【2026年】墨田区の旧耐震一戸建ての売却｜耐震診断・助成と売り方の記事

「墨田区の古い一戸建てを売りたいけれど、旧耐震だと買い手がつかないのでは」「売る前に耐震診断を受けた方がいいの？」。このようなお悩みをお持ちではないでしょうか。

この記事で分かること

• 旧耐震の見分け方と2000年5月以前の木造の注意点
• 墨田区の木造戸建住宅の耐震化の状況と、土地と建物の取引データ（アパート・店舗なども含む）
• 買主の住宅ローン控除・税金への影響と負担の差の試算
• 売る前に耐震診断を受けるべきかと、墨田区の助成
• 現状のまま・診断して・解体して・買取の4つの売り方の選び方

結論を先にお伝えすると、旧耐震の一戸建ても売れます。診断の義務はなく、住みたい買主が見込める家は区の助成で診断を、建て替え前提の家は解体費を見込んだ価格や買取と比べましょう。

この記事の結論

• 旧耐震でも売れます。墨田区では2025年度、建物が1980年以前築の土地と建物の取引（アパート・店舗なども含む）が64件ありました。
• 売るために耐震診断を受ける義務はありません。受けていれば、その内容は重要事項説明で買主に伝えられます。
• 1982年1月1日より前に建てられた家は、耐震の証明がないと、買主は原則として住宅ローン控除などを受けられません。
• 墨田区は木造住宅の耐震診断を費用の10/10（上限20万円）助成します。区の確認通知の前に契約すると対象外です。
• 建て替え前提の家は、解体費を見込んだ価格での仲介と、相場の7〜9割程度が目安の当社買取を比べるのが近道です。

旧耐震の一戸建てとは｜1981年と2000年の2つの境目

旧耐震の一戸建てとは、1981年（昭和56年）6月1日に建築基準法の耐震基準が見直される前の基準で建てられた住宅のことで、一般に1981年5月31日以前に建築確認を受けた建物を指します。完成日ではなく工事前の建築確認の日で分かれるため、1981年以降に完成した家でも旧耐震の場合があります。

制度ごとに「見る日付」が違う

制度によって見る日付が違うため、広告の「築年」だけで判断せず、登記事項証明書の新築年月日、確認済証・検査済証、固定資産評価証明書（墨田都税事務所）で確かめましょう。

※当社作成（2026年11月時点）。出典は以下の各節に記載しています。

2000年5月以前の木造も確認したい

国土交通省の資料によると、熊本地震の被害分析で、接合部の仕様などが定性的に規定されていた2000年以前の在来軸組構法の住宅に対策が必要とされたため、1981年6月〜2000年5月に建てられた在来軸組構法の平屋・2階建てを対象に、耐震性能の検証法が作られています（国土交通省「新耐震基準の木造住宅の耐震性能検証法について」）。

墨田区の旧耐震の木造戸建て｜耐震化率と土地・建物の取引データ

墨田区の住宅で耐震化が最も遅れているのは、木造の戸建住宅です。2026年3月に改定された墨田区耐震改修促進計画の推計では、2025年度末の木造の戸建住宅は16,280戸で、うち1981年以前の住宅が4,930戸（約3割）、耐震化率は国・都に合わせた新しい算出方法（2000年基準）で81.3％、新耐震基準で区分した方法で54.5％でした。どちらで見ても住宅の種類別で最も低く、住宅全体（2000年基準94.5％、新耐震基準97.8％）を下回ります。

耐震性が不十分な木造戸建住宅は北部に約2,500戸、南部に約500戸と推計され、前の計画の目標（2025年度末に耐震化率98％）は区全体で達成できませんでした。新しい計画は、2035年度末までに新耐震基準の木造住宅を含むすべての住宅の耐震化率を98％にする目標を掲げています（墨田区耐震改修促進計画（令和8年3月））。

建物が1980年以前築の土地と建物の取引は区北部が8割超

国土交通省の不動産情報ライブラリを当社で集計すると、2025年度に墨田区で取引された土地と建物（アパート・店舗なども含む）269件のうち、建物が1980年以前に建てられたものは64件でした。価格の中央値は3,750万円、土地1㎡あたりの中央値は66.7万円で、全体（105万円）の約6割の水準です。

※出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」の成約価格情報・不動産取引価格情報（墨田区の宅地（土地と建物）、2025年4月〜2026年3月）を当社集計。戸建てのほか、アパート・店舗・事務所などの取引も含みます。

