【2026年】墨田区の底地を売却する方法｜借地人への売り方・買取・税金の記事

「祖父の代から墨田区で土地を貸しているが、地代は昔のままで、固定資産税を払うとほとんど残らない」「借地人から建て替えたいと言われたが、この機会に底地を手放せないか」。墨田区の地主の方から、こうしたご相談をいただきます。底地は自分で使えない土地なので、普通の土地と同じ売り方では買い手が見つかりません。

この記事では、墨田区で底地の売却を考えている地主の方に向けて、次のことを解説します。

• 墨田区に古い借地が多い理由と、底地の価格の考え方
• 墨田区の地価公示を使った、底地の価格の試算
• 借地人に売る・同時売却・買取の違いと選び方
• 不燃化特区・防火規制・細い道路など、墨田区ならではの注意点
• 借地人への声のかけ方、税金と手取りの計算例

先に結論をお伝えすると、墨田区の底地は「借地人が建て替えや相続で動くとき」が最も売りやすい時期です。まず借地人の意向を確かめ、まとまらない場合に買取を検討する順番が基本です。

この記事の結論

• 底地は借地人の承諾がなくても売れますが、借地人に売るか同時売却にしたほうが高くなります。
• 底地の価格に公的な相場はなく、更地の価格・借地権割合・地代・売り先によって個別に決まります。
• 墨田区北部は準耐火建築物以上が原則で建替え費用がかさむため、建替えの相談時が話し合いの好機です。
• 京島周辺・鐘ヶ淵周辺の不燃化特区は、建替えや除却の助成が2031年3月31日までの予定です。
• 売却益には所有5年超で20.315％の税金がかかり、取得費が不明なら売値の5％で計算します。

底地とは？墨田区に古い借地が多く残る理由

底地とは、借地権が設定されている土地の所有権のことです。地主は地代を受け取れますが、その土地を自分で使うことも、建物を建てることもできません。

借地権とは、建物を所有するために他人の土地を借りる権利のことです。借地人の家が建っている土地は、「借地人の借地権」と「地主の底地」の2つの権利に分かれていると考えます。

本所・向島の下町には旧法の借地が残っている

墨田区の本所・向島・京島・八広といった下町には、戦前や昭和の時代から続く借地が今も残っています。区の北部には、震災や戦災の被害が比較的少なく、古い町割りのまま木造住宅が建ち並ぶ地域があるためです。

1992年8月1日より前に始まった借地契約には、今も旧借地法の決まりが引き継がれます。旧法の借地は、期間が満了しても、地主に正当な理由がなければ更新を拒めません。地主の側から契約を終わらせて土地を取り戻すのは、現実には難しいと考えてください。

底地は借地人の承諾がなくても売れる

底地は地主の所有物なので、借地人の承諾なしに売却できます。借地人が借地上の建物を登記していれば、買主は新しい地主として契約をそのまま引き継ぎます（民法第605条の2、借地借家法第10条）。

買主が借地人に地代を請求するには、所有権移転の登記が必要です。預かっている敷金や保証金があれば、その返還義務も買主に移ります。

借地権を売りたい借地人の方や、再建築不可・共有など他の事情が重なっている場合は、墨田区の訳あり物件買取ガイド｜再建築不可・借地・共有の売り方で全体像をまとめています。この記事は、地主の立場に絞って解説します。

墨田区の底地はいくらで売れる？地価公示からの試算

墨田区の底地の価格は、一律の割合では示せません。公的な統計がなく、同じ土地でも借地人に売るか第三者に売るかで、価格が大きく変わるからです。

税金の計算で使う評価額は「更地×（1－借地権割合）」

国税庁によると（令和8年4月1日現在法令等）、借地権が設定された土地（貸宅地）の相続税評価額は、次の式で計算します。

底地の評価額 ＝ 自用地（更地）としての評価額 －（自用地としての評価額 × 借地権割合）

借地権割合とは、土地の価値のうち借地人の権利が占める割合のことです。国税庁の路線価図に、A（90％）からG（30％）までの記号で道路ごとに示されています（国税庁「No.4613 貸宅地の評価」）。

