【2026年】墨田区の土地買取｜区への買取申出との違いと価格の決まり方の記事

「墨田区の土地を買い取ってもらいたいけれど、区に申し出る制度と不動産会社の買取は何が違うのだろう」「古家が建ったままの土地や、狭い道に面した小さな土地でも買い取ってもらえるのか」。墨田区で土地をお持ちの方から、このようなご相談をいただきます。

「墨田区 土地 買取」で調べると、区の「公有地の拡大の推進に関する法律（公有地法）」のパンフレットと、相場サイトが並びます。実は、区への「土地買取希望申出」と、不動産会社による土地の買取は、まったく別の仕組みです。この記事では、墨田区で売却と買取の両方を扱う不動産会社の立場から、2つの違いと、土地の買取価格の決まり方を解説します。

この記事で分かること

• 墨田区への土地買取希望申出（公有地法）と、不動産会社の土地買取の違い
• 墨田区の土地の買取価格の決まり方と、町丁別の公示地価から見た目安
• 古家付き・狭小地・旗竿地・底地など、買取に向いている土地
• 仲介と買取の手取りの比較、契約前に区への届出が必要になる土地

結論を先にお伝えすると、区への申出は公共事業に必要な土地を区などが買う制度で、申し出ても買い取ってもらえるとは限りません。早く確実に土地を現金化したい場合は、不動産会社の買取（仲介で売れる見込み価格の7〜9割程度が目安）と仲介を、手取りで比べるのが現実的です。

この記事の結論

• 墨田区への土地買取希望申出は、市街化区域で100㎡以上（防災再開発促進地区は50㎡以上）の土地が対象で、買い取る団体がなければ不成立になります。
• 区などが買う場合の価格は、公有地法7条により公示価格を規準に算定され、成立すれば譲渡所得から最高1,500万円の特別控除を受けられます。
• 不動産会社の土地買取の価格は、仲介で売れる見込み価格の7〜9割程度が目安で、建売住宅などの再販価格から建築費・経費・利益を引いて決まります。
• 墨田区の住宅地の公示地価は1㎡あたり40万〜90万円台（2026年1月1日時点）と、町丁によって2倍以上の差があります。
• 都市計画道路などの区域内で200㎡以上の土地を売るときは、相手が誰でも契約の3週間前までに区へ届出が必要です。

墨田区の「土地買取」は2種類｜区への申出と不動産会社の買取

墨田区で土地を買い取ってもらう方法は、公有地法に基づいて区長に申し出る方法と、不動産会社に直接買い取ってもらう方法の2つです。目的も対象の土地も価格の決め方も違うため、最初にどちらの話かを整理しておくことが大切です。

公有地法とは、道路・公園・学校などの公共施設に必要な土地を、東京都や区などの地方公共団体等が取得しやすくするための法律のことです。区への申出は「公共目的で使える土地を、必要とする団体があれば買う」制度で、不動産会社のように「どんな土地でも価格を付けて買う」サービスではありません。

※出典：墨田区「公有地の拡大の推進に関する法律（公有地法）」パンフレット（2024年9月版）、公有地法7条。不動産会社の買取は一般的な説明です。

墨田区のマンション・戸建ても含めた買取全体の相場と流れは墨田区の不動産買取ガイド｜相場・流れ・仲介との違いでまとめています。この記事は、その中の「土地」だけを深掘りした内容です。

墨田区への土地買取希望申出とは｜対象・流れ・注意点

土地買取希望申出とは、土地の所有者が「地方公共団体等に買い取ってほしい」と区長に申し出る手続きのことです（公有地法5条）。墨田区は全域が市街化区域なので、100㎡以上の土地なら申し出ることができ、防災再開発促進地区の区域内なら50㎡以上で申し出られます。

申出の流れ

1. 窓口に予約して提出：区役所9階の都市計画部 都市計画課に、「土地買取希望申出書」（第3号様式）を正本と控えの2部提出します。区のホームページでは、事前に電話などで予約してから来庁するよう案内しています。
2. 添付図面をそろえる：位置図（2万5,000分の1程度の地形図など）、周辺状況図（住宅地図など）、平面図（公図の写しなど）の3種類が必要です。代理人が提出する場合は委任状も要ります。
3. 買取協議団体の決定：申出の日から3週間以内に、区長が買取を希望する地方公共団体等を「買取協議団体」に決めて通知します。希望する団体がなければ、その旨が通知されます。
4. 協議と契約：協議団体と価格などを話し合い、合意すれば契約します。協議は強制ではなく、契約するかどうかは所有者の判断です。ただし、理由なく協議を拒むことはできません。

