「江戸川区の実家を売りたいけれど、登記の名義が亡くなった親のままになっている」「相続登記は売る前に必要なのか、どこで何をそろえればいいのか分からない」。相続した家の売却相談では、最初にこのような声をよくお聞きします。
この記事では、江戸川区の不動産を売る前提で相続登記を進めるときに、どの窓口で、どの書類を、どの順番で集めればよいかを、宅地建物取引業者の実務目線で整理します。
- 相続登記をしないと売れない理由と、売却スケジュールとの関係
- 江戸川区の不動産を管轄する法務局（東京法務局 江戸川出張所）と区内の窓口
- 売却前の相続登記で必要な書類のチェックリストと費用の目安
- 売るときに困らない名義の決め方（代表者の単独名義・共有名義）
結論から言うと、売却の決済までに相続登記を終えておく必要があります。書類集めに1〜2か月かかることが多いため、査定と並行して早めに始めるのが安全です。
この記事の結論
- 亡くなった方の名義のままでは買主へ名義を移せないため、決済日までに相続人への相続登記が必要です。
- 江戸川区内の土地・建物の登記は、東京法務局 江戸川出張所（江戸川区中央1丁目16番2号）が管轄です。
- 本籍が区外でも、戸籍は2024年3月1日から区民課と5つの事務所で広域交付を受けられます（予約制）。
- 登録免許税は固定資産税評価額の0.4％で、評価額100万円以下の土地は2027年3月31日まで免税です。
- 売る予定なら、代表者の単独名義にして遺産分割協議書に「換価分割」を明記すると手続きが進めやすくなります。
相続・贈与の不動産、どうするか迷ったら
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相続登記をしないと江戸川区の家は売れない？売却前に必要な理由
相続した不動産を売るには、売却代金の決済と同時に買主へ所有権を移す時点までに、相続登記を済ませておく必要があります。登記簿上の所有者が亡くなった方のままでは、買主への所有権移転登記を申請できないためです。
相続登記とは、亡くなった方（被相続人）名義の不動産を、相続した人の名義に変える登記のことです。売買契約そのものは相続登記の前に結ぶことも法律上は可能ですが、決済日までに登記が終わらなければ引渡しができず、契約違反になるおそれがあります。そのため実務では、相続登記が完了してから売買契約を結ぶか、少なくとも申請書類がそろった段階で契約するのが一般的です。
相続登記の義務化と期限（2027年3月31日）
法務省によると、相続登記は2024年4月1日から義務になりました。相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請が必要で、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります。2024年4月1日より前に相続した不動産も対象で、その場合の期限は2027年3月31日です。
義務化の詳しい中身や、自分で申請する手順・費用は相続登記・住所変更登記の義務化いつから？自分で申請する手順と費用で解説しています。この記事では「売る前提」で、江戸川区で何をどこでそろえるかに絞って説明します。
「相続人申告登記」だけでは売れない
相続人申告登記とは、遺産分割がまとまらないときなどに「自分が相続人である」と法務局に申し出て、相続登記の義務を果たしたことにできる制度です。ただし、この申出では所有者の名義は変わりません。売却するには、遺産分割の結果などにもとづく正式な相続登記が別に必要です。
江戸川区の相続登記はどこで？東京法務局 江戸川出張所と区内の窓口
江戸川区内にある土地・建物の相続登記は、東京法務局 江戸川出張所に申請します。亡くなった方や相続人がどこに住んでいるかではなく、不動産がどこにあるかで管轄が決まります。郵送やオンラインでも申請できるため、遠方の相続人が窓口へ行く必要はありません。
| 窓口 | 所在地・連絡先 | 売却前の相続登記で使う場面 |
|---|---|---|
| 東京法務局 江戸川出張所 | 江戸川区中央1丁目16番2号／03-3654-4156（自動音声案内）／窓口9時〜17時 | 相続登記の申請、登記事項証明書・公図の取得、法定相続情報一覧図の申出 |
| 江戸川区役所 区民課・5つの事務所（小松川・葛西・小岩・東部・鹿骨） | 区民課 戸籍住民係 03-5662-0591 ほか | 戸籍・除籍・改製原戸籍の取得（広域交付は予約制）、住民票の除票 |
