【2026年】墨田区の事故物件の売却｜告知の範囲と火災・長屋・賃貸中の売り方の記事

「墨田区の実家で一人暮らしの親が亡くなり、発見までに時間がかかってしまった」「長屋の隣の家で火事があり、うちの家も売りにくくなるのでは」「貸していたアパートの部屋で入居者が亡くなった」。墨田区では、こうした事情を抱えた家の売却のご相談が少なくありません。気持ちの整理がつかないまま、手続きと売却の判断に追われる方も多いはずです。

この記事では、墨田区で事故物件（人の死があった家）を売るときのルールと進め方を、地元の宅地建物取引業者の立場から整理します。

• 国土交通省のガイドラインで、売買の告知が必要な死・不要な死の区別
• 墨田区に多い「木造住宅の火災」「長屋（連棟）」「賃貸中の部屋」での考え方
• 価格がどう決まるかと、仲介・買取・買取保証付き売却の選び方
• 墨田区役所の無料相談窓口と、相続した空き家の税金の特例

結論を先に書くと、売買では自死・事件・火災による死や、特殊清掃が必要だった孤独死は、年数がたっても告知を前提に準備するのが安全です。そのうえで、広告を出さない買取を選べば、近所に知られにくく、清掃前の状態でも手放すことができます。

この記事の結論

• 病死・老衰などの自然死は、売買でも原則として買主に告げる必要はありません（国土交通省ガイドライン、2021年10月8日公表）。
• 自然死でも、発見が遅れて特殊清掃や大規模なリフォームをした場合は、売買で告知が必要になります。
• 「おおむね3年で告知不要」は賃貸だけの目安です。売買には期間の定めがなく、自死・事件・火災による死は年数に関係なく告知を前提にします。
• 相続放棄の可能性があるなら、家財の処分や売却の契約は止めておきます。相続放棄の期限は、相続を知った時から原則3か月です（民法915条）。
• 墨田区の長屋の隣の住戸で起きた死は、原則として告知不要ですが、火災で自分の住戸も傷んだ場合は、建物の損傷として説明が必要です。

事故物件とは？墨田区で相談が多い4つのケース

事故物件とは、建物の中で自死・事件・火災による死亡や、発見が遅れた孤独死などがあり、買主が心理的な抵抗を感じるおそれがある物件のことです。法律上の正式な用語ではなく、不動産の取引では「心理的瑕疵（かし）のある物件」と呼ばれます。心理的瑕疵とは、雨漏りや傾きのような物理的な欠陥ではなく、住む人の気持ちの面で欠点と受け取られる事情のことです。

墨田区で売却の相談につながりやすいのは、次の4つのケースです。

1. 一人暮らしの親が戸建てで亡くなったケース：向島・東向島・京島・八広・立花など、昭和の木造住宅が多い地域で多い相談です。相続した子が区外に住んでいて、発見が遅れることがあります。
2. 木造住宅の火災で亡くなった方がいるケース：墨田区北部には木造住宅が密集した地域があり、区は京島周辺・鐘ヶ淵周辺などで不燃化特区の取り組みを進めています。火災の場合は、人の死と建物の損傷の両方が売却に影響します。
3. 長屋（連棟式の住宅）の一部で起きたケース：京島・八広・向島には、壁を共有する長屋がまだ残っています。自分の住戸で起きたのか、隣の住戸で起きたのかで、告知の考え方が変わります。
4. 賃貸に出している部屋で入居者が亡くなったケース：錦糸町・両国・押上の投資用マンションの一室や、区内の木造アパートを持つオーナーの方からの相談です。

いずれも、売却の手続き自体は通常の家と大きくは変わりません。違うのは、買主に何を伝えるか（告知）と、売り出し方の選び方です。墨田区での売却全体の流れは墨田区で家・マンションを売る完全ガイドで解説しています。