1980年以前築の64件を町名別に見ると、八広12件、東向島11件、墨田7件、京島6件、向島6件、立花6件、押上6件で、この7町で54件と8割以上を占め、いずれも区の助成の「緊急対応地区」（後述）に含まれます。土地1㎡あたりの価格が低いのは、地域の土地価格の水準に加え、買主が解体費や建て替えの制約を見込むためとみられます（当社の見方）。

旧耐震の一戸建てが値下がりしやすい理由｜買主の住宅ローン控除・税金

旧耐震の一戸建てが値下がりしやすい理由の一つは、買主が使える住宅ローン控除や税金の軽減が限られることです。1982年1月1日より前に建てられた家は、耐震基準を満たす証明がないと、原則としてこれらを受けられません。

住宅ローン控除｜耐震の証明は「通常は売主が申請」

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）とは、住宅ローンの年末残高などをもとに計算した額を所得税などから差し引ける制度です。2026年入居の中古住宅で省エネ性能の証明がない「その他の住宅」は、年末残高等の0.7％を10年間、上限年14万円控除できます。1981年12月31日以前に建てられた家は、取得の日前2年以内の耐震基準適合証明書・建設住宅性能評価書（耐震等級1〜3）・既存住宅売買瑕疵担保責任保険の付保証明書のいずれかが必要です（国税庁 No.1211-3、令和8年4月1日現在法令等）。

耐震基準適合証明書とは、建物が現行の耐震基準を満たすことを、建築士事務所に所属する建築士などが証明する書類のことです。国土交通省の資料では、木造住宅が現行の耐震基準に適合するかは、一般診断法による上部構造評点が1.0以上で地盤・基礎が安全であることなどで判断するとされています（国土交通省「耐震改修に係る所得税額の特例控除」）。国土交通省の「住宅ローン減税Q&A」は、引渡し前2年以内に調査を終えている必要があるため、通常は売主が申請することを想定しています。

基準を満たさない家でも、買主が引渡し前に耐震基準適合証明の申請（難しければ仮申請）をし、取得から6か月以内に耐震改修を終えて証明を受け、入居すれば、控除を受けられる場合があります。いわゆる「買って耐震」です（国税庁 No.1211-5、同Q&A Q74）。

フラット35・登録免許税・不動産取得税

• フラット35：建築確認日が1981年5月31日以前（不明なら登記の新築年月日が1983年3月31日以前）の木造一戸建ては、基礎や壁の配置などの「耐震評価基準」への適合が必要です（【フラット35】技術基準）。
• 登録免許税：住宅用家屋の所有権移転登記は2％が0.3％に軽減されますが（2027年3月31日までの取得など。国税庁 No.7191）、中古住宅は1982年1月1日以後の建築か耐震基準への適合が条件です（租税特別措置法施行令42条）。
• 不動産取得税（東京都）：中古住宅の家屋の控除と、その敷地の土地の減額は、1982年1月1日以降の新築か、取得日前2年以内の調査で新耐震基準への適合が証明された住宅が対象です（東京都主税局「不動産取得税Q&A」Q13・Q14）。証明がない家でも、取得から6か月以内に耐震改修をして証明を受け、入居すれば、家屋と敷地の減額を受けられる場合があります（同Q&A Q13（2）・Q14（2））。

試算｜耐震の証明がないと買主の負担は最大約183万円増える

1979年に新築された木造2階建て（床面積80㎡、敷地60㎡）を、2026年に住宅ローンで買って住む場合を仮定して計算します。

※当社の試算。「証明なし」は取得後の耐震改修もしない場合。固定資産税評価額を家屋150万円、土地2,400万円（1㎡あたり40万円）と仮定。土地の不動産取得税は2,400万円×1/2×3％＝36万円で、証明があれば減額（40万円×1/2×160㎡（床面積の2倍）×3％＝96万円、当初税額が上限）で0円。家屋は150万円×3％（証明があれば控除350万円で0円）、登録免許税は150万円×2％と0.3％。控除は年14万円×10年の上限で、実際の額は年末残高と税額で決まります。土地の登録免許税などは含めていません。

買主はこの差を価格で調整しようとします。ただし建て替え前提の買主には、耐震性より解体費や建て替えの条件の方が重要です。

売る前に耐震診断は必要？｜義務・評点の見方・メリット

売るために耐震診断を受ける義務はありません。ただし、1981年6月1日より前に新築の工事に着手した建物が建築士や地方公共団体などの耐震診断を受けている場合、不動産会社は契約前の重要事項説明でその内容を説明します（宅地建物取引業法施行規則16条の4の3第5号）。国土交通省は、診断を受けていない場合はその旨を説明することが適当としています（国土交通省のパブリックコメントの結果）。

