【2026年】両国の中古マンション購入｜価格3,500万円と広さ・控除・水害の注意点の記事

「両国で中古マンションを探しているけれど、相場サイトの価格が安く見えるのはなぜ？」「ワンルームが多いと聞いたけれど、家族で住む物件は見つかる？」「隅田川に近いけれど、水害は大丈夫？」。押上の本店と錦糸町オフィスには、両国での住まい探しについてこうしたご相談が寄せられます。

両国はJR総武線と都営大江戸線の2つの両国駅が使え、国技館や江戸東京博物館、旧安田庭園がある落ち着いた街です。一方で、駅の周辺には賃貸用のワンルームマンションが多く、平均の価格だけを見ると実際に家族で住む住戸の価格を見誤ります。この記事では、国の取引データを両国駅に絞って当社が集計し、買う側の目線で価格の目安と契約前の確認点を整理しました。

この記事で分かること

• 両国駅の中古マンションの価格の目安（2025年度の中央値と、2021年度からの変化）
• 取引の4割を占める30㎡未満の住戸と、住宅ローン控除・フラット35の面積の条件
• 両国・緑・亀沢・石原・横網・千歳の町名別の価格と、周辺の駅との比較
• 洪水と高潮の浸水想定、旧耐震、修繕積立金など、買う前の確認点と費用の計算例

結論を先にお伝えすると、両国駅を最寄りとする中古マンションの価格の中央値は2025年度で3,500万円ですが、家族向けの50〜69㎡に絞ると6,000万円、70㎡以上は9,350万円です。「全体の中央値」ではなく「希望する広さの中央値」で予算を組み、登記簿の面積・浸水の深さ・管理の状態の3つを確かめることが、両国で失敗しない買い方です。

この記事の結論

• 両国駅の中古マンションの価格の中央値は3,500万円（2025年度・225件）で、50〜69㎡は6,000万円、70㎡以上は9,350万円です。
• 取引225件のうち90件（40％）が30㎡未満の単身向け住戸です。全体の中央値が錦糸町より2,000万円低いのは、主にこの広さの違いによるものです。
• 2021年度と比べて1㎡あたりの中央値は92.0万円から109.1万円へ約19％上がり、70㎡以上は約36％上がりました。
• 住宅ローン控除は登記簿の床面積が原則40㎡以上、フラット35は共同建てで30㎡以上が条件です。40㎡前後の住戸は申込み前に登記簿で確認しましょう。
• 隅田川に近い両国は、区の荒川の洪水と高潮の両方の浸水想定を確かめ、住む階と電気設備の位置、修繕積立金、管理計画認定をあわせて見ることが大切です。

両国の中古マンションの価格の目安｜2025年度の中央値は3,500万円

両国駅を最寄りとする中古マンションの価格は、2025年度の中央値で3,500万円、1㎡あたり109.1万円です。国土交通省の不動産情報ライブラリに掲載された2025年4月〜2026年3月の成約価格情報と不動産取引価格情報（墨田区・中古マンション等）のうち、最寄駅が両国の225件を当社が集計しました。

中央値とは、価格を安い順に並べたときにちょうど真ん中にくる値のことです。両国では1億円を超える住戸と2,000万円台のワンルームが同じ駅で取引されているため、平均値ではなく中央値で見ます。

※出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（成約価格情報・不動産取引価格情報、2025年度・最寄駅 両国）を当社集計。国の公表値は個人が特定されないよう価格や面積が丸められています。

家族向けの50〜69㎡の中央値6,000万円は、墨田区全体の50〜69㎡（5,600万円、同じ期間・当社集計）より400万円高く、錦糸町駅（6,500万円）より500万円低い水準です。「両国は3,500万円で買える」と考えて探し始めると、家族向けの住戸では予算が足りなくなることが多いので注意しましょう。

