【2026年】墨田区の自主管理マンションの売却｜売れにくい理由と対策の記事

「墨田区の古いマンションを売りたいけれど、管理会社のない自主管理だと買い手がつかないのでは」「理事長に何を頼めばいいのか分からない」。このような不安をお持ちではないでしょうか。

自主管理のマンションは売却の準備に手間がかかりますが、買主が知りたい管理の情報をそろえれば、管理会社がなくても売り出せます。

この記事で分かること

• 自主管理マンションの割合と、売れにくいと言われる5つの理由
• 管理会社がない場合に、重要事項説明に必要な情報を集める方法と法律の根拠
• 修繕積立金と住宅ローン（フラット35）で買主に見られる点と試算
• 仲介・買取保証付き売却・買取の比べ方と、墨田区の管理組合向けの支援

結論を先にお伝えすると、売れにくさの一番の原因は「管理の情報が出てこないこと」です。管理規約・総会の議事録・決算書・長期修繕計画を理事長などから集め、国の「管理情報提供様式」の項目に沿って整理すれば、仲介で売り出せます。資料がそろわない場合や急ぐ場合は、不動産会社の買取も選択肢になります。

この記事の結論

• 自主管理とは、管理会社に委託せず管理組合が自ら管理する方式です。国の調査では5.2％、1974年以前の完成では31.9％でした。
• 売れにくさの原因は情報不足です。管理費・修繕積立金・滞納・修繕履歴を理事長から集めれば、管理会社がなくても売り出せます。
• フラット35は管理規約と計画期間20年以上の長期修繕計画が条件で、ないと買主のローンの選択肢が狭まります。
• 墨田区は3階以上の非木造・6戸以上などの分譲マンションに管理状況の届出を義務付けています。届出は区の健康診断などを使う条件の一つです。
• 資料がそろわない・急ぐ場合は、相場の7〜9割程度が目安の買取や、売れなければ買い取る買取保証付き売却も選べます。

自主管理マンションとは｜管理会社なしの管理方式と割合

自主管理マンションとは、管理会社（マンション管理業者）に管理の事務を委託せず、区分所有者でつくる管理組合が、会計・清掃・点検の手配などを自ら行っているマンションのことです。管理方式は次の3つに分けられます。

国土交通省の「令和5年度マンション総合調査」（2024年6月公表）では、回答した管理組合1,589件のうち、管理事務のすべてを管理会社に委託しているのが72.9％、すべての管理事務を管理組合で行っているのが5.2％でした。完成年次が古いほど自主管理の割合は高く、1974年以前に完成したマンションでは31.9％にのぼります。

※出典：国土交通省「令和5年度マンション総合調査」のデータ編（管理組合向け調査）の「管理事務の状況」「長期修繕計画の有無」から当社で抜粋。調査票の配布先のうち自主管理型は約1割です。

「管理組合がない」マンションでも法律上の団体はある

区分所有法3条により、区分所有者は全員で建物と敷地を管理する団体を構成し、集会を開き、規約を定め、管理者を置くことができます。理事長や規約がないマンションでも、この団体は法律上あります。

管理者がいない場合は、区分所有者の5分の1以上で議決権の5分の1以上を持つ人が集会を招集できます（区分所有法34条5項。定数は規約で減らせます）。規約や長期修繕計画を整えるときの出発点です。

自主管理マンションが売れにくいと言われる5つの理由

自主管理マンションが売れにくいと言われるのは、建物そのものより「管理の状態が外から分かりにくいこと」が原因です。主な理由は次の5つです。

1. 重要事項調査報告書を出す管理会社がない

重要事項調査報告書とは、管理会社が発行する、管理費・修繕積立金の額や滞納の有無、積立金の残高、修繕の履歴などをまとめた書類のことです。自主管理では発行する会社がないため、同じ情報を管理組合の役員から集める必要があり、時間がかかります。

2. 長期修繕計画や修繕積立金が足りない

同じ国の調査では、計画に比べて積立金が不足しているマンションが36.6％（20％超の不足は11.7％）ありました。長期修繕計画がない割合も、上の表のとおり古いマンションほど高くなります。

