【2026年】西葛西・葛西のマンション売却相場｜町名・築年数別の価格と売り方の記事

「西葛西のマンションは今いくらで売れるのか」「葛西駅と西葛西駅で相場はどれくらい違うのか」。東京メトロ東西線の葛西エリアでマンションの売却を考え始めた方から、このようなご相談をよくいただきます。

葛西エリアは、1960年代末から進んだ区画整理と埋め立てで計画的につくられた街で、1980年代〜1990年代に建った大規模なマンションや団地が多いのが特徴です。同じ駅でも町名や築年数で価格が1,000万円以上変わるため、区全体の平均ではなく、条件の近い取引を見て売り方を決めることが大切です。

この記事で分かること

• 西葛西駅・葛西駅が最寄りのマンションの売却相場（2025年度の取引の中央値と、2021年度からの推移）
• 町名（西葛西・中葛西・東葛西・南葛西・北葛西・清新町）、築年数、広さ、駅徒歩による価格の違い
• 大規模マンションならではの売り方の注意点と、水害・液状化の説明
• 仲介・買取の選び方と、自宅・相続した住戸の手取りの計算例

結論を先にお伝えすると、2025年度の取引の中央値は西葛西駅が4,700万円、葛西駅が4,300万円で、4年で約18〜19％上がりました。ただし1980年以前築と2011年以降築では2,800万円以上の差があり、同じマンション内で売り出しが重なることも多いため、価格設定と見せ方の工夫が手取りを左右します。

この記事の結論

• 西葛西駅が最寄りの中古マンションは、2025年度の取引214件で中央値4,700万円、㎡単価64.7万円です（国土交通省 不動産情報ライブラリを当社集計）。
• 葛西駅が最寄りの中古マンションは、2025年度の取引165件で中央値4,300万円、㎡単価63.1万円です。2021年度の3,600万円から約19％上がりました。
• 築年数の影響が大きく、西葛西駅では2011年以降築6,800万円、1980年以前築3,700万円と、3,100万円の差があります。
• 町名別では西葛西（町名）が5,000万円・㎡単価73.3万円で最も高く、南葛西・北葛西は3,600万〜3,850万円です。
• 大規模マンションは同じ建物の売り出しと比べられるため、管理・修繕の資料と、価格の根拠となる取引事例をそろえてから売り出しましょう。

【2026年】西葛西・葛西のマンション売却相場は中央値4,300万〜4,700万円

西葛西・葛西エリアのマンションの売却相場は、2025年度の取引の中央値で西葛西駅4,700万円、葛西駅4,300万円です。国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報・成約価格情報のうち、最寄駅が西葛西・葛西の中古マンション等を当社が年度ごとに集計しました。

中央値とは、価格の低い順に並べたときにちょうど真ん中にくる値のことです。一部の高額な取引に引っ張られにくいため、相場の目安には平均値より中央値が向いています。ポータルサイトに出ている「売り出し価格」は売主の希望価格なので、実際に成約した価格とは一致しない点に注意しましょう。

※出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（各年度とも4月〜翌年3月の取引）を当社集計。区内の駅別の比較は江戸川区のマンションの売却相場｜葛西・船堀・瑞江など駅別・築年数別で解説しています。

西葛西駅は2025年度の取引が214件と、江戸川区内でも特に取引の多い駅です。2023年度から2025年度にかけて中央値は4,500万円から4,700万円へ上がりましたが、㎡単価は65.9万円から64.7万円とほぼ横ばいでした。これは2025年度に1980年以前築の取引が59件（2023年度は21件）と大きく増え、築年数の古い住戸の割合が高くなったためと考えられます。

葛西駅は件数・価格とも着実に伸びており、2021年度から2025年度で中央値が約19％、㎡単価が約17％上がりました。金利の上昇で買主が借りられる金額には上限があるため、相場から離れた価格で売り出すと販売期間が長くなりやすい点は、どちらの駅でも同じです。

葛西エリアの特徴｜東西線の2駅と区画整理でできた街並み

西葛西・葛西エリアのマンションが買主に選ばれる理由は、東京メトロ東西線で大手町・日本橋方面へ乗り換えなしで通勤できることと、区画整理で道路や公園が整った街並みです。この2つの強みは、販売図面や内覧での説明にそのまま使えます。