成約価格だけで見ると中央値は5,100万円

不動産情報ライブラリには、不動産会社を通じて成約した「成約価格情報」と、国が買主へのアンケートで集めた「不動産取引価格情報」の2種類があります。成約価格情報だけで集計すると、両国駅は104件・中央値5,100万円で、30㎡未満の取引は13件にとどまりました。

つまり、ワンルームの取引の多くは不動産取引価格情報の側に含まれており、投資用の売買が全体の中央値を押し下げています。自分で住む住戸を探す方は、広さ別の数字（50〜69㎡は成約価格情報だけでも6,000万円）を目安にすると、予算と実際の売り出し価格のずれが小さくなります。

2021年度からの変化｜1㎡あたり約19％の上昇

両国駅の中古マンションの1㎡あたりの中央値は、2021年度の92.0万円から2025年度は109.1万円に上がりました。広さ別では、30㎡未満が約11％の上昇にとどまる一方、50〜69㎡は4,700万円から6,000万円へ約28％、70㎡以上は6,900万円から9,350万円へ約36％上がっています。

家族向けの広い住戸ほど値上がりが大きいことが分かります。ただし、年度ごとに取引された物件は違うため、同じ物件が値上がりしたという意味ではありません。売る側から見た両国の相場は両国の不動産売却｜マンション相場3,500万円と町名別の売り方で解説しています。

両国はワンルームが4割｜広さで変わる住宅ローン控除とフラット35

両国で中古マンションを買うときは、まず「広さ」でローンと税金の条件が変わることを押さえましょう。両国駅の取引の40％は30㎡未満で、錦糸町駅（約24％）より単身向けの比率がはっきり高いため、価格の安い住戸ほど制度の条件から外れやすいのが特徴です。

※住宅ローン控除の面積は国土交通省（2026年10月時点）、フラット35の面積は住宅金融支援機構「技術基準の概要」（2026年10月確認）。そのほかの要件は省略しています。買い手は当社の見方による一般的な傾向です。

住宅ローン控除は登記簿で原則40㎡以上

住宅ローン控除とは、住宅ローンの年末残高の0.7％を所得税などから差し引ける制度のことです。国土交通省によると（2026年10月時点）、2026〜2030年の入居が対象で、床面積は原則40㎡以上（合計所得金額1,000万円超の方などは50㎡以上）が必要です。

マンションの床面積は登記簿の面積（壁の内側で測る内法面積）で判定するため、広告の面積（壁の中心で測る壁芯面積）より小さくなります。広告で「42㎡」と書かれた1LDKでも、登記簿では40㎡を下回ることがあります。控除を使いたい方は、申込みの前に登記事項証明書で面積を確かめましょう。

フラット35は共同建てで30㎡以上

住宅金融支援機構によると、フラット35を使うには、マンションなど共同建ての住宅は床面積30㎡以上が必要です。登記事項証明書で確認する場合は28.31㎡以上あればよいとされています。また、管理規約が定められていること、計画期間20年以上の長期修繕計画があることも条件です。両国に多い25㎡前後のワンルームを自宅として買う場合は、フラット35が使えないことが多く、民間の金融機関でも面積や用途で審査が変わるため、事前審査を早めに受けておきましょう。

賃貸の住戸が多い建物の見分け方

駅に近い単身向けのマンションは、住戸の多くが賃貸に出されていることがあります。賃貸の割合が高いと、管理組合の総会に出席する所有者が少なく、修繕の話し合いが進みにくい場合があります。重要事項調査報告書や総会の議事録で、委任状の多さや修繕積立金の見直しの状況を確認し、自分が住む家として長く管理を任せられる建物かどうかを見極めることがプロのアドバイスです。

両国のマンションは町名・築年・駅距離で価格がどう変わる？

両国のマンションは、町名では横網と両国・亀沢が1㎡あたり110万円台以上と高く、緑・石原は100万円台後半でした。築年では2011年以降築が1980年以前築の約1.7倍で、駅徒歩5分以内は6分以上より1㎡あたり6％ほど高い水準です。