売買で告知が必要なのはどんな場合？国土交通省ガイドラインの整理

売買で告知が必要かどうかは、亡くなった原因と、特殊清掃などが行われたかで決まります。国土交通省は2021年10月8日に「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を公表し、居住用の不動産について判断の目安を示しました（2026年10月時点で有効）。

原則として告げなくてよい死

• 自然死：老衰・持病による病死など
• 日常生活の中での不慮の死：自宅の階段での転倒、入浴中の溺死、食事中の誤嚥（ごえん）など
• 隣の住戸や、ふだん使わない共用部分で起きた死：マンションの隣室、長屋の隣の住戸など

告知が必要になる死

自死・他殺などの事件、火災による死亡は、ガイドラインが「原則として告げなくてよい」とする自然死・不慮の死に当たりません。そのため、売買では告知を前提に準備します。また、自然死や不慮の死でも、長期間発見されずに特殊清掃や大規模なリフォームが行われた場合は告知の対象になります。特殊清掃とは、遺体があった部屋の体液・汚れ・臭いを、専用の薬剤や機材で取り除く清掃のことです。

どんな場合でも告げる必要があるとき

経過した期間や死因にかかわらず、買主から「過去に何かありましたか」と聞かれた場合や、社会的な影響が大きく買主が知っておくべき特段の事情があると認識した場合は、告げる必要があります。報道された事件などがこれに当たります。

「3年たてば告げなくてよい」は賃貸の話

ガイドラインの「おおむね3年」は、賃貸の取引だけの目安です。売買には期間の定めがありません。家を買う人は長く住むことを前提に判断するため、売買では年数がたっていても告知する前提で準備するのが安全です。

告知する場合は、発生した時期（特殊清掃をした場合は発覚した時期）、場所、死因、特殊清掃などを行ったことを伝えます。亡くなった方の氏名・年齢・家族構成や、具体的な死の様子は伝える必要がなく、遺族の名誉と生活の平穏に配慮することが求められています。

墨田区ならではの注意点｜火災・長屋・マンションの共用部分

墨田区の事故物件では、木造密集地の火災、長屋の構造、マンションの共用部分という3つの点で、ほかの地域より判断が難しくなることがあります。それぞれの考え方を整理します。

木造住宅の火災で亡くなった方がいる場合

火災による死亡があった家は、人の死の告知に加えて、建物の焼損・消火による水濡れ・臭いなど物理的な損傷も説明が必要です。焼けた建物は修繕費が大きくなりやすいため、解体して土地として売る選択肢も比べます。

ただし、解体して更地にしても、その土地で起きた事実が消えるわけではありません。ガイドラインは主に建物内の死を想定していますが、売買の実務では、更地で売る場合も買主に伝えておくほうが後のトラブルを防げます。解体費用の考え方と区の助成は墨田区の解体工事の費用と助成金で解説しています。

長屋（連棟）の隣の住戸で起きた場合

長屋の隣の住戸で起きた自然死や事件は、ガイドライン上は「隣接住戸」の扱いとなり、原則として自分の住戸を売るときに告げる必要はありません。ただし、事件性や周知性が特に高い場合や、買主から聞かれた場合は告げます。

注意したいのは、隣の住戸の火災で自分の住戸の壁や屋根も傷んだ場合です。この場合は人の死とは別に、建物の損傷として説明が必要です。長屋の切り離しや再建築の論点は墨田区の長屋の売却・買取をご覧ください。

マンションの廊下・階段など共用部分で起きた場合

マンションでは、起きた場所がふだん使う共用部分かどうかで判断が分かれます。ガイドラインは、隣の住戸や、日常生活でふつう使わない共用部分で起きた死は原則として告げなくてよいとしています。一方、毎日通る廊下やエレベーターなどは、物件ごとに慎重に判断します。迷う場合は、不動産会社に事実を伝えたうえで、告知書に記載する範囲を相談してください。

