【2026年】江戸川区の生産緑地を売却する方法｜買取申出の流れと税金の記事

「親から相続した畑が生産緑地だと言われたが、売れるのか分からない」「農業をやめたいが、固定資産税や相続税がどうなるのか不安」。江戸川区で農地を持つ方から、こうした相談をいただくことがあります。生産緑地は、通常の宅地や農地と違い、法律で売却や転用に強い制限がかかっています。順番を間違えると、相続税の猶予が打ち切られたり、希望の時期に売れなかったりします。

この記事では、江戸川区の生産緑地を売却するための手順と、先に確認すべき条件・税金・注意点を、宅建業者の実務の視点で整理します。

• 生産緑地を売れる条件と、「買取申出」の流れ（申出から約3か月）
• 特定生産緑地・相続税の納税猶予との関係と、売却前に確認すること
• 解除後に宅地として売るときの税金の計算例（仮定）
• 江戸川区ならではの確認ポイント（水害リスク・最低敷地面積など）

結論から言うと、生産緑地は「指定から30年経過」または「主たる従事者の死亡・故障」の時点で買取申出ができ、手続きの結果として制限が解除されれば、宅地として売却できます。ただし、相続税の納税猶予を受けている場合は、売却の前に税理士への確認が必須です。

この記事の結論

• 生産緑地は、指定から30年経過したとき、または主たる従事者が死亡・故障したときに、区へ「買取申出」をして売却に進める。
• 買取申出から3か月以内に農業従事者などへ所有権が移らなければ、建築や売却の制限が解除される（2026年10月時点の制度）。
• 相続税の納税猶予を受けている土地は、買取申出で猶予が打ち切られ、税額と利子税の納付が必要になる場合がある。
• 解除後の宅地売却は、長期譲渡所得で税率約20.315％（所得税・復興特別所得税・住民税の合計）が基本になる。
• 特定生産緑地の指定があるかどうかで、買取申出ができる時期が10年延びる。まず区で指定状況を確認する。

生産緑地とは？売却に制限がある理由

生産緑地とは、市街化区域内にある農地のうち、生産緑地法に基づき都市計画で指定された土地のことです。農地として管理することを条件に、固定資産税が農地並みに抑えられ、相続税の納税猶予も受けられます。

その代わりに、建物の建築、宅地造成、売却などの行為が制限されます。この制限は「行為制限」と呼ばれ、所有者が自由に宅地として売ることはできません。

江戸川区の生産緑地は減少傾向

東京都都市整備局の「生産緑地地区一覧」によると、江戸川区の生産緑地は令和3年（2021年）4月1日時点で262件・約35.21ha、令和6年（2024年）4月1日時点で243件・約32.35ha、令和8年（2026年）4月1日時点で237件・約31.74haと公表されています。件数・面積とも減少が続いており、買取申出や相続を経て宅地化される土地が一定数あることがうかがえます。

江戸川区の資料（令和3年度）では、区内の農家数は285戸、農地面積は50.8ha（うち生産緑地は34.54ha）と示されています。生産緑地は、区内の農地の大きな割合を占めています。

生産緑地を売却できるのはどんなとき？3つの条件

生産緑地を売却できるのは、生産緑地法第10条に定める条件を満たし、区へ買取申出をした場合です。条件は次の3つです。

1. 生産緑地の指定（告示）から30年が経過したとき
2. 特定生産緑地に指定されている場合は、指定から10年（更新後はその10年後）が経過したとき
3. 主たる従事者が死亡したとき、または農林漁業に従事できない故障（病気・けがなど）を有することになったとき

主たる従事者とは、その生産緑地で農業を中心的に行っている人のことです。相続が発生した場合は、被相続人（亡くなった方）が主たる従事者であれば、相続の開始を理由に買取申出ができます。

注意したいのは、30年が経過しても自動で制限が外れるわけではないという点です。所有者が区へ買取申出をして初めて、売却への手続きが動きます。また、買取申出を経て生産緑地を廃止した土地は、後から再指定を受けることができません。

「2022年問題」とその後

1992年（平成4年）に指定された生産緑地の多くが、2022年に30年を迎えました。この時期に、買取申出ができる時期を10年延ばす「特定生産緑地」の制度が使われています。特定生産緑地に指定された土地は、指定から10年後の2032年ごろが次の節目になります。ご自身の土地の指定年と、特定生産緑地の指定状況は、区の担当窓口で確認できます。