ご自身の土地の借地権割合は、国税庁「路線価図・評価倍率表」で墨田区の該当する町名を開き、前面道路の数字の後ろに付いた記号で確認します。墨田区は本所税務署と向島税務署の2つの管轄に分かれているため、町名から図を探すと迷いません。

墨田区の地価公示で更地の価格をつかむ

底地の価格を考える出発点は、その土地が更地だった場合の価格です。国土交通省の地価公示（2026年1月1日時点）で、墨田区の住宅地の主な地点を見てみます。

下の表は、地価公示の価格に60㎡（約18坪）を掛けた金額と、借地権割合を70％と仮定した場合の「底地割合30％」の金額です。墨田区の借地は小さな区画が多いため、60㎡で試算しました。

出典：国土交通省「地価公示」（2026年1月1日時点）。右の2列は当社による機械的な試算で、底地の売買価格を示すものではありません。借地権割合は道路ごとに違うため、必ず路線価図で確認してください。

実際に売れる価格は、評価額と一致しない

相続税の評価額は税金を計算するための金額で、売れる価格ではありません。借地人以外の第三者にとって、底地は「自分で使えず、地代だけが入る土地」だからです。

不動産会社や法律事務所の解説では、第三者への売却は更地価格の1〜2割程度と説明されることが多いものの、これは業界で言われる目安で、公的な相場ではありません。一方、借地人は底地を買えば土地が完全な所有権になるため、第三者より高い価格を出しやすくなります。

墨田区の住宅地は、2026年の地価公示で全地点が前年より上昇しました。町丁や駅ごとの更地の価格は、墨田区の土地相場・坪単価｜地価推移と町丁・駅別の土地価格で確認できます。

底地の売り方を比較｜借地人・同時売却・買取・等価交換

底地の売り方は、借地人に売る、借地権と一緒に第三者へ売る（同時売却）、買取業者に売る、の3つが中心です。価格が高い方法ほど、借地人の協力が必要になります。

借地人に売る｜最初に検討したい方法

借地人への売却は、地主と借地人の両方に利点があり、価格がまとまりやすい方法です。借地人は土地を完全に自分のものにでき、建て替えや売却が自由になります。

課題は借地人の資金です。高齢の借地人は住宅ローンを組みにくいため、お子さんが買う、建て替えのローンと一緒に底地の代金も借りる、といった方法を一緒に考えます。

同時売却｜借地権と底地をまとめて売る

同時売却とは、地主と借地人が協力し、底地と借地権を同じ買主に同時に売る方法です。買主は完全な所有権の土地を手に入れられるので、更地に近い価格で売れます。

売却代金の分け方は、地主と借地人の話し合いで決めます。路線価図の借地権割合が目安にされますが、法律で決まった配分ではありません。借地人が亡くなって建物が空き家になっている、借地人が施設に入った、という場面で成立しやすい方法です。

買取業者に売る｜早く確実に整理できる

買取業者への売却は、借地人の協力がなくても進められ、短期間で現金化できる方法です。その代わり、価格は3つの中で最も低くなります。

借地人が何人もいる、地代の滞納がある、契約書がない、相続税の納付期限が近い、といった場合に向いています。買取の仕組みと仲介との違いは、墨田区の不動産買取ガイド｜相場・流れ・仲介との違いで解説しています。

等価交換｜墨田区の小さな借地では面積に注意

等価交換とは、底地の一部と借地権の一部を交換し、地主と借地人がそれぞれ完全な所有権の土地を持つ方法です。要件を満たせば、固定資産の交換の特例（所得税法第58条）により、譲渡がなかったものとして扱われます（国税庁「No.3505 借地権と底地を交換したとき」、令和8年4月1日現在法令等）。

ただし、墨田区の借地は15〜20坪ほどの区画も多く、2つに分けると家を建てにくい広さになりがちです。分けた後の土地がそれぞれ道路に2m以上接するか、建物が建つ広さかを、区の建築指導課で確認してから検討します。