町名別の価格（2025年度）

※出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（2025年度・最寄駅 両国）を当社集計。位置は駅から見たおおよその方角です。件数の少ない町名は、取引された物件によって値が動きやすいため目安としてご覧ください。

石原は総額の中央値が2,650万円と最も低いものの、1㎡あたりでは他の町名とほぼ同じで、単身向けの取引が多いことが理由です。家族向けの住戸を探す方は、2LDK〜3LDKの取引が多い亀沢・緑や、広い住戸が中心の千歳・横網で比べましょう。

築年別・駅距離別の価格（2025年度）

※出典：同上（建築年・駅距離が不明の取引を除く）。

2011年以降築の総額の中央値が3,300万円と低いのは、新しい建物ほど単身向けの小さな住戸が多いためです。築年は1㎡あたりで比べてください。駅距離による差が錦糸町（約1割）より小さいのは、JRと大江戸線の2つの駅があり、どちらかの駅に近い物件が多いためと考えられます。

周辺の駅との比較｜森下・錦糸町・菊川・押上

※出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（2025年度、墨田区の中古マンション等）を当社集計。森下・蔵前は区外の駅ですが、墨田区内の物件の取引だけを数えています。

1㎡あたりで見ると、両国は錦糸町より約6％低く、菊川・押上とほぼ同じ水準です。同じ予算で駅の選択肢を広げたい方は、錦糸町の中古マンション購入｜価格5,500万円と町名・旧耐震・水害の注意点や押上のマンション購入｜価格4,100万円と町名・広さ・高架化の注意点もあわせてご覧ください。区内の駅をまとめて比べたい方は墨田区のマンション購入｜駅別の価格と管理・水害の確認点が便利です。

両国で中古マンションを買う前に確認すべき5つの注意点

両国で中古マンションを買う前には、広さと賃貸の割合（上で解説）に加え、「建築の時期」「浸水の深さと階数」「管理の状態」「周辺環境」を確認しましょう。

注意点1：旧耐震のマンションは控除とフラット35の条件を確認

旧耐震とは、1981年（昭和56年）5月31日以前に建築確認を受けた、現在より前の耐震基準の建物のことです。中古マンションで住宅ローン控除を受けるには、原則として1982年（昭和57年）1月1日以後に建築されたものであることが必要で、それより前の建物は、取得日前2年以内に耐震基準適合証明書などを受けていなければ控除を受けられません（国税庁 No.1211-3）。

フラット35（中古）も、建築確認日が1981年6月1日以後であることが基本で、確認日が分からない場合は登記の新築年月日が1983年4月1日以後なら基準を満たす扱いです（住宅金融支援機構、2026年10月確認）。両国駅では1980年以前築の取引が15件、1981〜2000年築が52件ありました。1981〜1983年ごろの建物は、建築確認の時期を書類で確かめてから申し込みましょう。

注意点2：洪水と高潮の両方の浸水想定を確認

墨田区によると、荒川が氾濫した場合、区の大部分が浸水するおそれがあります。区の水害ハザードマップのページ（2026年8月25日更新）には、荒川の洪水の浸水想定区域図に加えて、高潮の浸水想定区域図と大雨による雨水出水の浸水予想区域図も掲載されています。隅田川に近い両国・横網・千歳で物件を探すときは、洪水と高潮の両方の地図で、物件の場所の浸水の深さと浸水継続時間を確かめましょう。

部屋が浸水しない階でも、地下や1階の電気設備が水につかるとエレベーターや給水が止まるおそれがあるため、設備の位置と止水板などの対策を管理会社に確認しましょう。売買の重要事項説明では、2020年8月28日から水害ハザードマップ上の物件の位置を説明することが義務になっています。また、損害保険料率算出機構の水災等地では墨田区は最も高い「5等地」なので、火災保険の水災補償の要否も階数とあわせて判断します。

