【2026年】江戸川区の土地買取｜区の3つの買取制度との違いと価格の目安の記事

「一之江の実家の土地を買い取ってほしいけれど、区に買ってもらう制度と不動産会社の買取は何が違うのだろう」「古家が建ったままの土地や、70㎡に満たない小さな土地でも買い取ってもらえるのか」。江戸川区で土地をお持ちの方から、このようなご相談をいただきます。

「江戸川区 土地 買取」で調べても、相場サイトや売地の一覧ばかりです。しかも江戸川区には、区が「買い取るかどうか」を通知する制度が3つあります。この記事では、瑞江に店舗を構え、売却と買取の両方を扱う不動産会社の立場から、区の制度と不動産会社の買取の違い、土地の買取価格の決まり方を解説します。

この記事で分かること

• 江戸川区の3つの買取制度（公有地法・生産緑地・都市計画道路）と、不動産会社の土地買取の違い
• 最低敷地面積70㎡と「何区画に分けられるか」で決まる、土地の買取価格のしくみ
• 葛西・小岩・平井・瑞江・一之江・鹿骨の公示地価から見た価格の目安
• 古家付き・旗竿地・区画整理の仮換地・底地など、買取に向いている土地と手取りの比較

結論を先にお伝えすると、区の制度は公共事業に必要な土地を区などが買うもので、申し出ても買ってもらえるとは限りません。早く確実に現金化したい場合は、不動産会社の買取（仲介で売れる見込み価格の7〜9割程度が目安）と仲介を、手取りで比べるのが現実的です。

この記事の結論

• 江戸川区への土地買取希望申出（公有地法5条）は100㎡以上の土地が対象で、買い取る団体がなければ申出から3週間以内に「買い取らない」と通知されます。
• 生産緑地の買取申出は区が1か月以内に買うかどうかを通知し、都市計画道路の事業地は届出から30日以内に区が買うかどうかを通知します。
• 不動産会社の土地買取の価格は、仲介で売れる見込み価格の7〜9割程度が目安で、建売住宅などの再販価格から建築費・経費・利益を引いて決まります。
• 江戸川区は最低敷地面積が原則70㎡のため、140㎡以上あって2区画に分けられるかどうかで、建売業者の買取価格が大きく変わります。
• 江戸川区の住宅地の公示地価は1㎡あたり32万〜63万円台（2026年1月1日時点）で、西葛西と鹿骨では約2倍の差があります。

江戸川区で土地を買い取ってもらう4つの方法｜区の制度と不動産会社

江戸川区で土地を買い取ってもらう方法は、区の3つの制度（公有地法の申出、生産緑地の買取申出、都市計画道路の事業地の届出）と、不動産会社への売却の4つです。区の制度は、区や都が公共目的で必要な土地だけを買うしくみで、どんな土地でも価格を付けて買う不動産会社の買取とは目的が違います。

※出典：江戸川区「土地の先買い制度のあらまし」（R7年版）、江戸川区「都市計画道路事業に伴う土地建物等有償譲渡届出書」（2024年3月1日更新）、生産緑地法。2026年10月時点。

マンション・戸建ても含めた江戸川区の買取全体の相場と最短日数は江戸川区の不動産買取ガイド｜相場・最短日数・手取り比較でまとめています。この記事は、その中の「土地」だけを深掘りした内容です。建物の価値も残る一戸建ては江戸川区の戸建て買取｜価格の決まり方と旗竿地・傾き・浸水歴の家の売り方をご覧ください。

公有地法の土地買取希望申出｜江戸川区の対象・流れ・注意点

土地買取希望申出とは、土地の所有者が「東京都や区などの地方公共団体等に買い取ってほしい」と区長に申し出る手続きのことです。江戸川区は全域が市街化区域なので、100㎡以上の土地なら申し出ることができ、防災再開発促進地区の区域内なら50㎡以上で申し出られます。