3. 買主の住宅ローンの条件を満たせないことがある

フラット35は中古マンションに、管理規約と計画期間20年以上の長期修繕計画があることを求めています（詳しくは後述）。

4. 会計や滞納の状況が分かりにくい

区分所有法8条により、管理組合は前の所有者が滞納した管理費などを、買主（特定承継人）にも請求できます。そのため買主は滞納の有無と金額を確かめます。国の調査では、3か月以上の滞納住戸があるマンションが30.1％ありました。

5. 役員の高齢化で運営が続くか不安

国の調査で世帯主が70歳以上の割合は25.9％、1984年以前に完成したマンションでは55.9％です。墨田区のアンケート（2021年）でも、マンション居住者の11.2％が「管理組合や自治会の役員になった場合の負担が大きい」と答えています（墨田区住宅マスタープラン 基本目標4）。

マンション売却全般で失敗しやすい点は、【2026年】墨田区のマンション売却の注意点10選｜失敗例と対策にまとめています。

管理会社がない場合の重要事項説明｜必要な情報と集め方

管理会社がなくても、仲介する不動産会社（宅地建物取引業者）は、契約の前に管理に関する事項を買主に説明しなければなりません。説明すべき事項は、宅地建物取引業法35条1項6号と同法施行規則16条の2に定められています。

※出典：宅地建物取引業法施行規則16条の2をもとに当社で要約（費用の減免の定めなど、表にない事項もあります）。

重要事項説明書とは、契約の前に宅地建物取引士が買主に交付して説明する書面のことです。資料がそろわないと「不明」「記録なし」と書く項目が増え、買主や金融機関の判断が慎重になります。

理事長への依頼は国の「管理情報提供様式」の項目を使う

国土交通省の「マンション標準管理規約（単棟型）」（令和7年改正）は64条3項で、組合員などから理由を付けた書面で請求があったとき、理事長が管理組合の財務・管理に関する情報を書面で交付できると定め、その費用を相手に負担させることもできるとしています。コメントの別添4には、住戸を売る組合員から依頼を受けた宅地建物取引業者が当面必要とする情報の項目例が載っています。

この項目例を理事長への依頼の一覧に使うと、聞き漏れを防げます。主な項目は次のとおりです。

• 管理費・修繕積立金などの額と、売る住戸の滞納額
• 管理費会計・修繕積立金会計の収支、全体の滞納額、借入金の残高
• 値上げや一時金の予定、長期修繕計画の有無、修繕工事の実施状況と予定
• ペット・楽器・工事の制限、民泊の可否、耐震診断・アスベスト調査の有無

実際の規約が標準と同じとは限らない点に注意しましょう。

起こりがちな失敗：売り出してから資料を頼み、買主への回答が遅れるケースが考えられます。資料集めは査定と同時に始めましょう（一般化した例です）。

協力が得られないとき｜規約と議事録は正当な理由なく閲覧を拒めない

区分所有法33条により、規約を保管する人（管理者など）は、利害関係人から閲覧を求められたとき、正当な理由がなければ断れません。総会の議事録にも同じ規定が準用されます（42条5項）。売主は区分所有者なので、少なくとも規約と議事録は自分で確かめられます。

墨田区の「マンション管理適正化指針」も、管理組合と区分所有者は、マンションを買おうとする人への管理規約・長期修繕計画などの情報提供に配慮する必要があるとしています（墨田区住宅マスタープラン（マンション管理適正化推進計画等））。依頼するときは、売却の予定・必要な資料・回答してほしい時期を書面で伝えると、役員の負担を減らせます。

修繕積立金と長期修繕計画｜買主が見る数字と試算

買主が特に気にするのは、今の修繕積立金で将来の大規模修繕をまかなえるかどうかです。積立金が国の目安より大幅に低いと、購入後の値上げや一時金を見込まれ、価格交渉の材料になりやすくなります。

国土交通省の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（2024年6月改定）は、20階未満・建築延床面積5,000㎡未満のマンションの目安を、計画期間全体の平均で1㎡あたり月335円（事例の3分の2が入る幅は235〜430円）としています。小規模な自主管理マンションの多くは、この区分にあたると考えられます。

