【2026年】江戸川区の土地は古家付きか更地か｜解体の判断と手取り比較の記事

「江戸川区の実家の土地を売りたいけれど、古い家は壊してから売った方がいいの？」「解体費をかけても、その分高く売れるの？」と迷っている方は多いのではないでしょうか。古家付きで売るか更地にして売るかは、手取り額だけでなく、固定資産税、税金の特例、売れるまでの期間にも関わります。

この記事では、江戸川区で土地を売るときの「古家付き」と「更地」の選び方を、宅地建物取引業者の実務の視点で解説します。

• 古家付き・更地渡し・先に解体・買取の4つの売り方の違い
• 江戸川区ならではの確認点（ゼロメートル地帯、最低敷地面積70㎡、区画整理、区の除却助成）
• 固定資産税と3,000万円控除で損をしない解体のタイミング
• 手取りの計算例と、迷ったときの判断の手順

結論を先に言うと、江戸川区ではまず古家付きのまま査定と売り出しをして、買主の希望に応じて「更地渡し」で対応するのが、多くの土地で失敗しにくい進め方です。

この記事の結論

• 売る前に自分で解体するのは原則おすすめしません。解体費が先に出ていき、1月1日に更地だと固定資産税がおおむね3〜4倍になるためです。
• 古家付きで売り出し、買主が更地を望めば契約後に解体する「更地渡し」なら、売れてから解体費を払えます。
• 区の陸域の約7割がゼロメートル地帯の江戸川区では、買主は地盤と浸水対策の費用も見込むため、建物より土地の条件が価格を左右します。
• 旧耐震（1981年5月31日以前）の木造なら、区の老朽住宅除却工事助成（上限50万円、一部地域・空き家は100万円）を契約前に申請できます。
• 早く確実に手放したいときは、解体せずに不動産会社が直接買う「買取」も選べます。

江戸川区の土地は「古家付き」と「更地」のどちらで売るべき？

江戸川区の土地は、多くの場合「古家付きのまま売り出す」のが基本です。解体するかどうかは、買主が決まってからでも間に合うためです。

古家付き土地とは、建物としての価値がほとんどない古い家が建ったまま、土地として売り出す物件のことです。一方、更地とは、建物がなく、すぐに新しい家を建てられる状態の土地のことです。

実際の売り方は「古家付きか更地か」の二択ではありません。当社では、次の4つから選ぶことをおすすめしています。

「更地渡し」とは、古家付きのまま売買契約を結び、売主が引渡しまでに建物を解体して更地で引き渡す約束のことです。買主から見れば更地を買うのと同じなので、更地を探している人にも売れます。江戸川区の不動産売却の全体の流れは、江戸川区の不動産売却ガイド｜相場・流れ・費用と高く売るコツで解説しています。

江戸川区の土地の買主は誰か｜相場から考える売り方

江戸川区で古い家が建つ土地を買うのは、主に「建売住宅を建てて売る事業者」と「注文住宅を建てたい個人」です。どちらも建物ではなく土地の価値で価格を決めるため、古家に値段がつくことはほとんどありません。

国土交通省の地価公示（2026年1月1日時点）を見ると、区内の住宅地は駅や町によって価格が2倍ほど違います。

出典：国土交通省「地価公示」（2026年1月1日時点）。実際の取引価格は、形・道路・面積などで地価公示と異なります。

駅に近く土地の需要が強いエリア（葛西・西葛西、瑞江、小岩、一之江の駅近など）では、建売事業者も個人も積極的に土地を探しています。こうした場所では、古家付きでも更地でも売れる可能性が高く、無理に先に壊す必要はありません。駅から離れたエリアでは買主の数が限られるため、「更地渡しにも対応します」と広告に書いて間口を広げるのが効果的です。町ごとの土地価格は江戸川区の土地相場・坪単価｜地価推移と駅別の土地価格で確認できます。