公有地法とは「公有地の拡大の推進に関する法律」のことで、道路・公園などに必要な土地を、東京都・区・土地開発公社などが取得しやすくするための法律です。

申出の流れ

1. 申出書を提出：「土地買取希望申出書」を、正本と申出人控えの2部、区役所の総務部 契約課 用地係に提出します。様式は区のホームページの「公有地の拡大の推進に関する法律」のページにあります（2026年2月17日更新）。
2. 図面を添付：位置図（2万5,000分の1程度の地形図など）、周辺状況図（住宅案内図など）、平面図（公図の写しなど）の3種類を、正本と控えのそれぞれに付けます。
3. 買取協議団体の決定：申出から3週間以内に、区長が買取を希望する地方公共団体等を「買取協議団体」に決めて通知します。希望がない場合も通知があります。
4. 協議と契約：協議団体と価格などを話し合います。協議は強制ではなく、契約するかどうかは所有者の任意ですが、理由なく協議を拒むことはできません。

契約が成立すると、譲渡所得から最高1,500万円を差し引ける税法上の優遇措置を受けられると、区の資料に記載されています。価格は公有地法7条により、地価公示の公示価格を規準として算定されます。

申出の注意点｜売れない期間と「買わない」通知

申出をすると、買い取らない旨の通知があるまで（申出から3週間以内）、協議の通知があった場合は最長で申出から6週間、第三者に売ることができません。区や都にその土地を使う予定がなければ、「買い取らない」という通知で終わります。一般的な住宅地の小さな土地では、この結果になることが多いと考えておきましょう。

売る前の届出が必要な土地（公有地法4条）

申出は任意ですが、次の土地を有償で譲渡するときは、相手が不動産会社でも個人でも、譲渡の3週間前までに「土地有償譲渡届出書」で区長に届け出る義務があります。江戸川区の資料では、生産緑地地区の区域内の土地も200㎡以上で届出の対象と明記されています。

• 200㎡以上で届出：都市計画施設等の区域内の土地、道路の区域・都市公園の予定区域・河川予定地などに含まれる土地、生産緑地地区の区域内の土地
• 5,000㎡以上で届出：上記以外の市街化区域の土地
• 罰則：届出をせずに売ると、50万円以下の過料に処せられることがあります（公有地法32条）

生産緑地と都市計画道路｜区が「買い取るか」を通知するケース

江戸川区には、公有地法のほかに、区が土地を買い取るかどうかを判断する手続きが2つあります。どちらも「売る前に区へ買取の機会を与える手続き」と考えると分かりやすくなります。

生産緑地の買取申出

生産緑地とは、市街化区域の中で農地として保全するよう都市計画で定められた土地のことです。東京23区では練馬区・世田谷区とともに江戸川区に多く、鹿骨・篠崎・春江町周辺に点在しています。指定から30年が経った場合や、主たる農業従事者が亡くなった・農業を続けられなくなった場合に、区長へ買取申出ができます（生産緑地法10条）。

区は申出から1か月以内に買い取るかどうかを通知し、申出から3か月以内に所有権が移らなければ、建築や宅地造成の制限が解除され、宅地として売れるようになります。相続税の納税猶予を受けている場合は、申出の前に税理士への確認が欠かせません。くわしくは江戸川区の生産緑地を売却する方法｜買取申出の流れと税金で解説しています。

都市計画道路の事業地の届出（都市計画法67条）

区が施行する都市計画道路の事業地では、事業認可の告示から10日を過ぎた後に土地や建物を有償で譲り渡す場合、都市計画法67条1項による届出が必要です。区は届出から30日以内に買い取るかどうかを通知し、その間は売ることができません。提出先は路線ごとに異なり、区のページでは土木部 街路橋梁課 事業推進係の例が案内されています。