※ガイドラインの目安を専有面積50㎡にあてはめた当社の試算（機械式駐車場がない場合）。目安は計画期間全体の平均額のため、今の月額とは単純に比べられません。

この例では、今の月額は目安の下限を月6,750円下回っており、買主は将来の値上げや一時金を見込んで価格を考えることがあります（実際に必要な額は長期修繕計画で決まります）。

売主ができる対策は、隠さずに先に示すことです。値上げが決まっている・検討中ならその内容と時期を販売資料に書き、長期修繕計画がなければ、外壁・屋上防水・給排水管などの工事の時期を時系列でまとめます。値上げの予定を伝えずに契約すると、引渡し後のトラブルになりかねません。積立金の仕組みは【2026年版】マンションの修繕積立金とは？江戸川区で購入・売却する前の注意点で解説しています。

自主管理マンションで住宅ローンは使える？｜フラット35の条件と旧耐震

フラット35の技術基準には、管理会社への委託を求める項目はありません。ただし管理規約・長期修繕計画などの条件があり、その資料の有無が分かれ目になります。

※出典：住宅金融支援機構「【フラット35】技術基準」（2026年11月時点）。

民間の金融機関の審査基準は公表されていないことが多く、金融機関ごとに異なります。規約・長期修繕計画・議事録・決算書をそろえておけば、買主が金融機関に相談するときにすぐ渡せます。

旧耐震（1981年5月31日以前に建築確認を受けた建物）の住戸は、買主の住宅ローン控除にも注意が必要です。国税庁によると、1982年1月1日より前に建てられた中古住宅で控除を受けるには、耐震基準に適合することの証明などが必要です（国税庁 No.1211-3）。

自主管理マンションの売り方｜仲介・買取保証付き・買取の比較

資料がそろい、買主がローンを使える住戸は仲介、資料がそろわない住戸や早く売りたい場合は買取が向いています。迷う場合は、一定期間は仲介で売り出し、売れなければ約束の価格で不動産会社が買い取る買取保証付き売却も選べます。

墨田区で1980年以前に建てられた中古マンションの価格の中央値2,800万円（2025年度、後述）を相場と仮定して、仲介と買取の手取りを比べます。

※仲介手数料は国土交通省の報酬額の告示の上限（税込）で計算。印紙税は1,000万円超5,000万円以下の契約書の軽減税率（2027年3月31日までの作成分、国税庁 No.7108）。抵当権の抹消費用、譲渡所得の税金、管理費等の精算は含めていない仮定の計算です。

この例の差は461万円ですが、仲介では売れるまでの管理費・固定資産税などがかかり、値下げの可能性もあります。時期と確実性も含めて比べましょう。業者に直接売るときの価格の決まり方は【2026年】墨田区のマンション買取｜価格の決まり方と旧耐震・賃貸中の売り方、買取全体は【2026年版】墨田区の不動産買取ガイド｜相場・流れ・仲介との違いで解説しています。

売り方を決める判断の目安

1. 管理規約・議事録・決算書がそろうか：そろわない、理事長の協力が得られない場合は買取も検討します。
2. 買主がフラット35を使える住戸か：長期修繕計画がない、旧耐震で耐震の基準を確かめられない、30㎡未満などは使えず、買主が限られます。
3. 売却の期限があるか：期限があれば、買取保証付き売却や買取で時期を確定させます。
4. 室内の状態：大がかりなリフォームが必要なら、買取と相性がよい場合があります。
5. 1〜3に問題がない：仲介で相場に近い価格を目指します。

売る前に管理を整える選択肢｜委託・区の支援・法改正

売却まで時間に余裕があるなら、管理を整えてから売ると買主の不安を減らせる場合があります。ただし委託や長期修繕計画の作成には総会の決議が必要で、売主1人では決められません。