耐震診断の種類と上部構造評点の見方

耐震診断とは、建物が地震にどの程度耐えられるかを、壁の量や配置、劣化の状況などから調べて評価することです。東京都の耐震ポータルサイトは、木造住宅の診断として「誰でもできるわが家の耐震診断」「一般診断」「精密診断」を紹介し、一般診断の標準的な費用を、設計図がある場合で1棟あたり概ね10万〜20万円程度としています。

※出典：東京都耐震ポータルサイト「STEP1 耐震診断」。必要な耐震性能を満たすには評点1.0以上が必要とされています。

旧耐震の木造住宅は、診断で1.0を下回ることが少なくありません。参考として、目黒区の木造住宅等の耐震診断助成の実績（2006〜2019年度、1,063件）では、総合評点1.0以上は5件、0.7未満は978件でした（目黒区の耐震診断のページ）。耐震基準適合証明書を取るには、改修が前提になることが多いと考えておきましょう。

診断を受けるメリットと注意点

診断を受けると評点と改修の概算費用が分かり、根拠のない大幅な値引きを避けやすくなり、買主も改修か建て替えかを判断しやすくなります。一方、結果が悪くても診断を受けていればその内容は重要事項説明で伝わり、区の助成の手順を踏むため売り出しまでに時間がかかります。

墨田区の助成を使った木造の診断では、区への完了実績報告で、診断報告書とあわせて改修案（目標とする評点、計算根拠、概算工事費）を1案以上出すことになっています（墨田区「【木造】耐震診断助成の申請手続きの流れと提出書類」令和8年8月版）。買主にとっては「直すといくらかかるか」の目安になり、売主にとっては価格の根拠になります。

• 診断が向く家：道路に2m以上接し、状態が比較的良く、改修して住みたい買主が見込める家
• 向かない家：道路に2m以上接していないなど建て替えや区の改修助成が難しい家、解体が前提の家、売却を急ぐ家

墨田区の木造住宅の耐震化の助成｜無料相談・診断・改修・除却

墨田区には、木造住宅の無料耐震相談と、耐震診断・耐震改修・除却の助成があります。助成はいずれも契約前に申請し、区の「助成対象確認通知」を受けてから契約します。

※出典：墨田区「住宅耐震改修等助成金一覧（令和8年度版）」（2026年4月）、「無料耐震相談」、「耐震診断助成事業」（2026年8月24日更新）、「住宅耐震改修促進助成事業（除却）」（2026年8月28日更新）。

緊急対応地区とは、区が耐震改修・除却の助成の限度額を高くしている地区のことで、向島・東向島・堤通・墨田・押上・京島・文花・八広・立花・東墨田と、本所三丁目・東駒形二丁目・東駒形三丁目・横川二丁目が当たります。

助成を使う前の注意点

• 契約前の申請：区の助成対象確認通知の前に診断や工事を契約・着手すると、助成を受けられません。
• 宅建業者の営利目的は対象外：区の資料では、宅地建物取引業者が営利目的で行う診断・工事は対象外です。売却予定であることも事前相談で伝え、対象か確かめましょう。
• 改修は接道などの是正が条件：敷地が建築基準法上の道路に2m以上接していない、または住宅の一部が道路内に出ている場合は、交付申請までに是正が必要です（区「【耐震改修工事】申請手続きの流れ」）。
• 除却の助成は1つだけ：区北部の一部には不燃化特区（上限200万円）などの除却助成もありますが、2つ以上に当てはまっても申請できるのは1つです（区「建物の取壊し（除却）助成について」）。

窓口は区役所9階の不燃・耐震促進課（03-5608-6269）です。解体の費用と除却助成の比べ方は【2026年】墨田区の解体工事の費用と助成金｜除却助成の比較と売却前の判断、京島・鐘ヶ淵周辺の不燃化特区は【2026年】墨田区の不燃化特区｜京島・鐘ヶ淵の助成金と税の減免・売却の判断で解説しています。

旧耐震の一戸建ての売り方｜4つの選択肢を比較

旧耐震の一戸建ての売り方は、現状のまま仲介、耐震診断をしてから仲介、解体して更地で仲介、不動産会社の買取の4つが基本です。建物を使いたい買主が見込めるかと、売却の期限で選びます。