賃貸中の部屋で入居者が亡くなった場合の売り方

賃貸に出している部屋で入居者が亡くなった場合は、まず賃貸借契約と残された家財の扱いを整理してから、空室で売るか、次の入居者を入れて売るかを決めます。錦糸町・両国・押上の投資用マンションや、区内の木造アパートで起こりやすいケースです。

1. 賃貸借契約の終了と家財の扱い：入居者が亡くなっても、賃貸借契約は相続人に引き継がれます。オーナーが勝手に家財を処分することはできないため、相続人と連絡を取り、契約の解除と家財の引き取りを進めます。国土交通省と法務省は2021年6月に「残置物の処理等に関するモデル契約条項」を公表しており、今後の契約で活用できます。
2. 投資家に売る場合の告知：投資用の物件を買う人は、次の入居者を募集するときに告知が必要かどうかを気にします。売買としての告知に加え、いつ発生したかを正確に伝えることが、買主の賃貸経営の判断材料になります。
3. 空室で売るか、入居者付きで売るか：空室のまま自分で住む人に売るか、入居者を入れて投資家に売るかで、価格の付き方が変わります。両方の想定価格を比べてから決めます。

発見から売却までの順番｜相続放棄を考えるなら家財に手を付けない

事故物件の売却は、「相続をどうするか」を決めてから進めるのが正しい順番です。先に片付けや売却を進めると、相続放棄ができなくなるおそれがあるためです。

1. 警察の調査と検案：自宅で亡くなって見つかった場合、警察が調べ、東京23区では東京都監察医務院が死因を確認（検案）することがあります。この間は部屋に入れないことがあります。
2. 相続するか放棄するかの判断：相続放棄は、自分が相続人になったことを知った時から原則3か月以内に家庭裁判所へ申し立てます（民法915条）。この間に家財を処分したり、家を売る契約をしたりすると、相続を認めた（単純承認）とみなされるおそれがあります（民法921条）。
3. 応急の清掃：臭いや汚れの拡大を防ぐ最低限の措置は急ぎます。相続放棄を検討中の場合は、どこまでの作業なら問題ないかを弁護士に確認してから手配します。
4. 相続登記：家を売るには、売主となる相続人の名義に変える必要があります。相続登記は2024年4月1日から義務化され、相続を知った日から3年以内が期限です（2024年3月以前の相続は2027年3月31日まで）。
5. 査定と売り方の決定：仲介と買取の両方の査定を取り、手取りと期間を比べます。
6. 契約・引渡し：告知書（物件状況報告書）と重要事項説明で買主に事実を伝え、契約・決済を行います。

相続放棄・限定承認・単純承認の違いは相続の種類と違い｜単純承認・限定承認・相続放棄の選び方と期限、墨田区で相続した家の手続き全体は墨田区で相続した不動産の売却ガイドで解説しています。

告知しないで売るとどうなる？契約不適合責任と損害賠償

告知が必要な事実を伝えずに売ると、売却後に契約の解除や損害賠償を求められるおそれがあります。「黙っていれば分からない」と考えるのは危険です。

理由の1つ目は、民法の契約不適合責任です。契約不適合責任とは、引き渡した物件が契約の内容に合っていない場合に売主が負う責任のことで、買主は修補・代金の減額・損害賠償・契約の解除を求めることができます（民法562条〜564条）。心理的な欠点も、契約の内容に合わない事情として争われることがあります。

2つ目は、宅地建物取引業法47条です。不動産会社は、買主の判断に重要な影響を及ぼす事実を故意に告げないこと、事実と違うことを告げることが禁じられています。「隠して売りましょう」と提案する会社には依頼しないでください。

墨田区の下町は町会や近所のつながりが強い地域が多く、引っ越した後に買主が近所の人から聞いて発覚するのが典型的なトラブルです。詳しくは契約不適合責任とは？買主から請求されたときの売主の対応をご覧ください。