注意点3：修繕積立金と長期修繕計画

修繕積立金とは、外壁や屋上防水、給排水管などの大規模な修繕に備えて、区分所有者が毎月積み立てるお金のことです。国土交通省の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（2024年6月改訂）では、20階未満・延床5,000㎡未満のマンションで1㎡・月あたり平均335円を目安として示しています（国土交通省）。

60㎡の住戸なら、335円×60㎡で月約2万円です。積立金がこれより大幅に低い場合は、将来の値上げや一時金の徴収が予定されている可能性があります。重要事項調査報告書（管理会社が発行する、管理費・積立金の額や滞納、修繕履歴などをまとめた書類）と、直近2〜3年分の総会の議事録を取り寄せましょう。仕組みはマンションの修繕積立金とは？購入・売却する前の注意点で詳しく解説しています。

注意点4：管理計画認定を受けているか

管理計画認定制度とは、管理組合の管理計画が一定の基準を満たす場合に、区が認定する制度です。墨田区によると認定の有効期間は5年で、区のページには公表に同意した認定マンションが掲載されています（墨田区「マンションの管理計画認定制度」）。認定マンションの住戸をフラット35維持保全型で買うと、当初5年間の金利が年0.25％引き下げられます（住宅金融支援機構、2026年10月時点）。認定がないマンションの管理が悪いとは限らないので、その場合は報告書の中身で判断しましょう。

注意点5：周辺環境は昼と夜の両方で確認

JR両国駅の周辺は国技館や江戸東京博物館があり、大相撲の本場所やイベントの日には人通りが大きく増えます。江戸東京博物館は約4年の大規模改修を経て、2026年3月31日にリニューアルオープンしました（東京都）。京葉道路や清澄通りに面した物件は車の音も気になるため、夜と休日にも周辺を歩き、窓を閉めたときの音を内覧で確かめましょう。区内の駅ごとの治安や乗降人員の比較は墨田区の住みやすい駅｜治安・相場・水害を10駅で比較で紹介しています。

両国でマンションを買う費用と毎月の支払いの計算例

両国で家族向けのマンションを買う場合、物件価格に加えて価格の6〜9％程度の諸費用がかかり、毎月の住居費はローン返済に管理費・修繕積立金を足して考える必要があります。50〜69㎡の中央値6,000万円を使って、仮定の数値で計算しました（実際の取引ではありません）。

※借入期間35年・元利均等返済・ボーナス返済なし・金利は全期間一定と仮定した当社の試算です。年3.83％はフラット35の2026年10月の最多金利（住宅金融支援機構）。自己資金1,000万円は諸費用を含む仮定で、管理費・駐車場代・固定資産税は物件ごとに異なります。

買主が払う仲介手数料の上限は、6,000万円の物件で（6,000万円×3％＋6万円）×1.1＝204.6万円です（宅地建物取引業法の上限）。計算の仕組みは家を買うときの仲介手数料｜買主の計算・いつ払う・値引きを解説で解説しています。

40㎡未満の住戸を自宅として買う場合の考え方

30〜39㎡の住戸は、50〜69㎡より総額を抑えられる一方、住宅ローン控除を受けられません。仮に借入額3,000万円で控除を受けられた場合、初年度の控除額の上限は年末残高×0.7％で約21万円なので、控除の有無は年数をかけると100万円を超える差になり得ます（仮定の計算で、実際の控除額は所得税・住民税の額などで変わります）。40㎡未満の住戸を選ぶときは、控除がない前提の資金計画と、将来売るときは投資家が主な買い手になる点まで考えておきましょう。

すみだ住宅取得利子補助も確認

中学生以下の子どもがいる世帯、または夫婦いずれもが40歳未満の世帯は、墨田区の「すみだ住宅取得利子補助制度」で、1年間に払った利子（上限10万円）を5年間、最大50万円補助してもらえる可能性があります。申請は住宅取得日（登記日）から1年以内です（墨田区）。建物の検査済証などの書類が必要なので、物件を選ぶ段階で確認しましょう。詳しくはすみだ住宅取得利子補助制度とは？墨田区で家を買う前に確認したい条件と申請の流れをご覧ください。

