【2026年】錦糸町の中古マンション購入｜価格5,500万円と町名・旧耐震・水害の注意点の記事

「錦糸町で中古マンションを買いたいけれど、今の価格は高すぎない？」「北口と南口で住み心地は違うの？」「築年数の古い物件が安いけれど、買っても大丈夫？」。錦糸町オフィスを構える当社には、錦糸町での購入についてこうしたご相談がよく寄せられます。

錦糸町はJR総武線と東京メトロ半蔵門線が使える墨田区の中心駅で、ワンルームから家族向けの住戸、築40年を超える建物から築浅のマンションまで、さまざまな物件が取引されています。この記事では、国の取引データを錦糸町駅に絞って当社が集計し、買う側の目線で価格の目安と契約前に確認すべき点を整理しました。

この記事で分かること

• 錦糸町駅の中古マンションの価格の目安（2025年度の中央値と、2021年度からの変化）
• 江東橋・太平・錦糸・亀沢・緑など、町名・築年・駅距離による価格の違い
• 旧耐震のマンションを買うときの住宅ローン控除・フラット35の条件
• 修繕積立金・管理計画認定・水害など、買う前に確認すべきポイントと費用の計算例

結論を先にお伝えすると、錦糸町駅を最寄りとする中古マンションの価格の中央値は2025年度で5,500万円、家族向けの50〜69㎡では6,500万円でした。駅徒歩5分以内は1㎡あたりの価格が高く、1980年以前築の安い物件は税金やローンの条件が変わるため、「広さ・駅距離・建築の時期」の3つで予算を考えることが失敗しないコツです。

この記事の結論

• 錦糸町駅の中古マンションの価格の中央値は5,500万円（2025年度・217件）で、50〜69㎡は6,500万円、70㎡以上は9,800万円です。
• 2021年度と比べると、1㎡あたりの中央値は93.7万円から116.4万円へ約24％上がり、70㎡以上は2,900万円高くなりました。
• 駅徒歩5分以内は1㎡あたり130万円で、6〜10分（114.5万円）より約1割高い水準です。徒歩分数による価格差がはっきり出る駅です。
• 1980年以前築の取引が25件あります。住宅ローン控除は原則1982年1月1日以後の建築が必要なので、旧耐震の物件は耐震の書類の有無を先に確認しましょう。
• 区の水害ハザードマップで浸水の深さを確かめ、住む階と電気設備の位置、修繕積立金、管理計画認定の有無をあわせて見ることが大切です。

錦糸町の中古マンションの価格の目安｜2025年度の中央値は5,500万円

錦糸町駅を最寄りとする中古マンションの価格は、2025年度の中央値で5,500万円です。国土交通省の不動産情報ライブラリに掲載された2025年4月〜2026年3月の成約価格情報と不動産取引価格情報（墨田区・中古マンション等）のうち、最寄駅が錦糸町の217件を当社が集計しました。

中央値とは、価格を安い順に並べたときにちょうど真ん中にくる値のことです。一部の高額な物件に引っぱられにくいため、相場の目安として使いやすい数字です。

※出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（成約価格情報・不動産取引価格情報、2025年度・最寄駅 錦糸町）を当社集計。国の公表値は個人が特定されないよう価格や面積が丸められています。

錦糸町で最も取引が多いのは家族向けの50〜69㎡（80件）で、中央値は6,500万円でした。墨田区全体の50〜69㎡の中央値は5,600万円（同じ期間・当社集計）なので、錦糸町は区の平均より900万円ほど高い水準です。押上・両国・曳舟など他の駅との比較は墨田区のマンション購入｜駅別の価格と管理・水害の確認点で解説しています。

成約価格だけで見ると中央値は6,300万円

不動産情報ライブラリには、不動産会社を通じて成約した「成約価格情報」と、国が買主へのアンケートで集めた「不動産取引価格情報」の2種類があります。成約価格情報だけで集計すると、錦糸町駅は142件・中央値6,300万円で、30㎡未満の取引は15件にとどまりました。

つまり、ワンルームなど小さな住戸の取引の多くは不動産取引価格情報の側に含まれています。自分で住む家族向けの住戸を探す方は、全体の5,500万円ではなく、広さ別の数字（50〜69㎡は成約価格情報だけでも6,500万円）を目安にすると、予算と実際の売り出し価格のずれが小さくなります。