買取申出から売却までの流れ｜所有権が動くまで約3か月

買取申出の基本的な流れは、区への申出、区による買取りの有無の判断、農業従事者へのあっせん、行為制限の解除、という順番です。各段階の期間は、生産緑地法の定めと各自治体の公表資料（2026年10月時点）に基づく目安です。

1. 事前準備・事前相談：土地の登記簿、地区番号、主たる従事者の証明（死亡の場合は戸籍・相続関係の書類）などをそろえ、区の担当窓口（都市計画担当）へ相談する。
2. 買取申出書の提出：区長へ買取申出書を提出する。農地に抵当権などの権利が付いている場合は、権利者の同意書面が必要になる。
3. 区による買取りの判断（申出から約1か月）：区が公共用地として買い取るかどうかを検討し、結果を通知する。買い取る場合は価格を協議する。
4. 農業従事者へのあっせん（おおむね2か月）：区が買い取らない場合、農業を続けたい人への譲渡があっせんされる。
5. 行為制限の解除（申出から3か月）：あっせんが成立せず、3か月以内に所有権の移転がなければ、建築・宅地造成などの制限が解除される。
6. 生産緑地地区の廃止（告示）：制限の解除後、都市計画の変更手続きで指定が削除される。
7. 宅地として売却：農業委員会へ農地転用の届出を行い、宅地として売却・建築を進める。

多くの自治体の案内では、買取申出書は提出後に取り下げたり内容を変えたりすることが難しいとされています。出す前に、売却後の税金と資金計画を必ず固めてください。

実際に区が買い取るケースは多くない

区が買取りの希望を出す場合は、公園や道路など公共用地としての必要性が前提になります。区の財政や計画に合う土地は限られるため、実務上は「区は買い取らず、あっせんも不成立で、3か月後に制限が解除される」という流れになることが多いとされています。ただし、個別の土地で判断が変わるため、区の窓口で確認してください。

生産緑地の売却方法を比較｜どの選択肢が向いているか

生産緑地を手放す、または持ち続ける方法は1つではありません。次の表は、代表的な4つの選択肢の違いです。

相続税の納税猶予を受けていない場合の売却は比較的シンプルですが、猶予を受けている場合は、売却の時点で猶予の打ち切りが問題になります。次の章で詳しく説明します。

相続税の納税猶予と売却の関係｜先に確認すること

相続税の納税猶予とは、農地を相続した人が終身営農を続ける場合などに、一定の相続税の納付を猶予する制度のことです。猶予が継続し、相続人が死亡するなどの要件を満たすと、猶予税額が免除されます。

生産緑地を売却する、または買取申出をして農地としての営農をやめると、この猶予は原則として打ち切られます。農林水産省や各自治体の公表資料（2026年10月時点）によると、打ち切りの場合は、猶予されていた相続税額に加えて、猶予期間中の利子税を併せて納付する必要があるとされています。

売却前に税理士へ確認すべき3点

• 相続税の納税猶予を受けているか（受けているなら、打ち切りの時期と納付額の見込み）
• 猶予税額と利子税を、売却代金から納付できる見通しか
• 譲渡所得税（売却益への課税）と、納付のタイミング（売却した年の翌年の確定申告）

猶予税額が大きい場合は、売却代金のうち相当部分を納税に充てることになります。売却前に手取り額を計算しておかないと、「売ったのに手元にお金が残らない」ということが起こり得ます。

宅地として売るときの税金｜計算例（仮定）

制限が解除され、宅地として売却すると、売却益には譲渡所得税がかかります。相続で取得した土地は、被相続人の取得時期を引き継ぐため、通常は所有期間5年超の「長期譲渡所得」として扱われます。

長期譲渡所得の税率は、国税庁によると、所得税15％、復興特別所得税0.315％（所得税額の2.1％）、住民税5％で、合計約20.315％です（2026年10月時点）。出典：国税庁 No.3208 長期譲渡所得の税額の計算

計算例（すべて仮定の数値です）

次の条件で計算します。実際の金額は、土地の価格・取得費・費用によって変わります。

この例では、売却価格のおよそ18％が譲渡所得税になります。ここに、納税猶予を受けていた場合の相続税額と利子税が加わる可能性があります。相続税を支払った場合に取得費へ加算できる特例（相続開始から3年10か月以内の売却）もあるため、期限を意識して計画してください。

相続した土地の確定申告の書き方は相続した土地を売却したら確定申告は必要？税金と書き方、取得費加算の特例は空き家売却の税制優遇｜3,000万円控除と取得費加算の比較で解説しています。