江戸川区ならではの確認点｜ゼロメートル地帯・70㎡・区画整理

江戸川区で古家付きか更地かを決める前に、建物よりも先に「土地の条件」を確認してください。土地の条件によって、更地にしたときの価値や、買主の層が大きく変わるからです。

ゼロメートル地帯と地盤・浸水対策

江戸川区の公式サイトによると、区の陸域の約7割は、満潮時の海面より低い「ゼロメートル地帯」です。区の資料では、過去の地下水のくみ上げによる地盤沈下もその一因とされています。

家を建てる買主は、地盤調査の結果によっては地盤改良の費用を、さらに浸水に備えて基礎を高くする費用を見込みます。そのため、更地にして地盤調査を先に済ませておくと、買主が建築費を見積もりやすくなる場合があります。一方で、地盤調査の結果が悪ければ価格交渉の材料にもなるため、調査をするかどうかは担当者と相談して決めましょう。

最低敷地面積70㎡と「分けて売れるか」

江戸川区では2004年6月から敷地面積の最低限度が定められ、原則として70㎡未満に分けた土地には新しく家を建てられません。たとえば140㎡以上の土地なら2区画に分けて建売事業者が買うことがありますが、130㎡なら2区画にできません。分けられるかどうかで買主と価格が変わるため、解体より前に確認が必要です。詳しくは江戸川区の最低敷地面積70㎡｜土地を分割して売れる条件と例外をご覧ください。

旗竿地・狭い道路・区画整理

道路に2m以上接していない土地や、通路部分が細長い旗竿地は、更地にしても新しい家を建てられないことがあります。再建築できない土地で建物を壊すと、その後は建物を建てられず、価値が大きく下がるおそれがあります。こうした土地は解体せずに相談してください（江戸川区の再建築不可物件の売却ガイド）。

また、区内には土地区画整理事業の区域もあります。区画整理の施行地区内では、土地区画整理法76条により、建物の建築などに許可が必要です。仮換地（将来の土地の位置と形）が決まっているかどうかで買主の判断が変わるため、解体の前に区の担当窓口で確認しましょう。旗竿地や区画整理の土地の売り方は江戸川区の訳あり物件買取ガイド｜旗竿地・借地・区画整理の売り方でまとめています。

古家付きのまま売るメリット・デメリット

古家付きで売る最大のメリットは、解体費をかけずに売り出せることです。売れるかどうか分からない段階で100万円単位の出費をしなくて済みます。

メリット

• 解体費の持ち出しがなく、売れなかったときの損がない
• 建物が残っている間は、土地の固定資産税の軽減（住宅用地の特例）が続く
• リフォームして住みたい人、建物を倉庫や作業場として使いたい人も買主になる
• 買主が自分の建築計画に合わせて解体業者を選べる

デメリット

• 買主は解体費を見込んで価格を考えるため、値下げ交渉を受けやすい
• 室内が傷んでいると、見学時の印象が悪くなる
• 建物の不具合について売主が責任を問われるおそれがある

建物の責任については、売買契約で「建物は価格に含まず、建物の不具合について売主は責任を負わない」とする特約（契約不適合責任の免責）を入れて対応するのが一般的です。契約不適合責任とは、引き渡した物が契約の内容と違っていた場合に売主が負う責任のことです。ただし、売主が知っていて告げなかった不具合は免責されないため、雨漏りやシロアリなど分かっていることは告知書に書きましょう。

更地にして売るメリット・デメリット｜固定資産税と1月1日

更地にして売るメリットは、買主が完成後の姿を想像しやすく、すぐに建築に取りかかれることです。デメリットは、解体費が先にかかり、売れ残ると固定資産税が上がることです。

固定資産税・都市計画税は、毎年1月1日時点の土地と建物の状況で課税されます。住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」があり、200㎡以下の部分は固定資産税の課税標準が6分の1、都市計画税が3分の1になります（東京都主税局）。1月1日に更地になっていると、この特例が外れます。

