【2026年】墨田区の解体助成金｜費用の目安と古家付き・更地の売り方比較の記事

「墨田区の古い家を解体したいけれど、費用はいくらかかるのか」「区の助成金は使えるのか」「壊してから売るべきか、そのまま売るべきか」。相続した実家や住み替え後の空き家を前に、こうした悩みを抱える方は少なくありません。解体は数百万円単位の支出になることもあり、順番を間違えると助成金が受けられなかったり、かえって手取りが減ったりします。

この記事では、墨田区の解体助成制度（2026年10月時点で区の公式サイトに掲載されている内容）と、解体費用の考え方、そして「解体してから売る」「古家付きのまま売る」「買取に出す」の比較を、宅建業者の実務視点で整理します。

• 墨田区で使える解体関連の助成制度3種類と、それぞれの上限額・条件
• 解体費用の目安と、助成金を差し引いた実質負担の計算例（仮定の数値）
• 解体前に必ず確認したい5つのポイント（再建築不可・着工前申請・固定資産税）
• 解体する・しないの判断フローと、売り方別の手取りの違い

この記事の結論

• 墨田区の除却助成は、老朽危険家屋の助成で原則1/2・上限100万円。無接道敷地は2/3・上限200万円です（2026年4月改定）。
• 不燃化特区（京島周辺・鐘ヶ淵周辺）では、老朽建築物の除却に最大200万円が助成されます。
• どの助成も、工事に着手してから申請しても対象外です。解体業者と契約する前に区へ相談してください。
• 建物を壊すと、翌年1月1日時点から土地の固定資産税が上がる場合があります。年内の売却を前提に時期を決めましょう。
• 再建築不可の土地は、更地にすると建て直せません。解体の前に建築可否を必ず確認してください。

墨田区で使える解体関連の助成制度は3種類｜上限額と条件の比較

墨田区で個人が使える解体関連の助成は、主に「老朽危険家屋の除却費助成」「土地無償貸与型の除却費助成」「不燃化特区の老朽建築物除却助成」の3つです。制度ごとに対象となる建物・地区・上限額が異なるため、まず自宅がどれに当てはまるかを確認します。

※上記は墨田区公式サイト（老朽危険家屋の除却費助成ページ・2026年4月1日更新、不燃化特区の除却助成ページ）の記載にもとづきます。金額や受付条件は年度で変わるため、申請前に必ず区へ最新の内容をご確認ください。

老朽危険家屋除却費助成（不良住宅）の要件

老朽危険家屋の除却費助成とは、傷みが進んだ住宅の解体費用の一部を区が負担する制度のことです。申請できるのは、個人または中小企業で、不動産業・賃貸業を営む方は対象外です。住民税（法人は法人住民税）の滞納がないことも条件です。

• 対象建物：住宅地区改良法の基準で不良度が100点以上の建物（区または委託業者が現地調査で判定）
• 工事内容：建物全部を除却して更地にすること。一部だけの解体は対象外
• 工期：申請した年度の2月末までに完了すること
• 共有の場合：共有者全員の合意で代表者を決める

区の説明では、区の承認前に着工した工事は助成の対象になりません。「見積りだけのつもりが契約してしまった」という場合でも、着工前でなければ間に合うことがあるため、早めに相談することが大切です。

土地無償貸与型の注意点｜売却予定なら向かないことも

土地無償貸与型は、除却費の実費（上限300万円）が助成される一方、更地になった土地を区へ10年程度無償で貸す契約を結びます。つまり、解体後すぐに売却して現金化したい方には向かない制度です。貸与期間中の土地の扱い（売却の可否・契約の承継）は、必ず申請前に区へ確認してください。

不燃化特区の除却助成｜京島・鐘ヶ淵周辺が対象

不燃化特区とは、木造住宅が密集し火災の延焼危険が高い地域を、都と区が重点的に建て替え・除却で支援する地区のことです。墨田区では、京島周辺地区（京島二・三丁目と京島一丁目の一部）と鐘ヶ淵周辺地区（墨田二〜五丁目と墨田一丁目・東向島五丁目の一部）が対象です。

• 助成額：老朽建築物の除却で上限200万円
• 事業期間：2031年3月31日まで（区公式サイトの記載）
• 対象外：不動産業者が土地を売るために行う除却、同種の補助や補償を受ける場合
• 申請：区の事前相談フォームから。工事に着手した後の申請は受け付けられません