| 江戸川都税事務所 | 江戸川区中央4-24-19／03-3654-2151／平日8時30分〜17時 | 固定資産評価証明書（登録免許税の計算）、名寄帳 |
| おくやみコーナー | 区役所本庁舎1階 区民課内／予約 03-5662-1985 | 死亡後の区の手続きをまとめて相談（事前予約制） |
| 区民相談室 | グリーンパレス2階／03-5662-7684 | 司法書士の登記相談（第1・第3土曜13時〜16時、受付は15時まで） |
※東京法務局・江戸川区・東京都主税局の各公式サイトの掲載内容（2026年10月時点）。受付時間や日程は変わることがあるため、来所前に確認してください。
江戸川出張所へは、JR総武線 新小岩駅南口から都バスで「江戸川区役所前」下車、徒歩400〜500mと案内されています。登記手続きの案内（相談）は電話で予約でき、代表番号の自動音声で「2番」を選ぶか、登記電話案内室（03-5318-0261）で受け付けています。
区民相談室の司法書士の登記相談は、定員10名・電話予約不可の先着順で、申請書などの具体的な書面の内容確認は対応していないと区は案内しています（2026年5月更新の区のページで確認）。書類の作成まで任せたい場合は、司法書士への依頼を検討しましょう。
売却前の相続登記で必要な書類チェックリスト
売却を前提とした相続登記で中心になるのは、「誰が相続人か」を証明する戸籍と、「誰が取得するか」を示す遺産分割協議書です。遺産分割協議で相続人の1人が取得する、最も多いケースの書類は次のとおりです。
| 書類 | 取得先（江戸川区の場合） | 手数料の目安 | 売却時の注意 |
|---|---|---|---|
| 被相続人の出生から死亡までの戸籍・除籍・改製原戸籍 | 区民課・各事務所（広域交付）または本籍地 | 戸籍450円、除籍・改製原戸籍750円 | 途中が欠けると登記できない |
| 被相続人の住民票の除票（または戸籍の附票） | 最後の住所地の区市町村 | 区市町村による | 登記簿上の住所と死亡時の住所をつなぐ |
| 相続人全員の現在の戸籍 | 各相続人の本籍地または広域交付 | 450円 | 遠方の相続人分も必要 |
| 遺産分割協議書（相続人全員の実印） | 相続人が作成 | ― | 売る予定なら換価分割と書く |
| 相続人全員の印鑑証明書 | 各相続人の住所地 | 区市町村による | 買主側の手続きでも取得時期を確認 |
| 取得する人の住民票 | 住所地の区市町村 | 区市町村による | 新しい名義人の住所を登記する |
| 固定資産評価証明書 | 江戸川都税事務所 | 都税事務所で確認 | 登録免許税の計算に使う |
| 登記事項証明書（確認用） | 法務局（全国どこでも可） | 書面600円、オンライン請求・送付520円 | 私道部分の持分の漏れを確認 |
※戸籍の手数料は全国共通の額、登記事項証明書は2025年4月1日からの法務局の手数料です。遺言書がある場合や法定相続分で登記する場合は、必要書類が一部変わります。
戸籍は江戸川区の窓口でまとめて取れる（広域交付）
戸籍の広域交付とは、本籍地以外の区市町村の窓口で、全国の戸籍をまとめて請求できる制度です。2024年3月1日に始まり、江戸川区では区民課と5つの事務所の戸籍住民係で請求できます。
区のページによると、相続のために出生からさかのぼった区外の戸籍を請求する場合は事前の来庁予約が必要で、手続きに1〜2時間かかることがあります。顔写真付きの本人確認書類が必要で、郵送や代理人による請求はできません。請求できるのは本人・配偶者・直系の親族（父母や子など）に限られ、兄弟姉妹の戸籍は対象外なので、兄弟姉妹が相続人になるケースでは本籍地への請求も必要になります。
法定相続情報一覧図で売却時の手間を減らす
法定相続情報証明制度とは、戸籍一式と相続関係を一覧にした図を法務局に出すと、登記官が認証した「法定相続情報一覧図の写し」を無料で交付してもらえる制度です。江戸川出張所でも取り扱っています。
一覧図の写しがあれば、相続登記だけでなく、預貯金の解約や相続税の申告でも戸籍の束を何度も提出せずにすみます。売却では、決済のときに亡くなった方の口座の整理や税理士への依頼が重なることが多いため、数通作っておくと便利です。
所有不動産記録証明書で「登記漏れ」を防ぐ
所有不動産記録証明制度とは、亡くなった方が登記簿上の所有者になっている不動産を、法務局が全国から検索して一覧にした証明書を発行する制度です。法務省によると2026年2月2日に運用が始まり、相続人も請求できます。手数料は書面請求で1,600円（検索条件1件・1通）、交付まで2週間程度かかる場合があると案内されています。
