【2026年】瑞江の新築一戸建て相場｜成約価格・町名別の差と買う前の注意点の記事

「瑞江で新築の一戸建てを探しているけれど、ポータルサイトの相場は6,000万円台後半。実際にはいくらで買われているの？」「江戸川・春江町・南篠崎町、町名でどれくらい違う？」。瑞江駅から歩いて通える谷河内の瑞江店には、こうしたご相談が日常的に寄せられます。

この記事では、国の取引データを瑞江駅に絞って当社が集計し、瑞江の新築一戸建ての「成約価格」の相場を、年度・町名・土地の広さ・駅からの距離ごとに整理しました。地元で売却と購入の両方を扱う不動産会社の立場から、買う前の注意点もあわせて解説します。

この記事で分かること

• 瑞江駅の新築一戸建ての成約価格の相場（2025年度の中央値と5年間の推移）
• 江戸川・春江町・南篠崎町・西瑞江など、町名ごとの価格の違い
• 土地の広さ・駅からの距離で価格がどう変わるか、中古との価格差
• 区画整理・70㎡ルール・水害など瑞江ならではの確認点と、返済の計算例

結論を先にお伝えすると、瑞江駅を最寄りとする新築・築浅の一戸建ての成約価格の中央値は、2025年度で6,200万円でした。土地70㎡以上では6,350万円、70㎡未満では4,000万〜5,000万円台が中心で、土地の広さと町名で1,000万円以上の差がつきます。

この記事の結論

• 瑞江駅の新築・築浅一戸建ての成約価格の中央値は6,200万円（2025年度・21件）で、江戸川区全体の5,900万円より300万円高い水準です。
• 土地の広さ別では、70㎡以上が6,350万円、50〜69㎡が5,050万円、30〜49㎡が4,000万円で、狭い土地ほど3階建てになりやすくなります。
• 2021〜2024年度は5,400万〜5,500万円で横ばいでしたが、2025年度は6,100万円（成約・取引の合計）に上がりました。
• ポータルサイトの売り出し相場（6,699万円）は成約価格より約500万円高いので、予算は成約価格を基準に考えましょう。
• 買う前に、土地が70㎡以上か、区画整理済みの区域か、区のハザードマップの浸水の深さ、省エネの証明書が出るかを確認しましょう。

瑞江の新築一戸建ての相場｜成約価格の中央値は6,200万円

瑞江駅を最寄りとする新築・築浅の一戸建ての成約価格は、2025年度の中央値で6,200万円です。国土交通省の不動産情報ライブラリに掲載された、2025年4月〜2026年3月の成約価格情報（江戸川区・土地と建物の取引）のうち、最寄駅が瑞江で2024年以降に建てられた21件を当社が集計しました。

※出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」の成約価格情報（2025年4月〜2026年3月、2024年以降築）を当社が集計。「成約・取引の合計」は、不動産取引価格情報（取引当事者へのアンケートをもとにした情報）も含めた値です。土地1㎡あたりの価格は、建物を含む価格を土地面積で割った値です。

成約価格とは、売り出し価格ではなく、実際に売買が成立した価格のことです。中央値とは、価格を安い順に並べたときに真ん中にくる値のことで、1件だけ極端に高い取引があっても影響を受けにくいため、相場をつかむのに向いています。

ポータルサイトの「相場」との違い

不動産ポータルのアットホームでは、瑞江駅の新築一戸建ての価格相場は6,699万円と表示されています（直近3か月の掲載物件から算出、2026年10月26日に当社が閲覧）。これは「売り出し中の物件の価格」をもとにした数字で、成約価格の中央値6,200万円とは約500万円の差があります。

新築の建売住宅は、売れ行きを見ながら価格を見直すことも珍しくありません。気になる物件の価格が成約価格の範囲のどのあたりにあるかを確かめると、「高すぎるのか、妥当なのか」を落ち着いて判断できます。江戸川区全体の駅別の比較は江戸川区の新築戸建て購入｜駅別の成約価格と建売の注意点で紹介しています。

瑞江の新築一戸建て相場の推移｜2025年度に上昇

瑞江駅の新築・築浅一戸建ての価格は、2021〜2024年度は5,400万〜5,500万円でほぼ横ばいでしたが、2025年度は6,100万円に上がりました。年度ごとに、その年度の時点で築おおむね2年以内の取引を集計した結果は次のとおりです。