東京23区には、小規模住宅用地の都市計画税を2分の1にする軽減や、住宅用でない土地の負担水準の上限（65％）などの措置があるため、税額が単純に6倍になるわけではありません。当社の計算例では、おおむね3〜4倍です。

※調整措置を簡略化した概算で、実際の事例ではありません。更地の場合でも、400㎡以下の住宅用でない土地は、申請により200㎡までの部分が2割減免される制度があります（東京都主税局、2026年度）。正確な税額は江戸川都税事務所で確認してください。

実務では、年末に解体を終えて1月1日をまたいでしまうのが典型的な失敗です。解体するなら、1月2日以降に工事を終える、または年内に引渡しまで済ませるといった日程の工夫で、翌年度の税額の上昇を避けられます。固定資産税のしくみは家を更地にして売る方が良い物件とは？メリット・デメリットと判断基準でも解説しています。

解体費用と江戸川区の老朽住宅除却工事助成【2026年度】

江戸川区で木造住宅を解体する費用は、建物の大きさ・道路の幅・付帯工事によって変わります。当社の別記事で紹介している見積もり平均（クラッソーネ、2026年10月時点）では、木造は1坪あたり約5.3万〜6.3万円です。ブロック塀、庭木、残置物、アスベスト調査などは別にかかります。

旧耐震の木造住宅なら、江戸川区の「老朽住宅除却工事助成」を使える場合があります。区の公式サイトで確認した2026年度の主な内容は次のとおりです。

出典：江戸川区「老朽住宅除却工事助成制度」（2026年10月確認）。問い合わせ先は区の建築指導課 耐震化促進係です。

注意したいのは、助成決定の通知より前に解体業者と契約・着工すると、助成を受けられないことです。「更地渡し」で売る場合も、売買契約を結んだらすぐに区へ相談し、引渡し日に余裕を持たせましょう。助成の詳細や手続きは江戸川区の解体工事｜助成金・費用相場と売却前の注意点で解説しています。

解体するときは、次の法律上の手続きも必要です。

1. アスベストの事前調査：建物の大きさにかかわらず必要で、2023年10月から有資格者による調査が義務です。解体する床面積が80㎡以上なら、結果の報告も必要です（大気汚染防止法）。
2. 建設リサイクル法の届出：床面積80㎡以上の建物の解体は、工事に着手する7日前までに区へ届け出ます。
3. 建物滅失登記：解体した日から1か月以内に、所有者が法務局へ申請します（不動産登記法57条）。売買の決済までに済ませておく必要があります。

3,000万円控除・空き家特例と解体のタイミング

解体する順番を間違えると、売却益にかかる税金の特例が使えなくなることがあります。解体を決める前に、使う予定の特例の要件を確認しましょう。

自分が住んでいた家の場合（3,000万円特別控除）

国税庁によると（令和8年4月1日現在の法令等）、住んでいた家を取り壊して敷地を売る場合は、次の2つを両方満たす必要があります。

• 家を取り壊した日から1年以内に売買契約を結び、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
• 取り壊してから契約するまで、その土地を貸駐車場などに使っていないこと

先に解体して売れ残り、1年を過ぎてしまうと、控除が使えなくなるおそれがあります。この点でも「更地渡し」の方が安全です。

相続した実家の場合（空き家の3,000万円特別控除）

相続した実家（1981年5月31日以前の建築など）を売る場合は、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることが条件です。特例は2027年12月31日までの売却が対象で、売却代金は1億円以下、相続人が3人以上なら1人2,000万円が上限です（国税庁 No.3306）。

2024年1月1日以後の売却では、売った年の翌年2月15日までに買主が取り壊した場合も対象になり得ます。つまり、古家付きのまま売って買主に解体してもらっても、特例を使える道があります。相続した空き家の売却全体は江戸川区の空き家売却ガイド｜3,000万円控除・区の窓口・売り方比較をご覧ください。