事故物件の価格はどれくらい下がる？計算例で考える

事故物件の価格の下がり方に、公的な統計や決まった基準はありません。死因、発見までの日数、経過年数、土地の価値、周りでどれだけ知られているかで大きく変わります。

墨田区は駅に近い住宅地が多く、土地の価値が高い物件では、建物の事情の影響が相対的に小さくなる傾向があります。一方、狭い道に面した木造住宅や再建築不可の土地では、事故の事情とほかの事情が重なり、買主が限られやすくなります。

考え方の目安として、次の仮定で手取りを比べてみます。数値はすべて説明用の仮定で、実際の価格や当社の買取価格を示すものではありません。

この仮定では、仲介のほうが手取りは約300万円多くなります。ただし、仲介は売れるまで固定資産税・管理・清掃の負担が続き、価格交渉で想定より下がることもあります。仲介手数料の上限額は「売買価格×3％＋6万円＋消費税」で、4,000万円なら138万6,000円です。当社の仲介手数料は、法律で定められた上限の範囲内で、媒介契約の前に書面でご説明します。

仲介・買取・買取保証付き売却の選び方

早く・静かに手放したいなら買取、時間をかけても高く売りたいなら仲介、両方の良さを取りたいなら買取保証付き売却が向いています。事故物件では、価格だけでなく「近所に知られにくいか」「清掃前でも相談できるか」も判断材料になります。

買取が向いているケース

• 相続人が区外・遠方に住んでいて、何度も墨田区に通えない
• インターネット広告や内覧で、近所に売却を知られたくない
• 家財が残ったまま、または清掃の途中で手放したい
• 火災で建物が傷んでいる、長屋・再建築不可など他の事情も重なっている

仲介が向いているケース

• 自然死で特殊清掃もなく、告知が必要ない、または影響が小さい
• 駅に近い・土地が広いなど、事情があっても買いたい人が見込める
• 半年程度は時間をかけられる

買取保証付き売却という方法

買取保証付き売却とは、決めた期間は仲介で売り出し、その期間内に売れなかった場合に、あらかじめ約束した価格で当社が買い取る売り方です。査定時に販売価格と買取保証価格を両方提示するので、「高く売れる可能性は試したいが、いつまでも売れないのは困る」という方に向いています。条件は物件ごとに査定のうえご提案します（買取保証の詳細）。

仲介と買取の一般的な違いは仲介と買取の違いは？どっちが得か手取り・期間で比較、墨田区での買取の流れは墨田区の不動産買取ガイドで解説しています。

墨田区で近所に知られずに事故物件を売る方法

近所に知られにくくするには、広告を出さない売り方を選び、現地での作業を目立たせないことが基本です。「近所には知らせない」と「買主には正確に伝える」は両立できます。

1. 広告を出さない売り方を選ぶ：買取や、不動産会社が持つ買主の候補へ個別に紹介する方法なら、ポータルサイトやチラシに物件が載りません。
2. 現地に看板を出さない：「売物件」の看板やオープンハウスは行いません。
3. 清掃・片付けの段取りに配慮する：墨田区の路地は車を停めにくい場所が多いため、作業車両の停め方や時間帯を業者と事前に決めておきます。
4. 解体するなら事前周知の決まりを確認する：墨田区では解体する床面積が80㎡以上の場合、区の要綱により標識の設置と近隣への説明が必要です。解体の時期と説明の仕方は、売却の段取りと合わせて決めます。
5. 親族の連絡窓口を1人にまとめる：相続人が複数いる場合、窓口を決めておくと情報が外に広がりにくくなります。

家財が多い場合の片付けの考え方は墨田区のゴミ屋敷を売却する方法も参考になります。

墨田区で使える無料の相談窓口

事故物件の売却では、不動産会社のほかに、法律や税金、見守りの専門家の力を借りる場面があります。墨田区では次の窓口を無料で使えます（2026年10月時点）。

出典：墨田区「すみだ区民相談室」（墨田区吾妻橋1丁目23番20号 区役所1階、電話03-5608-1616。2026年10月時点）、墨田区 地域包括支援センター運営協議会資料（2025年11月）。

