【2026年】江戸川区で都営住宅に応募する前に持ち家は売却？原則と例外の記事

「都営住宅に当選したけれど、いまの家は自分名義の持ち家。売らないと入居できないのでは」「家を売る時期と、都営住宅の審査の時期は、どちらを先にすればいいのか」――江戸川区でも、持ち家の売却と都営住宅への応募を同時に考えている方から、こうしたご相談をいただくことがあります。

都営住宅は、持ち家があると原則として応募できません。ただし、売る順番や時期を間違えると、売却したのに応募資格がなかった、あるいは審査に間に合わなかったという事態になりかねません。この記事では、東京都住宅政策本部などの公式情報をもとに、持ち家と都営住宅の関係を、江戸川区の事情もまじえて整理します。

この記事で分かること

• 都営住宅に持ち家があると応募できない理由と、公式に認められている2つの例外
• 当選から資格審査までの流れと、持ち家の売却を「いつまでに」終えるべきかの考え方
• 仲介と買取で、売却にかかる期間と手取りがどう変わるか（仮定の数値で比較）
• 売却益が出たときの税金と、確認が必要な所得の扱い

結論から言うと、持ち家の売却は「応募の前に終える」のが最も確実です。当選後に売ってよいかは公式ページに明記がないため、事前に都営住宅募集センターへ確認する必要があります。

この記事の結論

• 都営住宅は、申込者や同居親族が住宅・土地を所有していると、原則として申し込めません（東京都住宅政策本部、2026年10月13日確認）。
• 例外は「老朽化して再建築が難しい家を取り壊す場合」と「差押えなどで本人の責任によらず所有者でなくなる場合」の2つです。
• 「売却して持ち家をなくす」ことは、公式の例外には書かれていません。売却は、応募の前に完了させる前提で計画するのが安全です。
• 定期募集の資格審査は、当選の2〜6か月後です（5月・11月募集）。提出期限は通知から約3週間後なので、間に合わせるには買取も選択肢になります。
• 売却益が出た場合の所得基準への影響は、公式ページで確認できませんでした。売却前に必ず募集センターへ確認してください。

都営住宅に持ち家があると応募できない？公式のルール

都営住宅とは、東京都が所得の低い住宅困窮世帯に向けて管理・供給する公営住宅のことです。応募条件の一つが「住宅に困っていること」で、持ち家や土地を持っている世帯は、原則として住宅に困っているとは認められません。

東京都住宅政策本部の案内によると、申込者本人や同居親族が住宅や土地を所有している場合（共有持分や、借りた土地に建てた家を含む）は、原則として申し込めません（東京都住宅政策本部「土地や建物を所有している場合の例外」、2026年10月13日確認）。江戸川区の案内も、自宅を所有している人は原則として申込みできないと説明しています（江戸川区「都営・区営住宅」）。

見落としやすい「所有」の範囲

所有とは、登記簿に名前が載っている状態のことです。次のようなケースも「所有」に当たるため、注意が必要です。

• 共有持分：兄弟姉妹で相続した実家の持分など、一部だけの名義でも所有者に含まれます。法定相続分で登記されている場合も同じです。
• 同居親族の名義：申込者ご本人が持ち家を持っていなくても、同居する親や子が所有者なら、世帯として申し込めません。
• 借地上の建物：土地は借りていても、建物が自分名義なら所有に当たります。
• 土地だけの所有：建物がなくても、土地の名義があれば所有者です。

一方、持ち家の所有者が世帯に含まれていなければ、親族が別の場所に持ち家を持っていても申し込めます。たとえば、別居している親が持ち家に住んでいる場合などです。

例外は2つだけ：取り壊す場合と、所有権を失う場合

持ち家があっても申し込める例外は、公式には2つだけです。どちらも条件が厳しく、「売却して住み替える」という一般的なケースは含まれていません。

（出典：東京都住宅政策本部「土地や建物を所有している場合の例外」「現在お住まいの住宅の種類が持家である場合のご注意」、2026年10月13日確認）

例外Aに当たる可能性があるのは「再建築できない家」

再建築不可とは、いまの建物を壊すと、新しい建物を建てられない土地のことです。建築基準法の道路に2m以上接していない土地などが該当します。江戸川区にも、古い木造住宅が並ぶ地域や旗竿地があり、再建築ができないために売りにくい家は少なくありません。