2021年度からの変化｜1㎡あたり約24％の上昇

錦糸町駅の中古マンションの1㎡あたりの中央値は、2021年度の93.7万円から2025年度は116.4万円に上がりました。50〜69㎡は5,450万円から6,500万円へ1,050万円、70㎡以上は6,900万円から9,800万円へ2,900万円高くなっています。

ただし、これは年度ごとに取引された物件が違う中での比較で、同じ物件がその分値上がりしたという意味ではありません。築年・広さ・階数をそろえて比べることが大切です。売る側から見た錦糸町の相場は錦糸町のマンション売却相場｜広さ・築年数別の価格と売り方も参考になります。

錦糸町のマンションは町名・築年・駅距離で価格がどう変わる？

錦糸町のマンションは、町名では北口側の太平と南口側の江東橋が1㎡あたり120万円台と高く、錦糸は90万円台と低めでした。また、駅徒歩5分以内は6分以上より1㎡あたり約1割高く、築年が新しいほど価格が高くなります。

町名別の価格（2025年度）

※出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（2025年度・最寄駅 錦糸町）を当社集計。位置は駅から見たおおよその方角です。

江東橋は南口側の町で、取引が78件と最も多く、総額の中央値は5,000万円と低めですが、1㎡あたりでは124万円と高い水準です。総額と1㎡あたりの差が大きいときは、小さめの住戸の取引が多いことを示す場合があるので、希望の広さの物件で比べ直しましょう。北口側の太平は錦糸公園やアルカキットに近いエリアで、総額の中央値は6,100万円、1㎡あたりは125万円と、総額・単価ともに高めでした。

西側の亀沢・緑・石原は、両国駅との間に広がる落ち着いた住宅地で、駅徒歩7〜15分の物件が中心です。1㎡あたりは110万円台で、同じ予算でも駅近より広い住戸を選びやすい傾向があります。錦糸は19件と件数が少なく、取引された物件の築年や広さによって中央値が動きやすい点に注意が必要です。町名の数字は目安にとどめ、個々の物件は築年・広さ・階数をそろえて比べましょう。

築年別・駅距離別の価格（2025年度）

※出典：同上（建築年・駅距離が不明の取引を除く）。

1㎡あたりで比べると、2011年以降築（128万円）は1980年以前築（64万円）のちょうど2倍です。1980年以前築が25件と、押上駅（5件）より多いのが錦糸町の特徴で、「駅に近いのに安い」物件の多くはこの年代の建物です。

駅距離では、徒歩5分以内が1㎡あたり130万円と、6〜10分の114.5万円を約1割上回りました。錦糸町駅は北口と南口で駅前の雰囲気が大きく違うため、内覧のときは実際に使う改札（JRか半蔵門線か）まで歩いて時間を測ることをおすすめします。

錦糸町ならではの周辺環境の確認点｜北口と南口・まちづくり

錦糸町で物件を選ぶときは、北口と南口の環境の違い、駅の混雑、今後のまちづくりの3つを確認しましょう。いずれも価格表には表れず、現地を歩かないと分からない点です。

北口は公園と商業施設、南口は繁華街

北口側（錦糸・太平）は錦糸公園やすみだトリフォニーホール、商業施設が集まり、家族連れが多いエリアです。南口側（江東橋）は飲食店の多い繁華街が広がり、夜も人通りが続きます。同じ駅徒歩5分でも、北口と南口では夜の雰囲気がまったく違うため、平日の夜と休日の昼の両方に周辺を歩いてみましょう。区内の駅ごとの治安や犯罪件数の比較は墨田区の住みやすい駅｜治安・相場・水害を10駅で比較で紹介しています。

駅の利用者数と通勤の便利さ

東京メトロによると、半蔵門線の錦糸町駅の1日平均乗降人員は108,419人（2025年度、東京メトロの駅で31位）です（東京メトロ「各駅の乗降人員ランキング」）。JR総武線の快速と各駅停車も使えるため、東京・大手町方面へ乗り換えなしで通えることが、家族向けの住戸の価格を支える理由のひとつです。