江戸川区の「土地区画整理事業一覧」によると、葛西地区では組合施行の葛西土地区画整理事業（93.0ha、1969〜2013年度）や東葛西土地区画整理事業（38.9ha、1987〜2011年度）、東京都施行の葛西沖開発土地区画整理事業（清新町・臨海町、379.9ha、1972〜1995年度）が行われました。区の広報コラム「葛西沖 vol.10」では、清新町への入居は1983年3月から本格化したと紹介されています。

こうした成り立ちから、葛西エリアには1980年代〜1990年代に分譲された総戸数の多いマンションが多く、同じ時期に建った建物どうしで比べられやすいという特徴があります。土地の価格の動きは西葛西・葛西の土地価格と坪単価｜地点別一覧と売却の目安で地点ごとにまとめています。

※取引データは国土交通省「不動産情報ライブラリ」を当社集計。地価公示は2026年1月1日時点（国土交通省）。

隣の船堀駅（都営新宿線）の相場は船堀のマンション売却｜相場5,400万円と駅徒歩・築年数別の売り方で解説しています。北葛西の一部は船堀駅も使えるため、買主は2路線を比べて検討することがあります。

町名別の売却相場と売り方のポイント

同じ葛西エリアでも、町名によってマンションの価格は1,000万円以上違います。2025年度の取引の中央値は、西葛西（町名）が5,000万円で最も高く、北葛西・南葛西は3,600万〜3,850万円でした。

※出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（2025年4月〜2026年3月）を当社集計。中葛西のうち西葛西駅が最寄りの取引（20件、中央値3,350万円）は別に集計しています。特徴は取引データと当社の見方による一般的な傾向です。

西葛西（町名）：駅前の利便性と築浅の住戸

西葛西の町内の取引は139件で、㎡単価73.3万円とエリアで最も高い水準です。駅周辺には商業施設やスーパー、飲食店が集まり、日々の買い物のしやすさを具体的に伝えると評価されやすくなります。2011年以降築の住戸は中央値6,800万円と高く、同じ建物で過去に成約した価格が分かれば、それを根拠に売り出し価格を決めましょう。

清新町：広さは十分でも㎡単価は低め

清新町は価格の中央値が4,900万円と高い一方、㎡単価は53.7万円と低めです。1980年代に入居が始まった大規模な団地・マンションが中心で、1戸あたりの面積が広いと価格は高くなる一方、築年数が進んでいることが㎡単価の低さに表れていると考えられます。修繕の履歴や管理組合の運営状況をしっかり示すことが、価格を維持するための鍵です。湾岸部の清新町・臨海町の売り方は、別の記事でさらに詳しく取り上げる予定です。

東葛西・中葛西・南葛西：駅距離と築年数で選ばれる

葛西駅が最寄りの3つの町は、中央値3,850万〜4,550万円です。葛西駅は駅からの距離による価格差が大きいため、徒歩10分を超える住戸は、広さ・日当たり・駐車場・公園への近さなど、駅距離以外の魅力を資料にまとめて伝えることが大切です。

築年数・広さ・駅徒歩別の売却相場

西葛西・葛西のマンション価格に最も大きく影響するのは築年数です。2025年度の取引では、どちらの駅でも2011年以降築と1980年以前築の間に2,800万円以上の差がありました。

築年数別｜新旧で約3,000万円の差

※出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（2025年4月〜2026年3月）を当社集計。

西葛西駅では1981〜2000年築の取引が82件と最も多く、エリアの中心は築25〜45年ほどの住戸です。1980年以前築は、西葛西駅で3,700万円、葛西駅で2,800万円と、駅によって900万円の差がありました。築古の住戸を売るときの考え方は築古マンションの売却の限界築年数は？築40年・50年でも売る方法も参考にしてください。

広さ別｜70㎡以上が取引の6割

※出典：同上。件数が少ない区分は目安としてご覧ください。

取引の約6割が70㎡以上の3LDK前後のファミリー向け住戸です。葛西駅では30㎡未満の取引が10件あり、中央値1,045万円と、ワンルームの投資用物件が一定数あることが分かります。投資用の住戸は、居住用とは買主層が違うため、利回りを示して投資家向けに売るのが一般的です。