計画線にかかっているかもしれない段階でも、査定の前に区の担当課で確認しておくと、契約日を後からずらす事態を防げます。

不動産会社の土地買取価格の決まり方｜最低敷地70㎡と区画数

不動産会社の土地買取価格は、買い取った土地を「どう売るか」から逆算して決まります。江戸川区では、建売住宅（新築戸建て）を建てて売る形が多く、目安は仲介で売れる見込み価格の7〜9割程度です。

買取価格 ＝ 再販予定価格 − 解体費・造成費・地盤改良費・建築費 − 諸経費 − 利益・リスク分

「何区画に分けられるか」で価格が変わる

江戸川区では、2004年6月24日から、対象区域の敷地の最低面積が原則70㎡と定められています。このため、建売業者は「その土地に何棟建てられるか」を最初に計算します。

※区画の数は、道路への接し方や通路の幅によっても変わります。対象区域と例外は区の都市計画課で確認してください。

2区画に分けると、道路に面した区画と奥の旗竿状の区画になることもあり、通路の幅が東京都建築安全条例の基準（長さ20m以下なら幅2m以上）を満たすかも重要です。分割の条件と例外の確認方法は江戸川区の最低敷地面積70㎡｜土地を分割して売れる条件と例外で詳しく解説しています。

価格を左右する江戸川区の土地の条件

買取が仲介より安くなるのは、不動産会社が工事期間中の金利や売れ残りのリスクを負い、再販時には宅地建物取引業法40条により契約不適合責任（引き渡した物件が契約内容と違った場合の売主の責任）を引渡しから2年以上負うためです。

江戸川区の土地相場｜エリア別の公示地価（2026年）

土地の買取価格の土台は、その土地の相場です。国土交通省の地価公示（2026年1月1日時点）によると、江戸川区の住宅地の標準地は1㎡あたり32万〜63万円台で、東西線沿線の葛西エリアと、駅から離れた鹿骨では約2倍の差があります。

※出典：国土交通省「地価公示」（2026年1月1日時点、江戸川区の住宅地の標準地から抜粋）。坪単価は1㎡あたりの価格×3.3058で計算した目安です。東京都財務局によると、江戸川区の住宅地の平均は1㎡あたり44万1,100円（前年比＋5.7％）です。

公示地価は実際の取引価格とは一致しません。同じ瑞江駅圏でも、駅から400mの南篠崎町3丁目と1,300mの春江町2丁目では1㎡あたり約16万円の差があります。駅別の土地価格と地価の推移は江戸川区の土地相場・坪単価｜地価推移と駅別の土地価格、葛西エリアの町丁別の価格は西葛西・葛西の土地価格・坪単価と土地売却の進め方で解説しています。

買取に向いている江戸川区の土地5つ

一般の買主（個人）が住宅ローンを組みにくい土地や、売り出す前の解体・測量・片付けに手間がかかる土地は、仲介より買取が向いています。江戸川区で特にご相談が多いのは次の5つです。

1. 古家付きの土地

親が住んでいた古い木造住宅が建ったままの土地は、買取なら解体せずにそのまま売れます。先に解体すると、住宅用地の固定資産税の軽減が外れ、23区では税額がおおむね3〜4倍になります。区の老朽住宅除却工事助成（2026年度は上限50万円、一部地域と空き家は100万円）は、助成決定の前に契約・着工すると対象外です。解体してから売るかどうかの判断は江戸川区の土地は古家付きか更地か｜解体の判断と手取り比較で詳しく比べています。

2. 70㎡前後で分けられない土地・70㎡未満の土地

130㎡前後のように分けると70㎡を下回る土地や、制限の前から70㎡未満の土地は、個人の買主の候補が少なくなります。買取会社は狭い敷地の3階建てなどを前提に価格を出せるため、話が早く進むことがあります。

3. 旗竿地・不整形地

旗竿地とは、道路から細い通路（路地状部分）を通って奥の敷地に入る形の土地のことです。東京都建築安全条例では、路地状部分の長さが20m以下なら幅2m以上、20mを超えると幅3m以上が原則です（延べ面積200㎡以下の場合）。幅が足りないと建て替えができません。調べ方は江戸川区の再建築不可物件の売却ガイドをご覧ください。