墨田区ならではの注意点｜不燃化特区・防火規制・細い道路

墨田区の底地は、木造住宅が密集する地域のルールと、道路の狭さの影響を強く受けます。全国向けの解説には出てこない点なので、売り方を決める前に確認してください。

不燃化特区（京島周辺・鐘ヶ淵周辺）は建替え助成がある

不燃化特区とは、木造住宅が密集する地域のうち、都と区が重点的に建替えや除却を支援する地区のことです。墨田区では次の2地区が対象で、事業は令和13年（2031年）3月31日までの予定です（墨田区「不燃化特区」、2026年6月12日更新）。

• 京島周辺地区：京島二・三丁目、京島一丁目の一部
• 鐘ヶ淵周辺地区：墨田二〜五丁目、墨田一丁目と東向島五丁目の一部

区のページによると、老朽建築物を不燃建築物へ建て替える場合は基本助成230万円と設計の助成100万円、木造の準耐火建築物などへ建て替える場合は100万円、除却は上限200万円です。いずれも着工後の申請は受け付けられません。

地主にとって大切なのは、この助成をきっかけに、借地人から建て替えの相談が来ることです。借地上の建物で助成を使えるかどうかは、区のページに記載がないため、不燃・耐震促進課に事前に確認します。除却の助成の詳しい条件は、墨田区の解体助成金｜費用の目安と古家付き・更地の売り方比較をご覧ください。

区北部は「新たな防火規制」で建替え費用がかさむ

墨田区の北部（東墨田と押上一丁目を除く）は、2003年10月1日から東京都建築安全条例第7条の3の「新たな防火規制」の区域です。この区域では、原則としてすべての建物を準耐火建築物以上にする必要があります（墨田区「新たな防火規制とは」）。

準耐火建築物とは、火災のときに壁や柱が一定時間燃え落ちないようにつくった建物のことです。一般的な木造より工事費がかかるため、古い家を建て替えるか、手放すかを借地人が迷う場面が生まれます。

借地人が建て替えをあきらめる場合は、同時売却や、地主が借地権を買い取る話がまとまりやすくなります。建て替える場合は、ローンを組む機会に底地も一緒に買ってもらう提案ができます。

幅4m未満の道路とセットバック

墨田区には、幅が4mに満たない細い道路が数多くあります。こうした道路に面した土地は、建替えのときに道路の中心から2mの位置まで敷地を下げる必要があります（セットバック）。

セットバックした部分には建物を建てられないので、小さな借地ほど影響が大きくなります。底地の価格を試算するときも、登記上の面積ではなく、後退した後に使える面積で考えるのが安全です。

墨田区の細街路拡幅整備事業では、後退した部分を区が道路として整備します。区は「土地の諸権利者の承諾を得て」整備するとしており、施工の承諾書には土地所有者の押印が必要です（墨田区「細街路拡幅整備事業」、2026年4月1日更新）。借地人の建替えでも、地主に書類の依頼が来ることを知っておきましょう。

道路に2m以上接していない借地は、建物を建て替えられません。その場合の考え方は、墨田区の再建築不可物件の買取ガイド｜調べ方と売り方で解説しています。

一筆の土地に借地人が何人もいる

下町では、一人の地主が一筆の土地を複数の借地人に貸しているケースがあります。借地ごとの境界が登記上は分かれていないため、一人の借地人にだけ売るときは、測量と分筆（土地を登記上分けること）が必要です。

測量には隣り合う借地人全員の立会いが必要になることもあります。費用と流れは、相続した土地を売りたい｜測量・境界確定・分筆の費用と流れを参考にしてください。

借地人から相談が来たときが売り時｜場面別の判断

底地を高く売りやすいのは、借地人の側に「土地の権利を整理したい理由」があるときです。借地人からの相談は、承諾するかどうかだけでなく、底地を手放す機会として受け止めます。

建替えの承諾を求められたとき

契約に「増改築には地主の承諾が必要」という決まりがある場合、借地人は建替えの前に地主の承諾を求めます。地主が承諾しないときは、借地人は裁判所に、承諾に代わる許可を求めることができます（借地借家法第17条第2項）。

裁判所は許可にあたり、借地人に金銭の支払いを命じることがあります。つまり、承諾を断り続けても建替えを止められるとは限りません。承諾の条件を話し合う場で、底地の売却も選択肢に加えるほうが建設的です。