錦糸町のまちづくりと地下鉄8号線の延伸

墨田区によると、地域の団体の代表者などによる検討会議が「錦糸町まちづくりビジョン」をまとめ、2025年（令和7年）3月に区長へ提出しました。区の同じページでは、地下鉄8号線（有楽町線）の豊洲〜住吉間の延伸が、2030年代半ばの開業を目標としていることも紹介されています（墨田区「錦糸町のまちづくり」、2026年10月確認）。

ただし、2026年10月時点で区のページに具体的な再開発事業の内容や時期は示されていません。「再開発で必ず値上がりする」といった営業トークをうのみにせず、今の住環境と価格で納得できるかを基準に選ぶことが大切です。

錦糸町で中古マンションを買う前に確認すべき5つの注意点

錦糸町で中古マンションを買う前には、「建築の時期」「広さと登記簿の面積」「修繕積立金と長期修繕計画」「浸水の深さと階数」「管理計画認定」の5つを確認しましょう。とくに錦糸町は旧耐震の物件が多いため、価格の安さだけで選ぶとローンや税金で不利になることがあります。

注意点1：旧耐震のマンションは控除とフラット35の条件を確認

旧耐震とは、1981年（昭和56年）5月31日以前に建築確認を受けた、現在より前の耐震基準の建物のことです。中古マンションで住宅ローン控除を受けるには、原則として1982年（昭和57年）1月1日以後に建築されたものであることが必要で、それより前の建物は、取得日前2年以内に耐震基準適合証明書などを受けていなければ控除を受けられません（国税庁 No.1211-3、令和8年4月1日現在の法令等）。

住宅金融支援機構のフラット35（中古）も、建築確認日が1981年6月1日以後であることが基本で、それより前の場合は機構の耐震評価基準などに適合する必要があります。建築確認日が分からない場合は、登記の新築年月日が1983年4月1日以後なら1981年6月1日以後とみなされます（住宅金融支援機構「技術基準の概要」、2026年10月確認）。

錦糸町駅の1980年以前築の取引は25件、1981〜2000年築は44件ありました。1981〜1983年ごろの建物は、新耐震か旧耐震かを登記簿や建築確認の書類で確かめるのがプロのアドバイスです。旧耐震の物件を選ぶ場合は、耐震診断の実施状況と、控除を使わない前提での資金計画も用意しておきましょう。

注意点2：40㎡前後の住戸は登記簿の面積を確認

住宅ローン控除とは、住宅ローンの年末残高の0.7％を所得税などから差し引ける制度のことです。国土交通省によると（2026年10月時点）、2026〜2030年の入居が対象で、床面積は原則40㎡以上（合計所得金額1,000万円超の方などは50㎡以上）が必要です。

マンションの床面積は登記簿の面積（壁の内側で測る内法面積）で判定するため、広告の面積（壁の中心で測る）より小さくなります。錦糸町では30〜49㎡の取引が52件あり、広告で「41㎡」と書かれていても登記簿では40㎡を下回ることがあります。控除を使いたい方は、申込みの前に登記簿の面積を確認しましょう。

注意点3：修繕積立金と長期修繕計画

修繕積立金とは、外壁や屋上防水、給排水管などの大規模な修繕に備えて、区分所有者が毎月積み立てるお金のことです。国土交通省の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（2024年6月改訂）では、20階未満・延床5,000㎡未満のマンションで1㎡・月あたり平均335円、20階以上で338円を目安として示しています（国土交通省）。

65㎡の住戸なら、335円×65㎡で月約2.2万円です。築年の古いマンションで積立金がこれより大幅に低い場合は、将来の値上げや一時金の徴収が予定されている可能性があります。仲介会社を通じて重要事項調査報告書（管理会社が発行する、管理費・積立金の額や滞納、修繕履歴などをまとめた書類）と、直近2〜3年分の総会の議事録を取り寄せましょう。仕組みはマンションの修繕積立金とは？購入・売却する前の注意点で詳しく解説しています。

なお、2026年4月1日には改正区分所有法が施行され、集会の決議要件の緩和など、老朽化したマンションの管理や再生を進めやすくする見直しが行われました。築40年を超えるマンションを買う場合は、建替えや大規模な改修について総会で話し合われていないかも議事録で確認しておくと安心です。