4. 区画整理の施行地区内の土地（仮換地）

仮換地とは、土地区画整理事業の途中で、将来の土地の代わりに使うよう指定された土地のことです。登記上の土地（従前地）と実際に使う土地の位置や面積が違い、建物を建てるには土地区画整理法76条の許可が必要になることがあります。清算金を売主と買主のどちらが負担するかも契約書で決めるため、個人の買主には分かりにくく、買取の方が進めやすい土地です。

5. 底地・生産緑地の解除後の土地

借地人がいる土地（底地）は、所有権の土地とは別の価格の考え方になります（江戸川区の底地の売却相場）。生産緑地の制限が解除された広い農地は、農地転用の届出、測量、区画の割り方まで含めて買取の条件を決めます。

仲介と買取の手取り比較｜計算例と判断フロー

土地の売り方は、仲介・買取保証付き売却・買取の3つです。費用を含めた「手取り」で比べると、差は見た目より小さくなります。

買取保証付き売却とは、一定期間は仲介で売り出し、期間内に売れなければ、あらかじめ約束した価格で不動産会社が買い取る売り方のことです。当社では、査定時に販売価格と買取保証価格の両方を提示し、販売期間は事前にご相談のうえ決めます（買取保証付き売却。条件は物件ごとに、ご相談時に書面でご説明します）。

手取りの計算例（仮定）

一之江2丁目付近の、幅4.5mの区道に面した150㎡の土地に、1975年築の木造住宅が残っている例で、仮定の数値で計算します（実際の取引ではありません）。公示地価36万3,000円/㎡で計算すると、土地は約5,445万円です。古家付きのまま仲介で売る場合は買主が負担する解体費などを差し引いて5,000万円、2区画に分けられる前提での買取は4,300万円と仮定します。

※仲介手数料は「売買価格×3％＋6万円」に消費税を加えた法定上限。印紙税は2027年3月31日までに作成された契約書の軽減税率（1,000万円超5,000万円以下は1万円）。測量費・片付け費用・買取の条件はすべて説明のための仮定で、実際の負担は物件ごとに書面で決めます。

この例では、価格の差700万円に対して、手取りの差は約438.4万円です。仲介には、ローン審査による契約解除や、地中の古い基礎の撤去費用を求められるリスクもあります。仲介と買取の一般的な違いは仲介と買取の違いは？どっちが得か手取り・期間で比較でも解説しています。

どの売り方を選ぶかの判断フロー

1. 都市計画道路の事業地・計画線、生産緑地にかかる → 区の担当課で区域と届出・申出の要否を確認する
2. 整形で接道が良く、急いでいない → まず仲介で相場に近い価格を目指す
3. 相続税の納付や住み替えの期限がある → 買取保証付き売却で、売れる時期と最低価格を確定させる
4. 古家・残置物がある、70㎡前後で分けられない、旗竿地、境界が未確定 → 仲介と買取の価格を同時に比べる
5. 底地・再建築不可・区画整理の仮換地、近所に知られたくない → 買取を中心に検討する

土地を買取で売るときの税金｜3,000万円控除が使える場合

土地を不動産会社の買取で売っても、税金の計算は仲介と同じです。所有期間が売った年の1月1日時点で5年を超えれば長期譲渡所得として20.315％、5年以下なら短期譲渡所得として39.63％の税率がかかります（所得税・復興特別所得税・住民税の合計）。