• 管理会社への委託（全部・一部）：会計だけを委託する方法もあります。国の調査では管理費の平均は1戸あたり月11,503円（駐車場使用料などからの充当分を除く）で、委託すると管理費の見直しが必要になることがあります。
• 長期修繕計画の作成・見直し：墨田区の補助が使える場合があります（下の表）。
• 管理計画認定：墨田区の認定基準には管理会社への委託の条件がなく、自主管理でも基準を満たせば認定を受けられます。詳しくは【2026年】墨田区のマンション売却と管理計画認定｜金利優遇と売り方で解説しています。

2026年4月の改正区分所有法で総会の決議が取りやすくなった

2026年4月1日に施行された改正区分所有法では、修繕など区分所有権の処分を伴わない決議は、集会の出席者の多数決で決められるようになりました。裁判所が認定した所在不明の区分所有者を、すべての決議の母数から除く制度もできています（法務省「区分所有法の改正について」、改正の概要）。欠席者の多い自主管理マンションでも、委託や長期修繕計画を決めやすくなっています。

墨田区の管理組合向けの支援

※出典：墨田区「分譲マンションの健康診断制度」（2024年3月27日更新）、「分譲マンション管理ドクター派遣制度」（2024年3月26日更新）、「分譲マンションアドバイザー制度利用助成」（2025年3月26日更新）、「分譲マンション計画修繕調査支援制度」（2025年3月28日更新）、「分譲マンションの管理に関する無料相談会」（2026年3月13日更新）。

窓口は区役所9階の住宅課 計画担当（03-5608-6215）です。無料相談会（会場：東京都マンション管理士会墨田支部〔墨田区石原二丁目26番7号〕、前日正午までに電話か専用フォームで予約）は2026年11月14日・12月12日にも予定され、管理会社の選定なども相談できます。

墨田区ならではの事情｜条例の届出・南部に多いマンション・旧耐震の取引

墨田区では「墨田区分譲マンションの適正管理に関する条例」（平成28年条例第69号）により、地階を除いて3階以上の非木造で、住戸が6戸以上、区分所有者が2人以上の分譲マンションに、区への管理状況の届出が義務付けられています（墨田区「分譲マンションの適正管理に関する条例」、2026年3月9日更新）。築年数の要件はなく、自主管理のマンションも対象です。

届出は区の専用フォーム・郵送・メールで出せ、健康診断・アドバイザーの助成・計画修繕調査の補助を使う条件の一つです（制度ごとにほかの要件もあります）。売る前に、届出の控えがあるかを理事長に確かめましょう。

集合住宅が多いのは区の南部｜築40年超も増える見込み

墨田区住宅マスタープランによると、戸建てと集合住宅の建築面積のうち集合住宅は区全体で50.4％で、業平・錦糸・江東橋地域は72.7％、緑・立川・菊川地域は69.6％、吾妻橋・本所・両国地域は62.7％と南部で高くなっています（土地利用現況調査、2016年度）。区条例の対象マンションをもとにした推計では、築40年を超える分譲マンションは2021年度末の196棟から2041年度末には606棟に増える見込みです（同プラン 基本目標4）。

1980年以前築の中古マンションは錦糸町・両国駅の周辺で多く取引

墨田区で2025年度に取引された中古マンションのうち、1980年以前に建てられたものは89件で、価格の中央値は2,800万円でした。最寄駅別では錦糸町駅が25件と最も多く、両国駅15件、本所吾妻橋駅11件が続きます。89件のうち48件は駅から徒歩5分以内です。

※出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報・成約価格情報（2025年4月〜2026年3月、中古マンション等）を当社集計。取引データには管理方式の情報がないため、自主管理かどうかは区別していません。

墨田区全体の相場は墨田区のマンション売却｜相場・駅別価格と売却の流れで解説しています。

墨田区で自主管理マンションの売却を相談するならセルフリジェネレーション｜Googleクチコミ★4.8（本店）

株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区谷河内（瑞江店）に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）は、墨田区・江戸川区に特化して不動産の売却・購入・買取をサポートしている地域密着の不動産会社です。押上の本店と錦糸町オフィスが墨田区内にあり、Googleクチコミの評価は本店★4.8・瑞江店★4.9（2026年10月時点）をいただいています。

