【2026年】西葛西・葛西の土地価格と坪単価｜地点別一覧と売却の目安の記事

「西葛西や葛西の土地は、いま坪いくらくらいなのだろう」「ネットで調べるとサイトごとに数字が違って、どれを信じればいいのか分からない」。相続した実家の土地や、長く住んできた自宅の売却を考え始めたとき、多くの方が最初にぶつかるのがこの疑問です。

この記事では、国土交通省の地価公示（2026年1月1日時点）と東京都の基準地価（2026年7月1日時点）の地点データをもとに、西葛西・中葛西・東葛西・南葛西・北葛西・清新町の土地価格と坪単価を町丁目ごとに整理しました。

• 西葛西・葛西エリアの地価公示・基準地価の地点別の価格と坪単価（2026年）
• 過去10年の値上がり幅と、駅からの距離・道路・容積率による価格差
• 公示地価・基準地価・路線価・実勢価格の違いと、自分の土地の目安の出し方
• 売却するときの手取りの計算例と、葛西エリア特有の注意点

先に結論をお伝えすると、2026年の葛西エリアの住宅地は坪130万〜210万円台が中心で、駅に近いほど・道路が広いほど高くなります。ただし公示地価はあくまで標準的な土地の価格なので、実際に売れる価格は個別の条件で上下します。

この記事の結論

• 2026年地価公示で、葛西エリアの住宅地18地点の坪単価は約129万〜210万円、単純平均は約167万円/坪です。
• 西葛西駅前の商業地（西葛西6丁目）は坪約721万円、基準地価（7月1日時点）では坪約750万円まで上がっています。
• 住宅地18地点の平均は10年前（2016年）比で約45％上昇し、2026年も前年比+3.9〜8.8％と上昇が続いています。
• 駅から500m前後で容積率300％の土地と、1km以上で容積率150％の土地では、坪単価に50万円以上の差があります。
• 売却の目安は「近くの標準地の単価×自分の土地の条件補正×面積」で出し、最終的には周辺の成約事例で確かめるのが確実です。

【2026年】西葛西・葛西の土地価格と坪単価｜地価公示・基準地価の地点別一覧

2026年の西葛西・葛西エリアの住宅地の公示地価は、1㎡あたり39.1万〜63.5万円（坪単価約129万〜210万円）です。以下は、国土交通省が国土数値情報として公開している「地価公示」データ（2026年1月1日時点）から、西葛西・中葛西・東葛西・南葛西・北葛西・清新町の住宅地の標準地をすべて抜き出し、価格の高い順に並べたものです。

地価公示とは、国土交通省の土地鑑定委員会が毎年1月1日時点の標準的な土地の価格を判定し、3月に公表するものです。坪単価は「1㎡あたりの価格×3.305785」で計算しています（1坪＝約3.31㎡）。

出典：国土交通省「地価公示」（2026年1月1日時点、国土数値情報 地価公示データより当社集計）。容積率は都市計画上の指定容積率です。

駅前の商業地と、7月1日時点の基準地価

駅前の商業地はけた違いに高く、西葛西駅前広場に面した西葛西6-15-2は218万円/㎡（坪約720.7万円、前年比+8.5％）、葛西駅から210mの東葛西6-2-11は107万円/㎡（坪約353.7万円、同+10.9％）です。

基準地価とは、都道府県が毎年7月1日時点の基準地の価格を調査し、9月に公表するものです。地価公示と半年ずれた時点の価格なので、両方を見ると直近の動きが分かります。2026年の基準地価（東京都、2026年7月1日時点）で葛西エリアの地点は次のとおりです。

出典：東京都「都道府県地価調査（基準地価）」（2026年7月1日時点、国土数値情報 都道府県地価調査データより当社集計）。

中葛西5-6-13は地価公示と基準地価の両方の地点になっており、1月1日時点の58.5万円/㎡から7月1日時点の60.3万円/㎡へ、半年で約3％上がっています。2026年に入ってからも上昇が続いていることが分かります。

西葛西・葛西の地価推移｜10年で約45％上昇、2026年も上昇が続く

葛西エリアの住宅地18地点の公示価格の単純平均は、2016年の約34.8万円/㎡から2026年は約50.6万円/㎡となり、10年で約45％上昇しました。駅前の西葛西6-15-2（商業地）は同じ10年で124万円/㎡から218万円/㎡へ、約76％の上昇です。

江戸川区全体と比べると、東京都財務局の集計（2026年1月1日時点）では、江戸川区の住宅地の平均変動率は+5.7％、商業地は+8.7％でした。区部全域の住宅地（+9.0％）と比べると上昇は穏やかですが、葛西エリアでは西葛西3丁目・7丁目や南葛西1丁目のように+8％台の地点もあり、駅に近いマンション適地ほど伸びが大きい傾向です（出典：東京都財務局「令和8年地価公示 区市町村別用途別対前年変動率」）。