売却までの固定資産税・都市計画税にも注意

行為制限の解除後は、農地並みの軽減が外れ、土地は宅地並みの評価・課税へ移っていきます。生産緑地では農地並みの低い税額で済んでいても、宅地並みになると税額が大きく上がることがあります（具体的な額は都税事務所の通知で確認してください）。売却時期が延びるほど、保有コストが増える点を計算に入れてください。固定資産税・都市計画税は、売買契約の中で日割りで精算するのが一般的です。

また、売却代金を相続税の納付に充てたい場合は、納付期限や延納の可否も確認が必要です。売却のスケジュールと、税金の支払い時期を並べた年表を、売却前に税理士と作っておくと安心です。

江戸川区ならではの確認ポイント

江戸川区で生産緑地を宅地として売る場合、一般的な手続きに加えて、区や地形の事情を確認する必要があります。

水害リスクと買い手の見方

江戸川区は、荒川と江戸川に挟まれた低地で、区内の広い範囲が浸水想定区域に含まれています。区が公表している水害ハザードマップで、土地の浸水想定を確認してください。買主や金融機関は、浸水想定や過去の水害の有無を重視します。重要事項説明でも水害リスクは説明項目になるため、事前の整理が売却のスムーズさに直結します。

最低敷地面積と分割売却

江戸川区では、建物の敷地について最低敷地面積の制限があります（原則70㎡。区の最新の基準は区公式サイトでご確認ください）。広い農地を何区画かに分けて売りたい場合は、分割後の各区画がこの面積を満たすか、道路に接しているかを確認する必要があります。分割の考え方は広い土地の売却、測量・分筆の費用は土地売却の測量費用が参考になります。

道路付けと開発の手続き

農地は、私道や細い通路にしか接していない場合があります。接道条件によっては、建築できない、または道路の整備が必要になることがあります。一定規模以上の土地を分譲する場合は、開発許可や区の条例に基づく手続きが必要になることがあります。売却先の宅建業者や建設会社と、早めに確認しておくことをおすすめします。

古い建物や残置物がある場合

農地に古い農機具小屋や作業小屋が残っていることがあります。建物の解体や、登記の有無を確認しておくと、買主との契約が進めやすくなります。解体の助成については江戸川区の解体工事｜助成金・費用相場と売却前の注意点をご覧ください。

生産緑地を売却する前に確認する5つのチェック

売却を決める前に、次の項目を順番に確認しておくと、手続きと税金のトラブルを減らせます。

1. 地区の指定状況：生産緑地地区か、特定生産緑地か、指定からの年数はどうか。
2. 主たる従事者と所有者：名義は誰か。相続登記が済んでいない場合は先に手続きする（相続登記・住所変更登記の義務化）。
3. 納税猶予の有無：猶予を受けているなら、打ち切り後の納付額を税理士に試算してもらう。
4. 権利関係：抵当権、賃借権、小作権などの権利が付いていないか。共有名義ではないか。
5. 売却後の手取りと使い道：税金・費用を引いた額で、資金計画が成り立つか。

相続した不動産の売却全体の段取りは相続した不動産の売却の流れ、江戸川区の相続の窓口は江戸川区で相続した家を売却する方法で確認できます。

売る・持つの判断フローと、当社に相談した場合の進め方

売却するか持ち続けるかは、次の順番で考えると整理しやすくなります。

1. 農業を続ける意思と、後継者がいるかを確認する。続けるなら、特定生産緑地の指定状況を確認し、持ち続ける方向で検討する。
2. 農業をやめる場合は、納税猶予の有無を確認する。ある場合は、税理士に打ち切り後の納付額を試算してもらう。
3. 手取り額が見込めるなら、宅地として売る・買取で売る・自分で活用する、の3つを比較する。
4. 買取申出の時期を決める。相続税の取得費加算など、期限のある特例（相続開始から3年10か月以内）がある場合は、その期限から逆算する。

当社にご相談いただいた場合は、次の流れで進めます。

1. 登記簿・納税通知書などで、土地の状況と権利関係を確認する（無料）
2. 仲介で売った場合と、買取で売った場合の手取りの目安を、税金の試算と合わせてご提示する
3. 必要に応じて、提携の税理士・司法書士などの専門家をご案内する
4. 買取申出のスケジュールに合わせて、売却活動または買取の準備を進める