判断フロー｜売り方を決める5つの確認

1. 再建築できるか：敷地が道路に2m以上接していなければ原則として建て替えられないため、隣地への売却や買取を検討します（【2026年】墨田区の再建築不可物件の買取ガイド｜調べ方と売り方）。
2. 住みたい買主がいるか：広さ・間取り・傷みから、改修して住む人が見込めるなら診断を検討します。
3. 売却の期限：期限があれば、買取や、売れなければ当社が買い取る買取保証付き売却で時期を確定させます。
4. 解体するか：解体費、区の除却助成、固定資産税、3,000万円控除の期限を比べます。
5. 告知すべき不具合：雨漏り・シロアリ・傾き・増改築の履歴を整理し、どの売り方でも買主に伝えます。

解体して売る場合の注意点

住宅を取り壊すと住宅用地の特例が適用されなくなり、翌年度の土地の税額が上がることがあります（東京都主税局）。自宅を取り壊して敷地を売るときに3,000万円特別控除を受けるには、取り壊した日から1年以内に売買契約を結び、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること、取り壊してから契約まで貸駐車場などに使わないことが必要です（国税庁 No.3302）。

また、区北部（東墨田・押上一丁目を除く）は「新たな防火規制」の区域で、建て替えは原則として準耐火建築物以上が必要です（墨田区「新たな防火規制」）。くわしくは【2026年】墨田区の新たな防火規制と建築費｜準耐火・助成・土地選び、手取りの比べ方は【2026年】墨田区の土地は古家付きか更地か｜解体の判断と手取り比較で解説しています。

改修してから売るのは得か

売る予定の家を改修しても、工事費の自己負担分を価格に上乗せできるとは限りません。改修して住み続けるなら、要件を満たせば、区の助成に加え、所得税の住宅耐震改修特別控除（2028年12月31日までの改修。国税庁 No.1222）や、固定資産税・都市計画税の1年度分の減免（120㎡相当分まで、改修後3か月以内の申告が必要。東京都主税局）も使えます。

売るときの告知・契約・税金の注意点

知っている不具合は告知し、契約不適合責任の範囲を契約で決めておきます。自宅の売却なら、3,000万円特別控除に耐震の要件はありません。

不具合は告知し、契約不適合責任の範囲を決める

契約不適合責任とは、引き渡した物件が契約の内容に適合しない場合に、売主が買主から修補や代金の減額などを求められる責任のことです。古い家では特約で責任の範囲や期間を限ることがありますが、売主が知りながら告げなかった事実は、責任を負わない特約をしても免れません（民法572条）。

診断の結果や、雨漏り・シロアリの跡・傾きなど、知っていることは告知書に書きましょう（【2026年版】契約不適合責任とは？買主から請求されたときの売主の対応と注意点）。当社が直接買い取る場合は、売却後に雨漏りやシロアリ被害、建物の主要構造部の不具合などが見つかっても、契約不適合責任を問いません（当社「不動産買取」ページ）。

税金｜3,000万円控除に耐震の要件はない

自宅として住んでいた家なら、居住用財産の3,000万円特別控除を使える場合があります。住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることなどが要件で、建築時期や耐震性の要件はありません（国税庁 No.3302）。

相続した実家（空き家）の3,000万円特別控除は、1981年5月31日以前に建築された家が対象で、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで（かつ2027年12月31日まで）に売ることなどが要件です。売るときに耐震基準を満たすか取り壊すことが必要ですが、2024年1月1日以後の売却は、売った年の翌年2月15日までに買主が耐震改修や取壊しをしても対象です（国税庁 No.3306）。空き家の売り方は【2026年】墨田区の空き家売却ガイド｜3,000万円控除・助成・相談窓口でまとめています。

確定申告は、申告するときの住所地の税務署に行います。墨田区にお住まいなら、住所の町名・丁目（押上2丁目は番地）によって本所税務署か向島税務署に分かれます（【2026年】墨田区の不動産売却と確定申告｜本所・向島税務署の管轄と手順）。

墨田区で旧耐震の一戸建ての売却を相談するならセルフリジェネレーション｜Googleクチコミ★4.8（本店）

株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区谷河内（瑞江店）に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）は、墨田区・江戸川区に特化して不動産の売却・購入・買取をサポートしている地域密着の不動産会社です。押上の本店と錦糸町オフィスが墨田区内にあり、Googleクチコミの評価は本店★4.8・瑞江店★4.9（2026年10月時点）をいただいています。

