期間が長いほど利子税が膨らむため、「いずれ売るかもしれない畑」に猶予を使うかは、相続前に家族と税理士で話し合ってください。
生産緑地を売るときの買取申出の流れは江戸川区の生産緑地を売却する方法｜買取申出の流れと税金で解説しています。
アパート建築で相続対策をするときの注意点
アパートを建てると土地と建物の評価は下がりますが、相続対策として成功するかは、賃貸経営として成り立つかで決まります。評価の下がり方だけを見て建てるのは危険です。
評価が下がる仕組み
貸家建付地とは、自分の土地に建てた貸家の敷地のことです。国税庁によると、評価額は「自用地の価額−自用地の価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合」で計算します。借家権割合は30％です。
仮定の例として、自用地の評価が6,000万円、借地権割合60％（路線価図のD）、満室なら、6,000万円×60％×30％×100％＝1,080万円下がり、4,920万円になります。建物も固定資産税評価額から借家権割合30％分が下がります。
よくある失敗
- 駅から遠い土地に建てた：江戸川区の東部はバス便の地域も多く、築年数がたつと空室が増えやすい。
- 借入が大きすぎた：金利が上がると返済が増え、手取りが減る。借入は相続税の計算では差し引けるが、返済は相続人が引き継ぐ。
- 亡くなる直前に貸し始めた：相続開始前3年以内に新たに貸付を始めた土地は、原則として貸付事業用の小規模宅地等の特例の対象外（3年を超えて事業的規模で貸している場合などを除く）。
- 水害リスクを見落とした：江戸川区は火災保険の水災等地で最も高い「5等地」（損害保険料率算出機構、2026年10月確認）。保険料と浸水時の修繕費が収支を圧迫する。
- 1棟を共有で相続した：建て替えや売却で相続人の意見が分かれ、何も決められなくなる。
すでに古いアパートを持っている場合は、建て替えより売却の方が手取りが多いこともあります。賃貸中のまま売る方法は、当社の買取でもご相談いただけます。
広い土地は分け方を決めておく｜最低敷地面積70㎡と共有の回避
相続で最も揉めやすいのは、税金よりも「土地の分け方」です。江戸川区では、建物の敷地に最低敷地面積（原則70㎡）の制限があるため、広い土地でも自由に分けられるとは限りません。
たとえば180㎡の土地を子3人で分けると1人60㎡になり、70㎡を下回ります。この場合、分けた土地に家を建てられない可能性があるため、「2区画にして1人は代償金を受け取る」「売って現金で分ける」などの方法を考えます。分割の条件と例外は江戸川区の最低敷地面積70㎡｜土地を分割して売れる条件と例外をご覧ください。
共有で相続しない
「とりあえず兄弟で共有」にすると、売るにも貸すにも全員の同意が必要になり、次の相続で共有者がさらに増えます。共有になってしまった土地の売り方は江戸川区の共有持分の売却で解説しています。生前に、測量と境界の確定、道路に接しているかの確認まで済ませておくと、分け方の選択肢が広がります。
生前に売るか、相続後に売るか｜納税資金の作り方
使っていない土地や古いアパートは、生前に売るか相続後に売るかで税金が変わります。結論として、自宅は相続後に売る方が特例を使いやすく、使っていない土地は生前に売って現金で分けやすくする方法が向いていることが多いです。
| 比較項目 | 生前に売る | 相続後に売る |
|---|---|---|
| 売る人 | 親（所有者本人） | 相続した人 |
| 小規模宅地等の特例 | 使えない（現金になる） | 要件を満たせば使える |
| 相続空き家の3,000万円控除 | 使えない | 要件を満たせば使える（2027年12月31日までの売却） |
| 相続税の取得費加算 | なし | 相続税の申告期限から3年以内の売却 |
| 分けやすさ | 現金で分けやすい | 遺産分割協議・相続登記が先 |
| 注意点 | 親が認知症になると売れない | 売れるまで固定資産税と管理が続く |
取得費加算とは、相続税を払った人が相続した土地を売ったとき、払った相続税の一部を取得費に足して譲渡所得税を減らせる特例のことです。親が住んでいる自宅を生前に売る場合は、親自身が居住用財産の3,000万円控除を使える場合があります。
相続後の売却の流れと税金は江戸川区で相続した家を売却する方法｜流れ・税金・窓口まとめ、江戸川区の売却の全体像は江戸川区の不動産売却ガイドで解説しています。
遺言・家族信託で「分け方」を形にする｜認知症への備え
分け方を決めたら、遺言で形にしておくことが大切です。遺言がないと、相続人全員で遺産分割協議をまとめる必要があり、1人でも反対すれば土地の名義変更も売却も進みません。