※出典：墨田区「公有地の拡大の推進に関する法律」に基づく届出・申出（2025年2月17日更新）、区パンフレット（2024年9月版）。2021年1月1日から、申出書・委任状の押印は不要です。

区に買ってもらう場合の価格と税金

地方公共団体等が買い取る価格は、公有地法7条により「地価公示法による公示価格を規準として算定した価格」とされています。周辺の公示地価と比べて、土地の形や接道などを補正した価格になるイメージです。契約が成立すると、譲渡所得から最高1,500万円を差し引ける特別控除（租税特別措置法34条の2）の対象になると、区のパンフレットに記載されています。適用の可否は、申告前に税務署や税理士にご確認ください。

申出の注意点｜「買ってもらえない」ことが多い制度

この制度の弱点は、区や都に「その土地を公共目的で使う予定」がなければ買取協議団体が決まらず、買ってもらえない点です。道路や公園の計画区域に入っている土地、区の施設用地にまとまる広い土地などは可能性がありますが、一般的な住宅地の小さな土地は、申し出ても「買い取らない」通知で終わることも考えられます。

また、申出をすると、通知があるまで（最長で申出から6週間）は第三者に売ることができません。売り先を急いでいる場合は、申出をするかどうかを含め、スケジュールを先に組んでおきましょう。

売る前に確認｜区への届出が必要な土地（公有地法4条）

区への「申出」は任意ですが、一定の土地を売るときの「届出」は義務です。墨田区では、都市計画施設等の区域内にかかる200㎡以上の土地を有償で譲渡する場合、相手が不動産会社でも個人でも、契約の3週間前までに区長へ「土地有償譲渡届出書」を出す必要があります。

• 届出が必要な主な土地：都市計画道路・公園などの都市計画施設の区域内、道路法の道路区域や河川予定地などに含まれる、200㎡以上の土地（墨田区の基準面積）
• それ以外の土地：5,000㎡以上の場合に届出が必要（墨田区は全域が市街化区域）
• 売れない期間：届出後、区からの通知があるまで、協議になった場合は最長で届出から6週間は売れません
• 罰則：届出をせずに売買すると、50万円以下の過料に処せられることがあります（公有地法32条）

実務では、買主が決まってから「都市計画道路の区域に一部かかっていた」と分かり、契約日を3週間以上ずらすケースがあります。都市計画施設の区域かどうかは、区の都市計画図や都市計画課の窓口で確認できます。当社にご相談いただいた場合も、査定の段階で区域と面積を確認し、届出が必要なら契約日から逆算して段取りを組みます。

不動産会社の土地買取価格の決まり方

不動産会社の土地買取価格は、買い取った土地を「どう売るか」から逆算して決まります。墨田区では、建売住宅（新築戸建て）を建てて売る、土地を分けて売る、隣地とまとめて売る、といった再販の形が多く、目安は仲介で売れる見込み価格の7〜9割程度です。

買取価格 ＝ 再販予定価格 − 解体費・造成費・建築費 − 諸経費 − 利益・リスク分

価格を左右する墨田区の土地の条件

墨田区北部の京島・八広・向島・鐘ヶ淵周辺は、幅4m未満の道に面した20〜30坪ほどの敷地が多い地域です。2項道路とは、幅4m未満でも建築基準法上の道路とみなされる道のことで、建て替えるときは道路の中心から2m下がる「セットバック」が必要になります。こうした条件は相場サイトの「坪単価」には反映されないため、同じ町丁でも価格に差が出ます。

買取が仲介より安くなる理由

不動産会社は、解体や建築の期間中の金利、売れ残りのリスクを負います。さらに、宅地建物取引業者が自ら売主として再販するときは、宅地建物取引業法40条により、契約不適合責任を通知できる期間を引渡しから2年以上にしなければなりません。契約不適合責任とは、引き渡した物件が契約の内容と違っていた場合に売主が負う責任のことです。こうした負担が価格に織り込まれるため、仲介より低くなります。

墨田区の土地相場｜町丁別の公示地価（2026年）

土地の買取価格の土台になるのは、その土地の相場です。国土交通省の地価公示（2026年1月1日時点）によると、墨田区の住宅地の標準地は1㎡あたり40万〜90万円台で、南部の千歳・亀沢と北部の八広では2倍以上の差があります。