※出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」の成約価格情報と不動産取引価格情報の合計を、最寄駅＝瑞江で当社が集計（2022年度は当社で集計に使えるデータがないため省略）。件数が数十件と少ないため、1年ごとの上下より、おおまかな流れとしてご覧ください。

価格が上がった背景は土地の値上がり

価格の上昇の大きな要因は、土地の値上がりです。国土交通省の地価公示（2026年1月1日時点）では、瑞江駅周辺の住宅地の標準地は前年より4.8〜6.4％上がっています。建売住宅の価格は「土地の仕入れ価格＋建築費＋販売会社の経費」で決まるため、土地と建築費の両方が上がると、新築の価格にそのまま反映されます。

一方で件数は、2021年度の49件から2025年度の34件へと減っています。新築の供給が少ない時期は、条件の良い物件ほど早く申込みが入ります。物件を見てから資金計画を始めるのではなく、先に予算と住宅ローンの事前審査を済ませておくと、チャンスを逃しにくくなります。

町名別の新築一戸建て相場｜江戸川・春江町・南篠崎町で比較

瑞江駅の新築一戸建ては、町名によって価格が大きく違います。2025年度の成約価格情報（2024年以降築）を、町名ごとに集計した結果は次のとおりです。

※出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」成約価格情報（2025年4月〜2026年3月、最寄駅＝瑞江、2024年以降築）を当社集計。町名の「瑞江」（一〜四丁目）は2025年度の新築の成約がありませんでした。件数が少ない町は1件の影響が大きいため、あくまで目安です。

2021〜2025年度（2022年度を除く4年度分、成約・取引の合計）で見ると、各年度の中央値は南篠崎町が5,400万〜7,300万円、江戸川が5,400万〜5,700万円、春江町が4,100万〜5,100万円で推移しており、「南篠崎町が高め、春江町が手ごろ」という傾向は年度が変わっても同じです。予算を抑えたい方は春江町や駅から少し離れた区域、駅近を重視する方は南篠崎町や瑞江一丁目付近、というように、優先順位で町名を絞ると探しやすくなります。

土地の価格（地価公示）で見る瑞江の町名の差

新築一戸建ての価格の土台になる土地の価格は、地価公示で確認できます。地価公示とは、国土交通省が毎年1月1日時点の標準的な土地の価格を公表するもので、土地の取引の目安として使われます。瑞江駅を最寄駅とする住宅地の標準地は次のとおりです。

※出典：国土交通省「地価公示」（2026年1月1日時点、最寄駅が瑞江の住宅地の標準地）。坪あたりは1坪＝3.30578㎡で当社が換算し、1万円未満を四捨五入。80㎡の土地なら、南篠崎町3丁目の水準で約4,370万円、春江町の水準で約3,100万円で、土地だけで約1,200万円の差になります（公示地価×面積の単純計算）。瑞江の土地価格の推移は瑞江駅の土地相場と地価推移｜戸建て・マンションの売却相場と事例で詳しく紹介しています。

土地の広さ・駅からの距離で変わる新築一戸建ての価格

瑞江の新築一戸建ての価格は、土地の広さで最も大きく変わります。2025年度の成約価格情報（2024年以降築・21件）を、土地の広さ別・駅からの距離別に集計しました。

※出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」成約価格情報（2025年度、最寄駅＝瑞江、2024年以降築）を当社集計。駅からの距離は国の公表データの区分（分）によります。徒歩10分以内は件数が少なく、目安としてご覧ください。

土地が狭いほど1㎡あたりは割高、総額は割安

土地70㎡未満の新築は総額が4,000万〜5,000万円台と手ごろですが、土地1㎡あたりで見ると約90万円と、70㎡以上（約68万円）より割高です。狭い土地で必要な床面積を取るために3階建てにすることが多く、建物の費用の比率が高くなるためです。階段の上り下りが多い暮らしになる点や、将来の売りやすさも含めて比べましょう。

瑞江の新築は「駅から徒歩11〜15分」が中心

瑞江駅の新築の成約は、21件中13件が駅から徒歩11〜15分でした。駅の近くは商業地やマンションが多く、新築一戸建てとして売り出される土地が限られるためです。駅近にこだわると候補が大きく減るので、自転車での駅までの距離、バス便、保育園や学校までの距離など、暮らし方に合わせて範囲を決めると探しやすくなります。瑞江駅周辺の治安や住環境は瑞江駅の住みやすさと治安は良い？犯罪件数と住環境をデータで解説で紹介しています。

