【2026年】墨田区のマンション売却の注意点10選｜失敗例と対策の記事

「墨田区のマンションを売りたいけれど、何に気をつければいいのか分からない」「管理費や修繕積立金、水害リスクのことを買主に聞かれたらどう答えればいいの？」――そんな不安を抱えていませんか。マンション売却は、一戸建てとは違い「建物全体の管理状況」まで評価されるのが特徴です。さらに墨田区は荒川・隅田川に囲まれた低地が多く、築年数の古いマンションも少なくないため、地域ならではの注意点があります。

この記事で分かること

• 墨田区でマンションを売るときに失敗しやすい10の注意点と、その対策
• 修繕積立金・管理状況・水害リスク・旧耐震が売却価格に与える影響
• 税金（3,000万円特別控除・軽減税率）と諸費用の基本
• 仲介と買取の使い分け方

結論から言うと、墨田区のマンション売却で失敗しないカギは「適正な価格設定」と「管理・災害・税金に関する情報を売り出し前に整理しておくこと」です。墨田区・江戸川区で不動産取引を行う宅地建物取引業者の実務視点から、順番に解説します。

墨田区のマンション売却市場の特徴

注意点に入る前に、墨田区のマンション市場の特徴を押さえておきましょう。地域の特性を理解しておくと、査定額の根拠や買主の関心事が見えてきます。

エリアごとに需要の性格が異なる

墨田区は南北に長く、エリアごとに買主層が異なります。代表的なエリアの特徴は次のとおりです。

• 錦糸町・両国・菊川周辺（区の南部）：JR総武線・東京メトロ半蔵門線・都営新宿線など複数路線が使え、都心への通勤アクセスを重視する単身者・共働き世帯の需要が中心です。
• 押上・業平・本所吾妻橋周辺：東京スカイツリー開業以降に街並みが整い、半蔵門線・都営浅草線・東武線・京成線の4路線が乗り入れる押上駅を中心にファミリー層の関心も高いエリアです。
• 曳舟・東向島・鐘ヶ淵・八広周辺（区の北部）：曳舟駅周辺では再開発でタワーマンションが建ち並ぶ一方、下町の住宅地も広がります。価格を抑えたい購入層が多く、築年数や管理状況がよりシビアに比較されます。

同じ墨田区内でも、駅からの距離や路線によって買主の層と比較対象が変わります。査定の際は「区全体の平均」ではなく、同じ駅・同じ築年帯・同じ広さの成約事例を基準に考えることが大切です。墨田区のマンション相場の詳細は墨田区のマンションの売却相場や売却事例、査定〜売却の流れを解説で紹介しています。

低地が多く、水害への関心が高い

墨田区の多くは海抜の低いいわゆる「ゼロメートル地帯」を含む低地にあり、荒川・隅田川の氾濫や高潮への備えが地域の大きなテーマです。購入検討者もハザードマップを確認してから内覧に来るケースが増えています。この点は後ほど詳しく解説します。

築年数の古いマンションも多い

下町として早くから住宅地が形成された墨田区には、1980年代以前に建てられたマンションも少なくありません。築年数の古いマンションは「旧耐震かどうか」「大規模修繕は適切に行われているか」が価格を大きく左右します。

注意点①〜③：価格設定と不動産会社選びの失敗

売却の成否を最も大きく左右するのが、最初の価格設定と不動産会社選びです。ここでのつまずきは後から取り戻しにくいため、慎重に進めましょう。

注意点① 相場より高すぎる売り出し価格にしない

「少しでも高く売りたい」という気持ちから、相場を大きく上回る価格で売り出すのはよくある失敗です。現在はポータルサイトで周辺の売り出し物件を簡単に比較できるため、割高な物件は内覧の問い合わせ自体が入りにくくなります。結果として売り出し期間が長引き、「長く売れ残っている物件」という印象がついてから値下げすることになりがちです。

プロのアドバイス：売り出し価格は「成約事例ベースの相場＋交渉の余地」程度にとどめ、販売開始から一定期間（目安として1〜3か月）の反響を見て見直すタイミングを、あらかじめ不動産会社と決めておくと判断に迷いません。