※出典：国土交通省「地価公示」（2026年1月1日時点、墨田区の住宅地の標準地から抜粋）。坪単価は1㎡あたりの価格×3.3058で計算した目安です。東京都財務局によると、墨田区の住宅地の平均は1㎡あたり61万3,300円（前年比＋13.2％）です。

公示地価は「標準的な土地」の価格で、実際の取引価格とは一致しません。路線価や成約事例を使った相場の出し方は墨田区の土地売却相場の調べ方｜路線価・公示地価・成約事例の使い分け、駅別・地価推移は墨田区の土地相場・坪単価｜地価推移と町丁・駅別の土地価格で解説しています。

買取に向いている墨田区の土地5つ

一般の買主（個人）が住宅ローンを組みにくい土地や、売り出す前の解体・測量・片付けに手間がかかる土地は、仲介より買取が向いています。墨田区で特にご相談が多いのは次の5つです。

1. 古家付きの土地

親が住んでいた古い木造住宅が建ったままの土地は、買取なら解体せずにそのまま売れます。先に解体すると、住宅用地の固定資産税の軽減が外れ、税額はおおむね3〜4倍になります。解体してから売るか、古家付きのまま売るかの判断は墨田区の土地は古家付きか更地か｜解体の判断と手取り比較で詳しく比べています。

2. 狭小地・2項道路に面した土地

15〜20坪ほどの狭い土地や、セットバックで使える面積が減る土地は、建てられる家が小さくなり、個人の買主の候補が限られます。建売業者や買取会社は、狭小3階建ての設計を前提に価格を出せるため、仲介より話が早く進むことがあります。狭小地の家の売り方は墨田区の狭小地の一戸建て売却で解説しています。

3. 旗竿地・不整形地

旗竿地とは、道路から細い通路（路地状部分）を通って奥の敷地に入る形の土地のことです。東京都建築安全条例では、路地状部分の長さに応じて必要な幅が決まっており、長さ20m以下なら幅2m以上、20mを超えると幅3m以上が原則です（延べ面積200㎡以下の場合）。この幅が足りないと建て替えができないため、買取で売るか、隣地と一緒に売る方法を検討します。

4. 境界が未確定・越境がある土地

墨田区の古い住宅地では、境界標がない、ブロック塀や軒が隣地にはみ出している、といった土地が少なくありません。仲介では引渡しまでに確定測量を求められることが多いですが、買取なら測量や隣地との覚書を買取後に進める条件で話し合えることがあります。測量の費用は土地売却の測量費用はいくら？内訳・負担者と契約書の書き方をご覧ください。

5. 底地・工場跡地など権利や土壌の確認が必要な土地

借地人がいる土地（底地）は、所有権の土地とは別の価格の考え方になります。地主の立場での売り方は墨田区の底地を売却する方法｜借地人への売り方・買取・税金で解説しています。また、東墨田・八広・立花などに残る町工場の跡地は、有害物質を扱っていた場合に東京都の環境確保条例による土壌の調査が必要になることがあり、調査と費用の負担を含めて買取の条件を決めます。

仲介と買取の手取り比較｜計算例と判断フロー

土地の売り方は、仲介・買取保証付き売却・買取の3つです。価格の差だけで決めず、仲介手数料、測量費、古家の片付け費用を含めた「手取り」で比べると、差は見た目より小さくなります。

買取保証付き売却とは、一定期間は仲介で売り出し、期間内に売れなければ、あらかじめ約束した価格で不動産会社が買い取る売り方のことです。当社では、査定時に販売価格と買取保証価格の両方を提示し、販売期間は事前にご相談のうえ決めます（買取保証付き売却。条件は物件ごとに、ご相談時に書面でご説明します）。

手取りの計算例（仮定）

立花5丁目付近の、幅の広い区道に面した土地80㎡に、1970年築の木造住宅が残っている例で、仮定の数値で計算します（実際の取引ではありません）。公示地価43万9,000円/㎡で計算すると、土地は約3,512万円です。古家付きのまま仲介で売る場合は、買主が負担する解体費を差し引いて3,300万円、買取は2,700万円と仮定します。

※仲介手数料は「売買価格×3％＋6万円」に消費税を加えた法定上限。印紙税は2027年3月31日までに作成された契約書の軽減税率（1,000万円超5,000万円以下は1万円）。測量費・片付け費用・買取の条件はすべて説明のための仮定で、実際の負担は物件ごとに書面で決めます。