• 自宅を取り壊した後の土地：家を取り壊した日から1年以内に売買契約を結び、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売るなどの要件を満たせば、最高3,000万円を控除できます。取り壊してから契約までの間に、貸駐車場などに使っていないことも要件です（国税庁 No.3302）。
• 相続した空き家の土地：1981年5月31日以前に建築された家の敷地などが対象で、2027年12月31日までの売却に適用されます。相続人が3人以上なら1人2,000万円です（国税庁 No.3306、2026年10月時点）。
• 区などに買い取ってもらった土地：公有地法の申出や届出により地方公共団体等との契約が成立した場合は、最高1,500万円の特別控除の対象になります（江戸川区「土地の先買い制度のあらまし」）。生産緑地や都市計画道路の事業地を区に売る場合の特例の適用は、税務署や税理士にご確認ください。

古家付きのまま買取に出す場合、空き家の特例は「買主が売った年の翌年2月15日までに解体する」ことでも使えます（2024年1月1日以後の売却）。葛西地区（西葛西・中葛西・東葛西・南葛西・北葛西・清新町・臨海町）にお住まいの方の確定申告の窓口は江戸川南税務署です。

土地買取の流れと当社での進め方

不動産会社の土地買取は、条件がそろえば相談から決済まで数週間〜1か月程度です。区への届出が必要な土地は、その期間が加わります。

1. 相談・机上査定：所在地、土地の広さ、古家の有無、売りたい時期を伝えます。
2. 現地・役所調査：接道、境界標、越境、用途地域、最低敷地面積、区画整理、都市計画道路、生産緑地の指定などを確認します。
3. 価格と条件の提示：買取価格とあわせて、解体・測量・残置物の費用をどちらが負担するかを書面で確認します。
4. 区への届出（必要な場合）：200㎡以上で届出の対象なら、契約の3週間前までに区の契約課 用地係へ届け出ます。
5. 売買契約・決済：契約不適合責任の免責の範囲、清算金の負担、引渡し日を契約書で確認し、代金を受け取ります。
6. 確定申告：売った翌年に申告します。3,000万円控除などの特例を使う場合は、税金が0円でも申告が必要です。

登記事項証明書、公図・地積測量図、固定資産税の納税通知書をそろえておくと、提示額が確定しやすくなります。期間の詳しい目安は不動産買取にかかる期間は？最短日数と流れをご覧ください。

よくある失敗例：電話で示された高い買取額が、現地調査の後に「2区画に分けられない」として大きく減額されるケースです。提示額が現地と役所を調べた後の額かを確認しましょう。押し買いや契約書の危ない条項は江戸川区の悪質な不動産買取業者の見分け方｜押し買いと契約書で解説しています。

当社にご相談いただいた場合の進め方

1. LINE・電話・フォームで、所在地・土地の広さ・古家や家財の有無をお知らせください。
2. 公示地価・路線価や近くの取引、何区画に分けられるかをもとに、仲介と買取の価格帯をお伝えします。
3. 瑞江店のスタッフが現地と区役所を調査し、届出の要否も確認したうえで、買取価格と条件を書面でご提示します。
4. 相続や税金が関わる場合は、顧問税理士・弁護士との無料相談をご案内します。

江戸川区で土地の買取を相談するならセルフリジェネレーション｜Googleクチコミ★4.9

株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）は、谷河内2丁目の瑞江店を拠点に、墨田区・江戸川区を中心に不動産の売却・購入・買取をサポートしている地域密着の不動産会社です。Googleクチコミの評価は本店★4.8・瑞江店★4.9（2026年10月時点）をいただいています。

口コミでよく評価されているのは、根拠を示した査定と、売り方ごとのメリット・デメリットのていねいな説明です。土地の買取でも、区の制度や仲介との違いを手取りでご説明します。

「手堅い査定だったと思います。」（Googleクチコミより一部抜粋）

• 墨田区・江戸川区に特化した地域密着で、最低敷地面積70㎡や区画整理など江戸川区の土地の事情に通じている
• 業界経験10年以上のスタッフのみが在籍
• 顧問弁護士・税理士・FPによる無料相談（相続した土地の税金や名義の整理など）
• 仲介でも当社の直接買取でも対応できるので、土地ごとに最適な売り方をご提案できる
• LINE・オンラインでのご相談も可能