例外Aは「著しく老朽化し、法的に再建築が困難」な住宅が対象です。老朽化しているだけでは足りず、再建築ができないことが要件に含まれています。該当するかどうかは、役所での調査（接道の確認など）をしないと分かりません。調べ方は【2026年】江戸川区の再建築不可物件の売却ガイド｜調べ方・区の助成・買取で詳しく説明しています。

なお、この例外は「取り壊して、所有者でなくなる」ことが前提です。家を壊したあとの土地も所有していれば、「土地の所有者」であることに変わりはありません。土地の扱いについては、公式ページでは詳しく読み取れなかったため、募集センターで個別に確認してください。

例外Bは「自分の意思で売る」場合とは違う

例外Bは、差押えや立退き要求など、本人の意思によらずに所有者でなくなる場合です。自分で売却を決めた場合に、この例外に当たるとは公式には書かれていません。住宅ローンの滞納が原因の場合は、「本人に責任がある場合」として除外されます。ローンが払えなくなりそうな場合の選択肢は【2026年】江戸川区の任意売却ガイド｜競売との違い・期限・費用・相談窓口をご覧ください。

「当選してから売る」は間に合う？審査の流れと時期

当選してから資格審査までには、2〜6か月ほどの時間があります。ただし、この期間に持ち家を売れば応募資格を満たすと、公式に明記されているわけではありません。

JKK東京と東京都住宅政策本部の案内によると、定期募集の流れは次のとおりです（2026年10月13日確認）。

審査では、申込みの内容と提出書類を照らし合わせます。住宅の状況を確認する書類として、土地・建物の登記事項証明書などが求められます。申込時の内容と書類に食い違いがあると、資格なしとされることがあります（東京都住宅政策本部「入居資格審査に必要な主な書類」）。

公式ページに書かれていないこと

確認した公式ページには、次の点についての記載がありませんでした。

• 応募時は持ち家があったが、審査までに売却して名義がなくなった場合に、資格が認められるか
• 売却の契約だけを結び、引渡し（所有権の移転登記）が審査後になる場合の扱い

インターネット上には「当選後に売却して間に合った」という体験談もありますが、個別のケースで、制度上の扱いとは限りません。応募の時点から資格が問われる以上、持ち家を売ってから応募するのが最も確実です。迷う場合は、東京都住宅供給公社の都営住宅募集センター（03-3498-8894）に、売却の時期と状況を伝えて確認してください。

持ち家の売却と都営住宅の応募、3つの順番を比較

持ち家の売却と応募の順番は、「応募前に売却を完了」「応募後・当選前に売却」「当選後に売却」の3通りです。確実さと柔軟さのバランスで比べます。

③の進め方を選ぶ場合でも、募集センターに確認せずに、家の売却を先に進めてはいけません。売却は一度契約すると、解除に手付金の放棄などの負担が生じるためです。

次の募集の時期は、江戸川区の案内によると、定期募集は年4回（5月上旬・8月上旬・11月上旬・2月上旬）です。区の地元割当は5月と11月に行われます（江戸川区「都営・区営住宅」）。JKK東京の案内では、2026年11月募集の資格の概要は10月22日（木）18時以降、募集住戸の詳細は11月2日（月）以降に確認できます。

売却の方法は仲介と買取どちらがよい？期間と手取りで比較

都営住宅の審査に間に合わせたい場合は、買取が有力な選択肢です。買取とは、不動産会社が買主になって、直接買い取る売り方のことです。仲介のように買い手を探す期間がなく、契約から支払いまでの期間を短くできます。

当社の直接買取は、売買契約後の支払いが最短1週間程度、遅くとも1か月程度です（物件や手続きの状況により異なります）。買取価格は、仲介で売れる見込み価格の7〜8割前後が一般的な目安です。詳しい仕組みは【2026年】江戸川区の不動産買取ガイド｜最短日数と仲介との手取り比較で解説しています。

仮定の数値で手取りを比べる

以下は説明のための仮定の数値です。実際の金額は、物件の状態や相場によって変わります。

• 仲介で売れる見込み価格：4,000万円
• 買取価格：仲介価格の75％として3,000万円
• 住宅ローン残高：なし

この場合、買取では仲介より1,000万円ほど少なくなります。一方で、売却の時期が読めるため、都営住宅の審査の時期に合わせやすくなります。「仲介でじっくり売って、間に合わなければ買取に切り替える」という方法もあります。買取保証付きの仲介という形で、期限を決めておく方法です。仲介にかかる期間の目安は、【2026年】江戸川区の一戸建て売却期間の目安｜長引く原因と早く売るコツで紹介しています。