借地権を売りたいと言われたとき

借地人が建物と借地権を第三者に売るには、地主の承諾が必要です。承諾しない場合、借地人は裁判所に許可を求めることができ、その手続きの中で、地主が自分で建物と借地権を買い受けると申し立てることもできます（借地借家法第19条）。

この場面では、買主を一緒に探して同時売却にすると、地主と借地人の両方の手取りが増えやすくなります。借地人が売却を考え始めた時点で、早めに話し合いの場を持つことが大切です。

借地人への声のかけ方と、売却までの流れ

底地の売却は、資料の確認、価格の試算、借地人の意向確認の順に進めます。最初の声のかけ方で結果が変わるため、準備をしてから動きます。

1. 資料を集める：借地契約書、地代の入金記録、登記事項証明書、公図・測量図、固定資産税の納税通知書をそろえます。
2. 価格を試算する：路線価図で借地権割合を確認し、地価公示や周辺の取引から更地の価格をつかみます。
3. 借地人の意向を確かめる：買う、一緒に売る、今のまま続ける、のどれを望むかを聞きます。
4. 条件を書面にする：価格、支払いの時期、測量や登記の費用をどちらが負担するかを決めます。
5. 契約・引渡し：地代を日割りで精算し、預かり金を引き継ぎ、所有権移転登記を行います。

声をかけるときに避けたいこと

借地人との話し合いでは、次の3つを避けると、まとまりやすくなります。

• いきなり金額を示す：先に「買う意思があるか」を確かめ、金額はその後に根拠と一緒に伝えます。
• 売却の直前に地代の値上げを切り出す：地代の増額は法律上請求できますが（借地借家法第11条）、関係がこじれると買取りの話ができなくなります。
• 第三者に売ると決めてから知らせる：知らない会社が新しい地主になることに、借地人は不安を感じます。先に声をかけるのが礼儀であり、価格面でも有利です。

よくあるのは、「長年の付き合いがあるので、お金の話を切り出しにくい」と先送りにしているうちに、地主の側で相続が起きるケースです（一般化した例で、特定の事例ではありません）。不動産会社が間に入ると、感情的な行き違いを防ぎながら条件を整理できます。

契約書がない場合

契約書が見つからなくても、地代の支払いが続いていれば借地契約は有効です。売却の前に、契約の始まった時期、期間、地代、更新料の取り決めを借地人と書面（覚書）で確認しておくと、買主が安心し、価格が下がりにくくなります。

当社にご相談いただいた場合の進め方

当社にご相談いただいた場合は、資料の確認と役所での道路・防火規制の調査、価格の試算、借地人への意向確認の代行までを行います。そのうえで、借地人への売却または同時売却の仲介と、当社による直接買取の価格を並べてご提示します。

墨田区での売却全体の流れと費用は、墨田区で家・マンションを売る完全ガイド｜相場・流れ・費用にまとめています。

底地を売ったときの税金と手取りの計算例

底地を売って利益が出ると、譲渡所得として所得税と住民税がかかります。売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば、税率は合計20.315％（復興特別所得税を含む）です。相続した底地は、亡くなった方が取得した時期を引き継ぎます。

先祖代々の土地で、買った金額が分からない場合は、売った金額の5％を取得費とすることができます（概算取得費）。この場合、売値の大部分が利益として課税されるため、手取りは思ったより少なくなります。

売り先別の手取りの比較（仮定の計算例）

京島周辺の60㎡の底地を想定し、更地なら2,800万円で売れると仮定します。取得費は概算の5％、所有期間は5年超、仲介手数料は上限額（売買価格×3％＋6万円＋消費税）、印紙税は軽減税率で計算しました。

※すべて仮定の数値による試算で、実際の価格や税額を示すものではありません。測量費・登記費用は含んでいません。税額は税理士または税務署にご確認ください。

相続した底地は「取得費加算の特例」を確認

相続税を納めた方が、相続した底地を一定期間内に売ると、納めた相続税の一部を取得費に加えられます。期限は、相続開始の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までです（国税庁「No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」、令和8年4月1日現在法令等）。

地主の相続｜底地を残すか、今売るか

底地は、相続税の評価額に比べて、売れる価格と収益が低くなりやすい財産です。地価が上がると評価額も上がるため、地代が昔のままだと、税金の負担だけが重くなっていきます。