当社が直接買い取る場合は仲介手数料がかからず、古家や家財が残ったままでも、そのままの状態で買い取れます。仲介をご依頼いただく場合の手数料は、法律で定められた上限の範囲内で、媒介契約の前に書面でご説明します。詳しくは買取・売却のページ、価格だけ知りたい方は無料査定、売るか迷っている方は無料相談をご利用ください。江戸川区で不動産を売る全体の流れは江戸川区の不動産売却ガイド｜相場・流れ・費用と高く売るコツ、借地や区画整理などの訳あり物件は江戸川区の訳あり物件買取ガイドで解説しています。瑞江店の電話は03-6638-8512です。

よくある質問

江戸川区に土地を買い取ってもらうことはできますか？

公有地法の土地買取希望申出をすれば、区などが買い取る可能性があります。対象は100㎡以上（防災再開発促進地区は50㎡以上）の土地で、公共目的で買取を希望する団体がなければ、申出から3週間以内に買い取らない旨が通知されます。

江戸川区の土地を不動産会社に買い取ってもらうと、相場の何割くらいになりますか？

仲介で売れる見込み価格の7〜9割程度が一般的な目安です。2区画に分けられる整形の土地は差が小さく、古家付き・旗竿地・70㎡前後で分けられない土地・境界未確定の土地は、費用とリスクの分だけ差が大きくなります。

最低敷地面積70㎡は土地の買取価格にどう影響しますか？

何区画に分けられるかが決まるため、建売業者の買取価格に大きく影響します。たとえば150㎡なら75㎡ずつ2区画にできますが、130㎡では65㎡ずつになり分割できません。対象区域と例外は区の都市計画課で確認できます。

生産緑地を区に買い取ってもらうことはできますか？

指定から30年が経った場合や主たる農業従事者が亡くなった場合などに、区長へ買取申出ができます。区は1か月以内に買うかどうかを通知し、3か月以内に所有権が移らなければ制限が解除され、宅地として売れるようになります。

土地を売るときに区への届出が必要になるのはどんな場合ですか？

都市計画施設等の区域や生産緑地地区の区域内などで200㎡以上の土地を売る場合です。それ以外は5,000㎡以上が対象で、契約の3週間前までに区の契約課 用地係へ届け出ます。都市計画道路の事業地は別に、都市計画法67条の届出が必要です。

古い家が建ったままの土地でも買い取ってもらえますか？

買取なら、古家や家財が残ったままでも売れます。先に解体すると住宅用地の固定資産税の軽減が外れるため、古家付きのまま買取の価格を出してもらい、解体して仲介で売る場合と手取りで比べるのがおすすめです。

まとめ

「江戸川区 土地 買取」には、区の3つの制度（公有地法の申出、生産緑地の買取申出、都市計画道路の事業地の届出）と、不動産会社の土地買取という意味があります。区の制度は公共目的で必要な土地が対象で、買ってもらえるとは限りません。早く確実に売りたい場合は、不動産会社の買取と仲介を手取りで比べるのが現実的です。

• 公有地法の申出は100㎡以上、通知は3週間以内、成立すれば1,500万円控除の対象
• 生産緑地・都市計画道路の事業地・200㎡以上の届出対象の土地は、売る前に区の手続きを確認
• 不動産会社の買取は仲介の見込み価格の7〜9割程度が目安。最低敷地70㎡と区画数で価格が変わる
• 解体・測量・残置物の負担を書面でそろえ、手取りで比べる

江戸川区の土地の売り方でお悩みの方は、瑞江店にお気軽にご相談ください。区の制度の確認から、仲介と買取の両方の価格の比較まで、地元の不動産会社としてご説明します。

この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年10月22日

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株式会社セルフリジェネレーションは、墨田区・江戸川区を中心に不動産の売却・購入・買取をサポートしている地域密着の不動産会社です。「まずは価格だけ知りたい」「売るか迷っている」という段階でも、お気軽にご相談ください。

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