親族がまだ一人暮らしをしている段階であれば、高齢者支援総合センターに相談して見守りの仕組みを整えておくことが、発見の遅れを防ぐことにもつながります。

事故物件を売ったときの税金｜空き家の3,000万円控除

事故物件であっても、売ったときの税金の計算は通常の不動産と同じです。売却益（譲渡所得）には、所有期間が5年を超える場合は20.315％、5年以下の場合は39.63％の税率がかかります（所得税・復興特別所得税・住民税の合計。国税庁、2026年10月時点）。相続した家の所有期間は、亡くなった方が取得した日から数えます。

一人暮らしの親が亡くなった家では、「相続した空き家の3,000万円特別控除」が使える可能性があります。国税庁によると、主な要件は次のとおりです（2026年10月時点）。

• 1981年5月31日以前に建築された家で、マンションなどの区分所有建物ではないこと
• 亡くなる直前に、亡くなった方が一人で住んでいたこと
• 相続から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
• 相続の時から売るまで、住んだり貸したりしていないこと
• 売却代金が1億円以下で、親子・夫婦など特別な関係の人への売却ではないこと
• 耐震改修をするか、解体して更地で売ること（2024年1月1日以後の売却は、買主が翌年2月15日までに行う場合も対象）

この特例は2027年12月31日までの売却が対象で、相続人が3人以上の場合は1人当たりの上限が2,000万円になります。確定申告では、墨田区が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」などの添付が必要です（出典：国税庁タックスアンサーNo.3306）。墨田区の空き家の売り方は墨田区の空き家売却ガイドで詳しく解説しています。

墨田区で事故物件を売るか迷ったときの判断フロー

迷ったときは、次の順番で考えると、自分に合った売り方が見えてきます。

1. 相続放棄の可能性はあるか：あるなら、売却より先に弁護士へ相談します。
2. 告知が必要な事情か：自然死で特殊清掃なしなら原則不要、それ以外は告知を前提にします。
3. 建物に損傷はあるか：火災・臭いの残りなどがあれば、修繕・解体・そのまま売却の費用を比べます。
4. ほかの事情が重なっていないか：再建築不可・長屋・借地などがあれば、買取の比重が高まります。
5. いつまでに売りたいか：期限があるなら買取か買取保証付き売却、時間をかけられるなら仲介を検討します。

再建築不可や借地など、ほかの事情も重なっている場合は墨田区の訳あり物件買取ガイドもあわせてご覧ください。

当社に相談した場合の進め方

当社では、事故物件のご相談を状況の確認から始めます。お気持ちの整理がつかない段階でもかまいません。

1. ヒアリング：亡くなった時期と状況（分かる範囲で）、相続人の人数、相続放棄の検討の有無、清掃の状況をうかがいます。電話・LINE・オンラインでも対応します。
2. 専門家との連携：相続放棄や相続人同士の問題がある場合は、顧問弁護士・税理士への無料相談をご案内します。
3. 現地の確認：押上の本店・錦糸町オフィスのスタッフが、近所に目立たない形で建物の状態や接道を確認します。
4. 査定：仲介の想定価格と、当社が買主となる買取価格の両方を提示し、手取りと期間を比べます。
5. 告知書の作成サポート：告知が必要な範囲をガイドラインに沿って整理し、書き方をご案内します。
6. 契約・決済：遠方の相続人の方は、郵送でのやり取りや司法書士による本人確認で、立会いの回数を減らせます。

買取のご相談は不動産買取のページ、まず話を聞いてほしい方は無料相談のページからお問い合わせください。

墨田区で事故物件の売却を相談するならセルフリジェネレーション｜Googleクチコミ 本店★4.8

株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）は、墨田区・江戸川区に特化した地域密着の不動産会社です。Googleクチコミの評価は、本店★4.8・瑞江店★4.9です（2026年10月時点）。

事故物件の売却は相続の手続きと同時に進むことが多く、ご遺族の負担に配慮したこまめな連絡と、選択肢ごとの丁寧な説明が欠かせません。クチコミでも、相続の手続きへの対応や、メリット・デメリットの説明が評価されています。