手取りはどう変わる？古家付き・更地渡し・先行解体の計算例

手取り額の差は、多くの場合「解体費とほぼ同じ金額」の範囲に収まります。違いが出るのは、売れるまでの期間と、売れ残ったときの費用です。

次は、瑞江駅周辺の100㎡の土地に、延床約80㎡の木造住宅が建っている場合を仮定した計算例です。価格・費用はすべて仮の数値で、実際の取引事例ではありません。

※仲介手数料は（売却価格×3％＋6万円）×1.1の上限額。印紙税・測量費・譲渡所得税などは含みません。固定資産税の増加分は前章の計算例を使っています。

この例では、古家付きと更地渡しの手取りはほぼ同じで、先に解体した場合が一番少なくなります。更地渡しは価格を少し高く設定しやすい代わりに、解体の手間と期間がかかるという関係です。どれが良いかは、買主の数（エリアの需要）と、いつまでに売りたいかで決まります。費用全体の目安は不動産売却の費用の目安は？一覧と計算例・抑える方法も参考にしてください。

古家付きか更地かを決める判断フロー

迷ったときは、次の順番で確認すると判断を誤りにくくなります。先に解体を決めるのではなく、「土地の条件」と「2通りの査定額」を見てから決めるのがポイントです。

1. 土地の条件を確認する：道路との接し方、面積（70㎡・140㎡の境目）、区画整理の区域か、浸水想定を確認します。
2. 建物の価値を確認する：建築年（1981年5月31日以前か）、雨漏り・傾き・シロアリの有無、そのまま住めるかを見ます。
3. 2通りの査定を受ける：「古家付きの価格」と「更地の価格」の両方を出してもらいます。
4. 解体の見積もりを取る：付帯工事・アスベスト調査・残置物の撤去を含めた総額で比べます。
5. 税金と期限を確認する：1月1日、3,000万円控除の期限、区の助成の申請期限を並べます。
6. 売り方を決める：古家付き・更地渡し・先に解体・買取から選びます。

目安として、建物にまだ住める価値があるなら「古家付き」、駅近で土地の需要が強いなら「古家付き＋更地渡しも可」、再建築に制限がある土地や早く手放したい場合は「買取」の検討がおすすめです。先に解体するのは、建物が倒壊しそうで危険な場合や、近所への影響が大きい場合などに限られます。

よくある失敗例

• 12月に解体を終え、1月1日に更地になって翌年度の固定資産税が上がった
• 先に解体したら、道路の条件で再建築できない土地だと分かった
• 助成の決定前に解体業者と契約してしまい、区の助成を受けられなかった
• 解体中に古い基礎やがれきが見つかり、追加費用がかかった

地中から古い基礎や浄化槽などが見つかるトラブルへの備えは、土地を売却する際に起こりうるトラブルとは？境界・越境・埋設物・私道の対策で解説しています。

江戸川区で土地の売却を相談するならセルフリジェネレーション｜瑞江店Googleクチコミ★4.9

株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）は、江戸川区の瑞江店を拠点に、古家付き土地の売却・更地渡し・買取のどれにも対応しています。Googleクチコミの評価は本店★4.8・瑞江店★4.9（2026年10月時点）です。

口コミでは、価格設定の説明や進み具合の報告のこまめさが評価されています。古家付きか更地かの判断は、査定額・解体費・税金を並べて比べることが欠かせないため、こうした丁寧な説明が特に役立つ場面です。

「売却に当たり価格の設定や進捗状況の報告等細やかにしていただき安心できました。」（Googleクチコミより一部抜粋）

当社の強みは次のとおりです。

• 墨田区・江戸川区に特化した地域密着で、瑞江・篠崎・一之江・葛西・小岩など町ごとの土地の需要を把握しています
• 業界経験10年以上のスタッフのみが在籍しています
• 顧問弁護士・税理士・FPによる無料相談で、3,000万円控除や相続の税金も確認できます
• 仲介でも買取でも対応できるため、「古家付きで売る」「更地渡しで売る」「当社が買い取る」を同じ土俵で比べてご提案できます
• 一定期間は仲介で売り出し、売れなければ当社が買い取る買取保証付き売却もご相談いただけます（条件は物件ごとに、ご相談時に書面でご説明します）
• LINE・オンラインでのご相談も可能です