注意点② 査定額の高さだけで不動産会社を選ばない

複数社に査定を依頼すると、会社によって数百万円の差が出ることがあります。ここで注意したいのは、査定額は「その価格で売れることを保証する金額」ではないという点です。媒介契約を取りたいがために高めの査定額を提示し、売り出し後に値下げを提案するケースもあります。

査定額を比較するときは、金額そのものより「根拠となった成約事例」「そのマンション固有のプラス・マイナス要因の評価」「販売戦略」を確認しましょう。根拠を具体的に説明できる会社ほど信頼できます。

注意点③ 媒介契約の種類と販売活動の中身を確認する

不動産会社に売却を依頼するときは「媒介契約」を結びます。媒介契約には一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の3種類があり、それぞれ複数社への依頼可否や、売主への報告頻度、レインズ（不動産会社間の物件情報ネットワーク）への登録義務が異なります。

契約の種類だけでなく、「どのポータルサイトに掲載するか」「写真はプロが撮影するか」「内覧時の立ち会い体制」など、販売活動の具体的な中身まで確認しておくと安心です。

注意点④⑤：管理状況と修繕積立金の確認不足

マンションは「管理を買え」と言われるほど、管理状況が資産価値に直結します。買主や買主側の不動産会社、住宅ローンを扱う金融機関は、管理組合の資料を細かくチェックします。

注意点④ 修繕積立金の残高・値上げ予定を把握しておく

修繕積立金とは、外壁や屋上防水、給排水管など共用部分の大規模修繕に備えて、区分所有者が毎月積み立てるお金です。積立金が不足していると、近い将来に大幅な値上げや一時金の徴収が行われる可能性があり、買主にとっては大きな不安材料になります。

国土交通省は「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」で修繕積立金の目安を示しており、令和6年（2024年）6月の改定では、段階的に積立金を引き上げる「段階増額積立方式」について、計画開始時の積立額を均等積立方式で算出した基準額の0.6倍以上、最終的な積立額を1.1倍以内とすることが望ましいとしています（出典：国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」関連資料）。

売主としては、売り出し前に次の資料を管理会社から取り寄せ、内容を把握しておきましょう。

• 重要事項調査報告書（管理費・修繕積立金の額、滞納状況、積立金残高など）
• 長期修繕計画書（今後の工事予定と積立金の改定予定）
• 直近の総会議事録（値上げや大規模修繕の決議状況）
• 管理規約・使用細則（ペット・リフォーム・民泊の可否など）

修繕積立金の仕組みについてはマンションの修繕積立金って何？東京都江戸川区でマンションを購入/売却するときに知っておきたい事でも詳しく解説しています。

注意点⑤ 管理費等の滞納・管理組合の届出状況を確認する

ご自身の管理費や修繕積立金に滞納がある場合、その債務は原則として買主（新しい区分所有者）にも請求できる仕組みになっているため、決済時に精算する必要があります。売却代金から精算するのが一般的ですが、事前に金額を正確に把握しておかないと、手取り額の計算が狂ってしまいます。

また、東京都では「東京におけるマンションの適正な管理の促進に関する条例」により、昭和58年（1983年）12月31日以前に新築された6戸以上のマンションについて、管理組合に管理状況の届出が義務付けられています（令和2年4月施行、5年ごとに届出）。墨田区でも独自に「墨田区分譲マンションの適正管理に関する条例」を定め、区内の一定規模以上の分譲マンションに管理状況の届出を求めています（出典：墨田区「分譲マンションの適正管理に関する条例」）。

さらに、管理水準が一定の基準を満たすマンションを地方公共団体が認定する「マンションの管理計画認定制度」もあり、墨田区でも申請を受け付けています（出典：墨田区「マンションの管理計画認定制度」）。お住まいのマンションが認定を受けていれば、管理が良好であることを示す客観的なアピール材料になります。

注意点⑥：水害リスクとハザードマップへの対応

墨田区でマンションを売る場合、水害リスクの説明は避けて通れません。隠そうとするのではなく、正確な情報と建物の備えをセットで伝えることが、買主の安心と信頼につながります。

重要事項説明でハザードマップの説明は義務

令和2年（2020年）8月28日に施行された宅地建物取引業法施行規則の改正により、不動産の売買・賃貸の契約前に行う重要事項説明で、水防法に基づく水害ハザードマップにおける物件の所在地を説明することが義務付けられました。つまり、浸水想定区域に含まれるかどうかは、必ず買主に伝わる情報です。