※価格は1㎡あたり。出典：国土交通省「地価公示」各年1月1日時点。

区全体の地価の動きや他エリアとの比較は、査定・相談のタイミングは？江戸川区の地価推移や売却相場、売却事例を紹介や相場より高く売却できる？江戸川区の不動産相場の推移やランキングを紹介もあわせてご覧ください。

町丁目で坪単価が違う理由｜駅距離・容積率・道路幅・敷地の広さ

同じ葛西エリアでも坪単価に約80万円の差が出るのは、主に「駅からの距離」「容積率」「前面道路の幅」「敷地の広さ」の4つが違うためです。

駅からの距離

東京メトロ東西線の西葛西駅・葛西駅から500m前後の地点（西葛西3丁目、中葛西3丁目、東葛西6丁目）は坪186万〜210万円台、1km以上離れた地点は坪130万〜150万円台が中心です。東西線で大手町・日本橋方面へ乗り換えなしで通勤できることが、駅近の土地の需要を支えています。

容積率と用途地域

容積率とは、敷地面積に対する建物の延床面積の割合の上限のことです。葛西エリアの住宅地は第一種住居地域・容積率300％の地点が多く、3階建て住宅や小規模マンションを建てやすい土地として評価されます。一方、西葛西1-2-11や東葛西3-8-5のように容積率150％の地点、北葛西2-27-22のように100％の地点は、建てられる床面積が小さいぶん単価が低めです。用途地域の基本は売買物件の「用途地域」って何？で解説しています。

前面道路の幅

前面道路が6m以上の区道に面した地点が多い一方、中葛西8-18-1は私道4m、西葛西1-2-11・東葛西3-8-5は4.5mの区道に面しています。道路が狭いと容積率が道路幅で制限されたり、車の出入りがしにくかったりするため、価格に影響します。

敷地の広さ

南葛西1-9-1（1,593㎡）や西葛西3-10-7（736㎡）のような大きな土地は、マンション用地としての需要が価格を押し上げています。逆に、江戸川区では2004年（平成16年）6月24日から対象区域で建築物の敷地面積の最低限度を70㎡とする制限があり、土地を分けて売る場合は1区画70㎡以上を確保できるかが重要です（出典：江戸川区「建築基準法による敷地面積の最低限度の制限」）。

葛西エリアの土地の特徴｜区画整理された街並みとゼロメートル地帯

葛西エリアの土地は、区画整理で道路が整った区画が多い点が強みで、ゼロメートル地帯にある点が買主から必ず確認される点です。

土地区画整理で整った街区

江戸川区の土地区画整理事業一覧によると、清新町・臨海町を含む「葛西沖開発」は東京都施行で面積379.9ha（昭和47年〜平成7年）、組合施行の「葛西」は93.0ha（昭和44年〜平成25年）、「東葛西」は38.9ha（昭和62年〜平成23年）です（出典：江戸川区「土地区画整理事業一覧」）。区画整理済みの土地は、整形地で6m前後の道路に面していることが多く、墨田区の木造密集地域に多い再建築不可や2項道路（幅4m未満の道路）の問題が比較的少ないのが特徴です。

ゼロメートル地帯と水害ハザードマップ

江戸川区は、区の陸域の約7割が満潮時の海面より低いゼロメートル地帯です（江戸川区公表資料）。区は2025年7月に水害ハザードマップ第2版を公表し、荒川・江戸川の洪水、高潮、内水氾濫の想定と、区外への広域避難などの考え方を示しています（出典：江戸川区水害ハザードマップ第2版）。

不動産の売買では、宅地建物取引業者が重要事項説明で水害ハザードマップ上の位置を説明することが義務づけられています。葛西エリアの多くの土地に共通する条件なので、それだけで売れなくなることは多くありませんが、地区別マップ（葛西地区）で自分の土地の想定を事前に確認しておくと、買主への説明がスムーズです。

公示地価・基準地価・路線価・実勢価格の違い

土地の価格には4つの指標があり、売却の目安として最も近いのは「実勢価格（実際の成約価格）」です。公示地価・基準地価は実勢価格に近い水準の公的な目安、路線価は公示地価の8割程度の税金計算用の価格と覚えておくと整理しやすくなります。

国税庁によると、2026年分の路線価は2026年7月1日に公表され、公示価格などを基にした価格の80％程度を目安に評価されています（出典：国税庁「令和8年分の路線価等について」）。固定資産税の土地評価は、平成6年度の評価替えから地価公示価格等の7割を目途とされています（総務省）。