自筆証書遺言書保管制度
自筆証書遺言書保管制度とは、自分で書いた遺言書を法務局に預けられる制度のことです。法務省によると（2026年10月時点）、保管の申請手数料は1件3,900円で、相続開始後の家庭裁判所での検認が不要になります。東京都内の遺言書保管所は、東京法務局の本局・板橋出張所・八王子支局・府中支局・西多摩支局で、法務省の一覧に江戸川出張所は載っていません。遺言の内容の相談には応じていないため、内容は専門家と考えてください。
家族信託と成年後見
家族信託とは、親が元気なうちに、不動産の管理や売却の権限を子などに託しておく契約のことです。親が認知症で判断能力を失うと、本人名義の土地は売れなくなり、成年後見の申立てが必要になります。最高裁の「成年後見関係事件の概況（令和7年）」では、申立ての動機の36.3％が「不動産の処分」です。なお、2026年6月に成立した改正民法で後見・保佐は補助に一元化される予定ですが、2026年10月時点では施行前で、今の申立ては現行制度で行います。
相続の手続き全体と生前対策は不動産を相続する方法｜手順と期限・費用・生前対策もあわせてご覧ください。
江戸川区で相続対策を相談できる窓口
江戸川区には、相続や不動産の相談ができる区の窓口があります。専門家に正式に依頼する前に、内容に合わせて使い分けると方向性を整理できます。
| 相談先 | 内容 | 日時・方法 |
|---|---|---|
| 区民相談室 税務相談 | 税金全般 | 第1・第3木曜 13〜15時台（予約制。前週の木曜9時から電話） |
| 区民相談室 行政書士相談 | 相続・遺言の手続き | 第1・第3月曜 13〜16時（先着10人） |
| 区民相談室 司法書士相談 | 登記・名義変更 | 第1・第3土曜 13〜16時（先着10人） |
| 区民相談室 不動産相談 | 売買・賃貸の契約 | 第2・第4水曜 13〜16時（先着10人） |
| 江戸川北税務署・江戸川南税務署 | 相続税の申告 | 亡くなった人の住所地を所轄する署（町丁目で分かれる） |
| 東京法務局 江戸川出張所 | 相続登記 | 区内の不動産の登記 |
区民相談室はグリーンパレス2階（電話 03-5662-7684）です。日程は江戸川区公式サイト（2026年10月確認）の内容で、変更されることがあるため事前に確認してください。葛西地区（西葛西・中葛西・東葛西・南葛西・北葛西・清新町・臨海町）は江戸川南税務署の管轄です。相続登記の書類は江戸川区の相続登記は売却前に｜法務局江戸川出張所と書類リストにまとめています。
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江戸川区の相続対策でよくある失敗例と判断フロー
不動産の相続対策の失敗は、「税金だけを見て、分け方と売り方を決めていなかった」ことから起きるケースがほとんどです。仮定のケースとして、よくあるパターンを挙げます。
- 相続税がかからないと思い込んでいた：自宅の土地が広く、亡くなった後に基礎控除を超えると分かった。特例を使うための遺産分割が申告期限に間に合わず、いったん特例なしで納税することになった。
- 畑を納税猶予で相続した後に売りたくなった：子の代で農業を続けられず、買取申出をしたところ猶予が打ち切られ、長年分の利子税も含めて納めることになった。
- 古いアパートを兄弟の共有で相続した：建て替えたい人と売りたい人で意見が分かれ、空室が増えたまま何年も放置された。
- 親が認知症になってから売ろうとした：本人の意思確認ができず売却が止まり、成年後見の申立てから始めることになった。
こうした失敗を避けるには、次の順番で判断すると整理しやすくなります。
- 財産を一覧にし、路線価で相続税がかかるかを試算する。かからないなら、分け方と遺言を優先する。
- かかる場合は、小規模宅地等の特例を誰がどの土地で使えるかを確認する。
- 畑がある場合は、農業を続ける人がいるかで納税猶予を使うかを決める。
- 使っていない土地や古いアパートは、持ち続ける・建て替える・売るの手取りを比べる。
- 納税資金が足りなければ、どの土地をいつ売るかを決め、遺言や家族信託で形にする。
当社に相談した場合の進め方
当社では、相続対策のうち「不動産をどう分け、どう現金化するか」の部分をお手伝いしています。進め方は次のとおりです。
- 登記簿・固定資産税の課税明細書で、土地・建物と名義・権利関係を確認する（無料）
- 土地ごとに、売った場合の価格と、仲介・買取それぞれの手取りの目安を出す
- 最低敷地面積・接道・水害などを踏まえて、分けられる形と売りやすい形を提案する
- 相続税の試算や遺言・信託は、提携の税理士・司法書士などの専門家をご案内する