売却代金は所得基準に影響する？税金とあわせて確認

都営住宅の所得基準は、前年の所得で判定されます。不動産所得は計算の対象に含まれます。一方、持ち家を売った利益（譲渡所得）の扱いは、確認した公式ページには記載がありませんでした。

東京都住宅政策本部の案内では、所得の判定は原則として申込みの前年の所得で行います。給与所得、事業等所得（不動産所得を含む）、年金所得が計算の対象です（2026年10月13日確認）。家族向けの所得基準の概算額は、年間の所得金額で2人世帯が0〜227万円、3人世帯が0〜265万円、4人世帯が0〜303万円、5人世帯が0〜341万円です（平成21年4月からの概算表）。特別区分に当てはまる世帯は、基準が緩和されます。

家を売った年の翌年に応募する場合、売却益が「前年の所得」に含まれるのかは、売却前に確認したほうがよい点です。確認先は、都営住宅募集センター（03-3498-8894）です。売却額や売却時期を伝えて、所得にどう反映されるのかを確かめてください。

居住用の持ち家なら3,000万円控除が使える可能性

いま住んでいる家を売る場合、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける特例があります。国税庁によると、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることなどが要件で、特例を受けるには確定申告が必要です（国税庁 タックスアンサー No.3302、2026年10月13日確認）。

仮定の数値で考えます。売却価格が3,500万円、取得費と譲渡費用の合計が1,500万円なら、譲渡所得は2,000万円です。3,000万円の控除で課税対象はゼロになり、税金はかかりません。ただし、税金がかからなくても確定申告は必要です。申告の手順は【2026年版】不動産売却後の確定申告は必要？自宅・マンションの3,000万円控除と手順で説明しています。

所有期間が長期か短期かで税率が変わるため、利益が出そうな場合は、売却前に概算を出しておきましょう（国税庁 No.3208・No.3211）。

江戸川区の事情：地元割当と区営住宅、持ち家ならではの論点

江戸川区に住んでいる場合、都の募集のほかに、区の「地元割当」と「区営住宅」の募集もあります。持ち家の扱いは、基本的に都営住宅と同じ考え方です。

• 区地元割当：区内の都営住宅に空きが出たときに、区民向けに募集します。5月と11月の定期募集とあわせて行われます。
• 区営住宅：都から移管された小規模な住宅で、全65戸です。入居資格は都営住宅と同じですが、区内居住者に限られます。
• 窓口：江戸川区福祉推進課住宅係（03-5662-0517）。申込書は、区役所やタワーホール船堀などで募集期間中に配布されます。

出典は江戸川区「都営・区営住宅」（2026年10月13日確認）です。募集戸数は回ごとに変わるため、「応募すれば入れる」と見込んで先に家を手放すのは危険です。当選しなければ、売却後の住まいを自分で確保することになります。

持ち家を売ったあとの住まいも先に決める

応募前に家を売る場合、当選・入居までの間の住まいが必要です。入居の目安は、当選から半年〜1年以上先になることもあります（上の表のとおり）。その間は賃貸住宅で暮らすことになるため、家賃と引っ越し費用を、売却代金の中から確保しておく必要があります。

賃貸住宅を探すときは、江戸川区の洪水・高潮などのハザードマップも確認しておくと安心です。江戸川区は海抜の低い地域が広いため、引っ越し先の浸水想定は、売却と同じくらい大切な確認事項です。

相続した実家を売って都営住宅へ、というケース

実家を相続して共有名義になっている場合は、持分があるだけで「所有者」です。兄弟姉妹で売却に同意できないと、持ち家を手放せず、応募もできません。共有の整理や相続登記が先になるため、時間がかかります。手続きの流れは【2026年版】相続した不動産の売却の流れ｜遺産分割・相続登記・共有の段取りや【2026年】江戸川区で相続した家を売却する方法｜流れ・税金・窓口まとめで紹介しています。

売却を決める前に確認したい5つのこと

持ち家の売却は、一度進めると元に戻しにくい手続きです。次の5点を、売却の契約より先に確認してください。

1. 応募資格があるか：所得基準、年齢・世帯の条件（単身者向けは60歳以上などの条件があります）、都内居住の年数を、募集案内とJKK東京の所得基準判定シミュレータで確認します。
2. 世帯に所有者がいないか：同居親族の名義や共有持分も含めて、登記事項証明書で確認します。
3. 例外に当てはまらないか：再建築ができない老朽住宅なら、例外Aの可能性があります。売る前に、接道の状況を調べましょう。
4. 募集センターへの確認内容：売却の時期、引渡しの時期、売却益の見込みを伝えて、資格と所得への影響を確かめます。確認した日時と担当者名は、メモに残しておきましょう。
5. 売却後の住まい：賃貸の初期費用、家賃、当選しなかった場合の住まいを、売却代金から確保できるかを計算します。