実勢価格は、国土交通省の不動産情報ライブラリで、アンケートに基づく取引価格や成約価格の情報を調べることができます。

自分の土地の価格目安を出す方法｜4つの手順と計算例

自分の土地のおおよその価格は、「近くの標準地の単価」に「自分の土地の条件による補正」をかけ、面積を掛けると求められます。あくまで目安ですが、査定を受ける前に把握しておくと、提示された価格が妥当かを判断しやすくなります。

1. 近くの標準地を探す：この記事の表から、同じ町丁目で駅からの距離・容積率が近い地点を選びます。
2. 条件を比べる：駅距離、前面道路の幅、形（整形地か旗竿地か）、角地かどうか、容積率を比較します。
3. 路線価で確かめる：国税庁の財産評価基準書（路線価図）で自分の土地の前面道路の路線価を確認し、0.8で割ると公示地価ベースの目安になります。
4. 成約事例で調整する：近くで最近売れた土地の価格と比べ、今の需要を反映させます。最終的には不動産会社の査定で確認します。

計算例（仮定の数値）

以下はすべて説明のための仮定の数値です。中葛西5丁目で、駅から約900m、幅4.5mの道路に面した100㎡の整形地を想定します。

• 近くの標準地：中葛西5-6-13（58.5万円/㎡、駅800m、前面道路6m）
• 条件補正：道路がやや狭く駅からも少し遠いため、仮に標準地の90％と見込む → 58.5万円×0.9＝約52.7万円/㎡
• 価格の目安：52.7万円×100㎡＝約5,270万円（坪単価約174万円）
• 路線価での確認：前面道路の路線価が仮に42万円/㎡なら、42万円÷0.8＝52.5万円/㎡となり、上の目安とおおむね一致

大きくずれる場合は、旗竿地や不整形地、建物の解体が必要かどうかなど、価格に影響する個別の事情がないか確認しましょう。

西葛西・葛西で土地を売るときの手取り計算と注意点

土地の売却で手元に残るお金は、売却価格から仲介手数料・印紙税・測量費などを差し引き、さらに利益が出た場合は譲渡所得税を払った残りです。

手取りの計算例（仮定の数値）

※金額はすべて仮定です。印紙税の軽減措置は2027年3月31日までに作成される契約書が対象です（国税庁）。測量費は土地の状況で大きく変わります。詳しくは土地売却で必要な測量の費用はどれくらい？節約する方法とは？をご覧ください。

葛西エリアで特に確認したい注意点

• 古家付きか更地か：古い建物がある場合、解体して更地にすると買主が見つけやすくなる一方、解体費がかかり、住宅用地の固定資産税の軽減もなくなります。区の助成制度は東京都江戸川区で戸建を解体する予定の方へ！解体は補助金・助成金を活用しましょう！で紹介しています。
• 分割して売る場合の70㎡制限：広い土地を2区画に分けるなら、1区画70㎡以上を確保できるかを事前に確認します。
• 境界と私道：私道に面した土地は、通行・掘削の承諾書がないと買主のローン審査や建築に影響することがあります。
• 相続した土地：2024年4月1日から相続登記が義務化されており、売却前に相続登記を済ませる必要があります。

土地を高く売るための工夫は土地を高く売るためにはどうしたらいい？ポイントや注意点を紹介！にまとめています。

売却か買取か｜葛西エリアの土地の売り方の選び方

相場に近い価格を目指すなら仲介、早さと確実さを優先するなら買取が向いています。葛西エリアは駅近の住宅地やマンション適地の需要が強いため、整形地で条件が良ければ仲介でじっくり売るのが基本です。

一方、古家や残置物がそのまま残っている土地、私道の承諾が取れていない土地、相続人の間で早く現金化して分けたいケースでは、買取のほうが結果的に負担が少ないこともあります。当社では仲介の査定価格と買取価格を並べてお示しし、手取りと期間を比べたうえで選んでいただけます。売却期間の目安は【2026年】江戸川区の一戸建て売却期間の目安｜長引く原因と早く売るコツも参考にしてください。

当社にご相談いただいた場合の進め方

1. LINE・電話・フォームで、所在地と土地の面積、建物の有無をお知らせください。
2. 公示地価・路線価・周辺の成約事例をもとに、机上査定の価格帯をお伝えします。
3. 現地で道路・境界・建物の状態を確認し、仲介価格と買取価格を両方ご提示します。
4. 相続や税金が関わる場合は、顧問の税理士・弁護士との無料相談をご案内します。
5. 売り方を決めたら、測量・解体・残置物の手配まで一括でサポートします。