この例では、価格の差600万円に対して、手取りの差は約404.5万円です。仲介では、買主のローン審査が通らず契約が解除になる、地中から古い基礎やがれきが見つかって撤去費用を求められる、といったリスクもあります。仲介と買取の一般的な違いは仲介と買取の違いは？どっちが得か手取り・期間で比較でも解説しています。

どの売り方を選ぶかの判断フロー

1. 都市計画道路・公園などの区域にかかる → 区の都市計画課で区域を確認し、届出の要否と区への申出も含めて検討する
2. 整形で接道が良く、急いでいない → まず仲介で相場に近い価格を目指す
3. 相続税の納付や住み替えの期限がある → 買取保証付き売却で、売れる時期と最低価格を確定させる
4. 古家・残置物がある、狭小地・旗竿地、境界が未確定 → 仲介と買取の価格を同時に比べる
5. 底地・再建築不可・工場跡地、近所に知られたくない → 買取を中心に検討する

土地を買取で売るときの税金｜3,000万円控除が使える場合

土地を不動産会社の買取で売っても、税金の計算は仲介と同じです。所有期間が売った年の1月1日時点で5年を超えれば長期譲渡所得として20.315％、5年以下なら短期譲渡所得として39.63％の税率がかかります（所得税・復興特別所得税・住民税の合計）。

• 自宅を取り壊した後の土地：家を取り壊した日から1年以内に売買契約を結び、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売るなどの要件を満たせば、自宅の売却と同じく最高3,000万円を控除できます。取り壊してから契約までの間に、貸駐車場などに使っていないことも要件です（国税庁 No.3302）。
• 相続した空き家の土地：1981年5月31日以前に建築された家の敷地などが対象で、2027年12月31日までの売却に適用されます。相続人が3人以上なら1人2,000万円です（国税庁 No.3306、2026年10月時点）。
• 区などに買い取ってもらった土地：公有地法の申出や届出により地方公共団体等との契約が成立した場合は、最高1,500万円の特別控除の対象になります（墨田区パンフレット）。

古家付きのまま買取に出す場合、空き家の特例は「買主が翌年2月15日までに解体する」ことでも使えます（2024年1月1日以後の売却）。解体の時期を契約書に入れるなど、特例を使うための段取りを事前に確認してください。

土地買取の流れと必要書類

不動産会社の土地買取は、相談から決済まで、条件がそろえば数週間〜1か月程度で終わります。公有地法の届出が必要な土地は、契約日の3週間前までの届出が加わります。

1. 相談・机上査定：所在地、土地の広さ、古家の有無、売りたい時期を伝えます。
2. 現地・役所調査：接道、境界標、越境、用途地域、防火規制、都市計画施設の区域などを確認します。
3. 価格と条件の提示：買取価格とあわせて、解体・測量・残置物の費用をどちらが負担するかを書面で確認します。
4. 区への届出（必要な場合）：都市計画施設等の区域内で200㎡以上なら、契約の3週間前までに都市計画課へ届け出ます。
5. 売買契約・決済：契約不適合責任の免責の範囲や引渡し日を契約書で確認し、代金を受け取ります。
6. 確定申告：売った翌年に申告します。3,000万円控除などの特例を使う場合は、税金が0円でも申告が必要です。

査定の前に、登記事項証明書（法務局）、公図・地積測量図、購入時や相続時の書類、固定資産税の納税通知書をそろえておくと、提示額が確定しやすくなります。期間の詳しい目安は不動産買取にかかる期間は？最短日数と流れをご覧ください。

よくある失敗例：電話で高い買取額を示されたものの、現地調査の後に「セットバックが必要」「越境がある」として大きく減額された、というケースがあります。提示額が机上の概算か、現地と役所を調べた後の額かを必ず確認しましょう。業者の見分け方は墨田区の不動産買取の評判は？口コミの見方と業者の選び方でも解説しています。

当社にご相談いただいた場合の進め方

1. LINE・電話・フォームで、所在地・土地の広さ・古家や家財の有無をお知らせください。
2. 公示地価・路線価や近くの取引をもとに、仲介と買取の価格帯をお伝えします。
3. 押上の本店・錦糸町オフィスのスタッフが現地と区役所の調査を行い、都市計画施設の区域や届出の要否も確認したうえで、買取価格と条件を書面でご提示します。
4. 相続や税金が関わる場合は、顧問税理士・弁護士との無料相談をご案内します。

墨田区で土地の買取を相談するならセルフリジェネレーション｜Googleクチコミ★4.8

株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）は、押上の本店と錦糸2丁目の錦糸町オフィスを拠点に、墨田区・江戸川区を中心に不動産の売却・購入・買取をサポートしている地域密着の不動産会社です。Googleクチコミの評価は本店★4.8・瑞江店★4.9（2026年10月時点）をいただいています。