売却の全体像は【2026年】江戸川区の不動産売却ガイド｜相場・流れ・費用と高く売るコツにまとめています。残債が売却額を上回る場合の考え方は、【2026年版】持ち家の売却で赤字になる時の判断｜ローンが残る家の4つの選択肢が参考になります。

当社に相談した場合の進め方

株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）では、都営住宅への応募と持ち家の売却を両立したいというご相談にも対応しています。進め方の例は次のとおりです。

1. 状況の整理：希望する募集の時期、持ち家の名義、ローン残高、世帯の状況をうかがいます。
2. 査定：仲介の見込み価格と買取の価格を、並べてご提示します。再建築の可否や接道も、役所で調査します。
3. 売り方の選択：募集の時期から逆算して、仲介か買取かを選びます。買取の場合は、契約から支払いの日を先に決められます。
4. 募集センターへの確認の同行はできません：資格の判断は都が行うため、ご本人から売却の予定を伝えて確認していただく形になります。確認に必要な情報の整理はお手伝いします。
5. 売却後の手続き：登記事項証明書の取得や、確定申告の注意点をご案内します。税務の詳細は、顧問の税理士に無料でご相談いただけます。

都営住宅への応募の可否そのものは、当社が判断することはできません。公式の窓口での確認を前提に、売却の部分をお手伝いする形です。

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• LINEやオンラインでのご相談にも対応しています。

瑞江店へのご相談は、電話番号03-6638-8512でも受け付けています。

よくある質問

都営住宅は持ち家があっても申し込めますか？

原則として申し込めません。申込者や同居親族が住宅・土地を所有していると、住宅に困っているとは認められないためです。例外は、老朽化して再建築が難しい住宅を取り壊す場合と、差押えなどで本人の責任によらず所有者でなくなる場合の2つだけです。

都営住宅に当選してから持ち家を売却しても間に合いますか？

当選後に売却して間に合うかは、公式ページに明記がなく、確実なことは言えません。資格審査は当選の2〜6か月後で、書類の提出期限は通知から約3週間後です。売却を進める前に、都営住宅募集センター（03-3498-8894）へ確認してください。

親が持ち家に住んでいる場合、同居していない子どもは都営住宅に申し込めますか？

親が世帯に含まれなければ、申し込めます。都営住宅の資格は、申込者と同居する親族の名義で判断されるためです。同居している親や子が所有者の場合は、世帯として申し込めません。

持ち家の売却益は、都営住宅の所得基準に含まれますか？

確認した公式ページには、譲渡所得の扱いが記載されていませんでした。所得の判定は原則として申込みの前年の所得で行われ、不動産所得は計算の対象です。売却益が出る場合は、募集センターに売却の時期と金額を伝えて確認してください。

江戸川区の再建築不可の家は、都営住宅に申し込めますか？

著しく老朽化し、法的に再建築が難しい住宅で、取り壊す予定があれば、例外として申し込める場合があります。ただし、審査で取り壊しの契約書などを出し、入居後2か月以内に閉鎖事項証明書を提出する必要があります。接道の状況などの確認が必要です。

都営住宅の審査に間に合わせるには、仲介と買取のどちらがよいですか？

期限が決まっている場合は、買取が向いています。当社の直接買取は、契約後の支払いが最短1週間程度、遅くとも1か月程度です。ただし、価格は仲介で売れる見込み価格の7〜8割前後が目安なので、手取りと期限を比べて選びましょう。

まとめ

• 都営住宅は、持ち家（共有持分・同居親族の名義を含む）があると原則として応募できません。
• 例外は、再建築が難しい老朽住宅の取り壊しと、本人の責任によらない所有権の喪失の2つです。
• 売却して持ち家をなくす場合は、応募の前に完了させるのが確実です。当選後の売却が認められるかは、公式ページに明記がありません。
• 期限があるときは、買取（最短1週間〜1か月程度で支払い）が選択肢になります。手取りは仲介より少なくなる点を、仮定の数値で比べておきましょう。
• 売却益が所得にどう扱われるかは、売却前に募集センターへ確認してください。

持ち家の売却と都営住宅への応募は、順番が大切です。まずは募集センターへの確認と、持ち家の査定を並行して進めてください。

この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年10月13日

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