駅徒歩別｜葛西駅は駅近が強く、西葛西駅は差が小さい

葛西駅では駅徒歩5分以内の中央値が5,800万円（27件）、11〜15分は3,700万円（34件）で、駅からの距離による差がはっきり出ています。一方、西葛西駅では5分以内4,250万円（40件）、6〜10分4,700万円（106件）、11〜15分4,700万円（60件）と、駅徒歩より築年数や広さの影響が大きい結果でした。西葛西駅の住戸は「駅から近いのに安い」「遠いのに高い」ということもあるので、駅徒歩だけで価格を決めないようにしましょう（出典：同上）。

大規模マンションを売るときの注意点

葛西エリアの大規模マンションを売るときは、同じ建物の売り出し住戸との比較、管理・修繕の資料、水害と液状化の説明、住宅ローン控除の条件の4つを先に確認しておくと、値下げ交渉を防ぎやすくなります。

同じマンションの売り出しと比べられる

総戸数の多いマンションでは、同じ時期に同じ建物の別の住戸が売り出されていることがよくあります。買主は階数・向き・リフォームの有無を並べて比べるため、相手より高い価格を付けるなら、眺望や角部屋、リフォーム済みの設備など、差の理由を説明できるようにしておきましょう。過去に同じ建物で成約した価格は、査定のときに不動産会社に確認してもらえます。

管理状況と修繕積立金

1980年代〜1990年代築の大規模マンションは、2回目・3回目の大規模修繕や、給排水管・エレベーターの更新を迎える時期です。修繕積立金の値上げや一時金の予定があれば、隠さずに伝えたうえで価格を調整する方が、契約後のトラブルを防げます。買主の不動産会社は、管理会社が発行する重要事項調査報告書で積立金の残高や滞納の有無を確認します。詳しくはマンションの修繕積立金とは？江戸川区で購入・売却する前の注意点で解説しています。

水害ハザードマップと液状化の説明

江戸川区は陸域の約7割がゼロメートル地帯で、想定最大規模の水害では区の大部分が浸水すると想定されています（江戸川区水害ハザードマップ）。売買では2020年8月28日から、水害ハザードマップ上の物件の位置を重要事項説明で伝えることが義務になっています。高い階の住戸は浸水の影響を受けにくい一方、電気設備やポンプが地下・1階にある建物では停電・断水を買主が気にします。また、埋め立てでできた清新町・臨海町などでは、地震時の液状化を気にする買主もいます。東京都の液状化予測図で位置を確認し、管理組合の防災の取り組みとあわせて説明できるようにしておきましょう。詳しくは江戸川区のハザードマップと不動産売却｜価格への影響と説明義務をご覧ください。

旧耐震と住宅ローン控除の条件

旧耐震基準とは、1981年6月1日より前に建築確認を受けた建物に適用されていた耐震の基準のことです。住宅ローン控除では、登記簿上の建築日付が1982年1月1日以降の住宅は新耐震基準に適合しているとみなされ、それより前の住宅は耐震基準適合証明書などが必要です（国税庁、2026年10月時点）。また、住宅ローン控除は原則として床面積40㎡以上の住宅が対象で、マンションは登記簿の内法面積で判定します（国土交通省、2026年10月時点）。1980年前後に建った住戸や40㎡前後の住戸は、登記事項証明書で建築日付と面積を先に確認しましょう。

西葛西・葛西のマンションの売り方｜仲介・買取保証付き売却・買取

西葛西・葛西のマンションの売り方は、「仲介で売る」「買取保証付きで売る」「不動産会社に買い取ってもらう」の3つです。取引件数が多く買主が見つかりやすいエリアなので仲介が基本ですが、旧耐震や室内の傷みが大きい住戸、売却に期限がある場合は買取も比べる価値があります。

仲介と買取の違いと、江戸川区での買取の流れは江戸川区の不動産買取ガイド｜最短日数と仲介との手取り比較で詳しく解説しています。

どの売り方を選ぶかの判断の目安

1. 売却の期限があるか：住み替え先の引渡しや相続税の納付など、3か月以内に現金が必要なら、買取か買取保証付き売却を候補にします。
2. 同じ建物で売り出し中の住戸があるか：条件の近い住戸が売り出し中なら、その価格と成約までの期間を確認し、売り出し時期や価格を調整します。
3. 旧耐震（1981年5月以前の建築確認）か：耐震基準適合証明書が取れない場合は、仲介と買取の両方の価格を出して比べます。
4. 室内の状態：リフォームが必要な住戸は、売主が直すより、現状のまま売り出すか買取にした方が手取りが多くなることがあります。