注意点4：浸水の深さと階数、電気設備の位置

墨田区によると、荒川が氾濫した場合、区の大部分が浸水するおそれがあります（墨田区水害ハザードマップ）。錦糸町周辺も例外ではないので、物件の場所の浸水の深さと浸水継続時間を確かめ、その深さより高い階を選ぶのが基本です。売買の重要事項説明では、ハザードマップ上の物件の位置を説明することが義務になっています。

部屋が浸水しない階でも、地下や1階の電気室・受水槽のポンプが水につかると、エレベーターや給水が止まるおそれがあります。管理会社に電気設備の位置と止水板などの対策を確認しましょう。損害保険料率算出機構の水災等地では墨田区は最も高い「5等地」なので、火災保険の水災補償の要否も低層階ほど慎重に判断します。

注意点5：管理計画認定を受けているか

管理計画認定制度とは、管理組合の管理計画が一定の基準を満たす場合に、区が認定する制度です。墨田区によると認定の有効期間は5年で、区のページには公表に同意した認定マンションが掲載されています（墨田区「マンションの管理計画認定制度」）。

認定マンションの住戸をフラット35維持保全型で買うと、当初5年間の金利が年0.25％引き下げられます（住宅金融支援機構、2026年10月時点）。認定がないマンションの管理が悪いとは限らないので、その場合は報告書の中身で判断しましょう。

錦糸町でマンションを買う費用と毎月の支払いの計算例

錦糸町で家族向けのマンションを買う場合、物件価格に加えて価格の6〜9％程度の諸費用がかかり、毎月の住居費はローン返済に管理費・修繕積立金を足して考える必要があります。50〜69㎡の中央値6,500万円を使って、仮定の数値で計算しました（実際の取引ではありません）。

※借入期間35年・元利均等返済・ボーナス返済なし・金利は全期間一定と仮定した当社の試算です。年3.83％はフラット35の2026年10月の最多金利（住宅金融支援機構）。自己資金1,000万円は諸費用を含む仮定で、管理費・駐車場代・固定資産税は物件ごとに異なります。

買主が払う仲介手数料の上限は、6,500万円の物件で（6,500万円×3％＋6万円）×1.1＝221.1万円です（宅地建物取引業法の上限）。計算の仕組みは家を買うときの仲介手数料｜買主の計算・いつ払う・値引きを解説で解説しています。

旧耐震の物件を選んだ場合の考え方

1980年以前築の物件は中央値2,500万円と手が届きやすい一方、耐震基準適合証明書が取れなければ住宅ローン控除を受けられません。仮に借入額2,000万円で控除を受けられた場合、初年度の控除額の上限は年末残高×0.7％で約14万円なので、控除の有無は数十万円から100万円を超える差になり得ます（仮定の計算で、実際の控除額は所得税・住民税の額などで変わります）。安さだけでなく、控除・ローン・将来売るときの買主の層まで含めて比べましょう。

すみだ住宅取得利子補助も確認

中学生以下の子どもがいる世帯、または夫婦いずれもが40歳未満の世帯は、墨田区の「すみだ住宅取得利子補助制度」で、1年間に払った利子（上限10万円）を5年間、最大50万円補助してもらえる可能性があります。申請は住宅取得日（登記日）から1年以内です（墨田区）。建物の検査済証などの書類が必要なので、物件を選ぶ段階で確認しましょう。詳しくはすみだ住宅取得利子補助制度とは？墨田区で家を買う前に確認したい条件と申請の流れをご覧ください。

錦糸町で中古マンションを買う流れと判断のポイント

錦糸町で中古マンションを買うときは、予算決めから引渡しまで、おおむね2〜3か月かかります。駅に近い家族向けの住戸は人気が高いため、住宅ローンの事前審査を先に済ませておくと動きやすくなります。

1. 予算を決める：ローンの返済額に管理費・修繕積立金を足し、毎月の住居費から借入額を逆算します。
2. 候補を絞る：北口側（太平・錦糸）、南口側（江東橋）、西側（亀沢・緑・石原）で、広さ・築年・駅距離を比べます。
3. 書類を確認する：重要事項調査報告書、長期修繕計画、総会の議事録、登記簿の面積と新築年月日を確認します。
4. 内覧・周辺の確認：平日の夜と休日の昼に歩き、繁華街との距離・人通り・浸水対策を見ます。
5. 事前審査・申込み・契約：重要事項説明でハザードマップ上の位置や管理規約の制限を確認して契約します。
6. 決済・引渡し：利子補助を使う場合は、登記日から1年以内に区へ申請します。