西葛西・葛西の土地売却を相談するならセルフリジェネレーション｜Googleクチコミ★4.9

株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）は、墨田区・江戸川区に特化して不動産の売却・購入・買取を行う地域密着の不動産会社です。当社ホームページに掲載しているGoogleマップの評価は★4.9（2026年10月時点）です。

口コミで評価されているポイント

いただいている口コミでは、こまめな連絡や進捗報告、親身な対応、相続した実家の売却へのサポートを評価していただいています。土地の売却は、測量や境界の確認、相続人どうしの話し合いなど、売り出すまでに時間がかかる工程が多いため、「今どこまで進んでいて、次に何をするか」を細かく共有することを大切にしています。実際の口コミはGoogleマップの当社ページでご確認いただけます。

セルフリジェネレーションの強み

• 江戸川区・墨田区に特化：瑞江店を拠点に、西葛西・葛西の駅ごとの需要や区画整理済みエリアの特性を踏まえて価格をご提案します。
• 売却も買取も対応：仲介と当社による直接買取の両方の価格を比べて、最適な売り方を選べます。
• 業界経験10年以上のスタッフのみ在籍：私道・不整形地・古家付きの土地など、判断が難しい土地にも対応しています。
• 専門家との連携：顧問弁護士・税理士・FPによる無料相談で、相続や譲渡所得税のご相談もまとめてお受けします。
• LINE・オンライン相談：遠方にお住まいで実家の土地を売りたい方もご利用いただけます。

エリアの地価データは西葛西の土地相場・地価推移・葛西の土地相場・地価推移のページでもご覧いただけます。仲介での売却は不動産売却のページ、早く確実に売りたい方は不動産買取のページ、まずは価格を知りたい方は無料査定、売り方を相談したい方は無料相談からどうぞ。

よくある質問

西葛西の土地の坪単価はいくらですか？

2026年の地価公示で、西葛西の住宅地は坪約140万〜210万円です。駅から580mの西葛西3丁目が坪約209.9万円、駅から1,200mの西葛西1丁目が坪約140.5万円で、駅前の商業地（西葛西6丁目）は坪約720.7万円です。

葛西駅周辺の土地価格はいくらですか？

2026年の地価公示で、葛西駅から450〜500mの中葛西3丁目・東葛西6丁目の住宅地は1㎡あたり56万〜60万円（坪約186万〜198万円）です。駅から1km以上離れると1㎡あたり39万〜57万円程度になり、条件による差が大きくなります。

西葛西・葛西の地価は今後も上がりますか？

将来の地価を確実に予測することはできませんが、2026年7月1日時点の基準地価でも葛西エリアの各地点は前年比+5.1〜11.5％と上昇が続いています。ただし金利や景気で変わるため、売却を考えている場合は最新の査定で判断することをおすすめします。

公示地価で土地を売ることはできますか？

公示地価はあくまで標準的な土地の目安なので、その価格で売れるとは限りません。実際の売却価格は、駅距離・道路・形・建物の有無などの個別条件と、周辺の成約事例によって公示地価より高くも低くもなります。

江戸川区の土地の路線価はどうやって調べますか？

国税庁の「財産評価基準書」のサイトで、令和8年分の東京都の路線価図から江戸川区の該当ページを開くと調べられます。路線価は公示地価の8割程度が目安なので、0.8で割ると公示地価ベースのおおよその水準が分かります。

葛西の土地は水害リスクで安くなりますか？

葛西エリアの多くの土地がゼロメートル地帯にあり、地価公示の価格自体がその条件を織り込んでいるため、水害リスクだけで周辺相場より大きく下がることは多くありません。ただし重要事項説明でハザードマップ上の位置を説明するため、浸水想定や建物の備えを事前に整理しておくと安心です。

まとめ

西葛西・葛西エリアの土地価格は、2026年の地価公示で住宅地が坪約129万〜210万円、駅前の商業地が坪約354万〜721万円です。住宅地の平均は10年で約45％上昇し、2026年7月1日時点の基準地価でも上昇が続いています。

• 坪単価の差は、駅からの距離・容積率・前面道路の幅・敷地の広さで生まれます。
• 自分の土地の目安は「近くの標準地の単価×条件補正×面積」で出し、路線価÷0.8でも確かめましょう。
• 売却時は仲介手数料・測量費・印紙税などを差し引いた手取りで考え、古家・私道・70㎡制限・相続登記を事前に確認します。
• 条件が良い土地は仲介、古家や相続で急ぐ土地は買取も比べて選ぶのがおすすめです。

公的な地価は「目安」にすぎません。正確な売却価格を知りたい方は、西葛西・葛西の取引事情に詳しい地元の不動産会社に査定を依頼してください。

この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年10月2日

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