不燃化特区に該当する土地は、解体や建て替えに対する区の後押しが厚い一方で、道が狭く重機が入りにくい場所も多くあります。次の章で見るように、費用にも影響します。

墨田区の解体工事費用の目安と、助成金を引いた実質負担の計算例

解体費用は、建物の構造・延床面積・前面道路の広さ・残置物の量で大きく変わります。下町の墨田区では、隣家との距離が近い木造住宅が多く、重機が入れない現場では手作業（手壊し）が増えて割高になりやすい傾向があります。

以下は、助成の影響を理解するための仮定の計算例です。実際の金額は複数業者の見積りで確認してください。

このように、助成が使えれば負担は半額程度に抑えられます。ただし、助成の対象かどうかは区の現地調査の結果次第です。「使える前提」で資金計画を立てず、まずは区に問い合わせて、対象外だった場合の費用も見ておきましょう。

解体費用の見積りは、必ず複数の業者から取り、残置物の処分費・アスベスト調査費・近隣への挨拶費用が含まれているかを確認します。解体時のトラブルについては、空き家解体で起こりうるトラブルと避けるポイントもあわせてご覧ください。

解体の前に確認したい5つのポイント

解体は一度壊すと元に戻せません。助成金と売却の両面で失敗しないために、着工前に次の5点を確認します。

1. 再建築できる土地か：接道義務を満たさない土地（再建築不可）は、更地にすると新しい家を建てられず、価値が下がることがあります。墨田区の再建築不可物件の買取ガイドで調べ方を解説しています。
2. 助成の申請は着工前か：区の承認や事前相談の前に契約・着工すると対象外になります。
3. 固定資産税がいつから上がるか：建物を壊した翌年の1月1日時点で住宅がなければ、住宅用地の特例が外れます。
4. 売却の期限や特例に間に合うか：相続した空き家の3,000万円特別控除には、売却期限や建物の要件があります。
5. 共有者全員の同意があるか：共有名義の建物は、全員の同意がないと解体も助成申請もできません。

解体後の固定資産税｜住宅用地の特例が外れる

住宅用地の特例とは、住宅が建っている土地の固定資産税・都市計画税を軽減する仕組みのことです。東京都主税局などの案内では、住宅1戸につき200㎡までの小規模住宅用地は、固定資産税の課税標準が1/6、都市計画税が1/3になります（200㎡を超える部分は固定資産税1/3、都市計画税2/3）。

建物を取り壊すと、賦課期日（毎年1月1日）に住宅がない土地は、この特例の対象外となります。たとえば住宅用地として年4万円だった固定資産税が、更地では最大で6倍程度になる可能性があります（これは仮定の例で、実際には負担調整措置により段階的に上がります）。

そのため、年末に解体して翌年1月1日を迎えると、売却までの間は高い税額を負担します。解体の時期は「売却のめどが立ってから」にするのが基本です。なお、特定空家等や管理不全空家等として勧告を受けた場合も、敷地の特例が外れます。放置すれば税負担が増える点は、解体を決める一つの理由になります。

解体してから売る？古家付きで売る？買取？｜3つの売り方を比較

家を壊して更地で売る方法が必ずしも得とは限りません。結論として、買主が土地の形や建物の状態を確認したいケースが多いため、まずは古家付きで売り出し、反応を見て更地にするか判断する方が負担が少なく済みます。

古家付きの売却では、売主の負担で解体するのではなく、解体費を見込んだ価格で売る方法があります。買取では、解体や残置物の処分を会社側が行うため、助成金の申請や業者探しの手間がかかりません。くわしい比較は家を更地にして売る方が良い物件とメリット・デメリットや、墨田区の不動産買取ガイドで解説しています。

古家付きで売る場合は、建物の傷みや雨漏り、シロアリ被害などを事前に買主へ説明しておくことも大切です。契約不適合責任（引き渡した物件が契約の内容に合わない場合に売主が負う責任）について、築年数が古い建物では責任を負わない特約や、責任を負う期間を短くする特約を付けるのが一般的です。契約書の書き方は、不動産会社と相談して決めましょう。