「相続した家を売るにあたり、様々なケースのメリットデメリットを教えていただき」（Googleクチコミより一部抜粋）

「価格の設定や進捗状況の報告等細やかにしていただき安心できました」（Googleクチコミより一部抜粋）

当社の強みは次のとおりです。

• 墨田区・江戸川区に特化した地域密着で、押上の本店・錦糸町オフィスから区内の物件をすぐに確認できる
• 業界経験10年以上のスタッフのみが在籍している
• 顧問弁護士・税理士・FPによる無料相談が受けられる
• 売却（仲介）も買取も対応でき、広告を出さない売り方も含めて提案できる
• LINE・オンラインでの相談にも対応している

よくある質問

墨田区の実家で親が亡くなりました。売るときに告知は必要ですか？

病死や老衰で、特殊清掃が必要なかった場合は、原則として告知は不要です。発見が遅れて特殊清掃や大規模なリフォームをした場合は、自然死でも買主への告知が必要になります。

事故物件は何年たてば告知しなくてよくなりますか？

売買には、告知しなくてよくなる期間の定めはありません。国土交通省のガイドラインの「おおむね3年」は賃貸の目安なので、売買では年数に関係なく告知する前提で準備するのが安全です。

火災で人が亡くなった家を更地にすれば、告知しなくてよいですか？

更地にしても、告知が不要になるとは限りません。その土地で起きた事実は変わらないため、売買の実務では更地で売る場合も買主に伝えておくほうが、後のトラブルを防げます。

長屋の隣の家で人が亡くなった場合、自分の家を売るときに告知は必要ですか？

隣の住戸で起きた死は、国土交通省のガイドラインでは原則として告げなくてよいとされています。ただし、事件性が特に高い場合や買主から聞かれた場合は告げる必要があり、火災で自分の住戸が傷んだ場合は建物の損傷として説明が必要です。

相続放棄を考えている場合、先に家を片付けてもいいですか？

家財の処分や家の売却の契約は、相続放棄の判断がつくまで進めないでください。相続財産を処分すると相続を認めたとみなされ、放棄できなくなるおそれがあるため、作業の範囲は弁護士に確認してから決めます。

近所に知られずに事故物件を売ることはできますか？

広告を出さない買取を選べば、近所に知られにくく売ることができます。看板やインターネット広告を使わず、清掃や片付けの段取りにも配慮して進めますが、買主への告知は必要です。

まとめ

墨田区で事故物件を売るときは、まず国土交通省のガイドラインで告知が必要かを整理し、相続放棄の可能性があれば家財に手を付けずに専門家へ相談することが出発点です。売買には「3年たてば告げなくてよい」という期間の定めはなく、告知が必要な事実は告知書に正確に書くことが、売主自身を守ります。

墨田区では、木造住宅の火災、長屋の隣の住戸、賃貸中の部屋など、地域ならではの判断が必要な場面があります。近所に知られたくない、遠方で通えない、清掃前で動けないという場合は、広告を出さない買取や買取保証付き売却が現実的な選択肢です。墨田区の売却全体は墨田区で家・マンションを売る完全ガイド、訳あり物件全般は墨田区の訳あり物件買取ガイドをご覧ください。

出典：国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」（2021年10月8日公表）、国土交通省・法務省「残置物の処理等に関するモデル契約条項」（2021年6月）、民法562条〜564条・915条・921条、宅地建物取引業法47条、国税庁タックスアンサーNo.3306、墨田区「すみだ区民相談室」・解体工事事前周知指導要綱（いずれも2026年10月時点）。

この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年10月16日

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株式会社セルフリジェネレーションは、墨田区・江戸川区を中心に不動産の売却・購入・買取をサポートしている地域密着の不動産会社です。「まずは価格だけ知りたい」「売るか迷っている」という段階でも、お気軽にご相談ください。

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