新築と中古の価格差｜2011年以降築の中古なら約550万円安い

同じ瑞江駅の中古一戸建て（2024年より前の築）の2025年度の取引（成約・取引の合計、71件）では、価格の中央値は4,000万円でした。建築年別では、2011年以降築が5,550万円（24件）、2001〜2010年築が3,750万円（20件）、1981〜2000年築が3,450万円（20件）です。2011年以降築の中古は、新築・築浅（成約・取引の合計で6,100万円）より約550万円安く、予算を広げずに広さを確保したい方の候補になります。中古一戸建ての選び方は江戸川区の戸建て購入｜中古の築年別価格と買う前の確認点で解説しています。

瑞江で新築一戸建てを買う前の確認点｜区画整理・70㎡ルール・水害

瑞江で新築一戸建てを買うときは、価格に加えて「区画整理の有無」「土地の広さ」「水害」の3点を確認することが大切です。どれも同じ瑞江の中で場所によって違い、住み心地と将来の売りやすさに直結します。

区画整理済みの区域かどうか

土地区画整理事業とは、道路や公園を整えながら、土地の形や区画を整理し直す事業のことです。瑞江駅の北側では、江戸川区が施行した瑞江駅北部土地区画整理事業（施行面積21.2ha）が行われ、2013年1月15日に換地処分が公告されています（江戸川区「瑞江駅北部土地区画整理事業」、2026年10月確認）。

区画整理が済んだ区域は、道路の幅が確保され、土地の形も整っていることが多いのが特長です。一方、区画整理前からの細い道路が残る区域では、建物を道路の中心から2m下げる「セットバック」が必要な土地や、旗竿地の建売もあります。瑞江駅の周辺には地区計画（区域ごとに建物の用途や壁の位置などのルールを決めたもの）が定められた区域もあるため、重要事項説明で道路の種類と地区計画の内容を確認しましょう。

土地70㎡未満の建売は建て替えの条件を確認

江戸川区では2004年6月から、区が指定した区域で建物の敷地面積を原則70㎡以上とする「敷地面積の最低限度」が定められています（建築基準法53条の2）。2025年度の瑞江駅の新築の成約21件のうち9件は土地70㎡未満でした。こうした物件は、制度の前からその広さだった土地など、例外にあたるものと考えられます。

70㎡未満の新築を買う場合は、将来建て替えるときに同じように建てられるかを確認しておくと安心です。売るときにも買主から必ず聞かれる点です。詳しくは江戸川区の最低敷地面積70㎡｜土地を分割して売れる条件と例外で解説しています。

水害の確認｜新中川と旧江戸川の間にある瑞江

瑞江は、新中川と旧江戸川に挟まれた低地の住宅地です。江戸川区によると、区の陸域の約7割は満潮時の海面より低い「ゼロメートル地帯」です（江戸川区プレスリリース、2025年7月23日）。物件ごとに次の順で確認しましょう。

1. 区の江戸川区水害ハザードマップで、物件の場所の浸水の深さと浸水が続く時間を確認する
2. 内見のときに、1階の床の高さ、寝室を2階以上に置けるか、給湯器や分電盤の位置を見る
3. 大規模水害のときは区外へ避難する「広域避難」が区の基本方針なので、避難先を家族で決めておく
4. 火災保険の水災補償の保険料を、購入前に見積もる（江戸川区は損害保険料率算出機構の水災等地で最も高い「5等地」）

水害リスクが価格にどう影響するかは、売る側から見た江戸川区のハザードマップと不動産売却｜価格への影響と説明義務も参考になります。

省エネ性能と住宅ローン控除

2024年1月以降に建築確認を受けた新築住宅で、省エネ基準を満たさないものは、原則として住宅ローン控除の対象外です。住宅ローン控除とは、住宅ローンの年末残高の0.7％を所得税などから差し引ける制度のことで、国土交通省によると2026〜2030年の入居が対象、床面積は原則40㎡以上です（国土交通省「住宅ローン減税」、2026年10月時点）。住宅省エネルギー性能証明書などの書類が出るかを、申込みの前に売主に確認しましょう。

瑞江の新築一戸建ての予算｜価格帯別の総額と毎月の返済

瑞江で新築一戸建てを買う予算は、物件価格に諸費用を加えた総額で考えることが大切です。2025年度の成約価格の水準（土地50〜69㎡の5,050万円、全体の6,200万円、南篠崎町の7,300万円）に近い3つの価格で、総額と毎月の返済額を仮定で計算しました（実際の取引ではありません）。