- 生前に売る土地、相続後に売る土地を決め、時期に合わせて売却や買取を進める
税額の計算や遺言書の作成は税理士・司法書士などの業務のため、当社は不動産の価格と売り方の判断を担当し、専門家と連携して進めます。
江戸川区の不動産のまとめガイド
江戸川区で相続対策を相談するならセルフリジェネレーション｜Googleクチコミ★4.9（瑞江店）
株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）は、墨田区・江戸川区を中心に不動産の売却・購入・買取をサポートしています。Googleクチコミの評価は、本店★4.8・瑞江店★4.9です（2026年10月時点）。
口コミでは、相続した家の選択肢の分かりやすい説明、こまめな連絡と進捗報告、親身な対応を評価いただいています。相続手続きへの対応について、次のような声もあります。
- 「ご依頼した直後に父が亡くなり売却時の相続手続きにも直ぐにご対応くださり」（Googleクチコミより一部抜粋）
当社には業界経験10年以上のスタッフのみが在籍し、顧問弁護士・税理士・FPによる無料相談もご案内しています。売却も買取も対応できるため、「この土地は生前に売る」「この土地は残す」といった判断を、土地ごとの価格を比べながらご提案できます。瑞江店（電話 03-6638-8512）は区の東部の地主・農家の方からのご相談も多く、LINEやオンラインでの相談も可能です。まずは無料査定や無料相談をご利用ください。
よくある質問
江戸川区に自宅があると相続税はかかりますか？
自宅だけなら、小規模宅地等の特例を使えばかからない家庭が多いです。ただし、土地が広い場合や預貯金・アパートなどほかの財産が多い場合は、基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）を超えることがあります。
小規模宅地等の特例を使えば相続税の申告はいりませんか？
いいえ、特例を使うには相続税の申告が必要です。特例を使って税額が0円になる場合でも、申告期限（相続開始を知った日の翌日から10か月以内）までに申告書を出してください。
生産緑地を相続して納税猶予を受けると、後で売れますか？
売ることはできますが、猶予が打ち切られ、猶予税額と利子税を納めることになります。23区の生産緑地は終身営農が前提のため、いずれ売る可能性があるなら相続前に税理士と方針を決めてください。
相続税対策でアパートを建てるのは得ですか？
評価は下がりますが、空室や借入の返済が続けば損になることがあります。駅からの距離と賃貸の需要、返済計画を確認し、相続対策だけを理由に建てないことが大切です。
親が元気なうちに土地を売るのと、相続後に売るのはどちらが得ですか？
自宅は相続後に売る方が小規模宅地等の特例や空き家の3,000万円控除を使いやすいです。使っていない土地は、生前に売って現金で分けやすくしておく方が揉めにくい場合があります。
江戸川区で相続対策を相談できる区の窓口はありますか？
江戸川区の区民相談室（グリーンパレス2階）で、税務相談・行政書士による相続と遺言の相談・司法書士相談・不動産相談を受けられます。土地の価格や売り方は、地元の不動産会社に相談すると具体的に分かります。
まとめ
江戸川区は地価の上昇が続き、土地の広いご家庭ほど相続税と分け方の問題が大きくなります。まずは財産を一覧にして、路線価で相続税がかかるかを試算することから始めましょう。
そのうえで、生産緑地の納税猶予を使うか、アパート建築が本当に成り立つか、最低敷地面積70㎡を踏まえてどう分けるか、どの土地を生前に売るかを決め、遺言や家族信託で形にしておくと、相続のときに家族が困りません。土地ごとの価格や売り方で迷ったら、お気軽に当社へご相談ください。
参考：国税庁 No.4152 相続税の計算／国税庁 No.4124 小規模宅地等の特例／国税庁 No.4161 贈与財産の加算／国税庁 No.4614 貸家建付地の評価／国税庁 農地等についての相続税の納税猶予（令和8年分用）／法務省 自筆証書遺言書保管制度／江戸川区 税務相談／江戸川区 手続き相談・各種お悩み相談
この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年10月23日
江戸川区の相続・不動産のご相談はセルフリジェネレーションへ
株式会社セルフリジェネレーションは、墨田区・江戸川区を中心に不動産の売却・購入・買取をサポートしている地域密着の不動産会社です。「まずは価格だけ知りたい」「売るか迷っている」という段階でも、お気軽にご相談ください。
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