口コミでよく評価されているのは、価格設定の丁寧な説明、こまめな進捗報告、連絡の早さです。資料の依頼や買主への説明でやり取りが多くなる自主管理マンションの売却では、特に大切な点です。

「売却に当たり価格の設定や進捗状況の報告等細やかにしていただき安心できました。」（Googleクチコミより一部抜粋）

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当社の強みは次のとおりです。

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• LINE・オンラインでのご相談も可能

当社にご相談いただいた場合の進め方

1. 資料の確認：お手元の規約・総会の資料・管理費の通知を一緒に確認し、足りない資料を洗い出します。
2. 依頼の準備：国の管理情報提供様式の項目をもとに、理事長にお願いする内容を整理します。
3. 査定：町名・築年数の近い取引と比べ、仲介と買取の両方の価格をお示しします。
4. 売り方の決定：資料の状況や期限に合わせて、仲介・買取保証付き売却・買取から選んでいただきます。

仲介をご依頼いただく場合の手数料は、法律で定められた上限の範囲内で、媒介契約の前に書面でご説明します。当社が直接買い取る場合は、仲介手数料はかかりません。まずは無料査定で価格をご確認ください。迷っている段階なら無料相談もご利用いただけます。仲介での売却は売却、直接買取は買取のページでご案内しています。

よくある質問

墨田区の自主管理マンションは売れますか？

売ることはできます。売れにくさの原因は管理会社がないことより、管理の情報がそろわないことにあります。管理規約・総会の議事録・決算書・長期修繕計画を理事長などから集めて示せば仲介で売り出せ、資料がそろわない場合は不動産会社の買取も選べます。

管理会社がないマンションでは、重要事項調査報告書はどうなりますか？

発行する管理会社がないため、同じ内容を管理組合の理事長や会計担当から集めます。国土交通省のマンション標準管理規約のコメント別添4にある管理情報提供様式の項目（管理費・積立金の額と滞納、収支、修繕の実施状況など）を依頼の一覧に使うと、聞き漏れを防げます。

自主管理マンションでも住宅ローンは使えますか？

使える場合があります。フラット35の技術基準に管理会社への委託の条件はありませんが、管理規約があることと、計画期間20年以上の長期修繕計画があることが必要です。民間の金融機関の基準は金融機関ごとに異なるため、資料をそろえて買主の金融機関に確認してもらいましょう。

理事長が資料を出してくれない場合はどうすればいいですか？

規約と総会の議事録は、区分所有法33条と42条5項により、保管者が正当な理由なく閲覧を拒めません。まず売却の予定と必要な資料を書面で伝えて協力をお願いし、それでも資料がそろわない場合は、不動産会社の買取も検討しましょう。

墨田区で自主管理マンションの管理を相談できる窓口はありますか？

墨田区の住宅課（03-5608-6215）が、マンション管理士を無料で派遣する管理ドクター派遣や、管理状況の健康診断の制度を案内しています。毎月第2土曜日には、東京都マンション管理士会墨田支部による無料相談会（予約制）も開かれています。

まとめ

墨田区で自主管理マンションを売るときは、「管理会社がないこと」より「管理の情報をそろえられるか」が売れ行きを左右します。

• 自主管理は国の調査で5.2％、1974年以前の完成では31.9％。古く小さなマンションに多い
• 重要事項説明に必要な管理費・積立金・修繕履歴などは、国の様式の項目に沿って理事長から集める（規約と議事録は正当な理由なく閲覧を拒めない）
• フラット35は管理規約と、計画期間20年以上の長期修繕計画が必要
• 墨田区は条例で管理状況の届出が義務。届出は健康診断・アドバイザーの助成・計画修繕調査の補助を使う条件の一つ（ほかにも要件あり）
• 資料がそろわない・急ぐ場合は、買取（相場の7〜9割程度）や買取保証付き売却も選べる

墨田区で不動産を売る全体の流れと費用は【2026年】墨田区で家・マンションを売る完全ガイド｜相場・流れ・費用でまとめています。

この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年11月7日

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