【2026年】葛西の中古マンション購入の注意点｜価格4,300万円と団地・液状化の確認点の記事

「葛西で中古マンションを探しているけれど、いくらくらいが妥当なの？」「築40年以上の大きな団地が安く出ているけれど、買っても大丈夫？」「海に近いので、液状化や浸水が心配」。江戸川区の瑞江店には、東西線沿線のマンション購入について、こうしたご相談が寄せられます。

この記事では、国の取引データを葛西駅に絞って当社が集計し、葛西で中古マンションを買うときの価格の目安と、契約前に確認すべき注意点を整理しました。売却と購入の両方を扱う地元の不動産会社の立場から、売主側の事情も踏まえて解説します。

この記事で分かること

• 葛西駅の中古マンションの価格の目安（2025年度の中央値と5年間の推移）
• 東葛西・中葛西・南葛西の町名別、築年・駅距離別の価格の違い
• 築古の団地型マンションを買うときの修繕積立金・一時金・給排水管の確認点
• 埋立地を含む葛西エリアでの、液状化と浸水の確かめ方

結論を先にお伝えすると、葛西駅を最寄りとする中古マンションの価格の中央値は、2025年度で4,300万円でした。葛西は1980年以前に建てられたマンションの取引が区全体より多いため、「価格の安さ」だけで選ばず、修繕の計画と地盤・浸水のリスクをセットで確認することが失敗しないコツです。

この記事の結論

• 葛西駅の中古マンションの価格の中央値は4,300万円（2025年度・165件）で、江戸川区全体の4,600万円や西葛西駅の4,700万円より低めです。
• 1980年以前築の取引が約4分の1を占め、中央値は2,800万円です。2011年以降築の5,600万円と比べると半分ほどで、築年による差が大きいエリアです。
• 1982年1月1日より前に建てられたマンションは、耐震基準適合証明書などがないと住宅ローン控除を受けられません（国税庁、令和8年4月1日現在）。
• 築古の大規模マンションは、修繕積立金の値上げ・一時金・給排水管の更新工事の予定を、長期修繕計画と総会の議事録で確認しましょう。
• 東京都の液状化予測図と区の水害ハザードマップで、物件の場所の地盤と浸水の深さを契約前に確かめることが大切です。

葛西の中古マンションの価格の目安｜2025年度の中央値は4,300万円

葛西駅を最寄りとする中古マンションの価格は、2025年度の中央値で4,300万円です。国土交通省の不動産情報ライブラリに掲載された2025年4月〜2026年3月の成約価格情報と取引価格情報（江戸川区・中古マンション等）のうち、最寄駅が葛西の165件を当社が集計しました。

中央値とは、価格を安い順に並べたときにちょうど真ん中にくる値のことです。一部の高額物件に引っ張られにくいため、相場感をつかむのに向いています。

※出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（成約価格情報・取引価格情報、2025年度）を当社集計。個別の物件の価格は、階数・向き・管理状態などで上下します。

葛西駅は、江戸川区内で西葛西駅に次いで中古マンションの取引が多い駅です。70㎡以上のファミリー向けが取引の半分以上を占め、同じ広さなら西葛西より400万円ほど低い中央値になっています。東京メトロ東西線で大手町・日本橋方面へ乗り換えなしで通えるわりに、「広さのわりに買いやすい」のが葛西の特徴です。駅ごとの治安や交通の比較は江戸川区の住みやすい駅はどこ？治安・交通・相場を11駅で比較で紹介しています。

5年間の推移｜2025年度に4,300万円へ上昇

葛西駅の中古マンションの中央値は、2021年度3,600万円、2022〜2024年度は3,900万円で横ばいでしたが、2025年度は4,300万円に上がりました。1㎡あたりの中央値も、2021年度の53.8万円から2025年度は63.1万円になっています。