解体せずにそのまま売りたい場合は、当社の不動産買取や江戸川区の不動産買取ガイド｜最短日数と仲介との手取り比較もご覧ください。まずは無料査定で、古家付きと更地の両方の価格を確認するところから始められます。

江戸川区の古家付き土地・更地の売却に関するよくある質問

江戸川区で古い家が建つ土地は、解体してから売った方が高く売れますか？

解体すると売却価格は上がりやすいものの、手取り額は解体費の分だけ相殺され、ほとんど変わらないことが多いです。先に解体すると、売れ残ったときに固定資産税が上がるリスクもあります。まずは古家付きと更地の両方で査定を受けて比べるのがおすすめです。

更地渡しとは何ですか？

更地渡しとは、古家付きのまま売買契約を結び、売主が引渡しまでに建物を解体して更地で引き渡す売り方です。売れてから解体するので、解体費を払ったのに売れないという事態を避けられます。解体の期限や地中埋設物が見つかった場合の扱いは、契約書で決めておきます。

家を解体すると固定資産税はいくら上がりますか？

1月1日時点で更地になっていると住宅用地の特例が外れ、東京23区では土地の税額がおおむね3〜4倍になります。評価額3,000万円・100㎡の土地の仮定では、年約8万5,000円から約33万1,500円に上がる計算です。解体の時期を1月2日以降にするなど、日程で避けられる場合があります。

江戸川区の解体の助成金は、売却する家にも使えますか？

1981年5月31日以前に建てた木造2階建て以下の個人所有の住宅などの条件を満たせば、売却前の解体でも江戸川区の老朽住宅除却工事助成を申請できます。2026年度は工事費の2分の1、上限50万円（一部地域と空き家は100万円）で、申請期限は2026年12月25日です。助成決定の前に解体業者と契約すると対象外になるので注意してください。

古家付きで売ると、建物の不具合の責任を負いますか？

売買契約に「建物の契約不適合責任を負わない」という免責特約を入れれば、原則として建物の不具合の責任は負いません。ただし、売主が知っていて告げなかった不具合は免責されません。雨漏りやシロアリなど分かっていることは告知書に正直に書きましょう。

相続した江戸川区の実家を古家付きのまま売っても、空き家の3,000万円控除は使えますか？

2024年1月1日以後の売却なら、売った年の翌年2月15日までに買主が取り壊せば、古家付きのまま売っても特例の対象になり得ます。そのほか、1981年5月31日以前の建築、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までの売却、売却代金1億円以下などの要件があります。使えるかどうかは、売り出し前に税理士や当社にご相談ください。

まとめ

江戸川区で古い家が建つ土地を売るときは、先に解体せず、古家付きのまま査定と売り出しを始め、買主の希望に応じて「更地渡し」で対応するのが基本です。手取り額の差は解体費の範囲に収まることが多く、違いが出るのは固定資産税、税金の特例の期限、売れるまでの期間です。

• 1月1日に更地だと、土地の固定資産税・都市計画税はおおむね3〜4倍になる
• 区の陸域の約7割がゼロメートル地帯で、買主は地盤と浸水対策の費用も見込む
• 最低敷地面積70㎡、旗竿地、区画整理の区域かどうかを解体の前に確認する
• 旧耐震の木造なら区の老朽住宅除却工事助成を、契約前に申請する
• 早く確実に手放したいなら、解体不要の買取も比べる

「うちの土地は壊した方がいいのか」と迷ったら、古家付きと更地の両方の査定額を並べて比べるところから始めましょう。

この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年10月17日

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株式会社セルフリジェネレーションは、墨田区・江戸川区を中心に不動産の売却・購入・買取をサポートしている地域密着の不動産会社です。「まずは価格だけ知りたい」「売るか迷っている」という段階でも、お気軽にご相談ください。

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