江戸川区の古い住宅地では、家の前の私道の持分や、隣の細長い土地が別の地番で登記されていることがあります。私道の持分の相続登記が漏れると、買主の住宅ローン審査や将来の掘削承諾で問題になるため、都税事務所の名寄帳とあわせて確認しましょう。なお、氏名や住所の表記が登記と違うと抽出されないことがあると法務省は注意しています。
売却を前提にした名義の決め方｜代表者の単独名義と共有名義
相続人が複数いて家を売る予定なら、代表者1人の単独名義にして、遺産分割協議書に「売却して代金を分ける」と書く方法が進めやすいことが多いです。共有名義のまま売ると、売買契約・決済で相続人全員の署名や本人確認が必要になり、1人が遠方や入院中だと日程が組みにくくなります。
換価分割とは、不動産を売って、その代金を相続人で分ける遺産分割の方法です。代表者の単独名義にする場合は、協議書に「代表者が売却手続きのために取得し、売却代金から費用を差し引いた残りを各相続人に○分の1ずつ分配する」といった内容を書いておきます。この記載がないと、代表者から他の相続人へ代金を渡したことが贈与と見られるおそれがあるため、協議書の文面は司法書士や税理士に確認してもらうと安心です。
| 名義の決め方 | 売却手続き | 代金・税金 | 向いているケース |
|---|---|---|---|
| 代表者の単独名義（換価分割） | 代表者1人で契約・決済できる | 協議書どおりに分配。譲渡所得は各相続人が取り分に応じて申告 | 相続人が多い、遠方・高齢の相続人がいる |
| 相続人の共有名義 | 全員が売主として契約・決済 | 持分どおりに受け取り、各自が申告 | 相続人が2人程度で、近くに住んでいる |
| 1人が取得して代償金を払う（代償分割） | 取得した人が売るかどうかを決める | 他の相続人へ代償金を支払う | 1人が住み続ける、または自分で売りたい |
共有名義の売却の進め方は、江戸川区の事情もふまえて江戸川区の共有持分の売却｜土地は分けられる？最低敷地面積70㎡と3つの売り方で詳しく解説しています。
相続登記の費用と期間の目安｜登録免許税の計算例
相続登記の主な費用は、登録免許税（固定資産税評価額の0.4％）、戸籍などの取得費、司法書士に頼む場合の報酬です。期間は、書類集めに1〜2か月、法務局への申請から完了までに1〜2週間程度が一つの目安です。
登録免許税とは、登記をするときに国に納める税金のことです。相続登記では、固定資産評価証明書に記載された価格（固定資産税評価額）に0.4％を掛けて計算します。法務省によると、評価額100万円以下の土地の相続登記と、相続登記をしないまま相続人が亡くなった場合の相続登記は、2027年3月31日まで免税です。江戸川区の住宅地で100万円以下になるのは、私道の持分や細い残地などに限られることが多いでしょう。
計算例（仮定の数値です）：瑞江駅圏の戸建てで、土地の固定資産税評価額が1,800万円、建物が150万円の場合
- 課税標準：1,800万円＋150万円＝1,950万円（1,000円未満切り捨て）
- 登録免許税：1,950万円×0.4％＝7万8,000円（100円未満切り捨て）
- 戸籍など：除籍・改製原戸籍3通（2,250円）＋戸籍謄本3通（1,350円）＝3,600円ほど
- 司法書士報酬：事務所によって異なるため、複数の見積もりで比較
申請から完了までの日数は時期と出張所によって変わります。東京法務局のサイトでは出張所ごとの登記完了予定日が公表されているので、決済日を決める前に確認しましょう。当社では、相続登記の完了見込みを司法書士と確認してから、売買契約日と決済日を提案しています。
江戸川区ならではの注意点｜区画整理・農地・未登記建物
江戸川区の相続登記では、区画整理、農地、未登記の増築など、区の土地の成り立ちに関係する論点が売却の前に見つかることがあります。登記の申請自体は同じでも、売却のスケジュールに影響するため、早めに確認しておきましょう。
区画整理の施行中の地区は「仮換地」に注意
土地区画整理事業が施行中の地区では、登記簿上の土地（従前地）と実際に使っている土地（仮換地）の位置や面積が異なります。相続登記は従前地の地番で行い、売却のときは仮換地の証明書や清算金の扱いを買主へ説明する必要があります。区画整理の土地を売るときの注意は江戸川区の訳あり物件買取ガイド｜旗竿地・借地・区画整理の売り方で触れています。
鹿骨・篠崎などの農地は農業委員会への届出も