口コミでよく評価されているのは、価格設定のていねいな説明と、進捗状況のこまめな報告です。土地の買取では、区の制度や仲介で売る場合との違いを手取りで説明し、納得したうえで売り方を選んでいただくことを大切にしています。

「売却に当たり価格の設定や進捗状況の報告等細やかにしていただき安心できました」（Googleクチコミより一部抜粋）

• 墨田区・江戸川区に特化した地域密着で、木密地域の2項道路や狭小地の事情に通じている
• 業界経験10年以上のスタッフのみが在籍
• 顧問弁護士・税理士・FPによる無料相談（相続した土地の税金や名義の整理など）
• 仲介でも当社の直接買取でも対応できるので、土地ごとに最適な売り方をご提案できる
• LINE・オンラインでのご相談も可能

当社が直接買い取る場合は仲介手数料がかからず、古家や家財が残ったままでも、そのままの状態で買い取れます。仲介をご依頼いただく場合の手数料は、法律で定められた上限の範囲内で、媒介契約の前に書面でご説明します。詳しくは買取・売却のページ、価格だけ知りたい方は無料査定、売るか迷っている方は無料相談をご利用ください。墨田区で不動産を売る全体の流れは墨田区で家・マンションを売る完全ガイド、戸建ての買取は墨田区の戸建て買取｜価格の決まり方と旧耐震・再建築不可の売り方で解説しています。

よくある質問

墨田区に土地を買い取ってもらうことはできますか？

公有地法の土地買取希望申出をすれば、区などが買い取る可能性があります。対象は100㎡以上（防災再開発促進地区は50㎡以上）の土地で、公共目的で買取を希望する団体がなければ不成立になります。申出から3週間以内に結果が通知されます。

区に申出をすると、ほかの人に売れなくなりますか？

一定の期間は売れません。買い取らない旨の通知があるまで、協議になった場合は最長で申出から6週間は、第三者に譲渡できません。期限のある売却では、申出をするかどうかを先に検討しましょう。

墨田区の土地を不動産会社に買い取ってもらうと、相場の何割くらいになりますか？

仲介で売れる見込み価格の7〜9割程度が一般的な目安です。整形で接道の良い土地は差が小さく、古家付き・狭小地・旗竿地・境界未確定の土地は、解体や測量の費用とリスクの分だけ差が大きくなります。

古い家が建ったままの土地でも買い取ってもらえますか？

買取なら、古家や家財が残ったままでも売れます。先に解体すると住宅用地の固定資産税の軽減が外れるため、古家付きのまま買取の価格を出してもらい、解体して仲介で売る場合と手取りで比べるのがおすすめです。

土地を売るときに区への届出が必要になるのはどんな場合ですか？

都市計画道路などの都市計画施設の区域内にかかる200㎡以上の土地を売る場合です（墨田区の基準）。それ以外の土地は5,000㎡以上が対象で、契約の3週間前までに区の都市計画課へ届け出ます。届け出ずに売ると50万円以下の過料に処せられることがあります。

土地を買取で売っても3,000万円控除は使えますか？

要件を満たせば使えます。自宅を取り壊した後の土地なら、取り壊しから1年以内に契約し、住まなくなってから3年目の12月31日までに売るなどの要件があります。相続した空き家の土地なら、2027年12月31日までの売却が対象です。

まとめ

「墨田区 土地 買取」には、区への土地買取希望申出（公有地法）と、不動産会社の土地買取という2つの意味があります。区への申出は公共目的で必要な土地が対象で、買ってもらえるとは限りません。早く確実に売りたい場合は、不動産会社の買取と仲介を手取りで比べるのが現実的です。

• 区への申出は100㎡以上（一部50㎡以上）、価格は公示価格が規準、成立すれば1,500万円控除の対象
• 都市計画施設の区域内で200㎡以上の土地は、相手が誰でも契約の3週間前までに届出が必要
• 不動産会社の買取は仲介の見込み価格の7〜9割程度が目安。古家付き・狭小地・旗竿地・底地に向く
• 解体・測量・残置物の負担を書面でそろえ、手取りで比べる

墨田区の土地の売り方でお悩みの方は、当社にお気軽にご相談ください。区の制度の確認から、仲介と買取の両方の価格の比較まで、地元の不動産会社としてご説明します。

この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年10月22日

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