両国で中古マンションを買う流れと判断のポイント

両国で中古マンションを買うときは、予算決めから引渡しまで、おおむね2〜3か月かかります。家族向けの住戸は単身向けより売り出しが少ないため、住宅ローンの事前審査を先に済ませ、条件に合う物件が出たらすぐ動ける準備をしておきましょう。

1. 予算を決める：ローンの返済額に管理費・修繕積立金を足し、毎月の住居費から借入額を逆算します。
2. 広さと町名を絞る：広さ（40㎡・50㎡の境目）を先に決め、両国・緑・亀沢・石原・千歳・横網で比べます。
3. 書類を確認する：登記簿の面積と新築年月日、重要事項調査報告書、長期修繕計画、総会の議事録を確認します。
4. 内覧・周辺の確認：平日の夜と休日の昼に歩き、駅前の人通り、幹線道路の音、浸水対策を見ます。
5. 事前審査・申込み・契約：重要事項説明でハザードマップ上の位置や管理規約の制限を確認して契約します。
6. 決済・引渡し：利子補助を使う場合は、登記日から1年以内に区へ申請します。

どの物件を選ぶかの判断フロー

1. 家族で住む・住宅ローン控除を使いたい → 登記簿で50㎡前後以上、1982年以降築の住戸に絞る（亀沢・緑・千歳が中心）
2. 単身・夫婦で総額を抑えたい → 登記簿で40㎡以上の1LDKを優先し、40㎡未満なら控除なしの資金計画を立てる
3. 駅の近さを優先する → JR駅の南側の両国や、大江戸線の駅（横網1丁目）に近い物件。賃貸の割合と管理の方針を必ず確認する
4. 価格の安さを優先して旧耐震を選ぶ → 耐震の書類、控除なしの資金計画、建替えの議論の有無を確認する
5. 同じ予算で選択肢を広げたい → 1㎡あたりが同水準の菊川・押上や、錦糸町の西側もあわせて比べる

エリア選びから契約までの全体像は墨田区の不動産購入ガイド｜エリア選び・相場・流れと注意点で解説しています。

両国の中古マンション購入でよくある失敗と対策

両国でよくある失敗は、「全体の相場で予算を組む」「広告の面積で控除を見込む」「洪水の地図だけを見る」の3つで、いずれも契約前の確認で防げます。

墨田区でマンション購入を相談するならセルフリジェネレーション｜Googleクチコミ★4.8（本店）

両国でマンションの購入を考えている方は、押上の本店または錦糸町オフィスにご相談ください。株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）は、墨田区・江戸川区に特化した地域密着の不動産会社です。

Googleクチコミの評価は、本店★4.8・瑞江店★4.9（2026年10月時点）です。口コミでは、こまめな連絡や親身な対応が多く評価されており、購入のお客様からは、気に入った物件があったときにすぐ対応してもらえた、他社より連絡が多かったという声をいただいています。

「気に入った物件があった時に連絡したところ、すぐに対応していただけて」（Googleクチコミより一部抜粋）

当社の強みは次のとおりです。

• 錦糸町オフィスと押上の本店から近く、両国・緑・亀沢など町ごとの環境やマンションの管理状態に詳しい
• 業界経験10年以上のスタッフのみが在籍
• 顧問弁護士・税理士・FPによる無料相談で、住宅ローン控除や資金計画も相談できる
• 売却も買取も扱っているので、将来売るときの買い手（投資家か実需か）まで見据えて物件選びをアドバイスできる
• LINE・オンラインでの相談にも対応