内覧や値下げの考え方は江戸川区でマンションを高く・早く売るコツ｜内見と値下げもあわせてご覧ください。

手取りの計算例｜自宅と相続した築古の住戸

マンションを売ったときの手取りは、売却価格から仲介手数料などの費用と、利益にかかる税金を差し引いた金額です。次の数値はすべて説明のための仮定で、実際の価格を示すものではありません。

• A：自宅として住んでいた西葛西駅徒歩8分・1998年築・72㎡の住戸を4,800万円で売る（取得費は減価償却後で3,500万円と仮定、所有期間5年超）
• B：親から相続した東葛西の1978年築・60㎡の住戸を2,800万円で売る（購入時の金額が分からず、取得費は売却価格の5％で計算）

※仲介手数料は「売買価格×3％＋6万円」に消費税を加えた法定上限で計算。印紙税は軽減税率（2027年3月31日までに作成された契約書：1,000万円超5,000万円以下は1万円）。抵当権抹消の費用は譲渡所得の計算では差し引かず、手取りからのみ差し引いています。税率は所得税・復興特別所得税・住民税の合計で、所有期間5年以下は39.63％です（国税庁、2026年10月時点）。

Aのように自宅を売る場合は、要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例（居住用財産の3,000万円特別控除）が使え、この仮定では税金がかかりません。住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る必要があり、売った翌年に確定申告が必要です。

Bの相続したマンションは注意が必要です。相続した空き家の3,000万円控除（被相続人の居住用財産の特例）は、区分所有登記されたマンションは対象外です。親が購入したときの売買契約書が見つかれば取得費を実額で計算でき、税金が大きく下がることがあります。相続税を納めた場合は、相続税の一部を取得費に加算できる特例（相続開始から3年10か月以内の売却）もあります。

西葛西・葛西でマンションを売る流れ｜相場確認から引渡しまで

西葛西・葛西でマンションを売る流れは、相場の確認から引渡し・確定申告までの6ステップで、仲介の場合は3〜6か月が目安です。

1. 相場を知る：町名・築年数・広さが近い取引を、この記事や不動産情報ライブラリで確認します。
2. 書類をそろえる：登記事項証明書、購入時の売買契約書、管理規約、長期修繕計画、総会の議事録、固定資産税の納税通知書を用意します。
3. 査定を比べる：仲介で売る価格と買取の価格の両方を出してもらい、同じ建物や近くの取引事例など、根拠の説明を受けます。
4. 売り方を決める：手取り・期間・手間を比べ、仲介・買取保証付き売却・買取から選び、媒介契約を結びます。
5. 販売・契約：水害ハザードマップの説明を受けたうえで、告知書（物件状況報告書）に雨漏りや設備の不具合を正確に書きます。
6. 引渡し・確定申告：残代金を受け取り、ローンがあれば抵当権を抹消して鍵を引き渡します。特例を使う場合は翌年に確定申告をします。

江戸川区で不動産を売る全体の流れと費用は江戸川区の不動産売却ガイド｜相場・流れ・費用と高く売るコツで解説しています。

西葛西・葛西でマンション売却を相談するならセルフリジェネレーション｜Googleクチコミ★4.9（瑞江店）

株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）は、江戸川区谷河内に瑞江店を構え、葛西・船堀・一之江・瑞江など区内のマンション売却をサポートしています。Googleクチコミの評価は本店★4.8・瑞江店★4.9（2026年10月時点）をいただいています。

口コミでよく評価されているのは、価格設定の丁寧な説明と、販売中のこまめな進捗報告、親身な相談対応です。実際のお客様からは、次のような声をいただいています。

「売却に当たり価格の設定や進捗状況の報告等細やかにしていただき安心できました。」（Googleクチコミより一部抜粋）

同じ建物の売り出しと比べられやすい葛西エリアの大規模マンションでは、取引事例にもとづいた価格設定と、反響や内覧の状況を見ながらの見直しが特に大切です。当社の強みは次のとおりです。