墨田区では、荒川が氾濫した場合を想定した「洪水」、想定最大規模の「高潮」、大雨による「雨水出水（内水氾濫）」の3種類の水害ハザードマップを公表しています（出典：墨田区「墨田区水害ハザードマップ」）。また、墨田区・江東区・足立区・葛飾区・江戸川区の「江東5区」は、大規模水害時に区外へ避難する「広域避難」の考え方を共同で示しています（出典：墨田区「大規模水害対策」）。

マンションならではの「備え」を資料で示す

マンションの場合、高層階であれば住戸そのものが浸水する可能性は低くなりますが、買主は「電気設備や給水ポンプが浸水したら生活できるのか」という点も気にします。売主としては、次のような情報を管理組合の資料などから整理しておくと効果的です。

• 電気室・受変電設備・給水ポンプの設置場所（地下か地上か）
• 止水板や土のう、防潮扉などの設備の有無
• 非常用発電機・防災備蓄倉庫の有無
• 管理組合の防災マニュアルや防災訓練の実施状況
• 過去の浸水被害の有無（分かる範囲で正確に）

注意したい失敗例：「過去に駐車場が冠水したことがあるが、言わなくても分からないだろう」と告知しないケースです。後から発覚すると、契約不適合責任や損害賠償の問題に発展しかねません。知っている事実は、売買契約時の告知書（物件状況報告書）に正直に記載しましょう。

注意点⑦：築年数・旧耐震マンションの売り方

墨田区には築年数の古いマンションも多く、築年数と耐震基準は価格や買主層に直結します。

旧耐震・新耐震の境目は1981年6月1日

建築基準法の耐震基準は1981年（昭和56年）6月1日に大きく改正され、それ以降に建築確認を受けた建物を一般に「新耐震基準」、それ以前を「旧耐震基準」と呼びます。旧耐震のマンションは、買主の住宅ローン審査で担保評価が厳しくなったり、借入期間が短くなったりすることがあります。

買主の住宅ローン控除への影響も確認

買主が中古住宅で住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）を使う場合、令和4年以降に居住を開始するケースでは、昭和57年（1982年）1月1日以後に建築された家屋は新耐震基準に適合しているものとして扱われます。それより前に建築された家屋は、耐震基準適合証明書などで耐震性を証明する必要があります（出典：国税庁 No.1211-3）。控除が使えるかどうかは買主の資金計画に大きく影響するため、築年月日は登記事項証明書で正確に確認しておきましょう。

築古マンションは「リフォームしすぎない」

築年数の古いマンションを売る際、「きれいにしてから売ったほうが高く売れる」と考えて大がかりなリフォームをするのは注意が必要です。最近は購入後に自分好みにリノベーションしたい買主も多く、リフォーム費用を売却価格に上乗せできないケースがよくあります。まずはハウスクリーニングや簡単な補修にとどめ、リフォームの要否は不動産会社と相談して判断するのが無難です。

なお、2026年4月1日には改正区分所有法が施行され、一定の条件を満たす場合の建替え決議の要件緩和などが盛り込まれました。老朽化マンションの再生に関する議論が進んでいる管理組合では、総会での検討状況も買主の関心事になります。築古マンションの売り時については築古マンションの売却の限界築年数はどのくらい？も参考にしてください。

注意点⑧：住宅ローン残債と引渡しスケジュール

住宅ローンが残っているマンションを売る場合、決済・引渡しまでにローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。

アンダーローンかオーバーローンかを最初に確認

まず確認すべきは、「売却で得られる手取り額」で「ローン残債」を完済できるかどうかです。

• アンダーローン（売却手取り額 ≧ ローン残債）：売却代金で完済でき、通常どおり売却できます。
• オーバーローン（売却手取り額 ＜ ローン残債）：不足分を自己資金で補う必要があります。補えない場合は、金融機関の同意を得て行う任意売却などを検討することになります。

手取り額は「売却価格」から仲介手数料・印紙税・抵当権抹消費用・ローンの一括返済手数料などを差し引いて計算します。ローン残高は金融機関の返済予定表で確認し、一括返済の手続きにかかる期間（金融機関によっては1か月程度前の申し出が必要）も早めに確認しておきましょう。