ただし、中央値は「その年にどんな物件が売れたか」で動きます。2024年度は1980年以前築の取引が52件と多く、その中央値は1,600万円でした。同じ物件の値上がり幅を表すものではないので、検討中の物件は築年と広さをそろえて比べましょう。

葛西の中古マンションは築年・駅距離・町名でどう変わる？

葛西の中古マンションは、築年によって価格が2倍ほど変わります。駅距離や町名の差もありますが、まずは築年で予算に合うゾーンを見極めるのが効率的です。

築年別の価格（2025年度）

※出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（成約価格情報・取引価格情報、2025年度・最寄駅 葛西）を当社集計。建築年が不明の取引は除いています。

1980年以前築の割合は、葛西駅で約26％（164件中42件）と、江戸川区全体の約16％（1,009件中160件）より高くなっています。安く見える物件の多くはこの築古のゾーンなので、後で説明する住宅ローン控除と修繕の確認が欠かせません。

駅からの距離別の価格（2025年度）

※出典：同上。駅からの距離が不明の取引は除いています。

徒歩15分までは、駅から遠いほど価格が下がります。一方で、徒歩16分以上の中央値は5,200万円と高めです。これは、駅から離れた場所の取引に、比較的新しく広い住戸が多く含まれているためと考えられます。「遠いから安い」とは限らないので、駅距離は築年・広さとあわせて見ましょう。

町名別の価格｜東葛西・中葛西・南葛西

※出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（成約価格情報・取引価格情報、2021〜2025年度・最寄駅 葛西）を当社集計。

駅に近い東葛西・中葛西は1㎡あたり57〜62万円、駅から離れる南葛西は約51万円です。南葛西は同じ予算で広い住戸を選びやすい反面、バスや自転車での駅への移動が前提になる物件もあります。売る側から見た葛西・西葛西の相場は西葛西・葛西のマンション売却相場｜町名・築年数別の価格と売り方で解説しているので、将来の売りやすさを考えるときの参考にしてください。

葛西は築古の団地型マンションが多い｜まちの成り立ちと買う前の視点

葛西に築古のマンションが多いのは、1970年代から80年代にかけて区画整理とあわせて集合住宅の建設が集中的に進んだためと考えられます。同じ時期に建った建物は、修繕や建替えの課題も同じ時期に迎えます。

江戸川区によると、葛西沖では1972年から1996年にかけて「葛西沖開発土地区画整理事業」が行われ、西葛西駅の南の清新町では1983年に入居が始まりました（江戸川区 区のコラム）。区は、高度経済成長期に地下水のくみ上げで地域一帯に激しい地盤沈下が起きたことも紹介しています（江戸川区 葛西沖の歴史、2024年6月26日更新）。

こうした成り立ちから、葛西で中古マンションを買うときは次の3つの視点を持つと判断しやすくなります。

1. 建物の年齢：1982年1月1日より前の建物かどうかで、住宅ローン控除やローンの条件が変わります。
2. 管理組合の体力：数百戸規模の団地型マンションは、修繕積立金の総額が大きい一方、合意形成に時間がかかります。
3. 地盤と水：低地と埋立地が多いエリアなので、液状化と浸水のリスクを場所ごとに確かめます。

団地型マンションとは、同じ敷地に複数の住棟が建ち、全体で一つの管理組合をつくるマンションのことです。広い敷地と緑の多さが魅力ですが、修繕の進め方は棟ごとではなく団地全体で決まります。

葛西で中古マンションを買う前に確認すべき注意点

葛西で中古マンションを買う前には、「建築の時期」「修繕積立金」「一時金・値上げの予定」「給排水管」「管理計画認定」を必ず確認しましょう。価格の安さだけで選ぶと、購入後に税金や修繕費の負担で後悔しやすくなります。

注意点1：1982年1月1日より前の建物は住宅ローン控除に注意

中古マンションで住宅ローン控除を受けるには、原則として1982年（昭和57年）1月1日以後に建築されたものであることが必要です。それより前の建物は、取得日前2年以内に耐震基準適合証明書などを受けていなければ控除を受けられません（国税庁 No.1211-3、令和8年4月1日現在の法令等）。