• 墨田区・江戸川区に特化した地域密着で、区内の取引の動きを日々見ている
• 業界経験10年以上のスタッフのみが在籍
• 顧問弁護士・税理士・FPによる無料相談（相続したマンションの税金や名義の整理など）
• 仲介でも当社の直接買取でも対応できるので、物件ごとに最適な売り方をご提案できる。一定期間は仲介で売り出し、売れなければ約束の価格で当社が買い取る買取保証付き売却も選べます（条件は物件ごとに、ご相談時に書面でご説明します）
• LINE・オンラインでのご相談も可能

仲介をご依頼いただく場合の手数料は、法律で定められた上限の範囲内で、媒介契約の前に書面でご説明します。当社が直接買い取る場合は、仲介手数料はかかりません。まずは無料査定で、仲介で売る価格と買取の価格の両方をご確認ください。売却そのものに迷っている段階なら無料相談もご利用いただけます。仲介での売却は売却、直接買取は買取のページで詳しくご案内しています。

よくある質問

西葛西のマンションの売却相場はいくらですか？

西葛西駅が最寄りの中古マンションは、2025年度（2025年4月〜2026年3月）の取引214件で中央値4,700万円、1㎡あたり64.7万円です。町名が西葛西の住戸に限ると中央値5,000万円、㎡単価73.3万円です（国土交通省 不動産情報ライブラリを当社集計）。

葛西駅のマンションの売却相場はいくらですか？

葛西駅が最寄りの中古マンションは、2025年度の取引165件で中央値4,300万円、1㎡あたり63.1万円です。駅徒歩5分以内は5,800万円、11〜15分は3,700万円と、駅からの距離で大きく変わります。

西葛西・葛西のマンション価格は上がっていますか？

上がっています。価格の中央値は、2021年度から2025年度で西葛西駅が4,000万円から4,700万円（約18％）、葛西駅が3,600万円から4,300万円（約19％）に上昇しました。ただし西葛西駅の㎡単価は2023年度から2025年度でほぼ横ばいです。

築40年以上の葛西のマンションでも売れますか？

売れます。2025年度の1980年以前築の取引は、西葛西駅で59件・中央値3,700万円、葛西駅で42件・中央値2,800万円ありました。旧耐震の住戸は買主が住宅ローン控除を使えないことがあるため、仲介と買取の両方の価格を比べて売り方を決めましょう。

同じマンションで他の部屋が売りに出ているときはどうすればいいですか？

相手の住戸の価格と条件を確認し、違いを説明できる価格を付けることが大切です。階数・向き・リフォームの有無などの差を資料で示すか、売り出しの時期をずらすことも検討しましょう。急ぐ場合は買取保証付き売却や買取も選択肢です。

相続した葛西のマンションを売るときの税金はどうなりますか？

売却益に対して、所有期間が5年を超えていれば20.315％の税金がかかり、相続の場合は親の所有期間を引き継ぎます。相続した空き家の3,000万円控除はマンションには使えないため、購入時の契約書で取得費を確認することと、相続税を納めた場合の取得費加算の特例を検討することが大切です。

まとめ

西葛西・葛西エリアのマンションの売却相場は、2025年度の取引の中央値で西葛西駅4,700万円、葛西駅4,300万円で、4年で約18〜19％上がっています。区画整理でできた街並みと東西線の便利さに支えられ、取引件数の多いエリアです。

• 町名別では西葛西5,000万円、清新町4,900万円、東葛西・中葛西4,500万〜4,550万円、南葛西・北葛西3,600万〜3,850万円
• 築年数の影響が大きく、2011年以降築と1980年以前築で2,800万円以上の差がある
• 葛西駅は駅近ほど高く、西葛西駅は駅徒歩より築年数・広さの影響が大きい
• 大規模マンションは同じ建物の売り出しと比べられるため、価格の根拠と管理・修繕の資料が大切
• 自宅は3,000万円控除、相続したマンションは取得費の書類が手取りを左右する

西葛西・葛西のマンションの売却でお悩みの方は、江戸川区に瑞江店のある当社にお気軽にご相談ください。仲介と買取の両方の価格をお示しし、手取りで比べられるようにご説明します。

この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年10月20日

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