ご相談いただいた場合は、まずご予算とご希望（広さ・町名・築年・入居時期）をうかがい、この記事のデータをもとに候補を絞ります。気になる物件があれば、登記簿の面積と新築年月日、重要事項調査報告書や長期修繕計画を取り寄せ、スタッフが内覧に同行して共用部分や周辺環境を一緒に確認します。仲介手数料は、法律で定められた上限の範囲内で、媒介契約の前に書面でご説明します。住宅購入の相談は住宅購入相談のページから、今のお住まいの売却も考えている方は無料査定もご利用ください。

よくある質問

両国で中古マンションを買うといくらくらいですか？

両国駅を最寄りとする中古マンションの価格の中央値は、2025年度で3,500万円です。家族向けの50〜69㎡は6,000万円、70㎡以上は9,350万円が中央値でした（国土交通省 不動産情報ライブラリを当社集計）。

両国のマンションが錦糸町より安く見えるのはなぜですか？

両国駅の取引の40％が30㎡未満の単身向け住戸で、小さな住戸が全体の中央値を押し下げているためです。50〜69㎡で比べると、両国は6,000万円、錦糸町は6,500万円で、差は500万円ほどです（2025年度・当社集計）。

両国のマンション価格はこの数年で上がっていますか？

両国駅の中古マンションの1㎡あたりの中央値は、2021年度の92.0万円から2025年度は109.1万円へ約19％上がりました。70㎡以上の中央値は6,900万円から9,350万円へ約36％上がっています（当社集計）。

両国のワンルームを自宅として買っても住宅ローン控除は使えますか？

使えません。住宅ローン控除は登記簿の床面積が原則40㎡以上必要で、30㎡未満の住戸はフラット35も原則として使えません。自宅として買う場合は、控除なしの資金計画と、金融機関の審査の条件を先に確認しましょう。

両国のマンションは水害が心配ですが、何を確認すればよいですか？

墨田区の水害ハザードマップで、荒川の洪水と高潮の両方の浸水想定を確認し、物件の場所の浸水の深さより高い階を選ぶのが基本です。電気設備が地下や1階にないか、止水板などの対策があるかも管理会社に確認しましょう。

両国で家族向けのマンションを探すなら、どの町名が候補になりますか？

2LDK〜3LDKの取引が多い亀沢・緑と、広い住戸が中心の千歳・横網が主な候補です。2025年度の総額の中央値は亀沢が4,500万円、緑が4,200万円で、千歳・横網は件数が少ないものの7,000万円を超えています（当社集計）。

まとめ

両国で中古マンションを買うときのポイントをまとめます。

• 両国駅の中古マンションの中央値は3,500万円、家族向けの50〜69㎡は6,000万円（2025年度）
• 取引の40％が30㎡未満。全体の相場ではなく、希望の広さの中央値で予算を組む
• 住宅ローン控除は登記簿で原則40㎡以上、フラット35は30㎡以上。申込み前に登記簿を確認する
• 2021年度から1㎡あたり約19％上昇し、70㎡以上は約36％上昇した
• 洪水と高潮の浸水想定、修繕積立金、管理計画認定、賃貸の割合をあわせて確認する

両国は2つの駅が使える落ち着いた街です。数字と書類、現地の環境で確かめ、納得できる1戸を選びましょう。

この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年10月29日

両国・墨田区のマンション購入のご相談はセルフリジェネレーションへ

株式会社セルフリジェネレーションは、墨田区・江戸川区を中心に不動産の売却・購入・買取をサポートしている地域密着の不動産会社です。「まずは価格だけ知りたい」「売るか迷っている」という段階でも、お気軽にご相談ください。

• 売却査定を依頼する（無料）
• 買取査定を依頼する（無料）
• 不動産の専門家に無料相談する
• LINEで気軽に相談する

フリーダイヤル：0800-600-0363（受付 9:00〜18:00／定休日：火・水）
本店：東京都墨田区押上1丁目11番6号1階／瑞江店：東京都江戸川区谷河内2丁目2番3号1階／錦糸町オフィス：東京都墨田区錦糸2丁目4-10 ライオンズマンション錦糸町第三 3階