どの物件を選ぶかの判断フロー

1. 駅に近いことを最優先にする → 駅徒歩5分以内の太平・江東橋。1㎡あたり130万円前後を目安にする
2. 同じ予算で広さを優先する → 駅徒歩7〜15分の亀沢・緑・石原や、隣の両国・押上も比べる
3. 住宅ローン控除や利子補助を使いたい → 1982年以降築・登記簿で40㎡以上・検査済証ありを条件にする
4. 価格の安さを優先して旧耐震を選ぶ → 耐震の書類、控除なしの資金計画、管理組合の建替えの議論を確認する
5. 将来売る可能性がある → 家族向けの広さ・駅徒歩10分以内・管理状態の良い物件を選ぶ

押上駅のマンションと比べたい方は押上のマンション購入｜価格4,100万円と町名・広さ・高架化の注意点、エリア選びから流れまでの全体像は墨田区の不動産購入ガイド｜エリア選び・相場・流れと注意点で解説しています。

錦糸町の中古マンション購入でよくある失敗と対策

錦糸町の中古マンション購入でよくある失敗は、「安い旧耐震の物件を控除前提で買う」「昼だけ見て決める」「再開発への期待で予算を広げる」の3つです。いずれも契約前の確認で防げます。

墨田区でマンション購入を相談するならセルフリジェネレーション｜Googleクチコミ★4.8（本店）

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よくある質問

錦糸町で中古マンションを買うといくらくらいですか？

錦糸町駅を最寄りとする中古マンションの価格の中央値は、2025年度で5,500万円です。家族向けの50〜69㎡は6,500万円、70㎡以上は9,800万円が中央値でした（国土交通省 不動産情報ライブラリを当社集計）。

錦糸町のマンション価格はこの数年で上がっていますか？

錦糸町駅の中古マンションの1㎡あたりの中央値は、2021年度の93.7万円から2025年度は116.4万円へ約24％上がりました。50〜69㎡の中央値も5,450万円から6,500万円に上がっています（当社集計）。

錦糸町の北口と南口では、どちらのマンションが高いですか？

2025年度の1㎡あたりの中央値は、北口側の太平が125万円、南口側の江東橋が124万円で、ほぼ同じ水準でした。総額の中央値は、太平が6,100万円、江東橋が5,000万円です（当社集計）。

錦糸町の築40年以上の安いマンションを買っても大丈夫ですか？

買うこと自体はできますが、1982年1月1日より前の建物は耐震基準適合証明書などがないと住宅ローン控除を受けられず、フラット35も耐震評価基準への適合が必要です。耐震の書類、修繕積立金、建替えの議論の有無を確認してから判断しましょう。

錦糸町の40㎡台のマンションでも住宅ローン控除は使えますか？

登記簿の面積が40㎡以上で、1982年1月1日以後の建築など他の要件を満たせば使えます。広告の面積より登記簿の面積は小さくなるため、申込みの前に登記簿で確認することが大切です。

錦糸町のマンションは水害が心配ですが、何階を選べばよいですか？

何階なら安心という一律の基準はなく、区の水害ハザードマップで物件の場所の浸水の深さを確認し、それより高い階を選ぶのが基本です。電気設備が地下や1階にないかもあわせて確認しましょう。

まとめ

錦糸町で中古マンションを買うときのポイントをまとめます。

• 錦糸町駅の中古マンションの中央値は5,500万円、家族向けの50〜69㎡は6,500万円（2025年度）
• 2021年度から1㎡あたり約24％上昇。駅徒歩5分以内は1㎡あたり130万円と約1割高い
• 町名では太平・江東橋が高く、西側の亀沢・緑・石原は同じ予算で広さを選びやすい
• 1980年以前築の取引が25件。旧耐震は住宅ローン控除・フラット35の条件を先に確認する
• ハザードマップの浸水の深さ、修繕積立金、管理計画認定、夜の周辺環境をあわせて確認する

錦糸町は交通の便が良く、データでも人気の高さがうかがえるエリアです。数字と書類、現地の環境の3つで確かめ、納得できる1戸を選びましょう。

この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年10月28日

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