※借入期間35年・元利均等返済・ボーナス返済なし・金利は全期間一定と仮定した当社の試算です。諸費用は建売を仲介で買う場合の当社の実務上の目安（価格の3〜7％）の中間で、売主から直接買う場合は仲介手数料がかからない分だけ少なくなります。年3.83％は住宅金融支援機構のフラット35（借入期間21〜35年・融資率9割以下）の2026年10月の最多金利です。返済負担率とは、年収に占める年間返済額の割合のことです。

この例では、5,000万円と6,200万円の物件で、金利年2.5％の場合の毎月の返済は約4.5万円違います。町名を1つずらす、土地の広さを少し見直すだけで、家計の負担は大きく変わります。共働きで収入を合算する場合の考え方など、年収から見た無理のない価格は江戸川区で新築戸建を買う場合に必要な年収は？価格別の目安と返済計画で詳しく解説しています。

土地代から見た新築一戸建ての価格の内訳（計算例）

6,200万円の建売が、土地80㎡・瑞江1丁目の公示地価（1㎡48万1,000円）の水準の土地に建っていると仮定すると、土地代の目安は約3,850万円です。残りの約2,350万円が、建物の建築費と販売会社の経費・利益にあたります。土地の価格の水準に比べて物件価格が大きく高い場合は、建物の仕様や設備、駅からの距離、日当たりなど、価格の理由を担当者に確認しましょう（仮定の計算で、実際の内訳は物件ごとに異なります）。

新築か築浅の中古かの判断フロー

1. 入居時期が決まっていて、実物を見て決めたい → 完成済みの新築か、築浅の中古を中心に探す
2. 予算が6,000万円前後で、土地70㎡以上の2階建てを希望 → 江戸川・西瑞江の新築を中心に、春江町まで範囲を広げる
3. 予算が5,000万円台までで、駅からの距離を優先 → 土地70㎡未満の3階建ての新築か、築10年前後の中古を比べる
4. 将来の売却まで見据えたい → 土地70㎡以上・区画整理済み・浸水の浅い場所を優先する

瑞江で新築一戸建てを買う流れと、当社に相談した場合の進め方

瑞江で新築一戸建てを買う流れは、予算の整理から引渡しまで5つのステップです。完成済みの建売なら、申込みから引渡しまで1〜2か月程度が目安です。

1. 予算を決める：毎月無理なく返せる額から借入額を逆算し、町名と土地の広さの条件を決めます。
2. 町名を絞る：この記事の成約価格の水準と、区のハザードマップの浸水の深さで候補の町名を比べます。
3. 現地で確認する：道路の幅・日当たり・1階の床の高さを見て、敷地面積・地区計画・省エネの証明書・地盤調査報告書を確認します。
4. 住宅ローンの事前審査：人気の物件はすぐ申込みが入るため、申込みの前に済ませておきます。
5. 契約・引渡し：手付金等の保全措置（売主が宅建業者で、完成前なら代金の5％か1,000万円を超えるとき、完成済みなら10％か1,000万円を超えるときに必要）と引渡し時期を確認して契約し、完成時の立会いで不具合を確認します。

よくある失敗例

よくある失敗例：土地の広さを確認せずに「駅に近くて安い」新築を選んだところ、土地が70㎡未満の3階建てで、家族が増えてから住み替えようとした際に、買主から建て替えの条件を何度も質問された、というケースがあります。買う時点で70㎡ルールの例外にあたる根拠を書類で確認しておけば、売るときにもそのまま説明できます（一般的なケースを例にした説明です）。

当社にご相談いただいた場合の進め方

1. LINE・電話・フォームで、希望の町名・予算・入居時期・家族構成をお知らせください。
2. 成約価格の水準と区のハザードマップをもとに、候補の物件の価格が妥当か、確認すべき点は何かをご説明します。
3. 瑞江駅から近い瑞江店のスタッフが内見に同行し、道路・日当たり・1階の高さなどをその場で一緒に確認します。
4. 住宅ローンの事前審査や、住宅ローン控除に必要な書類の確認をお手伝いし、税金の疑問は顧問税理士・FPの無料相談をご案内します。