口コミで評価されているのは、価格設定の丁寧な説明、こまめな進捗報告、売り方ごとのメリット・デメリットの説明です。旧耐震の一戸建ての売却でも大切な点です。

「売却に当たり価格の設定や進捗状況の報告等細やかにしていただき安心できました。」（Googleクチコミより一部抜粋）

「様々なケースのメリットデメリットを教えていただき自分でも納得のいく最善の売却が出来たと思っています。」（Googleクチコミより一部抜粋）

当社の強みは次のとおりです。

• 墨田区・江戸川区に特化した地域密着で、区内の取引データや区の制度をふまえて価格の根拠をご説明
• 業界経験10年以上のスタッフのみが在籍
• 顧問弁護士・税理士・FPによる無料相談
• 仲介も当社の直接買取も対応でき、物件ごとに最適な売り方をご提案。買取保証付き売却も選べます（条件は物件ごとに、ご相談時に書面でご説明します）
• LINE・オンラインでのご相談も可能

当社にご相談いただいた場合の進め方

1. 建築時期と接道の確認：登記などで建築の時期を、役所の資料で接道を確かめます。
2. 建物の状態の整理：告知が必要な不具合や増改築の履歴を一緒に洗い出します。
3. 区の制度の確認：無料耐震相談や助成を使う場合の、契約前の申請の段取りをご説明します。
4. 査定と売り方の決定：現状のまま・解体後の仲介価格と、当社の買取価格を並べてお示しします。

仲介をご依頼いただく場合の手数料は、法律で定められた上限の範囲内で、媒介契約の前に書面でご説明します。当社が直接買い取る場合は、仲介手数料はかかりません。まずは無料査定で価格をご確認ください。迷っている段階なら無料相談もご利用いただけます。仲介での売却は売却、直接買取は買取のページでご案内しています。

よくある質問

墨田区の旧耐震の一戸建ては売れますか？

売れます。2025年度の墨田区では、建物が1980年以前築の土地と建物の取引（アパート・店舗なども含む）が64件ありました（不動産情報ライブラリを当社集計）。建て替える人も買主になるため、解体費を見込んだ価格や買取も含めて比べましょう。

旧耐震の家を売る前に耐震診断は必要ですか？

必要ではありません。売るための診断の義務はなく、受けていればその内容が重要事項説明で買主に伝えられます。改修して住みたい買主が見込める家なら、診断結果と改修の概算費用が価格交渉の根拠になります。

墨田区の耐震診断の助成はいくらですか？

木造は費用の10/10で、上限20万円です（2026年度）。2000年5月31日以前に着工した木造建築物が対象で、区の助成対象確認通知を受けてから診断を契約します。窓口は区役所9階の不燃・耐震促進課（03-5608-6269）です。

旧耐震の一戸建てを買う人は住宅ローン控除を使えますか？

耐震基準を満たす証明があれば使えます。1981年12月31日以前に建てられた家は取得の日前2年以内の耐震基準適合証明書などが必要で、通常は売主が申請することが想定されています。証明がなくても、買主が引渡し前に申請し、取得から6か月以内に耐震改修を終えて証明を受け、入居すれば使える場合があります。

旧耐震の家は解体してから売った方がいいですか？

一概には言えません。更地は買主が建築計画を立てやすい一方、解体費がかかり、翌年度の土地の税額が上がることがあります。区の除却助成は契約前の申請が必要なので、解体する前に古家付きの価格や買取の価格と比べましょう。

旧耐震の一戸建てを売ったときの税金はどうなりますか？

自宅として住んでいたなら、居住用財産の3,000万円特別控除を使える場合があり、耐震性の要件はありません。住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることなどが要件です。確定申告は、申告するときの住所地の税務署に行います。

まとめ

墨田区で旧耐震の一戸建てを売るときは、「誰に売る家か」と「耐震性を示せるか」で売り方が変わります。

• 境目は1981年6月1日。住宅ローン控除などは1982年1月1日の建築で分かれる
• 木造戸建住宅の耐震化率は区の住宅の種類別で最も低い（2025年度末）。建物が1980年以前築の土地と建物の取引（アパート・店舗なども含む）は北部に多い
• 耐震の証明がないと、買主の負担は試算で最大約183万円増える
• 売るための診断の義務はない。区の診断助成（10/10・上限20万円）は契約前の申請が必要
• 建て替え前提の家は、解体費を見込んだ価格での仲介、買取（相場の7〜9割程度）、買取保証付き売却を比べる

墨田区で家を売る全体の流れは【2026年】墨田区で家・マンションを売る完全ガイド｜相場・流れ・費用、旧耐震のマンションは【2026年】墨田区の旧耐震マンション売却｜相場・ローン控除と売り方、戸建ての買取は【2026年】墨田区の戸建て買取｜価格の決まり方と旧耐震・再建築不可の売り方でまとめています。

この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年11月9日

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