床面積は原則50㎡以上で、合計所得金額1,000万円以下の方は40㎡以上50㎡未満でも対象になります（同上）。登記簿の面積は内法（壁の内側）で測るため、広告の面積より小さくなる点に注意しましょう。

葛西駅の2025年度の取引では、1980年以前築が42件ありました。こうした物件を検討する場合は、契約前に売主や管理会社に耐震診断の有無と結果を確認するのがプロのアドバイスです。

注意点2：修繕積立金が国の目安より低すぎないか

修繕積立金とは、外壁や屋上防水、給排水管などの大規模な修繕に備えて、区分所有者が毎月積み立てるお金のことです。国土交通省の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（令和6年6月改定）では、計画期間全体の平均額の目安を次のように示しています。

※出典：国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（令和6年6月改定）。機械式駐車場がある場合は加算が必要です。月額は当社が計算した参考値です。

葛西に多い大規模なマンションは「延床20,000㎡以上」に当たることが多く、目安は1㎡・月あたり255円です。今の積立金がこれを大きく下回る場合は、将来の値上げや一時金が予定されている可能性があります。修繕積立金の仕組みはマンションの修繕積立金とは？江戸川区で購入・売却する前の注意点で詳しく解説しています。

注意点3：一時金・値上げの予定を長期修繕計画と議事録で確認

長期修繕計画とは、今後25〜30年程度の修繕の時期と費用、積立金の推移をまとめた管理組合の計画のことです。値上げの予定や、大規模修繕の直前かどうかがわかります。

仲介会社を通じて「重要事項調査報告書」（管理会社が発行する、管理費・積立金の額や滞納、修繕履歴などをまとめた書類）と、直近2〜3年分の総会の議事録を取り寄せましょう。築40年を超える団地型マンションでは、議事録に「建替えの検討」「積立金の段階的な値上げ」「一時金の徴収」などの議論が出ていることがあります。購入後に決まると自分も負担することになるので、契約前に必ず読みます。

注意点4：給排水管の更新工事が済んでいるか

築古のマンションでは、外壁よりも給排水管の更新が大きな費用になることがあります。共用部分の配管の更新工事が済んでいるか、予定があるか、専有部分の配管は誰の負担かを確認しましょう。

リフォームを考えている場合は、管理規約で床材の遮音等級や水回りの移動に制限がないかもあわせて見ます。部屋の中をきれいにしても、共用の配管が古いままだと漏水のリスクは残ります。

注意点5：管理計画認定を受けているか

管理計画認定とは、マンションの管理計画が一定の基準を満たしていることを区が認定する制度です。江戸川区では令和5年8月15日に始まり、認定の有効期間は5年間です。

区のページ（江戸川区 マンション管理計画認定制度、2025年4月1日更新）によると、認定マンションはフラット35の金利が年0.25％引き下げられるなどのメリットがあります。引き下げの期間や条件は、住宅金融支援機構の最新の案内で確認してください。

葛西のマンションの液状化と浸水の確かめ方

葛西でマンションを買うときは、東京都の液状化予測図と江戸川区の水害ハザードマップの2つで、物件の場所のリスクを確認しましょう。マンションの建物が無事でも、敷地や設備の被害で生活に影響が出ることがあるからです。

液状化｜都の予測図と区の窓口で確認する

液状化とは、地震の揺れで地盤が液体のような状態になる現象のことです。江戸川区は、2011年3月の東日本大震災で区内でも地盤の液状化により木造住宅が傾くなどの被害があったとして、地盤の情報を提供しています（江戸川区「建築物における液状化対策について」）。