住み替えの場合は「売り」と「買い」の順番に注意

住み替えでは、売却を先に進める「売り先行」と、購入を先に決める「買い先行」があります。売り先行は資金計画が立てやすい反面、仮住まいが必要になることがあります。買い先行は新居をじっくり選べますが、売却が長引くと二重ローンのリスクがあります。引渡し日を調整する「引渡し猶予」の特約を付けるなど、契約条件で工夫できる部分もあるため、売却と購入の両方を相談できる不動産会社に依頼するとスムーズです。

注意点⑨：税金と諸費用の見落とし

マンションを売って利益（譲渡所得）が出た場合、所得税・住民税がかかります。一方、自宅の売却であれば大きな特例が使えることも多いため、売却前に要件を確認しておくことが重要です。

譲渡所得の計算と税率

譲渡所得は「売却価格 −（取得費＋譲渡費用）− 特別控除額」で計算します。取得費は購入代金や購入時の諸費用から建物の減価償却費相当額を差し引いた金額、譲渡費用は仲介手数料など売却のために直接かかった費用です。

税率は、売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるかどうかで変わります。5年以下の短期譲渡所得は合計39.63%、5年超の長期譲渡所得は合計20.315%です（所得税・復興特別所得税・住民税の合計。出典：国税庁 No.3208）。「購入から5年たったから大丈夫」と思って売ったら、1月1日基準ではまだ5年以下だった、という失敗は意外と多いので注意しましょう。

自宅なら3,000万円特別控除と軽減税率

自分が住んでいるマンション（居住用財産）を売った場合、一定の要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を控除できます（2026年10月時点。出典：国税庁 No.3302）。主な要件は次のとおりです。

• 住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
• 売った年の前年・前々年にこの特例（または一定の譲渡損失の特例）を受けていないこと
• 配偶者や親子など「特別の関係がある人」への売却でないこと

さらに、売った年の1月1日時点で所有期間が10年を超える自宅であれば、「軽減税率の特例」により課税譲渡所得6,000万円以下の部分の税率が合計14.21%に下がり、3,000万円特別控除と重ねて使えます（出典：国税庁 No.3305）。なお、特例を使う場合は、税額がゼロになるときでも翌年の確定申告が必要です。

注意したい失敗例：住み替えで新居の住宅ローン控除を使う予定がある場合、売却したマンションで3,000万円特別控除を使うと、一定期間内は新居の住宅ローン控除と併用できない制限があります。どちらが有利かは金額によって変わるため、税理士や税務署に事前に確認しましょう。

売却にかかる主な諸費用

なお、令和6年（2024年）7月1日からは、800万円以下の「低廉な空家等」について、売主・買主それぞれから受け取れる仲介手数料の上限を30万円（税別）とする特例も設けられています。仲介手数料の上限は法律で定められた「上限」であり、必ずその金額になるわけではありません。

注意点⑩：契約・引渡し時のトラブル

買主が見つかっても、契約から引渡しまでの間にトラブルが起きると、最悪の場合は契約解除や損害賠償に発展します。

契約不適合責任と告知書の書き方

2020年4月施行の改正民法により、売主は引き渡した物件が契約内容に適合しない場合に責任を負う「契約不適合責任」を負います。たとえば、契約書や告知書に記載のない雨漏り・給排水管の不具合・設備の故障などが引渡し後に見つかると、買主から修補や代金減額、契約解除などを求められる可能性があります。

トラブルを防ぐ最大のポイントは、知っている不具合をすべて告知書と付帯設備表に記載することです。「小さなことだから」と省略せず、「浴室換気扇の動作音が大きい」「北側の窓に結露が出やすい」など具体的に書いておきましょう。告知した内容は契約内容に含まれるため、後から責任を問われにくくなります。

賃貸中マンション・専用使用部分の確認

賃貸に出しているマンションを入居者付きのまま売る「オーナーチェンジ」の場合は、賃貸借契約書・敷金の承継・家賃の精算方法を整理しておく必要があります。また、専用庭やルーフバルコニー、駐車場・駐輪場の使用権は、売却に伴って当然に買主へ引き継がれるとは限りません。管理規約や使用契約の内容を確認し、買主に正確に伝えましょう。