相続の前に、次の点を家族で確認しておくことをおすすめします。

• 年間の地代から固定資産税・都市計画税を引いて、いくら残っているか
• 相続税の評価額はいくらで、納税の資金を準備できるか
• 借地人との付き合いや契約の経緯を、次の世代が引き継げるか

相続登記は2024年4月1日から義務になり、相続を知った日から3年以内の申請が必要です。亡くなった方の名義のままでは売却できません。相続から売却までの手続きは、墨田区で相続した不動産の売却ガイド｜手続き・税金・期限を解説をご覧ください。

墨田区で底地の売却を相談するならセルフリジェネレーション｜本店はGoogleクチコミ★4.8

株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）は、墨田区と江戸川区に特化した不動産会社です。Googleクチコミの評価は、本店★4.8・瑞江店★4.9です（2026年10月時点）。

底地の売却は、借地人との話し合いに時間がかかり、売り方ごとの損得も分かりにくい取引です。当社の口コミでは、選択肢を比べた説明や、親身な相談対応を評価する声をいただいています。

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• 仲介も買取も対応でき、借地人への売却・同時売却・買取を比べて提案できる
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「まず価格の目安だけ知りたい」という段階でも、無料査定や無料相談をご利用いただけます。

よくある質問

墨田区の底地は借地人の承諾がなくても売却できますか？

売却できます。底地は地主の所有物なので、借地人の承諾は必要ありません。ただし、借地人に買ってもらう方法や同時売却のほうが高く売れるため、先に借地人の意向を確かめるのが得策です。

墨田区の底地はいくらで売れますか？

底地の価格に公的な相場はなく、売り先と契約内容で個別に決まります。借地人に売る場合は更地価格に底地割合を掛けた金額が話し合いの出発点になり、第三者や買取業者に売る場合はそれを大きく下回るのが一般的です。路線価図で借地権割合を確認したうえで、査定を受けることをおすすめします。

借地人から建て替えの承諾を求められました。断ることはできますか？

断ることはできますが、建替えを止められるとは限りません。借地人は裁判所に、地主の承諾に代わる許可を求めることができるからです（借地借家法第17条第2項）。承諾の条件を話し合う機会に、底地の買取りを提案する方法もあります。

借地人が底地を買ってくれない場合はどうすればよいですか？

借地権との同時売却を提案するか、買取業者への売却を検討します。借地人に買う意思も売る意思もない場合は、底地だけを買取業者や投資家に売ることになります。価格は下がりますが、短期間で整理できます。

不燃化特区の中にある底地は、売却に有利ですか？

借地人が建替えを考えるきっかけになる点で、話し合いを始めやすくなります。京島周辺・鐘ヶ淵周辺の不燃化特区には建替えや除却の助成があり、事業は2031年3月31日までの予定です。借地上の建物で使えるかどうかは、墨田区の不燃・耐震促進課に確認してください。

底地を売ったときの税金はいくらですか？

所有期間が5年を超える底地は、売却益に対して合計20.315％の所得税・住民税がかかります。取得費が分からない場合は売値の5％で計算するため、売値の大部分が課税の対象になります。相続税を納めた方は、申告期限の翌日以後3年以内の売却なら、取得費加算の特例を使える場合があります。

まとめ

墨田区の底地の売却は、誰に売るかと、いつ声をかけるかで結果が変わります。下町の古い借地は区画が小さく、道路や防火のルールの影響を受けやすいため、区の制度を踏まえて進めることが大切です。

• 底地は借地人の承諾なしに売れるが、借地人への売却と同時売却のほうが高くなりやすい
• 価格は、更地の価格・借地権割合・地代・売り先によって個別に決まる
• 建替えや借地権の売却の相談が来たときは、底地を整理する好機になる
• 不燃化特区・新たな防火規制・セットバックは、借地人の判断と価格に影響する
• 取得費が不明な底地は税金が重くなりやすく、手取りで比べることが大切

売るかどうか決めていない段階でも、資料の整理と価格の試算からお手伝いします。借地人への声のかけ方に迷ったら、お気軽にご相談ください。

この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年10月12日

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