1. 予測図を見る：東京都の「東京の液状化予測図（令和5年度改訂版）」で、物件の場所の液状化のしやすさを確認します。予測図は相対的な目安で、その場所が必ず液状化するかを断定するものではありません。
2. 地盤データを見る：区の都市開発部 建築指導課（03-5662-1105）では、地盤調査データ（ボーリング柱状図）の閲覧ができます。
3. 管理組合に聞く：東日本大震災のときに敷地や配管、エントランスまわりに被害があったか、修繕したかを、重要事項調査報告書や議事録で確認します。

大きなマンションは杭で支えられていることが多く、建物そのものより、敷地の沈下や建物に入る配管の破損が問題になりがちです。気になる場合は、建築士などの専門家に相談できる東京建築士会の無料相談室（要予約、03-3527-3100）も区の資料で案内されています。

浸水｜ハザードマップの深さと電気設備の位置

江戸川区は、想定最大規模の台風などでは区のほとんどが浸水し、浸水が2週間以上続く場所もあると想定しており、大規模な水害では区外への広域避難を基本としています。区が2025年7月に公表した江戸川区水害ハザードマップ（第2版）で、物件の場所のおおむねの浸水の深さを確認できます。

部屋が浸水しない階でも、地下や1階の電気室・受水槽のポンプが水につかると、エレベーターや給水が止まるおそれがあります。内覧のときは電気設備の位置と止水板などの対策を管理会社に確認しましょう。宅建業者は重要事項説明で、ハザードマップ上の物件の位置を説明する義務があります。価格への影響の考え方は江戸川区のハザードマップと不動産売却｜価格への影響と説明義務も参考になります。

葛西でマンションを買う費用と返済の計算例

葛西で中古マンションを買うときは、物件価格に加えて仲介手数料・登記費用・ローン関係の費用などの諸費用がかかります。ここでは、2025年度の中央値と同じ4,300万円の物件を例に、仮定の数値で計算します。

※仲介手数料は宅地建物取引業法で定められた上限額です。その他の金額は物件・金融機関によって変わります。

次に、3,800万円を35年・元利均等で借りた場合の毎月の返済額の計算例です（仮定の数値です）。

• 金利 年1.0％の場合：毎月 約10.7万円
• 金利 年3.83％（フラット35の2026年10月の最多金利）の場合：毎月 約16.4万円

マンションでは、これに管理費と修繕積立金（仮に月3万円）が加わります。金利1.0％でも住居費は毎月約13.7万円です。築古の物件は購入後の積立金の値上げも見込み、「返済額＋管理費・積立金＋値上げの余裕」で予算を考えましょう。

葛西で中古マンションを買う流れ

葛西で中古マンションを買うときは、予算決めから引渡しまで、おおむね2〜3か月かかります。手順は次のとおりです。

1. 予算を決める：手元資金と毎月の住居費（返済＋管理費・積立金）から、借入額の上限を決めます。
2. 候補を絞る：築年・駅距離・町名・広さで候補を比べます。この記事の表が目安になります。
3. 書類を確認する：重要事項調査報告書、長期修繕計画、総会の議事録を取り寄せます。
4. 地盤・浸水を確認する：液状化予測図とハザードマップで場所のリスクを確かめ、内覧で設備と共用部を見ます。
5. ローンの事前審査・購入申込み：事前審査を済ませてから申し込むと、価格交渉がしやすくなります。
6. 重要事項説明・売買契約：ハザードマップ、管理の状況、修繕の予定などの説明を受けて契約します。
7. 決済・引渡し：残代金を支払い、所有権移転の登記をします。住宅ローン控除の書類もそろえておきます。

江戸川区全体の駅別の価格は江戸川区のマンション購入｜駅別の価格と団地・水害の確認点、エリア選びから購入の流れまでの全体像は江戸川区の不動産購入ガイドで解説しています。

葛西の中古マンション購入でよくある失敗と対策

葛西の中古マンション購入でよくある失敗は、「価格の安さで築古を選ぶ」「管理の書類を読まない」「地盤と浸水を確認しない」の3つです。いずれも契約前の確認で防げます。