仲介と買取、どちらを選ぶべき？

マンション売却の方法には、不動産会社が買主を探す「仲介」と、不動産会社が直接買い取る「買取」があります。どちらが正解ということはなく、売主の優先順位によって選び方が変わります。

仲介は相場に近い価格を狙える一方、売却まで数か月かかることが多く、内覧対応も必要です。買取は価格が仲介より低くなりやすいものの、短期間で現金化でき、契約不適合責任を免責にできる場合が多いのがメリットです。両者の違いは仲介と買取って何が違うの？で詳しく解説しています。当社では仲介による売却と不動産買取の両方に対応しているため、同じ物件で両方の価格を比較したうえで判断していただけます。

墨田区のマンション売却に関するよくある質問

Q1. 墨田区のマンションは売れるまでどのくらいの期間がかかりますか？

物件の立地・築年数・価格設定によって大きく異なりますが、仲介の場合は査定から引渡しまで数か月程度を見込んでおくのが一般的です。価格が相場とかけ離れていると長期化しやすいため、販売開始後の反響を見ながら価格を見直すことが大切です。期限が決まっている場合は、買取も選択肢に入れて計画を立てましょう。

Q2. 浸水想定区域にあるマンションは売れにくいですか？

墨田区は区内の広い範囲が何らかの浸水想定区域に含まれているため、浸水想定区域にあることだけで極端に売れにくくなるわけではありません。ただし、買主は階数や電気設備の位置、管理組合の防災対策などを比較します。水害への備えを資料で示し、正確に説明できるよう準備しておくことで、買主の不安を和らげられます。

Q3. 修繕積立金の値上げが決まっている場合、売却前に伝えるべきですか？

はい、必ず伝えましょう。総会で値上げが決議されている情報は、重要事項調査報告書や総会議事録を通じて買主側にも伝わります。値上げを伏せたまま契約すると、後からトラブルになるおそれがあります。値上げは「将来の修繕に備えて管理組合が適切に対応している」という見方もできるため、前向きな情報として説明することも可能です。

Q4. 住みながらでもマンションは売却できますか？

はい、住みながらの売却は一般的です。内覧の日程調整が必要になりますが、実際の暮らしぶりを見てもらえるため、生活のイメージが伝わりやすいというメリットもあります。内覧前には玄関・水回り・バルコニーを中心に片付けと清掃を行い、照明をつけて明るい印象にしておきましょう。

Q5. 相続したマンションを売る場合の注意点はありますか？

相続したマンションを売るには、まず相続登記で名義を相続人に変更する必要があります。2024年4月から相続登記は義務化されているため、早めに手続きしましょう。また、相続した不動産の売却では、自宅用の3,000万円特別控除とは別の特例の対象になる場合と、ならない場合があります。詳しくは相続した不動産、どうやって売却する？もご覧ください。

まとめ：墨田区のマンション売却は「準備」と「情報開示」で差がつく

墨田区でマンションを売却する際の注意点を10個に分けて解説しました。ポイントを振り返ります。

• 売り出し価格は同じ駅・築年帯の成約事例を基準にし、高すぎる設定を避ける
• 査定額の高さではなく、根拠と販売戦略で不動産会社を選ぶ
• 修繕積立金の残高・値上げ予定・滞納の有無を売り出し前に把握する
• 水害リスクは隠さず、マンションの備えとセットで説明する
• 旧耐震・築古マンションは買主のローン・控除への影響を理解し、過度なリフォームは避ける
• ローン残債と手取り額を早めに試算し、住み替えのスケジュールを組む
• 3,000万円特別控除・軽減税率などの要件を確認し、翌年の確定申告を忘れない
• 告知書・付帯設備表は具体的かつ正直に記入する

マンション売却は、管理組合の資料や税金の要件など確認すべきことが多く、個人ですべてを判断するのは大変です。墨田区の地域特性を理解した不動産会社に早めに相談し、「まずは価格を知る」ところから始めてみてください。当社では無料査定や無料相談を受け付けています。

墨田区・江戸川区のマンション売却のご相談はセルフリジェネレーションへ

株式会社セルフリジェネレーションは、墨田区・江戸川区を中心に不動産の売却・購入・買取をサポートしている地域密着の不動産会社です。「まずは価格だけ知りたい」「売るか迷っている」という段階でも、お気軽にご相談ください。

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