相続で農地を取得した場合は、相続登記とは別に、農地法3条の3にもとづく農業委員会への届出が必要です。生産緑地に指定されている場合は、売る前に買取申出などの手続きが必要になるため、江戸川区の生産緑地を売却する方法｜買取申出の流れと税金もあわせてご覧ください。
未登記の増築・祖父母名義のままの土地
昭和の住宅では、増築部分が登記されていなかったり、土地だけ祖父母の名義のままだったりするケースがよくあります。増築の登記（表題変更登記）は土地家屋調査士、何代にもわたる相続登記は相続人が増えるため司法書士に早めに相談するのが現実的です。祖父母名義の土地は、前述の免税措置が使えることがあります。
住所変更登記の義務化（2026年4月1日施行）
2026年4月1日から、所有者の住所や氏名が変わったときの変更登記も義務になりました（変更から2年以内、過料5万円以下。施行前の変更は2028年3月31日まで）。相続で名義人になった人がその後に引っ越した場合も対象です。売却では登記簿の住所と印鑑証明書の住所が一致している必要があるため、決済までに整えておきます。
売却から逆算したスケジュールと判断フロー
相続した家を売るときは、税金の特例の期限から逆算して、相続登記を始める時期を決めるのがおすすめです。特に次の3つの期限は、登記の遅れで使えなくなることがあります。
- 相続税の申告・納付：相続開始を知った日の翌日から10か月以内（相続税がかかる場合）。売却代金で納税するなら、登記と売却を急ぐ必要があります。
- 相続税の取得費加算：相続税の申告期限の翌日から3年以内の売却。支払った相続税の一部を取得費に加えられ、譲渡所得の税金が減ります。
- 空き家の3,000万円特別控除：相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ2027年12月31日までの売却（国税庁。要件あり）。
判断に迷ったら、次の流れで考えると整理しやすくなります。
- 遺言書があるか確認する（ある場合は遺言にもとづいて登記）
- 相続人全員で「売る」ことに合意できるか確認する
- 合意できるなら、代表者の単独名義（換価分割）か共有名義かを決める
- 合意できない場合は、期限を守るために相続人申告登記をしつつ、遺産分割の話し合いや家庭裁判所の調停を検討する
- 登記の書類集めと同時に、査定で売却価格と手取りの見通しを立てる
相続した不動産の売却全体の段取り（遺産分割・相続登記・共有の整理）は相続した不動産の売却の流れ｜遺産分割・相続登記・共有の段取りで、江戸川区の相続全般の窓口と税金は江戸川区で相続した家を売却する方法｜流れ・税金・窓口まとめでまとめています。
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売却前の相続登記でよくある失敗と対策
相続登記と売却を並行するときの失敗の多くは、書類の不足や名義の決め方を後から変えることで起こります。以下は、当社が相談を受ける中でよくあるケースを一般化したものです（特定の事例ではありません）。
- 決済日を先に決めてしまった：戸籍の一部が本籍地からしか取れず、登記が決済日に間に合わない。対策は、登記の書類がそろってから契約日を決めることです。
- 共有名義にしたあとで相続人の1人が協力しなくなった：売却に全員の同意が必要になり、話が止まる。対策は、売る予定なら最初から換価分割で代表者名義にすることです。
- 私道の持分の登記が漏れていた：買主の住宅ローン審査で指摘され、追加の登記が必要に。対策は、名寄帳と所有不動産記録証明書で事前に確認することです。
- 空き家の特例の期限を過ぎた：登記と遺品整理に時間がかかり、3年の期限を過ぎてしまう。対策は、期限から逆算して売り出し時期を決めることです。
空き家のまま売る場合の区の窓口や3,000万円控除の要件は江戸川区の空き家売却ガイド｜3,000万円控除・区の窓口・売り方比較をご覧ください。また、江戸川区の不動産売却の全体像（相場・流れ・費用）は江戸川区の不動産売却ガイドで解説しています。
江戸川区で相続した家の売却を相談するならセルフリジェネレーション｜瑞江店はGoogleクチコミ★4.9
株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）は、墨田区と江戸川区に特化した地域密着の不動産会社です。Googleクチコミの評価は、本店★4.8・瑞江店★4.9です（2026年10月時点）。
相続した家の売却では、登記や税金の手続きと、売り方の判断が同時に進みます。当社のクチコミでは、相続手続きへの迅速な対応や、売り方ごとのメリット・デメリットの説明を評価いただいています。