売却を急がない場合でも、「申出を出す前」に相談しておくことで、後悔しにくくなります。

よくある失敗例と対策

生産緑地の売却で多い失敗は、制度と税金の理解が不足したまま買取申出を出してしまうことです。仮定のケースとして、代表的なものを挙げます。

• 納税猶予の打ち切りを想定していなかった：売却後に猶予税額と利子税の納付が必要になり、手元資金が不足する。対策は、申出の前に税理士へ納付額を試算してもらうこと。
• 共有者の同意が取れていなかった：兄弟で相続した土地で、一部の相続人が売却に反対し、手続きが止まる。対策は、早い段階で全員の意向を確認すること。
• 価格を一社の査定だけで決めた：土地の評価は、分割・道路付けの前提で大きく変わる。対策は、複数の前提（そのまま売る・分割して売る・買取）で査定を比べること。
• 解除後の固定資産税を考えていなかった：制限の解除後は農地並みの軽減が外れ、宅地並みの課税になる。売却までの期間を短くする工夫が必要。

江戸川区の売却全般の進め方は、江戸川区の不動産売却ガイドでも確認できます。なかなか売れない土地や、すぐに現金化したい土地には、直接の買取も選択肢になります。仕組みは江戸川区の不動産買取ガイドをご覧ください。

江戸川区で生産緑地の売却を相談するならセルフリジェネレーション｜Googleクチコミ★4.9（瑞江店）

株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）は、墨田区・江戸川区を中心に不動産の売却・購入・買取をサポートしています。Googleクチコミの評価は、本店★4.8・瑞江店★4.9です（2026年10月時点）。

口コミでは、こまめな連絡や進捗報告、価格設定の丁寧な説明、親身な対応を評価いただくことが多くあります。たとえば、次のような声があります（Googleクチコミより一部抜粋）。

• 「とても親身になって相談に乗っていただきました。」
• 「売却に当たり価格の設定や進捗状況の報告等細やかにしていただき安心できました。」

生産緑地の売却は、税理士・司法書士・区の窓口など、複数の専門家とのやり取りが必要です。当社には業界経験10年以上のスタッフのみが在籍しており、顧問弁護士・税理士・FPによる無料相談も案内しています。売却も買取も対応できるため、状況に合わせた最適な売り方を提案できます。LINEやオンラインでの相談も可能です。

なお、買取申出書の作成や農業委員会への届出などの手続きは、区や行政書士・税理士の業務範囲もあるため、当社では全体の段取りを整理したうえで、必要な専門家への連携をご案内します。まずは無料査定や無料相談をご利用ください。

よくある質問

江戸川区の生産緑地は、いつから売却できますか？

指定から30年が経過したとき、または主たる従事者が死亡・故障したときから、区へ買取申出をして売却に進めます。特定生産緑地の場合は、指定から10年が経過したときが目安です。

買取申出から売却までに、どのくらいの期間がかかりますか？

制限の解除までは申出から約3か月が目安です。解除後に農地転用の届出、測量、売買契約と進むため、売却の完了まで半年から1年程度を見込むことが一般的です。

相続税の納税猶予を受けている生産緑地を売却するとどうなりますか？

猶予が打ち切られ、猶予されていた相続税額と利子税を納付する必要があります。売却前に税理士へ納付額を確認してください。

特定生産緑地に指定しなかった場合、固定資産税はどうなりますか？

農地並みの軽減が外れ、宅地並みの課税に向けて段階的に上がります。詳しい税額は、都税事務所の通知や税理士で確認してください。

生産緑地を売るときの税金は、いくらくらいですか？

長期譲渡所得の場合、売却益に対して約20.315％の税率がかかります。売却益は、売却価格から取得費と譲渡費用を引いて計算します。

生産緑地の売却を江戸川区の不動産会社に相談する場合、何を準備すればよいですか？

登記簿謄本、固定資産税の納税通知書、土地の測量図、相続関係の書類があるとスムーズです。納税猶予の有無が分かる書類もあわせてお持ちください。

まとめ

江戸川区の生産緑地は、指定から30年の経過、または主たる従事者の死亡・故障を理由に、買取申出をすれば売却へ進めます。申出から約3か月で行為制限が解除され、宅地として売却できます。

一方で、相続税の納税猶予の打ち切り、譲渡所得税、水害リスク、最低敷地面積、共有名義など、事前に確認すべき点が多くあります。まずは、ご自身の土地の指定状況と納税猶予の有無を確認し、税理士や不動産会社に相談しながら、売る・貸す・持ち続けるの順で比較しましょう。

参考：e-Gov法令検索 生産緑地法／東京都都市整備局 生産緑地地区一覧（令和8年4月1日現在）／国税庁 No.3208

この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年10月11日

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