今の住まいを売ってから買い替える方は、売却と購入の時期を合わせる必要があります。今の家の査定と新築探しを同じ窓口で進められるので、お気軽にご相談ください。

江戸川区で新築一戸建ての購入を相談するならセルフリジェネレーション｜Googleクチコミ★4.9（瑞江店）

株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）は、谷河内の瑞江店を拠点に、江戸川区・墨田区を中心に不動産の売却・購入・買取をサポートしている地域密着の不動産会社です。Googleクチコミの評価は本店★4.8・瑞江店★4.9（2026年10月時点）をいただいています。

口コミでよく評価されているのは、こまめな連絡と、ていねいで親身な対応です。瑞江の新築一戸建ては供給が少なく、条件の良い物件ほど早く申込みが入ります。希望に合う物件の情報をこまめにお知らせし、気になる物件が出たときにすぐ内見できるよう対応することを大切にしています。

「一軒家の購入の際、大変お世話になりました。」（Googleクチコミより一部抜粋）

• 江戸川区・墨田区に特化した地域密着で、瑞江・春江町・南篠崎町の街の事情や水害の状況に通じている
• 業界経験10年以上のスタッフのみが在籍
• 顧問弁護士・税理士・FPによる無料相談（住宅ローン控除や資金計画など）
• 売却も買取も扱っているので、将来売るときの価格まで見据えて物件選びをアドバイスできる
• LINE・オンラインでのご相談も可能

仲介手数料は、法律で定められた上限の範囲内で、媒介契約の前に書面でご説明します。購入のご相談は住宅購入相談、まずは話を聞いてみたい方は無料相談をご利用ください。住み替えで今の家を売る方は売却・無料査定のページもご覧ください。

よくある質問

瑞江の新築一戸建ての相場はいくらですか？

瑞江駅を最寄りとする新築・築浅一戸建ての成約価格の中央値は、2025年度で6,200万円（21件）でした。江戸川区全体の5,900万円より300万円高い水準です。国土交通省の不動産情報ライブラリの成約価格情報を当社が集計した値です。

瑞江で新築一戸建てが安い町名・高い町名はどこですか？

2025年度の成約価格の中央値は、南篠崎町が7,300万円と高く、江戸川が6,200万円、西瑞江が5,800万円、春江町が5,050万円でした。2021年度からの5年間でも「南篠崎町が高め、春江町が手ごろ」という傾向は変わっていません。

瑞江で5,000万円台の新築一戸建ては買えますか？

買えますが、土地70㎡未満の3階建てや、駅から離れた春江町などが中心になります。2025年度の成約価格の中央値は、土地50〜69㎡で5,050万円、春江町で5,050万円でした。

瑞江の新築一戸建ての価格は上がっていますか？

2021〜2024年度は5,400万〜5,500万円で横ばいでしたが、2025年度は6,100万円（成約・取引の合計）に上がりました。地価公示（2026年1月1日時点）でも、瑞江駅周辺の住宅地は前年より4.8〜6.4％上がっています。

瑞江で新築一戸建てを買うときの注意点は何ですか？

土地が70㎡以上か、区画整理済みの区域か、区の水害ハザードマップでの浸水の深さの3点を確認することです。あわせて、住宅ローン控除に必要な省エネの証明書が出るかも申込みの前に売主に確認しましょう。

瑞江で新築一戸建てを買うには年収はいくら必要ですか？

6,200万円の新築を自己資金500万円・金利年2.5％・35年で借りる仮定では、毎月の返済は約21.5万円で、返済負担率25％なら年収約1,030万円が目安です。金利や自己資金、共働きの収入合算で大きく変わるため、事前審査で確認しましょう。

まとめ

瑞江駅の新築・築浅一戸建ての成約価格の中央値は、2025年度で6,200万円でした。町名では南篠崎町が高く春江町が手ごろ、土地の広さでは70㎡以上が6,350万円、70㎡未満は4,000万〜5,000万円台と、条件で1,000万円以上の差があります。

• ポータルサイトの売り出し相場（6,699万円）ではなく、成約価格の水準を予算の基準にする
• 町名・土地の広さ・駅からの距離で価格が変わるので、優先順位を決めて候補を絞る
• 区画整理の有無、70㎡ルールの例外の根拠、浸水の深さを契約前に確認する
• 住宅ローン控除のため、省エネの証明書が出るかを申込み前に確認する

江戸川区の不動産購入の全体像は江戸川区の不動産購入ガイド｜エリア選び・相場・流れと注意点でまとめています。瑞江で新築一戸建ての購入をお考えの方は、瑞江店（03-6638-8512）にお気軽にご相談ください。

この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年10月26日

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