「相続した家を売るにあたり、様々なケースのメリットデメリットを教えていただき」（Googleクチコミより一部抜粋）
「売却時の相続手続きにも直ぐにご対応くださり」（Googleクチコミより一部抜粋）
相続登記と売却の準備では、次の強みを活かしてお手伝いします。
- 江戸川区・墨田区に特化した地域密着：瑞江店（江戸川区谷河内）を拠点に、区画整理や農地など区の事情をふまえてご提案します。
- 業界経験10年以上のスタッフのみ在籍：相続登記の完了見込みから逆算した、無理のない契約・決済の日程を組みます。
- 顧問弁護士・税理士・FPによる無料相談：遺産分割や換価分割、譲渡所得の税金の不安も、売却の前にご相談いただけます。
- 売却も買取も対応：時間をかけて仲介で売るか、期限に間に合わせるために当社が直接買い取るかを、手取りで比べてご提案します。売却・買取のどちらのご相談も可能です。
- LINE・オンライン相談可：遠方にお住まいの相続人の方も、来店せずに進められます。
「名義が親のままだけれど、いくらで売れるか知りたい」という段階でも、無料査定や無料相談をご利用いただけます。
よくある質問
江戸川区の実家の相続登記はどこの法務局に申請しますか？
江戸川区内の土地・建物の相続登記は、東京法務局 江戸川出張所（江戸川区中央1丁目16番2号）に申請します。管轄は不動産の所在地で決まるため、相続人が区外に住んでいても同じです。窓口のほか、郵送やオンラインでも申請できます。
相続登記をしないまま家を売ることはできますか？
亡くなった方の名義のままでは、買主への所有権移転登記ができないため売却の決済はできません。売買契約を先に結ぶことはできますが、決済日までに相続登記を終える必要があります。実務では、登記の書類がそろってから契約日を決めるのが安全です。
本籍が江戸川区以外でも、江戸川区で戸籍を集められますか？
2024年3月1日に始まった戸籍の広域交付で、区民課と5つの事務所の窓口で区外の戸籍も請求できます。出生からさかのぼる相続用の請求は事前予約が必要で、顔写真付きの本人確認書類がいります。郵送や代理人による請求、兄弟姉妹の戸籍の請求はできません。
相続登記の登録免許税はいくらかかりますか？
登録免許税は、土地と建物の固定資産税評価額の合計に0.4％を掛けた額です。たとえば評価額の合計が1,950万円なら7万8,000円になります（仮定の計算例）。評価額100万円以下の土地は、2027年3月31日まで免税です。
相続人が複数いる場合、誰の名義で登記すれば売りやすいですか？
売る予定なら、代表者1人の単独名義にして遺産分割協議書に換価分割を明記する方法が、契約・決済を進めやすくなります。共有名義では、売却時に相続人全員の署名や本人確認が必要です。協議書の書き方によっては贈与と見られるおそれがあるため、専門家に確認しましょう。
相続登記と売却の相談は、どちらを先にすればよいですか？
相続登記の準備と売却の査定は、同時に始めるのがおすすめです。査定で売却価格と手取りが分かると、遺産分割の話し合いや名義の決め方を判断しやすくなります。登記の完了見込みが立ってから、契約日と決済日を決めましょう。
まとめ
江戸川区の相続した家を売るには、決済日までに相続登記を終えておく必要があります。申請先は東京法務局 江戸川出張所で、戸籍は区民課・各事務所の広域交付、固定資産評価証明書は江戸川都税事務所で取得できます。
- 相続登記の期限は取得を知った日から3年以内（2024年4月1日より前の相続は2027年3月31日まで）
- 書類集めに1〜2か月かかることが多いので、査定と並行して早めに始める
- 売る予定なら、代表者の単独名義＋換価分割の協議書が進めやすい
- 私道の持分の漏れは、名寄帳と所有不動産記録証明書で確認する
- 相続税・取得費加算・空き家特例の期限から逆算してスケジュールを組む
「名義が親のまま」の段階でも、売却の準備は始められます。登記と売却の段取りに迷ったら、江戸川区の瑞江店までお気軽にご相談ください。
この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年10月17日
江戸川区の不動産のまとめガイド
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フリーダイヤル：0800-600-0363（受付 10:00〜20:00／定休日：火・水）
本店：東京都墨田区押上1丁目11番6号1階／瑞江店：東京都江戸川区谷河内2丁目2番3号1階／錦糸町オフィス：東京都墨田区錦糸2丁目4-10 ライオンズマンション錦糸町第三 3階