手取りの比較例（仮定）

更地価格を3,000万円と仮定し、古家付きでは解体費を見込んで2,800万円で売れるとします。解体費は前章の180万円、助成なしと助成ありの2パターンで比べます。

助成が使えれば更地売りが有利になりますが、助成なしでは差がほとんどなくなります。さらに、解体期間中の固定資産税や、売れ残った場合のリスクを考えると、古家付きで売り出して判断する方が安全なケースも多くあります。

解体業者の見積りで確認したい項目と比べ方

解体費用は「坪単価」だけで比べると失敗します。同じ総額でも、含まれている工事の範囲が違うことがあるためです。見積書では、次の項目が入っているかを確認します。

• 建物本体の解体費（構造・延床面積・階数）
• 残置物（家財・庭木・ブロック塀・物置）の撤去と処分費
• 廃材の運搬費と処分費（現場からの搬出方法を含む）
• アスベスト含有建材の事前調査費（一定規模以上の工事では調査結果の報告が必要です）
• 整地・砕石敷き・養生シート・近隣への挨拶などの諸経費
• 追加費用が出る条件（地中障害物・想定外の残置物）

見積りは最低でも2〜3社から取り、総額と内訳を並べて比べます。極端に安い見積りは、廃材の不法投棄や追加請求につながる恐れがあるため、工事の範囲が他社と同じかを確かめてください。区の助成を使う場合は、見積書を申請書類に添付することが多いため、見積りの前に区へ必要書類を確認しておくと二度手間を防げます。

墨田区の下町ならではの解体の注意点｜路地・隣家・地中のもの

墨田区の京島・東向島・八広などには、幅の狭い路地に木造の住宅が並ぶ地域があります。こうした場所での解体は、一般的な住宅地とは違う点に注意が必要です。

前面道路が狭いと費用と工期が増える

前面道路が狭く、解体用の重機やダンプカーが入れない場合は、手作業での解体（手壊し）や小型機械での搬出になります。人手と日数が増えるぶん、費用が上がるのが一般的です。見積りを取るときは、現場を見たうえで「道路幅と搬出方法」を前提にした金額かを確認しましょう。

隣家との距離が近いときの近隣対策

隣家と壁が接している長屋や、軒が重なる家では、解体で隣の建物を傷める恐れがあります。着工前に、工事の日程や騒音・粉じんの対策を隣家へ説明し、必要に応じて工事前の状態を写真で記録しておくとトラブルを防げます。なお、長屋（連棟式建物）は、自分の住戸だけを切り離して解体できるかどうかで、必要な工事が大きく変わります。

解体後に地中から何か出てきたら

古い家を壊したあと、基礎の下から古い井戸・浄化槽・コンクリートのがれきなどが見つかることがあります。撤去の費用が追加でかかるうえ、売却時には買主へ説明が必要です。見積りの時点で、「地中から出た場合の追加費用の扱い」を業者と取り決めておきましょう。

解体後に必要な手続き

建物を取り壊したら、1か月以内に建物の滅失登記を申請する必要があります（不動産登記法）。登記が残ったままだと、売却や助成金の請求手続きで支障が出ます。司法書士や土地家屋調査士に依頼するのが一般的で、費用は数万円程度が目安です。

解体と売却をスムーズに進める手順｜相談から引き渡しまで

助成金を使いながら売却する場合は、順番がとても重要です。次の流れを守れば、助成の取りこぼしを防げます。

1. 区へ事前相談（建物が助成の対象か、どの制度が使えるかを確認）
2. 不動産会社に査定を依頼し、古家付き・更地・買取の価格を比較
3. 解体業者から複数の見積りを取る
4. 区の承認を受けてから解体業者と契約・着工
5. 解体後の建物滅失登記を行い、助成の実績報告・請求をする
6. 売却の契約・決済（相続空き家の特例を使う場合は期限を確認）

相続した家で3,000万円特別控除を検討している方は、解体する場合の要件が細かく決まっています。要点は墨田区の空き家売却ガイドと、国税庁のタックスアンサー（No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例）で確認できます。2027年12月31日までの売却が対象で、売却期限や建物の要件があるため、解体前に税理士や税務署へ確認してください。