築古のマンションは、条件を理解して買えば、同じ予算で広い住戸を手に入れられる選択肢でもあります。「買ってはいけない」ではなく、「何を確かめれば安心か」を知ってから判断しましょう。

江戸川区でマンション購入を相談するならセルフリジェネレーション｜Googleクチコミ★4.9（瑞江店）

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当社の強みは次のとおりです。

• 墨田区・江戸川区に特化しているため、葛西周辺のマンションの管理状態やエリアごとの事情に詳しい
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購入の進め方は、まずご予算とご希望（広さ・駅距離・築年）をうかがい、この記事のデータをもとに候補を絞ります。気になる物件があれば、重要事項調査報告書や長期修繕計画、総会の議事録を取り寄せ、修繕の予定と地盤・浸水のリスクを一緒に確認してから申込みに進みます。住宅購入の相談は住宅購入相談のページからどうぞ。今のお住まいの売却も考えている方は無料査定もご利用ください。

よくある質問

葛西で中古マンションを買うといくらくらいですか？

葛西駅を最寄りとする中古マンションの価格の中央値は、2025年度で4,300万円です。2011年以降築は5,600万円、1980年以前築は2,800万円が中央値で、築年で大きく変わります（国土交通省 不動産情報ライブラリを当社集計）。

葛西と西葛西ではどちらのマンションが安いですか？

2025年度の中央値は葛西駅が4,300万円、西葛西駅が4,700万円で、葛西駅の方が400万円ほど低めです。70㎡以上の住戸でも葛西駅5,000万円、西葛西駅5,400万円と、同じ傾向です（当社集計）。

葛西の築40年以上のマンションを買っても大丈夫ですか？

修繕の計画と資金が整っていれば、築40年以上でも選択肢になります。1982年1月1日より前の建物は住宅ローン控除に耐震基準適合証明書などが必要なため、控除の可否と、積立金の値上げ・一時金・給排水管の更新の予定を契約前に確認しましょう。

葛西のマンションは液状化が心配ですが、どう調べればよいですか？

東京都の「東京の液状化予測図（令和5年度改訂版）」で物件の場所の液状化のしやすさを確認し、区の建築指導課でボーリング柱状図を閲覧できます。あわせて、東日本大震災のときの敷地や配管の被害と修繕の履歴を、管理組合の書類で確認しましょう。

古いマンションでも住宅ローン控除は使えますか？

1982年1月1日以後に建築されたマンションであれば、耐震の要件を満たすものとして住宅ローン控除の対象になります。それより前の建物は、取得日前2年以内に耐震基準適合証明書などを受けている場合に限り対象です（国税庁 No.1211-3、令和8年4月1日現在）。

大規模マンションの修繕積立金はいくらくらいが目安ですか？

国土交通省のガイドライン（令和6年6月改定）では、20階未満・延床20,000㎡以上のマンションで、1㎡・月あたり平均255円が目安です。70㎡の住戸なら月約1.8万円で、これを大きく下回る場合は将来の値上げや一時金に注意が必要です。

まとめ

葛西で中古マンションを買うときのポイントをまとめます。

• 葛西駅の中古マンションの価格の中央値は4,300万円（2025年度）。西葛西駅や区全体より低めで、広さのわりに買いやすい
• 1980年以前築が約4分の1を占め、築年で価格が2倍ほど変わる
• 1982年1月1日より前の建物は、住宅ローン控除の要件を契約前に確認する
• 修繕積立金は国の目安と比べ、一時金・値上げ・給排水管の予定を議事録で確かめる
• 液状化予測図とハザードマップで、地盤と浸水の深さ、電気設備の位置を確認する

葛西は区画整理で道路や公園が整い、東西線で都心に通いやすいエリアです。データと書類の両方で確認し、納得できる1戸を選びましょう。

この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年10月27日

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