墨田区の窓口

墨田区では、老朽危険家屋の除却費助成は都市計画部の安全支援課（03-5608-6520）、不燃化特区の除却助成は不燃・耐震促進課が担当しています（区役所代表 03-5608-1111）。区のホームページには、空き家についての相談ができるワンストップ窓口（すみだ空き家相談処）も案内されています。窓口の担当や受付時間は変わることがあるため、最新の案内を区の公式サイトで確認してください。

区のそのほかの空き家対策や、住まいの助成については、墨田区で家・マンションを売る完全ガイドでも全体像を解説しています。ゴミ屋敷状態で片付けが進まない場合は、片付けずに売る方法もご覧ください。

墨田区で解体・売却を相談するならセルフリジェネレーション｜Googleクチコミ★4.8（本店）

株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）は、墨田区・江戸川区に特化した不動産会社です。Googleのクチコミ評価は、本店が★4.8、瑞江店が★4.9です（2026年10月時点）。

口コミでは、価格設定の説明や進捗報告の丁寧さ、相続した家の売却でそれぞれの選択肢の利点・欠点を説明してくれた点が評価されています。解体するか、そのまま売るかで悩むケースでは、この「選択肢を比べて説明する」姿勢が役立ちます。

• 「売却に当たり価格の設定や進捗状況の報告等細やかにしていただき安心できました。」（Googleクチコミより一部抜粋）
• 「相続した家を売るにあたり、様々なケースのメリットデメリットを教えていただき自分でも納得のいく最善の売却が出来たと思っています。」（Googleクチコミより一部抜粋）

当社の強みは次のとおりです。

• 墨田区・江戸川区に特化した地域密着の対応（本店は押上、瑞江店は江戸川区）
• 業界経験10年以上のスタッフのみが在籍
• 顧問弁護士・税理士・FPによる無料相談
• 仲介でも買取でも対応できるため、解体の要否を含めて最適な売り方を比較して提案
• LINE・オンラインでの相談にも対応

「壊す前に、まず査定だけ知りたい」という段階でも構いません。無料査定では、古家付きの価格と更地の価格の目安を比べられます。売却の進め方は売却、買取は買取のページもご覧ください。

よくある質問

墨田区で古い家を解体すると、いくら助成金がもらえますか？

老朽危険家屋の助成は、解体費の1/2で上限100万円です。無接道敷地の不良住宅は2/3で上限200万円、不燃化特区では上限200万円です（2026年10月時点）。対象かどうかは区の現地調査で決まります。

解体の契約をした後でも、助成金は申請できますか？

できません。区の承認前や工事着手後の申請は対象外です。見積りの段階で区へ相談し、承認を受けてから契約してください。

家を解体すると固定資産税は上がりますか？

上がる可能性があります。建物を壊して翌年の1月1日時点で住宅がなければ、住宅用地の特例が外れ、土地の固定資産税・都市計画税が上がります。解体の時期は売却の見込みが立ってから決めるのが安全です。

古家付きで売るのと、更地にして売るのはどちらが得ですか？

一概にはいえません。助成が使えて買主層が広がる場合は更地が有利ですが、解体費の先払いや税負担を考えると、まず古家付きで売り出す方が負担が少ないケースも多くあります。両方の査定額を比べて判断してください。

再建築不可の土地でも解体して売れますか？

売れますが、更地にすると新しい家を建てられないため、価値が下がることがあります。解体前に建築の可否を確認し、そのままの状態での買取も比較してください。

相続した空き家を解体して売ると、3,000万円控除は使えますか？

要件を満たせば使えます。2027年12月31日までの売却が対象で、建物の建築時期や売却期限などの条件があります。解体する前に、国税庁の案内や税理士へ確認してください。

まとめ

墨田区の解体助成は、老朽危険家屋が1/2・上限100万円（無接道は2/3・上限200万円）、不燃化特区が上限200万円、土地無償貸与型が上限300万円と、制度ごとに条件が異なります。いずれも着工前の申請が絶対条件です。

解体は、費用・固定資産税・再建築の可否・売却の期限が絡み合う判断です。壊す前に、古家付き・更地・買取の3つの価格を比べて決めましょう。

この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年10月12日

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株式会社セルフリジェネレーションは、墨田区・江戸川区を中心に不動産の売却・購入・買取をサポートしている地域密着の不動産会社です。「まずは価格だけ知りたい」「売るか迷っている」という段階でも、お気軽にご相談ください。

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